Kevin Colombé

Kevin Colombé

Insee, 29-03-2024


 

Au quatrième trimestre 2023, les indices utilisés pour la révision des baux commerciaux et professionnels s’établissent ainsi :

 

- Indice des loyers commerciaux (ILC) : 132,63 (+ 5,22 % sur un an).

 

- Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 133,69 (+ 5,55 % sur un an).

 

- Indice du coût de la construction (ICC) : 2162 (+ 5,36 % sur un an).

 

 

 

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Après l’affaire du Maire de la commune d’Adge désormais connue au plan national, la voyante ventriloque s’en prend à un agent immobilier local !

 


LE MAIRE

Rappelons brièvement les faits à l’origine de la mise en examen et de l’incarcération de l’élu de la commune d’Agde, ainsi que de sa voyante (ventriloque), pour prise illégale d’intérêts, corruption passive et détournement de fonds publics.

Le Maire, Gilles d’Etorre, fortement impacté par le décès de son père, décide de faire appel aux services d’une voyante (manifestement pas comme les autres). L’élu ignorait alors le talent caché de son interlocutrice…

Durant les nombreuses séances de voyance auxquelles il assiste, ce dernier est persuadé d’entendre la voix d’un « archange » en contact direct avec son défunt père.

Cette voix, dont on connait désormais l’origine (le ventre de la voyante), aurait poussé Monsieur le Maire à octroyer à la voyante nombre d’avantages, dont notamment, le financement d’une somptueuse cérémonie de mariage dans un château de l’Hérault, divers travaux à son domicile, l’embauche de son mari et de quatre autres proches, la mise à disposition d’un chauffeur, le tout sur les fonds publics de la commune…

Les largesses ainsi accordées sont estimées à environ 300.000€ !

 

 


L'AGENT IMMOBILIER 

La médiatisation de cette affaire amène d’autres victimes à prendre la parole… C’est le cas d’un agent immobilier de la commune d’Agde qui réunirait actuellement les preuves nécessaires en vue d’un dépôt de plainte.

L’agent immobilier restitue les faits suivants : après avoir pris connaissance de l’affaire impliquant Monsieur le Maire, il ne peut s’empêcher de faire le rapprochement avec sa propre situation. En effet, suite à la perte de sa mère, il décide de franchir le pas, et de faire appel aux services de la voyante locale !

À cette occasion, il explique avoir été impressionné dès la première séance, à court de laquelle il affirme qu’un stylo aurait traversé la pièce, avant que la voyante affirme (sans bouger les lèvres) « C’est votre mère qui vous fait signe, elle vous demande de m’aider ».

 

L’agent immobilier assure avoir été poussé par cette voix venue de l’au-delà, à aider financièrement son intermédiaire avec l’autre monde … à hauteur de 10.000€ !

Les agents immobiliers l’apprennent bien souvent à leurs dépens, l’implacable formalisme auquel leurs actes sont soumis est régulièrement à l’origine d’une réduction, voire d’une disparition de leur droit à honoraires ! L’arrêt commenté à l’occasion de cet article en est une illustration (Cass, civ. 1ʳᵉ, 24/11/2021, n°19-23.693).

 

 


RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES

 

Parmi les nombreuses conditions de formes auxquelles sont soumis les actes des agents immobiliers, la mention de la répartition de la prise en charges des honoraires entre les parties est à l’origine d’un important contentieux.

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit notamment que les contrats concluent avec un agent immobilier et portant sur les opérations mentionnées aux 1° à 6° doivent préciser les « conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ».

L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet, prévoit quant à lui, que les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent, d’une part, être mentionnées dans le mandat, et d’autre part, préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans cette seconde hypothèse, les modalités et conditions de ce partage doivent apparaître dans le mandat, et être reprises dans l’engagement des parties.

Il en résulte que, les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent être expressément mentionnées, non seulement dans le mandat, mais également au sein des actes régularisés postérieurement, tels qu’une offre de vente, d’achat ou d’un compromis de vente. Outre cette mention, la répartition entre l’acquéreur et le vendeur doit pareillement être mentionnée au sein du mandat et des actes comportant l’engagement des parties.

 

 


LES FAITS A L’ORIGINE DE LA DÉCISION COMMENTÉE

 

Aux termes d’un mandat portant sur la commercialisation de quinze lots de maisons individuelles, l’agence immobilière sollicita le paiement de ses honoraires prévus au mandat, d’un montant de 160.000€ pour la réalisation de cinq ventes. Le promoteur refusant de verser les montants sollicités par l’agence immobilière, celle-ci assigna la société de promotion immobilière afin d’obtenir sa condamnation au versement d’une provision d’un montant de 160.000€. L’agence immobilière obtint la condamnation de la société de promotion immobilière au montant de 160.000€.

La société interjeta appel de ce jugement, appel dont les moyens furent rejetés. Le promoteur se pourvut finalement en cassation, à l’appui de l’argumentation suivante. La société argua de ce que les contrats de vente de chaque lot, contrairement au mandat signé entre le promoteur et l’agence immobilière, s’ils mentionnaient bien le montant des honoraires, ne précisaient néanmoins pas qui en était débiteur.

L’agence immobilière se défendit en faisant valoir que le mandat définissait clairement que la société promotion serait seule débitrice des honoraires de l’agence.

Néanmoins, et ainsi qu’il a été rappelé plus avant, l’article 6 de la loi Hoguet ainsi que l’article 73 de son décret d’application, requièrent tous deux la mention, non seulement du montant des honoraires, mais également, de la partie qui en supporte la charge, ces mentions devant apparaître dans le mandat ainsi que dans l’acte comportant l’engagement des parties.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de précision au sein des compromis de vente successifs, de la partie débitrice des honoraires, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel.

 

 


OBSERVATIONS

 

Cet arrêt rappelle une nouvelle fois aux agents immobiliers l’importance toute particulière de la rédaction de leurs mandats et autres contrats de vente.

Une simple légèreté dans la rédaction d’une clause peut aboutir à une suppression pure et simple du droit à honoraires.

 

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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de trancher une question originale, portant sur la justification de l’absence de paiement des loyers par le locataire, du fait de la défaillance du bailleur dans le paiement des échéances de son prêt à taux zéro (Cass. civ. 3, 14 mars 2024, n° 21-25.798).

 

 


RAPPEL

 

Le prêt à taux zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages respectant certaines conditions de ressources. Ce prêt est, comme son nom l’indique, gratuit, et peut porter sur une durée de 20, 22 ou 25 ans, avec une période de remboursement pouvant être différé jusqu’à 15 ans.

Ces avantages emportent cependant certaines obligations à l’égard des emprunteurs, dont notamment, l’obligation « au cours des six années suivant la date de versement du prêt », d’affecter le logement financé à la résidence principale de l’emprunteur, sauf exception prévues par la loi (articles L.31-10-6 et R.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation).

L’article L.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la sanction du non-respect de l’une des obligations résultant de l’article L.31-10-6 précité, par l’exigibilité immédiate du capital restant dû au titre du prêt ou l'alignement des modalités du prêt octroyés à celles correspondant aux conditions habituelles du marché.

 

 


L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

 

Dans le cadre d’un contentieux opposant un locataire à son bailleur pour non-paiement des loyers prévus au bail, le premier opposait au second sa défaillance dans le paiement des échéances du prêt à taux zéro dont il était bénéficiaire.

Le locataire fondait ainsi le non-paiement de son loyer par la défaillance du propriétaire dans le paiement de ses propres échéances de prêt.

La subtilité de cette argumentation est la suivante : le locataire soutenait que le bailleur n’était pas fondé à se prévaloir des stipulations du bail, dès lors que ce dernier avait été conclu en violation des dispositions de l’article L.36-10-6 du Code de la construction et de l’habitation, excluant la mise en location du bien.

Aussi originale fût-elle, cette argumentation peine à convaincre les hauts magistrats, qui logiquement, la rejette, en rappelant que les sanctions du non-respect par le titulaire d’un prêt à taux zéro des conditions prévues les dispositions législatives et règlementaires en vigueur sont exhaustivement prévues à l’article L.46-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, au nombre desquels ne figure pas la nullité du contrat de bail.

 

 


OBSERVATIONS

 

Le bénéficiaire d’un prêt à taux zéro qui ne respecterait pas les restrictions d’usage du bien ainsi acquis (des dérogations permettent la mise en location d’un bien acquis par un prêt à taux zéro : voir l’article R.46-10-6 du Code de la construction et de l’habitation), ne peut faire l’objet que des sanctions prévues à l’article L.36-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :

  • L’ajustement des modalités du prêt, afin que les avantages de celui-ci soient effacés au profit d’un prêt aux conditions classiques de marché ;
  • L’exigibilité immédiate du capital restant dû.

 

 


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La Fédération bancaire française, au travers d’un communiqué de presse du 1er février 2024, informe les intervenants du secteur bancaire de la mise en place à compter du mois de février 2024, et ce jusqu’en décembre 2024, d’un système de réexamen de certains crédits immobiliers non accordés.

 

Ce dispositif sera ouvert aux personnes physiques clientes de la banque concernée, ayant établi un dossier conforme permettant l’instruction complète de la demande de crédit. Les clients ne devront pas être inscrits sur les fichiers d’incident de paiements gérés par la Banque de France (FICP, FCC).

 

Ce réexamen des demandes de crédit devra être sollicité par le client, et pourra concerner indifféremment :

  • La résidence principale de l’emprunteur ;
  • Une résidence secondaire ;
  • Un investissement locatif.

 

Il est à noter que pour être recevable au titre de ce système de réexamen, la demande devra rentrer dans les critères d’octroi du haut conseil de stabilité financière, en matière de durée du crédit et du taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque.

 

Chaque établissement bancaire détermine ses propres modalités d’organisation et de communication de l’information à ses clients.

 

Cette information est essentielle pour les emprunteurs et les agents immobiliers ! N’oubliez pas d’informer vos potentiels acquéreurs de cette possibilité d’obtenir un réexamen !

 


 

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Les agents immobiliers le savent, dans les deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner, la personne publique titulaire du droit de préemption notifie sa décision de renoncer à l’exercice de ce droit, ou au contraire, l’informe de sa volonté de se porter acquéreur aux prix et conditions proposés, en se substituant à l’acquéreur originaire, ou à défaut, une offre de se porter acquéreur à un autre prix qu’il détermine, au risque, en cas de refus par le vendeur, de saisir le juge de l’expropriation d’une demande tendant à faire fixer le prix de vente.

Cette décision de la personne publique titulaire du droit de préemption, du fait de l’importante prérogative y attachée, est soumise à diverses conditions de forme et de fond.

La mention express du prix de vente est l’une des conditions requises. Aussi, le Conseil d’état a eu l’occasion de préciser que dans l’hypothèse où la décision de préemption ne contiendrait pas le prix de vente, celle-ci devra être suivie de la communication du prix dans le délai légal de deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner (CE, 16/05/2001, n° 229739, Commune de Saint-Suliac).

 

 


DIFFÉRENCE DE PRIX DANS LA DÉCISION DE PRÉEMPTION

La Cour administrative d’appel de Paris s’est récemment prononcée sur les conséquences d’une divergence entre le prix mentionné en chiffres et celui apparaissant en toutes lettres au sein de la décision de préemption (CAA, 1ère chambre, 29/02/2024, n° 22PA03860).

En l’espèce, la décision de préemption de l’établissement public a été annulée par le Tribunal administratif de Montreuil, au motif que le prix exprimé en toutes lettres « cent-quatre-vingt-dix-mille » euros, diffère du prix en chiffres de « 290.000 » euros.

L’établissement public interjette appel de cette décision, en faisant notamment valoir que conformément aux dispositions de l’article 1376 du Code civil : " L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. / En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres ".

L’établissement public soutenait ainsi que la décision de préemption était parfaitement conforme au droit, et que l’erreur purement matérielle constituée par la différence entre le prix mentionné en toutes lettres et celui mentionné en chiffre devait être résolue au regard de l’article 1376 du Code civil, faisant prévaloir le prix mentionné en toutes lettres, soit en l’espèce, 190.000€ au lieu de 290.000€.

Tel n’est pas la position retenue par la Cour administrative d’appel de Paris, qui rappelle que les dispositions de l’article 1376 du Code civil n’ont pas vocation à s’appliquer aux décisions de préemption.

La Cour ajoute que cette différence ne saurait être analysée en simple erreur matérielle de pure forme, mais qu’au contraire, elle doit être regardée comme une incohérence affectant un élément essentiel de la décision.

Elle ajoute enfin, qu’une telle décision comportant une divergence entre le prix mentionné en toutes lettres et en chiffres doit être appréciée comme une décision sans prix, prise en méconnaissance des prescriptions de l’article R.213-8 du Code de l’urbanisme.

 

 


OBSERVATIONS

Cette décision rappelle aux agents immobiliers la nécessité d'être particulièrement vigilant à la forme de la décision d'une personne publique portant sur la mise en œuvre du droit de préemption. Une erreur formelle est de nature à remettre en cause la validité d'une telle décision !

 

 

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Une nouvelle illustration du régime de faveur français dont bénéficient les mauvais payeurs et squatteurs : Richard, propriétaire d’un appartement sur la promenade des Anglais, loue son appartement moyennant un loyer fixé à 2.000€, conformément au bail conclu le 10 février 2024.

Face à l’absence de paiement d’une quelconque somme au titre du loyer, le bailleur décide de ne pas en rester là. Il aurait ainsi décidé de confier le soin à un individu payé 100€ de l’expulser.

Si le locataire est effectivement en tort en ce qu’il ne s’acquitte pas des loyers dus conformément au bail (article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), le propriétaire n’a néanmoins aucun droit de se faire justice lui-même.

 


RAPPEL

L’article 226-4-2 du Code pénal prévoit que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. »

Autrement formulé, un bailleur qui contraint son locataire à quitter son bien immobilier en dehors des procédures légales prévues à cet effet, s’expose à une peine d’emprisonnement de trois ans et d’une amende de 30.000€.


 

Revenons-en à nos moutons. Richard aurait donc pris l’initiative de sous-traiter la délicate tâche d’expulser de son logement son locataire mauvais payeur, moyennant une somme de 100€.

Mal lui en prit. En effet, le locataire ayant contacté les forces de l’ordre, ces dernières se sont rendues sur place afin de mettre cette affaire au clair.

Il en a résulté une garde-à-vue de 48 heures pour le bailleur indélicat.

 

Juridiquement, rappelons tout de même qu’en l’occurrence, l’occupant dispose de la qualité de locataire, dès lors qu’il est pris possession des locaux aux termes d’un bail. Il n’est ainsi pas qualifié de « squatteur », mais bien de locataire.

Cette distinction est essentielle. C’est elle qui détermine le régime juridique applicable à une action tendant à voir l’occupant expulsé du logement.

 

 


EXPULSION DU LOCATAIRE

Lorsqu’il s’agit d’un locataire, la procédure d’expulsion est comme chacun le sait, longue et coûteuse. L’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution soumet une telle expulsion à l’obtention préalable d’une décision de justice, ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Dans les faits, entre la lenteur de la justice et la bienveillance des magistrats (accordant des délais de paiement), un locataire peut facilement rester 24 mois dans un logement avant d’aboutir à une décision d’expulsion. Cela est notamment dû à la difficulté de relogement de ces individus.

 

Rappelons qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la période de trêve hivernale, s'étendant du 1ᵉʳ novembre au 31 mars… Espérons que la pertinence de cette mesure soit réévaluée au regard du phénomène du réchauffement climatique…

 


EXPULSION DU SQUATTEUR

Dans l’hypothèse où un individu pénètre de manière non autorisée dans votre logement, et y établi sa résidence, nous sommes en présence d’un squatteur.

 

Cette situation doit vous amener à réagir dès la prise de connaissance de la situation, afin mettre en place la « procédure accélérée » applicable en matière de squat. Il vous reviendra alors de :

  • Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie ;
  • Prouver que le logement est bien votre propriété (titre de propriété, factures, documents fiscaux, attestation de voisinage, …) ;
  • Faire constater par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice (huissier de justice), que le logement est squatté.

 

Une fois ce schéma suivi, vous devez solliciter du préfet de votre département qu’il mette en demeure le squatteur de quitter le logement. Le préfet doit rendre sa décision dans un délai de 48 heures (une décision de refus sera contestable devant la juridiction administrative).

Si le préfet fait droit à votre demande en adressant une mise ne demeure au squatteur, ce dernier dispose d’un délai d’un minimum de 24h00 pour quitter le logement.

Enfin, si les squatteurs ne libèrent pas les lieux malgré la mise en demeure du préfet, celui-ci doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique.

Précision essentielle : la trêve hivernale ne s’applique pas cette procédure.

 

 

La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.

 

Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

 

L’article L.561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.

 

Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 17 novembre 2023 (dossier n°2022-13).

 

Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 1.000€ à l’encontre de la société exploitant l’agence immobilière, ainsi qu’une seconde sanction pécuniaire d’un même montant à l’encontre de son gérant personne physique. La société ainsi que son gérant ont également été condamnés à une interdiction d’exercice avec sursis de deux mois.

 

Les points contrôlés et ayant fait l’objet du contrôle aboutissant à cette décision sont étudiés au sein de l’article, afin de permettre aux agents immobiliers de veiller au respect de ces obligations.

 

 


I. Sur le manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.

 

La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.

Un tel dispositif doit notamment permettre une gestion des risques permettant de détecter les personnes mentionnées au 1° et les opérations mentionnées au 3° de l’article L. 561-10 du Code monétaire et financier.

Ce dispositif doit être doté d’outils, de moyens matériels et humain permettant la mise en œuvre effective de l’ensemble des obligations de vigilances prévues par le chapitre I du titre VI du livre V du Code monétaire et financier.

Un tel outil doit ainsi permettre la traçabilité des fonds utilisés pour financer l’opération immobilière à laquelle l’agent prête son concours, ainsi que l’identité de la personne physique ou morale acquérant le bien. S’il s’agit d’une personne morale, les informations permettant d’identifier ses associés devraient être relevées.

 

 


II. Sur le manquement à l’obligation de conservation des données.

 

La Commission retient que la société et son gérant n’ont pas respecté l’obligation de conserver pendant cinq ans à compter de la clôture des comptes ou de la cessation des relations les documents et informations relatifs à ses relations d’affaires ou clients occasionnels, ainsi qu’aux mesures de vigilances mises en œuvre.

De même, la Commission constate que les documents et informations relatifs aux opérations faites par les clients ainsi que les documents consignant les caractéristiques des opérations mentionnées à l’article L.561-10-2 du Code monétaire et financier n’ont pas été conservées durant le délai précité de cinq années.

 

 


III. Sur le manquement à l’obligation d’information régulière du personnel.

 

La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

La Commission constate que seul le gérant avait suivi une formation à distance comprenant un module sur TACFIN d’une durée de 45 minutes. Néanmoins, aucune formation, ni extérieure ni interne à l’agence n’a été prodiguée aux collaborateurs de l’agence.

 

Les manquements constatés plus avant ont justifié le prononcé d’une décision sanctionnant :

  • La société d’une sanction pécuniaire de 1.000€ ;
  • Le gérant d’une sanction pécuniaire de 1.000€ ;
  • La société et le gérant d’une interdiction d’exercice avec sursis, d’une durée de deux mois.

 

 


OBSERVATIONS 

 

Les principaux manquements relevés dans la présente décision sont bien souvent les mêmes dans la grande majorité des contrôles effectués auprès des agences immobilières par la Commission nationale des sanctions.

Cette redondance des manquements doit conduire les intervenants du secteur à prendre conscience de l’obligation de vigilance particulière dont ils doivent faire preuve dans le cadre de leur activité.

 

Afin de les guider dans cette mise en conformité de leurs pratiques, voici un résumé des principaux points à respecter en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme :

 

- Obligation de mettre en place un outil permettant la traçabilité des fonds utilisés au financement de l’opération immobilière à laquelle l’agent immobilier prête son concours, ainsi que l’identification des personnes intervenant à cette opération (vendeurs/acquéreurs).

- Obligation de conservation des données relatives à l’identification des clients et des éléments financiers des transactions, pour une période de cinq années (il convient de définir une durée non excessive afin de respecter le RGPD, qui ne devra pas être à cinq années afin de respecter les dispositions relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux).

- Obligation de formation de l’ensemble des intervenants aux obligations résultant du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiement des capitaux et de financement du terrorisme, indépendamment qu’il s’agisse d’associés, de collaborateur, de salariés ou de mandataires.

 

 

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