La Cour de cassation a très récemment rappelé les conséquences d’un état des lieux établi unilatéralement par le bailleur (Cass. 3ᵉ civ, 16/11/2023, n°22-19.422).

LES FAITS A L'ORIGINE DE LA DÉCISION

Un locataire quitte le logement qu’il occupait aux termes d’un bail d’habitation. La libération des lieux est effectuée le 1ᵉʳ août 2020, ensuite de laquelle l’ancien locataire sollicite la restitution de son dépôt de garantie. Cette demande de restitution est refusée par le bailleur, invoquant divers désordres locatifs, constatés par lui-même, sans la présence du locataire, et sans l’intervention d’un huissier de justice.

Fort du refus de restitution du dépôt de garantie, le locataire saisit la juridiction compétente d’une demande en restitution.

Le Tribunal judiciaire d’Orléans, selon jugement du 25 mars 2022, fait droit à la demande du locataire, et condamne le propriétaire à la restituer le dépôt de garantie versé. La Cour de cassation se trouve saisie du contentieux, et rappelle les dispositions applicables en de telles circonstances.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il doit être établi par un huissier de justice (commissaire de justice), à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Un tel constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, c’est-à-dire en présence d’une seule des parties (le bailleur ou le locataire), vaut à titre de preuve (Cass. 1ʳᵉ civ. 12/04/2005, n° 02-12.507).

La Cour de cassation en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut valablement faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Au surplus, il est relevé par la Cour que le défaut du caractère contradictoire de l’état des lieux est dû à la carence du propriétaire, dès lors que ce dernier, qui avait connaissance du départ des lieux du locataire, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire, et n’avait pas davantage fait appel à un huissier de justice.

Pour ce seul motif, et en parfaite application des dispositions précitées, la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur, et confirme le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Orléans, du 25 mars 2022.

OBSERVATIONS

Ainsi, la Cour rappelle que le bailleur qui souhaite retenir le dépôt de garantie de son locataire, doit veiller au respect des dispositions des articles 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, dans l’hypothèse où le locataire refuserait de se présenter lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur ne saurait procéder lui-même à un état des lieux. Ce dernier ne serait pas admis par les juridictions à titre de preuve, pour défaut de caractère contradictoire. Il incombe au bailleur, dans une telle hypothèse, de faire intervenir un huissier de justice, qui se chargera de convoquer le locataire défaillant à un état des lieux. Rappelons enfin que le suivi de cette procédure, permettra au bailleur de disposer d'un constat d'huissier, revêtant le caractère contradictoire nécessaire à son admission à titre de preuve dans le cadre d’un contentieux.

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La Cour de cassation rappelle l’étendue de l’obligation de vigilance de l’agent immobilier en matière de mérules. Cette obligation de vigilance s’étend aux opérations réalisées antérieurement à la vente, et portant sur ce parasite (Cass, Civ. 1ʳᵉ, 14 novembre 2019, n°18-21.971).

Aux termes d’un acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013, une maison d’habitation est cédée à un couple d’acquéreurs sous la condition suspensive d’octroi d’un prêt bancaire.

Cela étant, le 16 septembre 2013, les acquéreurs refusent de réitérer la vente, au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait pas été portée à leur connaissance avant le 12 septembre 2013, soit au jour de la lecture du projet d’acte. Le délai de rétractation était ainsi expiré.

Les acquéreurs ont assigné en responsabilité les vendeurs ainsi que l’agent immobilier, en résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé.

La Cour d’appel de Rennes a condamné l’agent immobilier à payer aux acquéreurs une somme en réparation du préjudice subi. Ce dernier se pourvoit en Cassation.

L’agent immobilier critique l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes, aux motifs que :

• L’agent immobilier n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons lorsqu’il est en possession d’un diagnostic établi par un professionnel.
• L’acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l’agent chargé de concourir à la réalisation de l’opération, or les acquéreurs n’avaient pas informé l’agent immobilier de leur volonté de ne pas acquérir un bien n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule.

La Cour de cassation rejette les arguments soulevés par l’agent immobilier, en retenant qu’il « appartenait à l’agent immobilier de s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, ce qui incluait notamment, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule ».

Il en résulte que les agents immobiliers, pour satisfaire à leur obligation de conseil, doivent prendre toutes les précautions nécessaires s’agissant des informations délivrées préalablement à la vente, aux acquéreurs du bien.

Rappel de l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier, en matière de risque d’insolvabilité de l’acquéreur du bien en mandat (Cass, Civ. 1^ère, 11 décembre 2019, n° 18-24.381)

Les propriétaires d’un bien immobilier, ont confié à une agence immobilière, la vente d’un immeuble au prix de 160.000€, outre 10.000€ d’honoraires, selon mandat daté du 30 août 2014.

En date du 22 septembre 2014, une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) est régularisée selon les modalités financières précisées plus avant.

L’acquéreur déclare ne pas avoir recours à un emprunt acquérir le bien.

Au jour de la réitération de la vente par acte authentique, fixée au 16 décembre 2014, l’acquéreur ne se présente pas devant le notaire.

Face à la carence de l’acquéreur, les vendeurs l’ont assigné, ainsi que l’agent immobilier, en indemnisation.

La Cour d’appel d’Amiens rejette la demande d’indemnisation formulée à l’encontre de l’agent immobilier, au motif que les vendeurs avaient parfaitement connaissance du fait de la situation de l’acquéreur, ainsi du fait que ce dernier avait déclaré ne pas recourir à un emprunt pour le financement du bien.

La Cour rappelle que ces éléments figuraient dans la promesse de vente, de sorte qu’ils n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs, lesquels les ont acceptés, et demeuraient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes.

La Cour ajoute que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

Les vendeurs se pourvoient en cassation.

La haute juridiction casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Amiens, en retenant que « l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté. »

Ainsi, il ne suffit pas pour l'agent immobilier de faire apparaître la situation personnelle du potentiel acquéreur au sein de l'acte de vente pour satisfaire à son obligation de conseil, mais bien d'alerter, de manière suffisamment claire et explicite, ses mandants des risques d'insolvabilité. 

Cette information doit être communiquée par écrit aux mandants (courriel avec accusé de réception / courrier AR), afin de s'assurer des moyens de preuves suffisamment probant dans le cadre d'une éventuelle procédure judiciaire.

Le Haut Conseil de stabilité financière, présidé par le Ministre de l’économie Bruno Le Maire, a pris l’initiative d’ajuster certaines des règles encadrant les emprunts, afin de soutenir le marché de l’immobilier. Ces mesures ont été rendues publiques par la parution d’un communiqué de presse publié le 04 décembre 2023.

Ces mesures restent de nature « techniques », et ne portent pas modification des règles encadrant l’octroi de crédit depuis 2019, savoir, un plafonnement à 35% du taux d’effort (le montant des remboursements rapporté au revenu de l’emprunteur), et à 25 ans de la durée de remboursement des prêts.

Le Haut Conseil rappelle que la marge de flexibilité laissée aux établissements de crédit, quant à la dérogation aux règles précisées ci-avant (taux d’effort et durée de remboursement) reste nettement inférieur au plafond fixé à 20%.

En effet, cette marge de flexibilité n’a été usitée qu’à 14,3% au troisième trimestre 2023, soit plus de 25% en deçà de son plafond.

Face à ce constat, le HCSF a pris l’initiative d’adopter les trois mesures suivantes :

• Exclusion de la charge d’intérêt associée aux prêt-relai lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur (financement inférieur ou égale à 80% de la valeur du bien) : les banques pourront ainsi ne pas comptabiliser les intérêts du prêt-relai dans le calcul du taux d’effort plafonné à 35% (voir plus avant).

• Abaissement du montant des travaux à 10% du coût total de l’opération, permettant de prendre en compte l’existence d’un différé d’amortissement : le différé d’amortissement sera possible dès que le montant des travaux à financier atteint 10% du coût total de l’opération.

• En cas de dépassement limité sur un trimestre de la marge de flexibilité de 20%, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution pourra considérer que le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante : le dépassement du plafond de la marge de flexibilité fixé à 20% pour être dépassé sur un trimestre (de manière limitée), s’il est constaté durant les trimestres suivants, une baisse correspondant au dépassement.

Ces mesures techniques, modifiant à la marge les conditions d'octroi de crédit immobilier, devraient permettre aux établissements de crédits d'accueillir favorablement davantage de demandes de financement.

Parallèlement à cet allègement, les agents immobilier devront s'équiper des meilleurs outils présents sur le marché pour développer au mieux leur clientèle.

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L’acquéreur de locaux donnés en location à un Ehpad, est-il fondé à obtenir la résolution de la vente, ou des dommages et intérêts du vendeur, au motif de la résiliation du bail commercial par la société exploitante ? La Cour de cassation s’est prononcée par un arrêt du 28 septembre 2023 (Cass. 3e civ. 28-9-2023 n° 22-15.236 FS-B, Sté Twinkyco c/ SCI l'Étang du Manoir).

En l’espèce, une société fait l’acquisition de chambres au sein d’une résidence pour personnes âgées dépendantes, selon acte authentique de vente daté du 18 octobre 2006.

Le même jour, un bail commercial est signé entre la société propriétaire des chambres et la société exploitante de l’Ehpad.

Le 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence ont été informés de la décision de la société exploitante de transférer l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dans une nouvelle construction capable d’abriter des lits supplémentaires.

Fort de ce constat, la société ayant fait l’acquisition des chambres selon acte authentique du 18 octobre 2006, fait assigner la société venderesse en résolution de la vente immobilière aux torts exclusifs du vendeur, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts, en soutenant que l’utilisation de la résidence en Ehpad était une condition essentielle de son acquisition.

Ses demandes sont rejetées par la Cour d’appel d’Orléans, selon arrêt du 24 janvier 2022.

La Cour de Cassation confirme cet arrêt, en retenant que l’acte authentique de vente mentionnait que les biens et droits immobiliers objet de la vente étaient destinés à l’activité commerciale de loueur en meublé dans une résidence d’habitation avec services, et comportait la mention des autorisations administratives existantes liées à l’exploitation de l’immeuble.

La Cour constate ainsi, que l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’était ni attachée à l’immeuble, ni à son propriétaire, mais à l'établissement médico-social exploité par la société locataire.

Enfin, la Cour constate également que l’acte de vente ne contenait aucun engagement du vendeur relatif à un éventuel maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente.

En conséquence, la haute juridiction rejette l’argumentation de l’acquéreur, retenant que le transfert de l’EHPAD ne constituait pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés.

Cet arrêt nous rappelle l’importante de la rédaction des actes de vente précédant l’acte authentique de vente.

En effet, la précision selon laquelle l’exploitation des locaux par un EHPAD constituait une condition essentielle de la vente pour l’acquéreur, aurait sans aucun doute conduit les juridictions à une solution inverse.

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La Cour de cassation, à l’occasion d’un très récent arrêt, précise les conséquences pour le syndic, de l’absence de distinction au sein de l’opposition, entre les 4 types de créances prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 (Cass., civ.3^ème, 12/10/2023, n°22-18.723, X c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cœlacanthe).

L’article 2402, 3° du Code civil, dispose que : « 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur … ».

Autrement formulé, le syndicat des copropriétaires dispose d’une hypothèque légale à l’encontre des lots des copropriétaires, pour le paiement des charges des quatre années précédant la vente.

En l’espèce, à l’occasion de la vente de lots d’une copropriété, un syndic signifie au notaire instrumentaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété impayées.

Suite à cette opposition, le vendeur assigne le syndicat des copropriétaires et le syndic en mainlevée de cette opposition, qu’ils considèrent irrégulière.

À hauteur d’appel, la Cour constate la régularité de l’opposition en la forme, ainsi que son bien fondé sur le fond, et condamne les vendeurs au paiement des montants sollicités.

Les vendeurs se pourvoient en cassation, et soutiennent que l’opposition adressée par le syndic au notaire n’est pas régulière en la forme, dès lors qu’il ne distingue pas les 4 types de créances du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

En effet, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. »

La Cour de cassation suit cette argumentation, en retenant que si l’absence de distinction des quatre types de créances sus énoncées, n’affecte pas la validité de l’opposition, elle n’en constitue pas moins un manquement à une condition de forme, de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du Code civil.

Par cette position, la haute juridiction rappelle une position établit de longue date (Cass. 3ᵉ civ. 15-12-2004 n° 03-15.174 ; Cass. 3ᵉ civ. 25-10-2006 ; Cass. 3ᵉ civ. 27-11-2013 n° 12-27.385).

Plus concrètement, la perte du bénéfice de l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du Code civil contraindra le syndic à user des voies de droit ordinaires s’il souhaite recouvrer les créances de charges de copropriétés impayées. Il ne sera plus fondé à se prévaloir de l’hypothèque légale auprès du notaire préalablement à la distribution du prix de vente.

La Cour d’appel de Rouen, dans un très récent arrêt du 14 septembre 2023 retient que la violence exercée par le preneur d’un local commercial justifie un congé sans versement d’une quelconque indemnité d’éviction (CA Rouen 14-9-2023 n° 21/04099, A. c./ Sté Catauly).

En l’espèce, une société est propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans des locaux pris en location.

La gérante de cette société fait apport de son fonds de commerce à une SARL, dont son fils en devient le gérant.

Les propriétaires des locaux délivrent un congé avec refus de renouvellement du bail, pour motifs graves et légitime, sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant de nombreux agissements de la mère et de son fils, conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I 1° du Code de commerce.

L’article précité, dispose notamment que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant … ».

La société locataire conteste ce congé auprès de la juridiction compétente.

A hauteur d’appel, la Cour considère que les manquements imputés à la mère, associée de la société locataire, peuvent être retenus par les bailleurs. Elle précise néanmoins, que seuls peuvent être invoqués contre le locataire, des manquements qu’il a lui-même perpétrés, à l’exclusion de son prédécesseur.

Cette règle générale ayant été rappelée, la Cour poursuit en explicitant que les manquements des membres de la famille du locataire, des préposés, sous-locataires, locataire-gérant ou copreneur sont, par exception, directement assimilés au locataire.

La Cour constate enfin que la gravité des manquements rapportés n’est pas contestable, en se fondant notamment sur les faits suivants :

• Stationnement du véhicule de la mère du gérant, responsable du magasin, dans la cour commune de la copropriété ;
• Comportement agressif du gérant et de sa mère (violences physiques et verbales).

La Cour d’appel de Rouen constate ainsi, que ces faits sont suffisamment graves pour justifier la délivrance d’un congé sans indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I-1° du Code de commerce).

La Cour de cassation, dans un important arrêt du 1ᵉʳ juillet 2020, refuse de constater la faute des mandants de l'agent immobilier (l'un en qualité d'acquéreur en vertu d'un mandat de recherche, l'autre en qualité de vendeur, en vertu d'un mandat de vente), ayant conclu la vente en dehors desdits mandats (Cass., Civ. 1ʳᵉ, 1ᵉʳ juillet 2020, n° 19-10.285).  

En l'espèce, une société propriétaire d'un entrepôt mandate un agent immobilier de la vente de ce bien.  Trois mois plus tard, un acheteur donne à ce même agent immobilier, un mandat de recherche d'un bien immobilier.

Le mandat de recherche contenait une clause stipulant qu'en cas de réalisation d'une vente, les honoraires de l'agent immobilier seraient à la charge exclusive de l'acquéreur. 

Le mandant en recherche de biens, régularise une reconnaissance d'honoraires au profit de l'agent immobilier, portant sur un montant de 40.800€ au titre de l'acquisition de l'entrepôt.

Une promesse synallagmatique de vente a été conclue par l'intermédiaire de l'agent immobilier, stipulant à titre de condition suspensive, l'obtention d'un permis de construire au plus tard cinq mois avant la conclusion de l'avant-contrat.

Cette condition suspensive n'ayant pas été réalisée dans le délai stipulé, l'acquéreur a notifié à l'agent immobilier la défaillance de cette dernière, et en conséquence, la caducité de la promesse.

Cela étant, trois mois après l’échec de cette vente, une société ayant pour gérant l’acquéreur (la personne ayant conclu le mandat de recherche avec l’agent immobilier), a fait l’acquisition de l’ensemble des parts sociales de la société venderesse, lui permettant, in fine, de devenir propriétaire de l’entrepôt dont la vente avait été confié antérieurement à l’agent immobilier.

Constatant l’intervention de cette vente, l’agent immobilier a engagé une procédure en paiement de ses honoraires, à l’encontre du vendeur et de l’acheteur.

À hauteur d’appel, la Cour a condamné solidairement l’acheteur et le vendeur au paiement de la somme de 40.080 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, au motif que « la non-réitération de la vente par acte authentique résulte d’un accord des parties qui se sont rapprochées pour parvenir à la cession des parts sociales de la société venderesse à la société gérée par l’acheteur », de sorte qu’elles ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard du mandataire en s'étant entendues pour éluder les droits de ce dernier en ne concluant pas la vente initialement projetée, mais une cession d’actions, aboutissant, in fine, à l’acquisition du bien.

L’acquéreur et le vendeur se sont pourvus en cassation, critiquant la solution adoptée par la Cour d’appel, aux motifs :

• Que l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération pour quelque motif que ce soit, au titre d’une opération qui n’a pas été effectivement conclue.
• Que l’agent immobilier n’est pas fondé à engager la responsabilité contractuelle des parties, dès lors que l’échec de la vente ne résulte pas d’une entente entre les parties, mais de la caducité de la promesse, faisant suite à la défaillance de la condition suspensive.

La Haute juridiction fait droit à l’argumentation du vendeur et l’acquéreur, en retenant qu’aucune faute de ces derniers n’était en l’espèce caractérisée, de sorte que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagée.

En effet, la Cour considère que la conclusion d’une cession de la totalité des parts sociales d’une société, quand bien même celle-ci emporte cession de bien immobilier, n’est pas constitutive d’une faute des mandants, susceptibles d’engager leur responsabilité contractuelle.

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Qu'est-ce que le Home Staging Virtuel ?

Le home staging virtuel consiste à intégrer virtuellement des éléments de décoration, comme des meubles et des œuvres d'art, dans des photos de logements. Cela permet de présenter un bien sous son meilleur jour, augmentant ainsi son attrait sur le marché. C'est une pratique très utilisée par les agents immobiliers qui peuvent obtenir plus d’appels via leurs annonces en transformant des espaces vides ou désuets en intérieurs attrayants et modernes, facilitant ainsi la visualisation du potentiel d'un bien par les acheteurs.

Le problème: ce service est en général fourni par des agences spécialisées coûte cher et prend du temps. 

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Témoignages et Études de Cas d'InterieurAI

Les retours d'expérience des utilisateurs démontrent l'efficacité et l'impact significatif de cet outil de home staging virtuel sur les annonces immobilières. Voici trois cas d'usage anonymes, inspirés des avis des utilisateurs, qui mettent en lumière les avantages principaux identifiés par les agents immobiliers :

Cas d'Usage 1: Valorisation de Biens Difficiles à Vendre

• Problématique : Un agent immobilier faisait face à des difficultés pour vendre des propriétés avec une décoration vétuste ou des pièces vides, qui ne généraient pas d'intérêt significatif de la part des acheteurs potentiels.
• Solution avec InterieurAI : L'agent a pu transformer virtuellement ces espaces en intégrant des styles de décoration modernes et attrayants. En quelques secondes, les biens ont été revalorisés, avec des photos avant-après montrant des transformations spectaculaires.
• Résultat : Les annonces rénovées ont suscité un intérêt accru, augmentant significativement les demandes de visites et réduisant le temps nécessaire pour vendre ces propriétés.

Cas d'Usage 2: Aide à la Projection des Acheteurs

• Problématique : Des clients potentiels hésitaient à acheter des biens immobiliers car ils ne pouvaient pas se projeter dans les espaces vides ou mal aménagés.
• Solution avec InterieurAI : L’agent a pu présenter plusieurs scénarios d'aménagement pour chaque bien, offrant aux acheteurs des visions concrètes et attrayantes de ce que les espaces pourraient devenir.
• Résultat : Les clients ont été ravis de pouvoir visualiser le potentiel des propriétés, ce qui a facilité leur prise de décision et a accéléré les processus de vente.

Cas d'Usage 3: Réactivité et Personnalisation dans le Home Staging

• Problématique : Un agent immobilier cherchait à offrir un service personnalisé et rapide pour ses clients, mais se heurtait aux limites du home staging traditionnel en termes de temps et de coûts.
• Solution avec InterieurAI : L'agent a pu répondre rapidement aux demandes spécifiques des clients, en offrant une large gamme de styles et en ajustant les designs en fonction des préférences des acheteurs.
• Résultat : La capacité à fournir rapidement des rendus personnalisés et réalistes a non seulement amélioré la satisfaction des clients, mais a également permis à l'agent de se démarquer dans un marché concurrentiel.

Les différentes Utilisations possibles d'InterieurAI pour le Design d'Intérieur

Voici un aperçu des diverses applications pratiques de cet outil, illustrant comment il répond aux besoins spécifiques des professionnels de l'immobilier mais aussi des architectes d'intérieur et des décorateur

Aménagement de Pièces Vides

• Principe : Ajout de mobilier et d'éléments décoratifs dans des pièces vides pour créer une atmosphère accueillante et représentative du potentiel de l'espace.
• Application : Transforme des espaces vides, froids et impersonnels en intérieurs chaleureux et invitants. C'est particulièrement utile pour les annonces immobilières, aidant les acheteurs potentiels à se projeter dans le bien.

Redécoration par Intelligence Artificielle

• Principe : Modifier la décoration d'une pièce déjà meublée, en conservant le mobilier existant mais en lui donnant un aspect neuf et moderne.
• Application : Permet de rénover visuellement des espaces avec des designs actuels sans remplacer les meubles existants. Idéal pour donner une seconde vie à des espaces qui semblent datés ou peu attrayants.

Rénovation Complète par IA

• Principe : Réaliser une rénovation complète de pièces en mauvais état ou en travaux, en fournissant une vision de ce que pourrait être l'espace après rénovation.
• Application : Idéal pour les biens nécessitant des travaux importants, où l'IA propose des visualisations de ce que pourrait devenir l'espace, en intégrant à la fois la rénovation et l'aménagement intérieur.

Exemples d’aménagement d’Intérieur Automatique 

InterieurAI révolutionne l'aménagement des pièces vides, offrant des solutions rapides et esthétiques pour transformer n'importe quel espace intérieur.

• Aménagement d'une Pièce Vide en Salon : Transformation instantanée de pièces vides en salons confortables et accueillants.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Chambre : Création de chambres douillettes et attrayantes à partir d'espaces vides.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Cuisine : Conception de cuisines modernes et fonctionnelles à partir de pièces inutilisées.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Bureau : Aménagement de bureaux pratiques et stylés à partir d'espaces vierges.
• Aménagement d'une Pièce Vide en Salle à Manger : Transformation de pièces vides en salles à manger accueillantes et chaleureuses.

Exemples de décoration d’Intérieur Automatique avec InterieurAI

L'intelligence artificielle permet désormais de redécorer les intérieurs en quelques secondes, offrant une variété de styles pour répondre à tous les goûts.

• Décoration de Salon Style Bord de Mer : Création d'une atmosphère relaxante et maritime dans les salons.
• Décoration de Salon Style Scandinave : Apport d'une touche de minimalisme et de fonctionnalité scandinave.
• Décoration de Salon Style Zen : Transformation des espaces en havres de paix avec une décoration zen.
• Décoration de Salon Style Rustique : Ajout d'éléments rustiques et chaleureux pour un salon cosy.
• Décoration de Salon Style Bohème Chic : Création d'un espace éclectique et artistique avec un style bohème chic.

Aménagement d’Extérieur Automatique

InterieurAI étend ausi ses capacités de transformation à l'espace extérieur, offrant des solutions d'aménagement rapide et réaliste pour les jardins, terrasses, et autres espaces en plein air.

• Aménagement d'une terrasse de Jardin : Réalisation en 30 secondes de la conception à la visualisation d'aménagements extérieurs.
• Rénovation complète d'une terrasse : Transformation complète d'espaces extérieurs en travaux pour en faire des lieux de détente modernes et attrayants.
• Simulation de construction de piscine : Conception rapide de piscines pour visualiser l'impact sur l'ensemble du jardin ou de l'espace extérieur.
• Décoration de jardin : Mise en valeur des jardins avec des aménagements floraux et mobiliers adaptés pour améliorer l'attrait visuel des espaces.
• Aménagement d'un balcon : Création d'espaces de balcon confortables et fonctionnels, transformant des zones souvent négligées en atouts majeurs de la propriété.

Rénovation de Façade Automatique avec InterieurAI

La rénovation de façade par intelligence artificielle apporte une dimension supplémentaire à la valorisation immobilière, offrant des visualisations impressionnantes pour améliorer l'apparence extérieure des bâtiments.

• Embellissement d'une maison ancienne : ravalement de façade pour moderniser et rafraîchir l'aspect extérieur des maisons anciennes.
• Modernisation de la façade : Mise à jour du design extérieur pour un look contemporain et attrayant.
• Rénovation Gros Œuvre d'une faison : Réalisation rapide de modifications importantes sur l'extérieur des maisons, y compris des réparations structurelles.
• Transformation d'une maison en pierre : rénovation et modernisation de façades en pierre, préservant le charme original tout en apportant une touche moderne.

Résumé des cas Pratiques d'Utilisation d'InterieurAI

• Pour les Agents Immobiliers : L'outil permet de transformer instantanément des photos de biens pour les rendre plus attractives dans les annonces immobilières, augmentant ainsi l'intérêt des acheteurs et accélérant la vente.

• Pour les Architectes et Designers : Ces professionnels peuvent utiliser InterieurAI pour présenter à leurs clients des propositions de design variées rapidement et efficacement, permettant une visualisation concrète des projets envisagés.
• Pour les Particuliers : Les utilisateurs peuvent expérimenter différents styles et aménagements pour leurs propres maisons ou appartements, facilitant ainsi les décisions de décoration et d'achat de meubles.

Ressources Supplémentaires et Études

Pour ceux qui cherchent à approfondir leur compréhension du home staging virtuel et de son impact dans le secteur immobilier, une multitude de ressources et d'études sont disponibles. Le blog d'InterieurAI offre des articles détaillés, des études de cas, et des analyses approfondies sur les tendances actuelles et futures du home staging virtuel. Ce blog propose également des conseils pratiques pour les professionnels, des exemples de transformations réussies et des discussions sur les dernières innovations dans le domaine de l'intelligence artificielle appliquée à l'immobilier. Ces ressources sont essentielles pour ceux qui souhaitent rester informés et compétitifs dans un marché en constante évolution.

Conclusion

Le home staging virtuel par IA marque un tournant décisif dans l'évolution du marketing immobilier. Cette technologie offre aux professionnels une opportunité sans précédent de rehausser l'attrait de leurs annonces et de captiver une clientèle plus large. Nous encourageons vivement tous professionnels du secteur à essayer InterieurAI dès aujourd'hui pour expérimenter la puissance et la flexibilité de l'intelligence artificielle dans le home staging virtuel.

La Commission nationale des sanctions est une autorité administrative indépendante, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie. Elle est chargée de sanctionner certains professionnels ne respectant pas leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Parmi les professionnels relevant de sa compétence, sont notamment énumérés les agents immobiliers.

Comme son nom l’indique, la Commission nationale des sanctions est habilitée à décerner diverses sanctions aux agences immobilières, dès lors qu’elle constate une violation aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

L’article L..561-40 du Code monétaire et financier encadre les différentes sanctions pouvant être prononcées par la Commission nationale des sanctions, à savoir, l’avertissement, le blâme, l'interdiction temporaire d'exercice de l'activité ou d'exercice de responsabilités dirigeantes au sein d'une personne morale exerçant cette activité pour une durée n'excédant pas cinq ans, et enfin, le retrait de la carte professionnelle.

Suite à un contrôle diligenté à l’initiative des agents de la Commission, divers manquements aux obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et du financement du terrorisme ont été constatés. Une décision a été prononcée le 31 juillet 2023 (dossier n°2022-11).

Cette décision prononce une sanction pécuniaire d’un montant de 2.000€ à l’encontre de l’agence immobilière, une interdiction temporaire d’exercer l’activité d’agent immobilier pour une durée de quatre mois (avec sursis), ainsi qu’une sanction pécuniaire de 1.000€ à l’encontre du dirigeant de l’agence, en tant que personne physique.

Quatre manquements ont été ciblés par la Commission.

1. Manquement à l’obligation de définir et mettre en place des dispositifs d’identification et d’évaluation des risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme ainsi qu’une politique adaptée à ces risques.

La Commission retient qu’au moment du contrôle, aucun dispositif d’évaluation et d’identification des risques n’était mis en place au sein de la société, et que la fiche « profil client », ainsi que la liste de pays à risque mise à disposition des collaborateurs ne constituaient pas le dispositif spécifique requis par les textes en vigueurs.

L’agence immobilière soutenait que les transactions immobilières nécessitaient, in fine, l’intervention d’un notaire, qui se chargeait de ces vérifications.

Cela étant, la Commission écarte cet argument, considérant que cette circonstance n’est pas de nature à justifier un manquement à ses obligations résultant des dispositions des articles L.561-4-1 et L.561-32 du Code monétaire et financier.

2. Manquement à l’obligation d’identifier et de vérifier l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs.

La Commission retient que le contrôle à permis de relever des manquements à la vérification de l’identité des clients dès l’entrée en relations d’affaires.

Il est notamment mis en exergue, que la pièce d’identité des acquéreurs était manquante dans plus de la moitié des dossiers contrôlés, et celle des vendeurs dans la quasi-totalité.

Il a été constaté que les pièces d’identité ne sont exigées qu’au moment de la signature du compromis de vente, soit tardivement dans la relation d’affaires.

Ces constats permettent de mettre en évidence une violation des exigences imposées à tout agent immobilier, aux termes des dispositions de l’article L.561-5 du Code monétaire et financier.

3. Manquement à l’obligation de recueillir les informations relatives à l’objet et à la nature de la relation d’affaires et d’actualiser ces informations pendant toute la durée de la relation d’affaires.

L’article L.561-2 du Code monétaire et financier impose aux agents immobiliers de détenir des informations pertinentes sur l’objet de la nature de leurs relations d’affaires, et les mettre à jour, selon une périodicité variant en fonction du niveau de risque présenté par chaque client, et ce pendant toute la durée de la relation d’affaires.

La Commission considère que le contrôle a soulevé de nombreuses lacunes dans le recueil et l’actualisation des informations par la société. Ces manquements portent notamment sur l’absence d’information relative aux modalités de financement de l’acquisition des viens, ou à l’origine des fonds.

Au surplus, la Commission constate également qu’il n’existait pas, au jour du contrôle, de fiche récapitulative des renseignements relatifs aux clients dans les dossiers, la fiche « Profil client » n’étant remplie qu’en cas de compromis de vente (soit tardivement).

4. Manquement à l’obligation d’information régulière du personnel et de mise en place de toute action de formation utile sur les obligations applicables en vue du respect des obligations découlant du dispositif de lettrer contre le blanchement des capitaux et le financement du terrorisme.

La Commission relève enfin, qu’au moment du contrôle, aucune formation spécifique du personnel n’avait été prodiguée aux fins de contribuer au respect des obligations prévues par le code monétaire et financier (article L. 561-34) en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Le gérant de l’agence immobilière a produit diverses attestations portant sur une formation dispensée par la société elle-même, ce n’est que postérieurement à la tenue du contrôle, qu’il a produit une attestation d’une formation à distance d’une durée de sept heures le concernant directement, sans apporter la preuve de la formation de ses collaborateurs.

Les nombreuses décisions rendues par la Commission nationale des sanctions doivent conduire les agents immobiliers à veiller à la conformité de leurs pratiques professionnelles, et à la mise en place d’outils adaptés à la gestion de leurs relations d’affaires.

Les applications SINIMO et STARTLOC, développés par des professionnels de l’immobilier, et à destination de professionnels de l’immobilier, assurent aux agents de respecter les obligations d’informations et de traçabilité de leurs relations.

N’hésitez pas à vous informer sur leur fonctionnement !