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La Cour de cassation s'est récemment prononcée (Cass. civ. 1, 12 novembre 2020, n° 19-14.025), sur les conséquences de l'absence du nom et de la qualité de la personne habilitée à représenter un agent immobilier, ainsi que de la conformité de ces conséquences à la Convention Européenne des Droits de l'Homme (CEDH).

Les faits ayant conduit à la Cour à examiner ce point sont les suivants. Un agent commercial avait été habilité par un agent immobilier, titulaire d'une carte professionnelle, à négocier, s'entremettre et s'engager pour le compte de ce dernier. 

Le titulaire de la carte professionnelle avait, en conséquence, usé de la faculté offerte par l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970., et délivré une attestation à l'agent commercial justifiant de sa qualité et de ses pouvoirs. 

Dans ce contexte, l'agent immobilier mandant s'est vu confier, par l'intermédiaire de son mandataire, agent commercial, un mandat exclusif de vente.

Or, le contrat de mandat de vente ne comportait la mention, ni du nom, ni de la qualité du titulaire de l'attestation (l'agent commercial), en contradiction avec les dispositions du dernier alinéa de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. 

Cet article prévoit expressément que : 

Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."

Dans le cadre d'un contentieux entre le vendeur du bien immobilier ayant signé le mandat, et l'agent immobilier dont l'identité apparaît sur le mandat (mandat conclu par l'intermédiaire de l'agent commercial), le vendeur sollicite la nullité dudit mandat au motif que l'identité de l'agent commercial n'apparaît pas sur le mandat, en violation des dispositions susvisées.

La Cour d'appel suivie l'argumentation développée par le vendeur, en annulant le mandat de vente, et partant, supprimant tout droit à commission pour l'agent immobilier.

L'agent immobilier se pourvoit en cassation, et argue, notamment, de la violation de l'article 1ᵉʳ du 1ᵉʳ protocole additionnel de la CEDH, considérant que la nullité du mandat le prive d'une créance contre le vendeur, dont il avait pourtant vendu le bien, et que cela constituait une sanction disproportionnée.

La première chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi, rappelant tout d'abord que mentions requises par l'article 9 du décret précité sont d'ordre public, et : 

"Qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention en nulle".

Elle rejette également la violation de l'article 1er du premier protocole additionnel de la CEDH, au motif que

"la nullité est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires"

Cet arrêt rappelle aux agents immobilier la nécessité de faire apparaître, au sein des mandats conclus par l'intermédiaire d'un agent commercial, le nom et la qualité de ce dernier, et à défaut de voir prononcer la nullité de leur mandat, et partant, la suppression de droit aux honoraires !

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Ces dernières années, les pouvoirs publics n'ont eu de cesse d'augmenter considérablement les contraintes pesant sur les propriétaires de biens immobiliers, notamment lorsque ces derniers sont donnés en location. 

Premièrement, face à l'inflation record des derniers mois, la loi du 16 août 2022, portant mesure d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, a été adoptée. 

La mesure phase de cette loi est le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5%. Cette mesure devait prendre fin à compter du 1ᵉʳ juillet 2023.

Néanmoins, compte tenu de la persistance de l'inflation, cette loi a été prorogée jusqu'au 31 mars 2024.

Deuxièmement, le décret paru en date du 13 janvier 2021, entré en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2023, et portant modification des critères de décence requis à la mise en location d'un bien immobilier, restreint considérablement le champ des biens pouvant être donnés en location.

Ce décret s'applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu'aux renouvellements ou reconductions tacites de contrat, pour ceux conclus antérieurement au 1ᵉʳ janvier 2023.

En effet, selon les termes de ce décret, pour être qualifié de "décent", la consommation énergétique d'un logement, estimée par le DPE et exprimée en énergie fiscale par mètre carré de surface habitable et par an, doit être inférieure à 450 kWh/m2.

Ce décret prévoit également l'élévation progressive du seuil de décence, comme suit : 

• À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : la classe minimale du DPE doit être F ;
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : la classe minimale du DPE doit être E ; 
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, : la classe minimale du DPE doit être D.

Ces mesures nécessitent des propriétaires une rénovation des logements mis en location, bien souvent, fortement coûteuse. 

Troisièmement, l'augmentation sans précédent des dernières années de la taxe foncière, vient impacter d'autant plus les propriétaires de biens immobiliers.

En moyenne, entre 2022 et 2023, la taxe foncière a augmenté de près de 10% dans les 200 plus grandes villes de l'hexagone !

Malgré cette augmentation considérable, le gouvernement a déclaré ne pas souhaiter plafonner cette augmentation, en laissant toute latitude aux collectivités territoriales.

Cette hausse, dans le contexte général fortement défavorable aux propriétaires, a conduit Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), à déclarer que :

"Les propriétaires ont le sentiment de payer pour tout le monde, car on les prend pour des nantis, alors que la plupart ne sont pas riches et que la propriété est un outil social", ajoutant "Qu'en refusant de plafonner la hausse de la taxe foncière, le gouvernement a choisi son camp !" (Le Figaro Immobilier, 19/10/2023).

Plus intéressant encore, le président de l'UNIP suggère de faire supporter une partie de taxe foncière par les locataires ! Ce dernier déclare en effet :

"Nous n'avons rien contre les locataires, mais cela ne me paraît pas choquant qu'ils paient une partie d'une taxe sur un bien qu'ils occupent et qui sert à financer des services publics dont ils bénéficient" (Le Figaro Immobilier, 19/10/2023).

Cette proposition ne paraît pas infondée juridiquement, affaire à suivre de près ! 

Dans un récent arrêt du 06 juillet 2023, la chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions requises à l'arrêt du paiement des loyers par le preneur d'un local à usage commercial.

Le 16 août 2017, au motif de divers manquements aux obligations contractuelles de la locataire, le bailleur l'a assignée en résiliation du bail, expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation. 

La locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier l'arrêt du versement des loyers, en se fondant sur l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du local commercial, et ce, à raison d'infiltrations d'eau. La locataire sollicite, à titre reconventionnel, l'autorisation de procéder à la consignation des loyers jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux.

La Cour d'Appel de Douai, dans son arrêt du 10 mars 2022, rejette les demandes du bailleur, aux motifs notamment : 

"Que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués"

Elle considère, en effet, que le bailleur a refusé de laisser réaliser les travaux par la copropriété, nécessaires à la réparation de la fuite, et que partant, le propriétaire, avait manqué à une obligation essentielle du bail, à savoir, de procéder aux réparations exigées par l'état des lieux, et de garantir la jouissance d'un local conforme à celui loué. 

Le bailleur se pourvoit en Cassation, en invoquant, notamment, que le manquement du bailleur à ses obligations ne rendait pas impossible la jouissance des lieux, et que partant, la Cour d'Appel aurait violé l'article 1728 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 16 février 2016).

La Cour de cassation fait sienne l'argumentation du bailleur, en considération que :

"En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel à privé sa décision de base légale".

Par cet important arrêt, la Cour de cassation rappelle que pour justifier la suspension par le preneur d'un local commercial ses obligations, ce dernier doit rapporter la preuve que les manquements du bailleur ont rendus les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Autrement formulé, l'activité exercée au sein du fonds ainsi loué, initialement prévu au bail, ne doit plus être possible.

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La première chambre civile de la Cour de cassation, a eu l’occasion de préciser l’applicabilité des dispositions issues du Code de la consommation, au mandat de cession d’un fonds de commerce, confié à un agent immobilier par le propriétaire dudit fonds, en sa qualité de personne physique (Cass, civ 1ʳᵉ, 09/07/2015, n°14-17.051)

Une fois la cession du fonds réalisée, l’ancien propriétaire refuse de verser à l’agent immobilier le montant de la commission stipulée au mandat.

Au soutien de sa demande en nullité du mandat de vente, le cédant argue, notamment, de ce que dernier violerait les dispositions d’ordre public (auxquelles il est impossible de déroger) des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016).

L’agent immobilier soutenait, à l’inverse, que conformément à l’article L.121-22, 4°, les dispositions des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016), n’étaient pas applicables aux ventes et prestations de service « lorsqu’elles ont un rapport direct avec les activités exercées … »

La Cour de cassation tranche, en rejetant le bénéfice de l’application des dispositions issues du Code de la consommation au motif que :

« Pour un commerçant, la vente de son fonds de commerce est en rapport direct avec son activité, de sorte que l’opération est exclue du champ d’application de l’article L.121-22 du Code de la consommation ».

Cet arrêt, rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction du Code de la consommation, dispose toujours d’une portée extrêmement importante, notamment au regard des dispositions de l’actuel article L.221-3 du Code de la consommation, qui prévoit que sont applicables aux relations entre deux professionnels, les dispositions relatives :

• À l’obligation d’information précontractuelle (articles L.221-5 à L.221-7 du Code de la consommation) ;
• Aux contrats conclus hors établissement (article L.221-8 à 22.10-1 du Code de la consommation) ;
• Au droit de rétractation en matière de contrats conclus distance et hors établissement.

Ces dispositions sont applicables aux relations entre professionnels, aux conditions suivantes :

• Le contrat est conclu hors établissement ;
• L’objet du contrat n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel ;
• Le nombre de salariés employés le professionnel est inférieur ou égal à 5.

On constate que la condition tenant à ce que l’objet du contrat n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel est toujours présente, et qu’elle a été complétée par deux autres conditions, rendant d’autant plus compliqué l’application des dispositions protectrices du Code de la consommation aux relations entre professionnels.

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La chambre civile de la Cour d’appel d’Agen a récemment eu à se prononcer sur l’engagement de la responsabilité d’un agent immobilier, fondé à titre principal sur une complicité de dol avec le vendeur, et à titre subsidiaire, sur un manquement à son obligation d’information et de conseil.

Selon acte authentique de vente, datée du 26 juin 2017, un ensemble immobilier comprenant trois logements loués, a été vendu, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Trois mois plus tard, l’acquéreur a notifié au vendeur la présence vices cachés, qui, s’il les avait connus, l’aurait conduit à ne pas acquérir le bien, ou à en donner un moindre prix, et a sollicité, en conséquence, la prise en charge de l’ensemble des réparations par le vendeur.

Face au refus de prise en charge du vendeur, l’acquéreur a assigné le vendeur en nullité de la vente, restitution du prix de vente, et réparation du préjudice moral, lequel acquéreur a appelé en cause l’agence immobilière.

Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Agen, rejette les demandes formées à l’encontre du vendeur, et condamne l’agent immobilier au paiement d’une somme de 139.646€, au motif que :

« L’agence n’aurait pas mis en garde l’acquéreur sur l’état de l’immeuble, et a publié une annonce relative à un immeuble « en bon état, elle a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur, le préjudice en résultant est la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble ».

L’agence immobilière interjette appel de ce jugement.

La Cour d’Appel d’Agen se prononce dans un arrêt du 20 septembre 2023 (n°22/00505), en rappelant préalablement que l’agent immobilier, « en sa qualité de professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, non seulement vis-à-vis de son mandant, mais à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Il s’agit d’une obligation de moyen ».

Elle poursuit en précisant que l’agent immobilier doit, à ce titre, d’une part, veiller à la réunion de l’ensemble des conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, d’autre part, vérifier que l’immeuble qu’il propose à la vente est adapté à l’usage annoncé par le vendeur et à celui auquel l’acheteur le destine.

Après avoir rappelé les obligations de l’agent immobilier et leur étendue, la Cour constate, que plusieurs visites de l’immeuble ont été effectuées par l’acquéreur, que l’expert mandaté dans le cadre de la procédure judiciaire souligne notamment que l’humidité dont l’immeuble était affecté était visible à l’œil nu, et que le ruissellement relevé est visible de tous, même par un profane, de sorte que la venderesse n’a procédé à aucuns travaux ayant pour finalité de dissimuler l’humidité.

Elle en déduit que l’agent immobilier, n’avait en conséquence pas à attirer l’attention de l’acquéreur sur l'état de l’immeuble, qu’il pouvait constater par ses propres moyens.

La Cour d’Appel infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Agen, et exclut la responsabilité de l’agent immobilier, en retenant la négligence de l’acquéreur comme seule et exclusive cause des dommages invoqués.

À l’occasion d’un arrêt rendu le 12 mai 2021 (n°19-25.226), la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur le sort des honoraires dus à l’agent immobilier intervenu dans le cadre d’une vente immobilière, lorsque la commune a fait usage de son droit de préemption.

Dans l’affaire soumise à la Cour, les copropriétaires d’un bien immobilier ont donné mandat de vente à une agence immobilière.

Les opérations menées par l’agence immobilière ont permis la régularisation d’une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives, dont le prix d’acquisition, fixé à 425.000€, a été majoré des honoraires de l’agence d’un montant de 51.000€, dus par le bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur).

Deux mois après la signature de la promesse unilatérale de vente, la commune du lieu de situation de l’immeuble a usé de son droit de préemption, de sorte qu’elle s’est substituée de plein droit à l’acquéreur initial.

La commune refusait de payer le montant des honoraires dus à l’agence immobilière, au motif, notamment, que l’option de la promesse unilatérale de vente n’avait pas été levée par le bénéficiaire, de sorte qu’un doute subsistait sur la concrétisation de la vente, au jour de l’exercice du droit de préemption.

La Cour d’Appel de Toulouse a suivi l’argumentation développée par la commune, pour exclure le droit à commission de l’agent immobilier, retenant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n°16-04.868).

Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

La Cour s’est notamment fondée sur l’ancien article 1134 du Code civil, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, relatif à la rémunération de l’agent immobilier, afin de considérer :

« Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ».

En conséquence, en cas d’exercice du droit de préemption, lorsque la charge de la commission revient à l’acquéreur, il convient de faire preuve d’une vigilance particulière quant à la mention des honoraires de l’agent et leur prise en charge par l’acquéreur, tant au sein de l’acte de vente, que de la déclaration d’intention d’aliéner.

Cet arrêt illustre la nécessité, pour les agents immobilier, de s’équiper d’outils leur assurant une pratique conforme aux dispositions règlementaires et législatives en vigueur.

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A titre illustratif, une clause relative au droit de préemption est systématiquement insérée au sein des contrats générés sur l’application SINIMO, stipulant expressément que « le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreurs, y compris le paiement des honoraires du mandataire ».

La Cour de cassation s’est prononcée, par un arrêt du 16 mars 2022 (n°20-22.408), sur la mobilisation de la garantie financière accordée à un agent immobilier, pour un sinistre survenu entre la résiliation de l'ancien garant et la prise d'effet du nouveau garant. 

Aux termes des articles 44 alinéas 3 et 4, et 45 alinéas 1 et 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifiés par le décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 :

• D’une part, la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, peut être soumise (sous certaines conditions), à la publication d’un avis au sein d’un journal quotidien, et ne peut prendre effet avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant cette publication. Cette cessation est également suivie d’une information des créanciers par courrier recommandé avec demande d’avis de réception mentionnant le délai de production des créances, ainsi que son point de départ ;

• D’autre part, lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise que le nouveau garant s’est engagé à reprendre avec tous ses effets, la garantie du précédent, lequel est alors dispensé de la formalité de notification aux créanciers.

En l’espèce, le 15 janvier 2016, la société Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGC), a procédé à la publication dans un journal local d’information, aux termes de laquelle elle cessait d’accorder sa garantie financière à l’agent immobilier. Le 15 mars 2016, la société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SOCAF), a informé la CEGC, qu’à compter de cette date, elle accordait sa garantie financière à l’agent immobilier, y compris s’agissant des créances nées antérieurement.

Or, le 27 janvier 2017, soit entre la publication de l’avis de la CEGC et l’information de la SOCAF à la CEGC de ce qu’elle accorde sa garantie financière à l’agent immobilier, ce a été placé en liquidation judiciaire.

Tant la CEGC que la SOCAF ont déniés leur garantie aux créanciers de l’agent immobilier. La nouvelle compagnie d’assurance, la SOCAF, soutenait notamment qu’il revenait à CEGC, d’accorder sa garantie aux créanciers, dès lors que la publication du 15 janvier 2016 ne comportait pas mention du changement de garant, mais uniquement de la cessation de la garantie offerte par la CEGC.

Dans ce contexte, la question posée à la Cour de cassation, était de savoir si, lorsque la cessation de la garantie n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs après la publication de l’avis, est tenu d’une nouvelle formalité de publication, une fois informé du changement de garant ?

La Cour de cassation considère que l’ancienne compagnie d’assurance n’était pas tenue d’effectuer une publication complémentaire relative au changement de garant, et que l’engagement pris par la nouvelle compagnie de reprendre, avec tous ses effets la garantie précédente devait recevoir application.

En matière de bail commercial, le locataire dispose de la faculté de donner congé à son bailleur à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du Code de commerce.

Cela étant, par dérogations aux dispositions précédentes, un bail commercial, conclu entre propriétaire et exploitants de résidences de tourismes classées (visées à l’article L.321-1 du Code du tourisme), sont d’une durée minimale de 9 années, laquelle n’est pas concernée par la faculté de résiliation triennale (article L.145-4-1 du Code de commerce).

Cette règle dérogatoire, fixée par l’article L.145-4-1 du Code de commerce, empêchant toute résiliation à échéance triennale en matière de résidence de tourisme, a-t-elle vocation à s’appliquer aux baux renouvelés ?

Telle est la question qu’à eu à trancher la Cour de cassation, dans un très récent arrêt du 07 septembre 2023, n°24-14.279.

La Cour de cassation retient que l’impossibilité de résiliation triennale, visant les baux relatifs aux résidences de tourisme, n’a pas vocation à s’appliquer aux baux renouvelés !

Elle poursuit, en précisant que les dispositions de l’article L.45-4, alinéa 2 et 3, relatives à la faculté de résiliation triennale, sont applicables au bail de résidence de tourisme renouvelé.

En l’espèce, la Cour en conclut que le bail existant étant renouvelé, l’exploitant de la résidence de tourisme avait valablement pu donner congé à l’échéance triennale.

En conséquence, les agents immobiliers seront, à l’avenir, bien avisés d’informer et conseiller leurs clients propriétaire d’un logement au sein d’une résidence de tourisme, de conclure un nouveau bail au terme du bail initial, afin d’éviter son renouvellement, et partant, tout risque de résiliation anticipée du bail renouvelé par l’exploitant.

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