“Ce qui est important est rarement urgent et ce qui est urgent est rarement important” voilà une citation de Dwight David Eisenhower, 34ème président des Etats Unis reconnu pour sa productivité hors du commun. Dans cet article la société Pige Online vous explique comment être plus efficace dans votre travail d’agent immobilier grâce à la célèbre matrice d’Eisenhower et les outils digitaux.
L'élection présidentielle prévue en avril prochain va engager l'avenir de la France pour les cinq prochaines années. C'est dire son importance compte tenu des difficultés de toutes sortes que devra rencontrer le prochain président(e). C'est aussi un enjeu pour tous les acteurs, qu'ils soient investisseurs, gestionnaires ou autres du secteur de l'immobilier, mais aussi les propriétaires de biens ou même seulement locataires. Pour se faire une idée de ce qui les attend, faisons un tour d'horizon des programmes en la matière des principaux candidats en lice.
Que cela soit Anne Hidalgo, candidate du parti socialiste, Jean Luc Mélenchon de la France insoumise, Fabien Roussel du parti communiste, ou Yannick Jadot pour les écologistes, tous partagent cette conviction que les locataires ne sont pas suffisamment protégés vis à vis de la disponibilité de logements mis en location, qu'ils soient du secteur privé ou du secteur social, et du coût des loyers.
C'est ainsi que tous proposent un nouvel encadrement des loyers avec un plafonnement en étendant le dispositif existant déjà pour les zones dites tendues.
Jean Luc Mélenchon définit aussi d'autres priorités. Son programme comprend des mesures possibles de réquisitions de logements vacants ainsi que l'interdiction des expulsions sans relogement et l'arrêt immédiat des dégrèvements fiscaux concernant l’investissement locatif privé. En outre, il propose de limiter la possibilité de louer sa résidence principale durant son absence à 60 jours par an.
Concernant l’accession à la propriété, le candidat de la France insoumise propose le développement d’un mécanisme de type bail réel solidaire (BRS) qui, en séparant le foncier appartenant à la collectivité locale et le bâti, ce qui pourrait permettre aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires à des coûts de 20 à 50 % inférieurs à ceux du marché. En outre, il compte annuler l’intégralité des mesures prises par le gouvernement d’Emmanuel Macron, telle que la modification des APL, suppression du mode de calcul des revenus en temps réel.
Si l'on jette un œil du côté d'Anne Hidalgo, elle propose la mise en place d’un « bouclier logement », permettant de verser une nouvelle allocation s'ajoutant aux APL pour les personnes ou ménages en bénéficiant lorsque leurs dépenses pour se loger vont au delà de 30 % leurs revenus.
Enfin, les candidats de gauche concernant le logement social souhaitent augmenter le quota de 20 % de logements sociaux pour les maires dans leurs communes en le passant à 30%
Se basant sur ce que fut sa politique en la matière, il souhaite poursuivre celle-ci mais en étendant la caution publique Visale pour tous les locataires qui, à ce jour, ne concerne que les jeunes de moins de 30 ans et certains salariés.
Il ajoute à cela un versement automatique des APL pour éviter le non-recours, le fait que des bénéficiaires ne les perçoivent pas.
«Je propose d’exonérer de droits de mutation les moins de 25 ans qui achètent un appartement jusqu’à 250 000 €».
C'est l'une de ses déclarations fondées sur sa conception d'une France de propriétaires, en proposant aussi une déduction fiscale sur le revenu de 50% des intérêts d’emprunt durant 5 ans. En outre, il affirme vouloir construire 500 000 logements par an durant son mandat dont 375 000 issus du secteur privé.
Une France de propriétaires, c'est aussi l'axiome de la candidate des Républicains en proposant d’aider les salariés exclus des prêts bancaires (intérimaires, salariés précaires vacataires, etc.) avec la mise en place d’une caution solidaire pour garantir auprès des banques les prêts immobiliers octroyés.
Sa mesure phare serait la mise en place d'un prêt sur financement public à taux zéro sur un montant maximal de 100 000 €, pour aider financièrement les jeunes couples de moins de 30 ans avec cette restriction que l’un des deux doit être français.
La candidate du Rassemblement National offre aussi la possibilité de transformer en don le capital pouvant resté dû à la naissance du troisième enfant ce qui permettrait aussi d'inciter à la natalité car les emprunteurs n’auront pas à rembourser le reste de leur financement à taux zéro.
Si l'on scrute les programmes des principaux candidats, on comprend que se construit une unanimité d'action contre les déperditions énergétiques, en favorisant la rénovation thermique de tous les logements par la mise en avant de très ambitieux objectifs. Ainsi un maximum d'une dizaine d'années seront nécessaires, selon les propos de l’écologiste Yannick Jadot, pour les atteindre.
C'est aussi le cas avec Anne Hidalgo, Jean Luc Mélenchon et le communiste Fabien Roussel qui souhaitent mettre en place des aides pour les familles à revenus modestes pour financer à 100% les coûts des rénovations énergétiques.
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Ceci n'est pas une histoire née dans l'imaginaire d'un auteur en quête de reconnaissance publique. Oh que non... Malheureusement, il s'agit de faits réels. Aussi bien l'histoire que les personnages existent. Seuls les noms ont été changés afin de préserver l’anonymat des personnes impliquées.
Pourtant, la journée démarrait sous de beaux auspices. Une magnifique maison de jardin... Une visiteuse enchantée par les lieux... Des propriétaires sur le point de conclure une vente... Et ensuite, tout a basculé dans les ténèbres.
Comment en est-on arrivé au verdict rendu le 10 février 2022 à la cour de cassation de Nancy ?
Samedi. 14 h 30. Banlieue de Nancy.
Après plusieurs mois à rechercher un acheteur, Marie et Louis Lepetit (noms d'emprunt) reçoivent une excellente nouvelle. Salomon, l'agent immobilier chargé de la vente de leur maison familiale a un potentiel acheteur. Il s'agit de Lucinda, une quarantenaire fraîchement débarquée dans la région.
Dès le début de la visite, les rires envahissent la demeure. Autant Lucinda est conquise par les lieux, autant le couple Lepetit a la certitude d'avoir trouvé un repreneur. Guidée par Salomon, Lucinda décide d'explorer le grenier pour estimer les travaux à effectuer. Sur demande de Salomon, le couple de propriétaires reste dans la cuisine pendant que Salomon et Lucinda montent sous les combles.
La pièce est certes vaste mais le fait qu'elle soit plongée dans la pénombre ne permet pas de discerner correctement les lieux. Cependant, il en faut plus pour rebuter Lucinda. Elle fait un pas en avant et le drame survient.
Sans le savoir, la demoiselle a posé son pied sur l'entonnoir d'une trémie glissée sous une feuille de polycarbonate. À la surface, aucun signe ne permettait de discerner le danger. Ni barrières rigides, ni panneaux de signalisation. Seule une laine de verre avait été jetée sur l'artefact.
Pour Lucinda, les conséquences furent terribles. Elle fit une chute de huit mètres, laquelle occasionna un traumatisme crânien. Sidéré, Salomon, l'agent immobilier a pris quelques secondes pour reprendre ses esprits. Ce n'est qu'après qu'il a appelé les secours et alerté les propriétaires.
Pour les quatre personnes, cet incident marquait le début d'une longue bataille juridique.
Lucinda, Salomon, Marie et Louis sont certes des alias mais l'histoire s'est bel et bien déroulée à Nancy. Et le 10 février, toutes les parties prenantes étaient face à la cour de cassation pour défendre leurs positions.
Pour plaider leur cause, les propriétaires ont évoqué la passation de garde à l'agent immobilier chargé de faire visiter les lieux. Selon eux, le fait qu'il ait le double des clés et soit habilité à faire visiter la maison le rendait responsable de la sécurité des visiteurs.
Il n'a fallu que quelques secondes à la défense pour balayer cet argument.
En effet, les textes de lois sont clairs : le transfert de garde n'a lieu que si l'usage, le contrôle et la direction de l'élément sont entièrement confiés à un tiers. Des conditions qui ne s'appliquent pas à des prestations d'agent immobilier.
De son côté, l'agent immobilier a invoqué le fait qu'il n'était pas au courant de la présence de la trémie. Pour le juge, ce n'était pas assez.
Il était de la responsabilité du professionnel de vérifier les lieux et surtout, de s’assurer que la visite se fasse dans des conditions optimales.
Or, lors de l'incident, le grenier était plongé dans une pénombre si épaisse qu'il était impossible de voir deux mètres devant soi.
Après un débat intense, la cour de cassation a rendu son verdict. La victime percevra une compensation de 10 000 €, laquelle sera payé à parts égales par le couple de propriétaire et par l'agent immobilier.
Prenez note de cet incident. Avant de faire visiter les lieux, consacrez quelques minutes à leur repérage et à leur sécurisation.
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Le 26 Janvier 2022, un arrêté signé par Bruno Lemaire est venu modifier les informations obligatoires a intégrer dans une annonce immobilière. Le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier auront en effet de nouvelles obligations. monbien.fr vous résume dans cet article les nouveautés à intégrer à vos annonces dès l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi.
Comment rentrer des mandats exclusifs ? Voilà une question que vous vous êtes forcément déjà posée un jour ! Pour les professionnels de l’immobilier le mandat exclusif est un graal, le graal des mandats permettant de s’assurer une rémunération grâce à une parfaite maîtrise du bien. Comment en rentrer grâce à la Pige ? C’est ce que vous explique Anthony Richert, conseiller marketing expert chez Pige Online, logiciel de pige n°1 en France en termes de rapport qualité / prix.
Dans certaines agences, numériser un document peut encore être un véritable chemin de croix au détriment de la productivité de leurs agents.
Si vous êtes professionnel de l’immobilier, vous avez très certainement déjà connu des bugs de photocopieuses…quelle perte de temps n’est-ce pas ? ! Démarrer son PC, allumer la photocopieuse, lancer le bon logiciel d’impression, choisir le bon format de sortie, la résolution adéquate..vous l’avez certainement déjà vécu..
Comment les prix de l'immobilier vont-ils évoluer en 2022 ? Peut-on trouver un équilibre entre une offre de logements relativement rare et une demande qui reste très forte ? Quels sont les enjeux de la rénovation énergétique des bâtiments ? La question du logement abordable est-elle définitivement impossible à résoudre ?
Les profondes mutations observées sur le marché immobilier français ont modifié les équilibres économiques du secteur et bouleversé les agissements des acteurs. Pour avoir une lecture objective du marché immobilier basée sur des données et des analyses factuelles, Wüest Partner publie l'Immo-Monitoring 2022.
Au sommaire : réglementation de l'immobilier, situation économique actuelle, tendances du marché des transactions et des prix, questions des logements abordables, rénovation énergétique et aperçu des villes intelligentes en Europe.
L'économie française a connu ces deux dernières années des soubresauts inédits, principalement dus à la pandémie de COVID-19. En apportant à cette crise des réponses originales [télétravail, délocalisation], les acteurs économiques ont redessiné le paysage socio-économique de la France et ces changements se reflètent aujourd'hui dans le secteur immobilier en pleine mutation.
Ces derniers mois, les indicateurs économiques ont évolué dans le bon sens : chômage en baisse, épargne des ménages au plus haut et pouvoir d’achat des Français en légère augmentation. Si le soutien de l’Etat [plan de relance, projet de loi de finances 2022] a conforté la prévision de croissance annoncée à +3,7%, l’inflation des prix se précise néanmoins et les tensions géopolitiques et leur impact sur l’approvisionnement des matières premières et des énergies déstabilisent certains secteurs, dont celui de la construction. Les prévisions économiques pourraient évoluer selon la durée et l’ampleur du conflit ukrainien. Mais l’immobilier est souvent une valeur refuge en temps de crise.
Le secteur immobilier a connu en 2021 une explosion du nombre de transactions immobilières, des prix de vente record et des prêts à taux plancher. Car, en réaction aux confinements successifs, le désir d’espace incite désormais de nombreuses personnes à changer de lieu de résidence, ce qui accroît la demande de logements et constitue la cause probable de la hausse générale des prix de l'immobilier.
D’autres facteurs impactent le secteur immobilier : un nouveau diagnostic DPE qui risque de déclasser certains logements énergivores et l’obligation pour toute nouvelle construction d’appliquer la norme RE 2020 qui augmente le prix de revient. Heureusement, les aides à la rénovation sont maintenues.
Malgré toutes les politiques publiques de soutien mises en œuvre, les aides à la pierre, loi ALUR, loi SRU, APL, PTZ, loi Pinel…de nombreux ménages ont toujours du mal à se loger.
En cause, la pénurie de logements - on en construit trop peu et pas assez vite - et des coûts souvent élevés font que la part des dépenses des ménages, locataires ou propriétaires consacrée au logement (taux d'effort) ne cesse d'augmenter.
Et comment construire plus et mieux tout en consommant moins de foncier ? Voilà un nouveau défi pour une autre politique du logement en France : construire des logements sociaux, réglementer les baux, encourager la mixité, aider les foyers les plus modestes, inciter fiscalement les propriétaires afin de « louer abordable ». Autant de solutions complexes qui mettent en jeu des aspects réglementaires et des impératifs économiques et sociaux parfois contradictoires.
En France, les bâtiments émettent 20% des gaz à effet de serre et représentent 50% de la consommation énergétique du pays. Face au problème du réchauffement climatique, l’objectif est donc de réduire sensiblement l’empreinte carbone des logements en rénovant le patrimoine bâti. Ainsi, le dispositif « Climat et Résilience » mis en place en 2021 comporte des mesures fiscales incitatives [TVA réduite à 5,5%] pour effectuer des travaux d’isolation thermique et d’économie d'énergie.
Par ailleurs, un effort important doit porter sur les logements énergivores qui représentent 17% du parc immobilier français [7,5 millions d’habitations]. Les mesures drastiques de la loi Climat incitent les propriétaires de ces logements à agir car, à défaut, les loyers seront bloqués et il ne sera plus possible de louer [DPE en classe G à partir de 2025, en classe F en 2028]. Le dispositif « France Rénov’ » continue à apporter des aides financières intéressantes.
L’Immo-Monitoring France 2022 de Wüest Partner est téléchargeable depuis ce lien : cliquez ici.
Les agences de courtage en immobilier ont publié leur communiqué de mars et sans surprise, les taux continuent leur remontée fulgurante.
En tant qu’agents immobiliers, vous devez être en mesure de suivre cette hausse des taux immobiliers qui peut impacter vos clients acquéreurs.
Au mois de février, les taux augmentaient déjà légèrement avec une hausse de 10 à 15 centimes pour les taux moyens avec une estimation à 1 % sur 15 ans, 1,12 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans. Dans le contexte inflationniste actuel, le taux des OAT (Obligations Assimilables du Trésor) était déjà au mois de février en hausse.
Selon Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, la guerre en Ukraine pourrait entraîner des répercussions sur les prix de l’immobilier ainsi que sur la fiscalité.
Pour ce mois de mars 2022, les barèmes continuent leur progression par rapport au mois de février : 0,55 % sur 10 ans, 0,70 % sur 15, 0,80 % sur 20 ans et 1,05 % sur 25 ans.
Même si cette croissance se poursuit, ils restent bien en dessous de l’inflation et continuent de permettre aux acquéreurs une accession facile à la propriété.
Alban Lacondamine, président fondateur d’Emprunt Direct, souligne dans son communiqué de presse de mars 2022 que « Le contexte inflationniste fait désormais nettement évoluer le guidage des anticipations des banques centrales. Les indices des prix à la consommation en Europe et aux États-Unis, plus que jamais haussiers, vont continuer à s’affirmer, ce qui tend à accréditer la fin des politiques ultra-accommodantes des institutions monétaires et un rebond des taux directeurs. Sur le marché du crédit immobilier, une poursuite graduelle des hausses peut ainsi être anticipée ».
La remontée des taux ne montre aucune raison de s’affoler du côté des emprunteurs au sujet du financement de leur projet immobilier.
Selon Olivier Lendrevie, président de CAFPI, « cette faible remontée des taux pourrait néanmoins permettre une normalisation du marché immobilier. Après une année 2021 qui a été exceptionnelle en matière de transactions immobilières : 1 178 000 transactions sur toute la France, avec 182 000 transactions en Île-de-France (+12 % par rapport à 2020) et 996 000 transactions en région (+16 % par rapport à 2020). »
Mais sur le plan bancaire avec l’obligation de l’application des nombres du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les conditions de crédit semblent plus encadrées. La cause ? Après le record de transactions effectuées pendant l’année 2021, le nombre de crédits a augmenté parallèlement au nombre de ventes, ce qui a accentué l’endettement des Français. Et c'est cet endettement qui peut pousser la HCSF à durcir ses critères.
En matière de chiffres, plus de 6 crédits immobiliers sur 10 se font sur 20 ans, contre 3 crédits sur 10 en 2017.
Pour Abdelkader Diarra, directeur commercial chez Empruntis, « l’observatoire estime que la hausse serait de l’ordre de 20 à 25 points de base maximum en 2022. Autrement dit, les taux retrouveraient leur niveau d’avant crise autour de 1,25 % ou 1,30 %. Et la hausse est déjà entamée depuis début février. Les barèmes bancaires transmis par nos partenaires révèlent déjà une hausse de 15 centimes environ. Mais ces augmentations n’ont que très peu d’impact sur la mensualité. Exemple sur un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans : la hausse sur la mensualité s’élève à 9 € et sur le coût total à 2 148 € (hors assurance). »
Professionnels de l’immobilier, vous pouvez rassurer vos clients acquéreurs, même si les taux historiquement bas remontent, cela n’aura qu’un faible impact sur leurs demandes de prêts ainsi.
Le 8 février, l'Association des responsables de copropriété (ARC) a publié un communiqué qui n'est pas passé inaperçu. Dans ce pamphlet, les logeurs affirmaient que les agents immobiliers avaient désormais recours à de faux pré-états datés pour faire gonfler leurs factures. Une accusation que Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), a vivement contesté.
En tant que professionnel de l'immobilier, il y a un document sans lequel vous ne pouvez pas conclure une vente en copropriété. Vous l'aurez compris : il s'agit de l'état daté. Institutionnalisé par l'article 5 du décret 1967, l'état daté doit être remis au futur copropriétaire avant la signature de l'acte de vente. Dans ce document, ce dernier trouvera toutes les informations relatives aux finances des actuels propriétaires. Obligatoire, son dépôt se fait chez le notaire avant la remise des clés.
Le 1er juin 2020, un second décret a fixé le prix maximal de l'état daté à 380 €. Sauf que, selon l'ARC, le prix plafonné de l'état daté est volontairement dépassé par les syndicats immobiliers.
Pour défendre leurs positions, les responsables de l’ARC s'appuient sur une étude menée par la Direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Selon l'enquête susmentionnée, dans les faits, la délivrance de l'état serait facturée à environ 400 €, soit 5 % de plus que le tarif maximal.
Pour atténuer les effets de l’inflation, les syndicats de professionnels immobiliers n'ont eu d'autre choix que de réduire leurs tarifs personnels. Une décision qui ne semble pas prendre en compte l'ARC.
Pour Jean-Marc Torrollion, il est parfaitement normal que les agents immobiliers soient rémunérés pour l'établissement des états datés. En effet, selon la législation en vigueur, ils n'ont aucune obligation légale de le faire.
En foi de quoi, l'ARC ne saurait exiger d'eux qu'ils emploient des ressources sans aucunes compensations financières. Plus encore au vu de la quantité de travail à abattre.
Selon l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'état daté n'inclut que trois parties financières, lesquelles sont réparties sur un maximum de 5 pages. Néanmoins, sur le terrain, la réalité est tout autre.
Avant de devenir copropriétaire d'un logement, le futur acquéreur a besoin d'être rassuré. De même, les résidents actuels préfèrent coucher sur papier toutes les clauses de la cohabitation. Assurances protégeant l'immeuble, emprunts en cours, contrats régissant les interactions entre les habitations, ... L'état daté est désormais un rapport décrivant avec moult détails la situation d'un bien immobilier.
Forcément, cela se ressent sur l'épaisseur du document.
Au lieu de cinq pages, les agents immobiliers rédigent en moyenne 13 pages.
Pire encore : en plus de cet état daté, c'est souvent sur les frêles épaules de ce professionnel que repose la production du dossier technique et environnemental.
Au sens strict, la notion de pré-état daté n'existe pas. Seul l'état daté a une valeur légale. Toutefois, comment attendre de l'acheteur qu'il signe un contrat le jour J s'il ne l'a pas au préalable consulté ? En tant que professionnel immobilier, vous n'avez que trop conscience de ce dilemme.
Afin que la transaction soit finalisée, les deux parties doivent avoir une connaissance des engagements qu'ils sont sur le point de prendre. C'est une directive qui a d’ailleurs été consolidée par la loi L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
En s'en tenant à la réglementation en vigueur, il ressort que techniquement, c'est aux vendeurs d'établir l'état pré-daté. Or, étant donné que ces derniers ne possèdent pas les compétences suffisantes pour accomplir cette mission, ils préfèrent laisser les agents immobiliers s'en charger. Pour Jean-Marc Torrollion, c'est de la sous-traitance, une prestation qui se doit d’être rémunérée.
Il est incongru de se baser uniquement sur le chiffre avancé par la DGCCRF pour indexer les agents immobiliers.
Ces derniers sont loin d'être les premiers bénéficiaires du capharnaüm juridique entourant l'état daté. Allant au-delà de leurs habilitations, ils ont à cœur de tenir la promesse faite aux clients : acheter en toute sécurité. Et cette garantie a un coût.
Aujourd’hui la concurrence est rude dans le secteur immobilier. En tant que professionnel, vous devez savoir faire la différence pour séduire les vendeurs immobiliers. Et c’est justement ce que vous propose la nouvelle application juridique Sinimo qui conquiert chaque mois 50 à 80 nouvelles agences immobilières en France. Zoom sur cet outil innovant qui booster l’efficacité des professionnels de l’immobilier.
FLASH IMMO est un site d'actualités immobilières pour les professionnels de l'immobilier. Celui-ci met en avant les nouveautés, technologies et informations pertinentes pour la profession immobilière. Vous pouvez-nous contacter pour communiquer au travers de notre site
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