Tiffany WILLM

Tiffany WILLM

Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années

Tout professionnel de l’immobilier qui prospecte va chercher un jour ou l’autre à améliorer son taux de conversation. Benoit Ipponich, manager commercial pour le groupe Realty vous explique comment augmenter vos statistiques grâce notamment au choix des mots. 

Dr House Immo est un réseau dédié aux spécialistes en Immobilier. Constitué à 70% de conseillers ayant fait leurs armes dans d’autres réseaux, le groupe revendique une sélection intelligente à l’entrée et un turn-over plus faible que tout autre réseau.

À cause de la crise économique et de la forte inflation, de nombreux Français décident de falsifier des documents administratifs pour obtenir une location immobilière. En effet, ce serait le cas pour plus de 20% des dossiers ! Les agents immobiliers sont appelés à faire preuve de la plus grande vigilance.

 

Paris fortement impacté

Généralement, de tels phénomènes se produisent plus fréquemment dans les villes avec un marché immobilier tendu. C'est le cas de la capitale et de la petite couronne parisienne. Les agents immobiliers reçoivent approximativement 20% de faux documents pour obtenir des logements parisiens contre seulement 10% en province. Les agents immobiliers commencent réellement à s'en inquiéter d'autant plus que la crise économique ne risque pas de s'arranger dans les prochains mois. Tous les candidats sont désormais suspects y compris les garants !

Évidemment, le bailleur est la première victime de la falsification. En effet, il croit accorder la location de son logement à une personne capable de payer le loyer en s'appuyant sur un faux dossier.

Le locataire qui falsifie un document se rend coupable d'un usage de faux. Il risque donc une amende de 45 000 euros et à une peine de prison de 3 ans maximum.

D'ailleurs, en février, un locataire qui a falsifié des fiches de paie a été condamné à 4 mois de prison ferme et à verser 2 500 euros de dommages et intérêts à son bailleur

 

Une enquête à mener !

Aujourd'hui, il n'a jamais été aussi simple de falsifier des documents ! Il suffit de s'y connaître un minimum en Paint, Photoshop, Adobe Acrobat, etc. Le locataire devient capable de modifier les dates, les sommes, et même son identité. Si le bailleur n'y connaît rien, il peut facilement tomber dans le panneau. Si le propriétaire accorde son logement à un locataire qui a falsifié des documents, les risques de subir un impayé se multiplient.

Heureusement, en connaissant quelques astuces, il est possible de repérer la falsification.

Dans la plupart des cas, il y a toujours un détail qui met en lumière la fraude. Ainsi, le bailleur est invité à scruter les chiffres présents sur les documents. Sur une fiche de paie, le locataire a plutôt tendance à augmenter son salaire, mais il oublie de modifier le montant des cotisations sociales et les jours de congés payés.

Sur un avis d'imposition, il se peut que le taux d'imposition ne corresponde pas au revenu fiscal de référence et à la composition familiale du locataire.

Face à un amateur, il est normalement possible de repérer un détail qui laisse présager une falsification.

Le bailleur ne doit pas hésiter à contacter les éditeurs des documents notamment les administrations fiscales.

Cependant, certains locataires sont devenus des experts en matière de falsification ! Les techniques ci-dessus deviennent insuffisantes et l'agent immobilier, ou le bailleur, doit se transformer en véritable Sherlock Holmes. Par exemple, des logiciels permettent de comparer plusieurs photographies pour s'assurer que la personne dessus soit la même.

Pour réduire ses risques de subir un impayé et d'accorder la location de son logement à un locataire douteux, il est préférable de confier la gestion locative à des experts qui sont formés pour repérer les fraudes. C'est là que votre rôle de professionnel de l'immobilier entre en jeu.

 

 

En tant que professionnels de l’immobilier, vous savez que de nombreux désaccords sont intervenus entre bailleurs et locataires à l’issue des confinements. Les commerçants, empêchés d’ouvrir par les restrictions administratives, ont souvent refusé de payer leurs loyers. Les différents résultant de ces impayés ont été portés devant les tribunaux lorsqu’ils n’ont pas été résolus à l’amiable. La Cour de Cassation tranchera le 30 juin 2022 !

 

Quels sont les motifs invoqués par les commerçants pour ne pas payer leurs loyers ?

Plusieurs justifications ont été avancées par les locataires pour se dispenser de leur obligation de paiement des loyers.

Certains commerçants ont invoqué la force majeure. Les fermetures administratives dues à la pandémie remplissent a priori les caractères d’extériorité et d’imprévisibilité de la force majeure : elles ne sont pas imputables au commerçant et, faute d’événement analogue dans le passé, ne pouvaient être anticipées par lui. Le troisième critère nécessaire, l’irrésistibilité, n’est pas en revanche clairement établi : il faudrait que le commerçant démontre l’impossibilité absolue de payer ses loyers en raison de la pandémie, alors qu’on peut supposer qu’il s’agit plus de difficultés que d’une réelle impossibilité.

D’autres locataires se sont appuyés sur l’inexécution du contrat, en considérant que le bailleur n’avait pas mis à leur disposition un local commercial utilisable, puisqu’ils ne pouvaient ouvrir. La faiblesse de cet argument est que la non-ouverture n’est pas imputable au bailleur.

Enfin, certains commerçants ont invoqué la perte de la chose louée, en se fondant sur l’article 1722 du Code civil qui permet dans ce cas au locataire de demander une réduction des loyers dus. Cependant la perte est en principe définitive, et il n’est pas certain qu’elle puisse être prise en considération pour ces fermetures temporaires.

 

Que décidera la Cour de Cassation le 30 juin 2022 sur les impayés de loyer ?

De nombreux contentieux ont déjà été jugés, sans que ne se dégage une jurisprudence claire. Une trentaine de pourvois sont déjà en examen par la cour de Cassation. Ils sont traités par la 3e chambre civile de la juridiction suprême, chambre qui est spécialisée dans tout ce qui touche à l’immobilier.

La Cour de Cassation a annoncé que les trois premières décisions seront rendues le 30 juin.

Il est probable qu’il s’agira d’arrêtés de principe, c’est-à-dire destinés à établir d’emblée une jurisprudence générale applicable à toutes les autres affaires similaires.

Ces décisions seront donc cruciales, puisqu’elles indiqueront si les commerçants sont en droit d’obtenir des exonérations partielles ou totales de leurs loyers en raison des mesures contraignantes dont ils ont subi les conséquences.

 

Quelles conséquences auront les décisions de la Cour de Cassation ?

Le premier impact concernera les baux en cours durant les confinements. Si la décision est favorable aux locataires, il est probable que de nouveaux commerçants tentent d’obtenir à leur tour une compensation aux fermetures administratives. Si à l’inverse elle avantage les bailleurs, les contentieux en cours seront sans doute rapidement clos, les locataires n’ayant plus d’espoir de gagner leur cause.

Le second impact concernera les baux à venir. Compte tenu des incertitudes persistantes sur l’évolution de la pandémie de Covid-19 et des alarmes nouvelles sur l’émergence éventuelle d’autres maladies, les locataires ou les bailleurs peuvent avoir des craintes sur l’impact qu’auraient de nouvelles fermetures.

En tant qu’agent immobilier, vous aurez sans doute à rassurer les inquiets, en leur expliquant que le risque est limité, à la fois financièrement et statistiquement. Les montants en jeu ne sont en effet que le montant des loyers pendant une éventuelle fermeture administrative, qui est par nature limitée dans le temps. Le risque potentiel ne concerne qu’une fraction minime du chiffre d’affaire du commerçant dans un cas qui a toutes chances de ne plus se reproduire.

Le métier d’agent immobilier est particulièrement encadré et les obligations sont nombreuses ! Cette profession est régie par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet mais régulièrement, de nouvelles obligations s’ajoutent à la liste. L’objectif étant de protéger les différentes parties. Zoom sur ces différentes obligations grâce à Sinimo, l’application juridique n°1 en France :

La vente d’un bien immobilier à réméré consiste pour un propriétaire à proposer à la vente de manière temporaire son bien afin de se procurer rapidement un financement sans recourir au circuit bancaire. En tant que professionnels de l'immobilier, il peut être intéressant pour vous de proposer cette solution, différente d’un crédit traditionnel, et qui est particulièrement adaptée pour tous ceux qui font face à une urgence financière sans avoir accès aux prêts bancaires, pour cause de surendettement ou de fichage bancaire par exemple.

 

Quel est le principe de la vente à réméré ?

La vente à réméré est un contrat de vente temporaire d’un bien immobilier qui est encadré juridiquement par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle consiste pour le propriétaire vendeur à conserver l’usage de son bien après la vente, moyennant le versement d’un loyer à l’acheteur, et à conserver également la faculté de racheter son bien ou de le revendre.

Il s'agit donc d'une alternative intéressante au crédit bancaire traditionnel que tout professionnel de l'immobilier peut présenter à son client.

Le rachat du bien doit être effectif dans un délai fixé entre le vendeur et l’acheteur lors de la signature devant notaire de l’acte de vente et doit intervenir dans un délai maximum de 5 ans.

 

Comment se déroule une vente à réméré ?

La vente à réméré se décompose en trois temps principaux :

  • La vente du bien sans déménagement
  • L'obtention des fonds et/ou le solde des dettes éventuelles
  • Le rachat du bien ou sa vente définitive

En tant que professionnel du secteur immobilier, il est toutefois conseillé d’effectuer au préalable avec votre client une estimation fine de la valeur du bien en rapport avec le prix du marché pour ne pas surestimer celui-ci et faciliter ainsi la vente. Il est également indispensable pour le vendeur d’anticiper le financement de sa capacité de rachat et d’optimiser sa future capacité d’emprunt afin de racheter son bien dans des conditions optimales pour lui. Le recours à un professionnel du secteur est donc très fortement recommandé dans le but de procéder à une étude de faisabilité de l’opération et éviter les erreurs qui pourraient conduire à une impasse. Ce sont là, des aspects où votre expertise de professionnel sera appréciée.

 

Quels sont les avantages d’une vente à réméré ?

Le réméré, c’est avant tout la possibilité pour le vendeur de disposer rapidement d’une trésorerie tout en continuant à bénéficier de l’usage de son bien.

Cette situation offre plusieurs avantages non dénués d’intérêt pour celui qui se trouve en situation de surendettement ou face à la nécessité de trouver un financement dans l’urgence.

 

Rembourser ses dettes

La trésorerie ainsi dégagée permet de solder immédiatement toutes ses dettes et éventuellement de se procurer un financement supplémentaire en fonction du prix de vente du bien.

 

Empêcher une saisie immobilière

Le remboursement d’éventuels créanciers étant rendu possible, le notaire pourra lever une procédure de saisie immobilière même si celle-ci a déjà été ordonnée par un juge. Il convient toutefois de procéder rapidement compte tenu des échéances calendaires fixées par ce dernier.

 

Mettre fin à un interdit bancaire

Dans une situation d’endettement qui entraîne l’émission de chèques non provisionnés ou le non-règlement de plusieurs mensualités, l’inscription au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) et/ou au Fichier Central des Chèques (FCC) entraine de facto l’interdit bancaire. Le produit d’une vente à réméré apporte ainsi une solution rapide et pratique pour rembourser les sommes dues et lever le fichage bancaire.

 

Financer un projet

L’apport rapide de trésorerie permet à un entrepreneur de réagir rapidement pour développer son projet, et cela, sans passer par le système bancaire qui pourrait exiger des garanties conséquentes.

 

En répondant à un besoin urgent de trésorerie, le réméré est donc la solution qui permet de contourner la rigidité des établissements bancaires tout en conservant la possibilité de récupérer son bien à terme.

La loi Hoguet impose depuis de nombreux années aux professionnels de l’immobilier de tenir à jour des registres immobiliers afférents aux mandats qu’ils signent ou encore aux sommes qu’ils pourraient enregistrer.

Face à la hausse des prix, des associations de consommateurs sollicitent un gel de l’indice de référence des loyers. Cette mesure aurait pour but de lutter contre une revalorisation des prix des loyers et l’inflation que les locataires ne pourraient pas supporter. Le gouvernement étudie cette proposition avec attention. Cependant après de nombreuses études, le gel de l’indice serait totalement néfaste pour les propriétaires. Mais quelle est la réalité des chiffres et quelles sont les solutions apportées pour les professionnels de l’immobilier ?

Le 20 Mai 2022, par l’intermédiaire d’un communiqué commun, des syndicats de l’immobilier, le FNAIM, l’UNIS et Plurience ont montré leur désaccord à une telle mesure.

Ces trois organisations rassemblent de nombreux professionnels de l’immobilier qui souhaitent défendre les intérêts des bailleurs. Au sein de ce communiqué de presse, ils traitent notamment de leur regret de ne pas voir le logement dans les priorités du nouveau gouvernement et les raisons de leur opposition à la mesure du gel de l’IRL.

 

Une décision néfaste pour les propriétaires

Au premier trimestre 2022, l’indice de référence des loyers a augmenté de 2,48% sur un an alors qu’il avait déjà augmenté de 1,61% au trimestre précédent. L’IRL est un indice qui permet de fixer les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les bailleurs sur les logements vides ou meublés.

Dans la déclaration des trois syndicats, il est expliqué que sur les cinq dernières années « l’indice de l’IRL a été en décalage avec l’indice d’inflation, se traduisant par une certaine, mais régulière, perte de pouvoir d’achat pour les bailleurs particuliers, pour qui les revenus fonciers sont le complément d’une retraite modeste qui elle-même n’est pas indexée sur l’inflation. »

L’inflation ne touche pas seulement les consommateurs mais également la totalité des propriétaires qui subissent de plein fouet la hausse des prix. Une telle décision aurait des effets néfastes pour l’ensemble des propriétaires puisque cela accentuerait les difficultés financières de ceux-ci, surtout les plus modestes. Ces locations peuvent constituer un « complément vital de revenus » pour les bailleurs et qui donc par un gel de l’IRL pourrait en subir de graves conséquences. Une telle décision aux effets néfastes se rajouterait, de plus, aux conséquences de la crise économique.

En effet, les propriétaires sont également fortement touchés par l’inflation et des dépenses de plus en plus fortes avec l’augmentation de la taxe foncière, des charges et des coûts liés aux rénovations énergétiques obligatoires.

 

Une mesure non pérenne

Cette solution « n’apporterait aucune solution pérenne aux préoccupations immédiates de prise en compte de l’évolution de certains postes de charges locatives ».

En solution à cette hausse des prix, les syndicats proposent que l’exécutif agissent sur les allocations logements, tout en utilisant la solidarité nationale pour faire face à l’inflation.

Le gel de l’indice de référence des loyers aurait uniquement des retombées sur les propriétaires et les agences immobilières. 

L’indice de référence des loyers représente un bouclier face à l’inflation pour les consommateurs. Cet indice permet une stabilisation des prix du loyer sur un an en évitant les effets inflationnistes sur les douze prochains mois. Pendant un an, le loyer ne fluctuera pas du fait de l’inflation protégeant les locataires. La demande des associations de consommateurs serait une aide pour les locataires mais les propriétaires en payeraient les conséquences.

D’autres aides sont possibles, comme nous l’avons évoqué au-dessus, l’Etat a déjà auparavant soutenu les individus sans mettre la pression sur les bailleurs comme par exemple un chèque carburant, un chèque alimentaire.

 

Le statut des travailleurs indépendants a récemment subi de multiples modifications. En effet, la réforme mise en place le 15 mai 2022, concernant la LOI n° 2022-172 du 14 février 2022, apporte des changements à l'activité professionnelle indépendante. Afin d'exercer en toute légalité et d'éviter toute faute professionnelle, un agent immobilier se doit de se tenir informé des évolutions juridiques. Faisons ainsi un zoom sur la nouvelle réglementation.

 

La nouvelle mention obligatoire, ce qu'il faut en retenir

Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, chaque travailleur indépendant, quel que soit le régime fiscal adopté, doit inscrire sur chaque document administratif ou commercial la mention "EI" ou "Entrepreneur Individuel" précédé ou suivi de son nom.

En tant que professionnels indépendants de l'immobilier, vous êtes donc concernés. Cette mention est obligatoire sur les documents suivants :

  • les mandats et contrats ;
  • les publicités et fichiers commerciaux ;
  • les factures ;
  • le compte bancaire professionnel doit aussi faire apparaitre cette nouvelle mention.

 

Le manquement de cette inscription pourrait causer la nullité d'un contrat. Soyez alors vigilant et modifiez tous vos documents dès maintenant.

 

Rappel sur la nouvelle LOI n° 2022-172 du 14 février 2022

Cette exigence s'inscrit dans l'objectif de ce nouveau projet de loi mis en application le 15 mai 2022 en faveur du statut de travailleur indépendant.

En tant qu'agent immobilier, cette nouvelle loi vous offre deux principaux avantages :

- la protection du patrimoine personnel : les patrimoines professionnels et personnels sont dissociés. Les éventuelles dettes professionnelles n'auront aucun impact sur vos biens personnels. Seuls ceux vous permettant l'exercice de votre activité peuvent être saisis pour solder vos créances.

- une meilleure garantie sociale : en cas de cessation d'activité, l'accès à l'ATI (Allocation des Travailleurs Indépendants) est simplifié et disponible pour un plus grand nombre d'indépendants.

 

Sinimo, l'application juridique des agents immobiliers

En tant qu'indépendant dans le secteur de l'immobilier, manquer une information aussi primordiale telle que la nouvelle mention obligatoire, même si elle parait minime, peut avoir de lourdes conséquences sur la solvabilité de vos contrats.

Le métier de négociateur immobilier ne laissant aucun répit, vous pouvez vous décharger de cette pression administrative en optant pour un partenaire simple et efficace tel que Sinimo pour rédiger tous vos contrats immobiliers.  Cette application juridique vous permet de vous alléger de la paperasse administrative et juridique. L'outil met en effet à disposition des contrats immobiliers avec signature électronique intégrée : mandats avenants, courriers, compromis, offres d'achat, etc...

 

Pourquoi opter pour Sinimo ?

Sinimo présente de multiples avantages pour un agent immobilier (Découvrez- la en démo) :

  • un partenaire au quotidien qui vous accompagne où que vous soyez, au bureau, chez vous ou chez vos clients ;
  • un gain de temps, les contrats sont édités facilement grâce à un algorithme intelligent. Nul besoin d'ajouter soi même des paragraphes ! L'application vous permet de rédiger des contrats sans avoir de connaissances juridiques particulières. 
  • une meilleure garantie de sécurité avec la signature électronique ;
  • une facilité d'utilisation avec scan intégré pour numériser tous types d'annexes et les intégrer en 1 clic
  • une possibilité de personnalisation à votre image ;
  • et le bonus à ne pas négliger : l'application est régulièrement mise à jour selon les nouvelles mentions légales en vigueur.

Pour ne passer à côté d'aucune nouvelle réglementation, c'est donc le type d'outils qu'on vous conseille fortement ! 

 

Dans le secteur de l'immobilier, la partie juridique est essentielle. Cette nouvelle mention obligatoire sur tous vos documents officiels est donc très importante. La méconnaissance ou l'oubli d'une réglementation peut engendrer la nullité d'une transaction.

Partagez cette information au maximum, afin que chaque négociateur immobilier indépendant soit au courant de cette nouvelle réforme en vigueur depuis le 15 mai 2022.

Depuis leur lancement il y a maintenant une vingtaine d’années, les réseaux de mandataires offrent une rémunération ultra attractive aux conseillers en immobilier. En plus de la formation, des outils, il y a une réversion sur les honoraires qui fait la différence pour un professionnel aguerri. Mais il est encore possible d’optimiser cette rémunération.

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