Kevin Colombé

Kevin Colombé

Les locations touristiques font l’objet d’une stricte règlementation, portant notamment sur la durée de mise en location.

 

En effet, ces dernières ne peuvent dépasser un plafond annuel fixé par l’article L. 324-1-1, IV du Code du tourisme, à 120 jours.

 

Les plateformes de location en ligne (type Airbnb), ont par ailleurs l’obligation d’informer les communes quant à l’occupation des biens loués par son entremise.

 

Le Tribunal Judiciaire de Paris s’est récemment prononcé sur la sous-location, par une étudiante de sa résidence principale (avec l’autorisation de son bailleur) pour un nombre total de 253 jours, via la plateforme Airbnb.

 

Compte tenu de la durée dépassant le plafond fixé à 120 jours par l’article L. 324-1-1, IV du Code du tourisme, la ville de Paris assigne l’étudiante près le Tribunal judiciaire de Paris.

 

Face à l’argumentation de la ville de Paris, l’étudiante ne conteste nullement les faits qui lui sont reprochés, à savoir la sous-location de l’appartement qu’elle occupe en qualité de locataire principale, pour une durée excédant le plafond prévu par les dispositions en vigueur.

 

Cela étant, celle-ci se prévaut de l’exception au plafond des 120 jours annuel, prévue à l’article L. 324-1-1, IV du Code de tourisme, à savoir, la location d’une résidence principale d’une personne justifiant d’une obligation professionnelle.

 

Or, l’étudiante en question faisait valoir qu’un stage puis successivement un contrat de free-lance lui ont imposé un déménagement temporaire à Amsterdam, puis une formation dispensée à Londres, ce qui a nécessairement eu pour effet de l’éloigner de son domicile pour l’année dont il s’agit.

 

Les juges suivant l’argumentation développée par l’étudiante, en retenant que la réalisation d’un stage doit être assimilée à un motif professionnel en ce qu’il s’inscrit dans une démarche de découverte et d’insertion dans un milieu professionnel, qu’il donne lieu ou non à rémunération.

 

De même, les juges considèrent que la poursuite d’un cursus d’études peut également être assimilée à un motif professionnel, dès lors qu’elle s’inscrive dans une durée déterminée et limitée.

 

En conséquence, le Tribunal Judiciaire de Paris considère que l’éloignement géographique de l’étudiante sur l’année en question lui était bien imposé par ses activités professionnelles ayant un caractère temporaire, excluant ainsi tout transfert de sa résidence principale.

 

Cette décision nous rappelle que si les restrictions sont strictes en matière de location de résidence de tourisme, elles ne sont pas exemptes de dérogations.

 

La Cour de cassation a très récemment rappelé les conséquences juridiques d’une clause de répartition des charges de copropriété non conforme à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (Cass. 3ème civ. 25/01/2024, n° 22-22.036).

 

Avant de s’intéresser à l’arrêt dernièrement rendu par la Cour de cassation, il convient d’opérer un bref rappel des dispositions en vigueur en matière de répartition des charges de copropriété.

 

 

RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES

 

En telle matière, l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :

 

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

 

Plusieurs enseignements peuvent être tirés des trois premiers alinéas de l’article précité.

 

En effet, premièrement, les copropriétaires sont tenus (il s’agit d’une obligation), de participer aux charges de la copropriété, lorsque ces charges ne font pas l’objet d’une répartition individuelle (alinéa 1).

 

Il est donc loisible pour les copropriétaires de prévoir une répartition individualisée des charges.

 

Deuxièmement, cette participation aux charges de la copropriété doit être fixée proportionnellement aux valeurs des parties privatives des lots de chaque propriétaire (alinéa 2).

 

Enfin, troisièmement, le règlement de copropriété doit contenir la quote-part de charge de chaque lot, et ce, par catégorie de charges, tout en faisant mention des éléments pris en compte, ainsi que la méthode de calcul ayant permis d’aboutir à la répartition des charges.

 

L’article 43 de la loi susvisée précise que toutes clauses contraires à cet article sont réputées non écrites. L’article précise également que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il lui revient de procéder à cette nouvelle répartition.

 

 

L'ARRÊT DU 25/02/2024 

 

En l’espèce, le propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et dont l’état descriptif de division a été modifié à plusieurs reprises entre 1968 et 2002, sans pour autant entraîner la modification du règlement de copropriété, souhaite obtenir une nouvelle répartition des charges, conforme aux modifications de l’état descriptif de division.

 

Le syndicat des copropriétaires ne donnant pas suite à cette demande, ce dernier saisit la juridiction compétente d’une demande tendant à voir déclarer nulle la répartition des charges de copropriété telle que prévue par le règlement de copropriété litigieux.

 

La Cour d’appel de Caen, par un arrêt en date du 5 février 2022 fait droit à la demande du copropriétaire, en prononçant la « nullité » de la répartition des charges sur le fondement des dispositions ci-avant rappelées.

 

Cela étant, le juge d’appel n’a pas procédé à une nouvelle répartition des charges, et n’a pas davantage fixer les modalités imposées par les dispositions d’ordre public.

 

Pour ce motif, le syndicat des copropriétaires s’est pourvu en cassation, en sollicitant l’information de l’arrêt pour ce motif.

 

La Cour de cassation, juge du droit, a ainsi cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Caen, pour violation de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

 

L’affaire est ainsi renvoyée devant la Cour d’appel de Rennes pour y être jugé une seconde fois, conformément aux constatations de la Cour de cassation, à savoir, d’une part, en constatant le caractère non-écrit la répartition des charges actuelle, et d’autre part, en procédant à une nouvelle répartition des charges.

 

 

Le site spécialisé en petites annonces immobilières, De particulier à particulier (PAP), s’est vu décerner une amende de 100.000€ par la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), pour divers manquements au Règlement général sur la protection des données (RGPD).

 

La délibération de la CNIL, datée du 31 janvier 2024, est librement accessible en cliquant ici.

 

Les nombreuses et importantes violations constatées par la CNIL aux obligations pesant sur la société PAP en matière de durée de conservation des données, et surtout de sécurité de ses dernières, doivent alerter et interroger les utilisateurs de sa plateforme de diffusion de d'annonces.

 

A cet égard, il convient de souligner que la délibération de la CNIL restera publique durant les deux années suivants sa publication, ce qui permettra sans aucun doute aux utilisateurs de la plateforme de diffusion de prendre conscience des pratiques particulièrement inquiétantes du leader des petites annonces immobilières en ligne.

 

En effet, à l’heure du tout-numérique, la protection des données personnelles devrait être érigée en principale priorité des acteurs du numériques, et notamment de l’immobilier.

 

Aussi, la délibération de la CNIL fera l’objet d’une analyse, point par point, afin d’attirer l’attention du lecteur sur les négligences particulièrement grossières commises par la société PAP, notamment dans la sécurisation des données personnelles, mettant ainsi en danger la vie privée de plusieurs millions d’utilisateurs !

 

 

1. VIOLATION DES DURÉES DE CONSERVATION (article 5-1 e. RGPD).

 

Aux termes de l’article 5-1, e) du RGPD, les données à caractère personnel doivent être "conservées sous une forme permettant l'identification des personnes concernées pendant une durée n'excédant pas celle nécessaire au regard des finalités pour lesquelles elles sont traitées ".

 

La CNIL constate qu’une distinction est effectuée par la société PAP entre d’une part, les données des clients (abonnement payant), et les données des utilisateurs (utilisation gratuite), les premières étant conservées pour une durée de 10 années, les secondes pour une durée de 5 années.

 

La société PAP invoque l’article D.213-1 du Code de la consommation comme finalité de la conservation des données (obligation de conservation des données pour les contrats d’un montant supérieur ou égal à 120€).

 

Or, la CNIL constate que les données relatives aux clients de la société PAP étaient systématiquement conservées pour une durée de 10 années, indépendant du montant du contrat (inférieur ou supérieur à 120€). De même, l’autorité indépendante constate que les données des utilisateurs (sans abonnement), ne pouvaient être valablement conservées sur la seule base de l’article D.213-1 du Code de la consommation, dès lors que cet article n’impose que la conservation des données relatives aux contrats portant sur un montant supérieur ou égal à 120€.

 

De surcroît, la CNIL a constaté que la société conservait au jour du contrôle :

  • 2.394.538 lignes correspondant à des comptes d’utilisateurs de plus de 5 ans (et moins de 10 ans) à compter de la dernière date de connexion ;
  • 737 563 lignes correspondant à des comptes utilisateurs de plus de 10 ans à compter de la date de dernière connexion.

 

Ces faits constituent un grave manquement à l’article 5-1 du RGPD.

 

 

2. VIOLATION DE L'OBLIGATION D'INFORMATION DES PERSONNES (article 13 RGPD).

 

L’article 13 du RGPD prévoit en substance, l’obligation pour tout responsable de traitement, de communiquer aux personnes dont les données à caractère personnel sont collectées, d’informer ses dernières de :

  • L’identité du responsable de traitement ;
  • Ses coordonnées ;
  • Les finalités du traitement mis en œuvre ;
  • Sa base juridique ;
  • Les destinataires ou catégories de destinataire des données ;
  • La durée de conservation des données ;
  • Les différents droits dont bénéficient les propriétaires des données (droit au retrait du consentement, droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle, …)
  • Le cas échéant, l’intention du responsable de traitement de transférer les données vers un pays tiers.

 

En l’espèce, la CNIL constate que le site PAP, à travers sa page « politique de protection des données personnelles », ne satisfaisait pas à l’obligation d’information ci-avant rappelé, qui lui était imposée.

 

L’autorité indépendante constate en conséquence, un manquement à l’article 13 du RGPD.

 

 

3. VIOLATION DE L'OBLIGATION D'ENCADRER PAR UN ACTE JURIDIQUE LES TRAITEMENTS EFFECTUÉS  (article 28 RGPD).

 

L’article 28 paragraphe 3 du RGPD prévoit que tout traitement effectué par un sous-traitant pour le compte d’un responsable de traitement doit être régi par un contrat ou tout autre acte juridique.

 

Cet acte juridique doit contenir l’objet, la durée, la nature et la finalité du traitement, le type de données à caractère personnel, les catégories de personnes concernées ainsi que les obligations et les droits du responsable de traitement et les conditions d’intervention du sous-traitant.

 

Autrement formulé, la transmission des données personnelles des utilisateurs et clients de la société PAP à certains de ses sous-traitants, était dépourvue de tout cadre juridique ...

 

La CNIL constate un manquement de la société PAP eu égard aux dispositions ci-avant rappelées du RGPD.

 

 

4. L'OBLIGATION D'ASSURER LA SECURITÉ DES DONNÉES (article 32 RGPD).

 

L’obligation d’assurer la sécurité des données pesant sur le responsable de traitement et le sous-traitant, résulte de l’article 32 du RGPD, citant notamment, au titre des « mesures techniques et organisationnelles appropriées », les suivantes :

 

« a) la pseudonymisation et le chiffrement des données à caractère personnel;

  1. b) des moyens permettant de garantir la confidentialité, l'intégrité, la disponibilité et la résilience constantes des systèmes et des services de traitement ;
  2. c) des moyens permettant de rétablir la disponibilité des données à caractère personnel et l'accès à celles-ci dans des délais appropriés en cas d'incident physique ou technique ;
  3. d) une procédure visant à tester, à analyser et à évaluer régulièrement l'efficacité des mesures techniques et organisationnelles pour assurer la sécurité du traitement. »

 

En l’espèce, la CNIL a relevé de nombreux manquements au regard, d’une part, du faible niveau de sécurité des mots de passe des utilisateurs, et d’autre part, de la conservation des données en base active sans archivage.

 

a. Mots de passe et références confidentielles.

 

La CNIL relève que les mots de passe des comptes utilisateurs du site PAP ne présentaient pas une sécurité suffisante.

 

En effet, non seulement, les mots de passe constitués d’un seul caractère alphanumérique étaient acceptés par le site internet, mais aucune restriction d’accès en cas d’échec d’authentification n’était mise en œuvre.

 

Comme si cela n’était pas suffisant, la CNIL constate que les mots de passe des utilisateurs étaient stockés en clair et haché via l’algorithme Bcrypt.

 

Enfin, il est également relevé par l’organisme de contrôle qu’à chaque dépôt d’annonce, l’utilisateur se voyait communiquer en clair une référence « confidentielle » composée de dix caractères alphanumériques dont les sept premiers étaient publics, puisque correspondant aux caractères de la référence de l’abonné déposée sur le site internet.

 

Cette référence permettait à l’utilisateur d’accéder directement à son espace personnel. Cette référence « confidentielle » était également stockée en clair dans la base de données du site PAP.

 

A titre d’information, la Commission rappelle sa position en matière de sécurité suffisante de mots de passe. Elle se réfère ainsi à sa délibération n° 2017-012 du 19 janvier, retenant que pour assurer un niveau de sécurité et de confidentialité suffisant, dans l’hypothèse où l’authentification repose uniquement sur un identifiant et un mot de passe, ce dernier doit être composé d'au minimum douze caractères comprenant des majuscules, des minuscules, des chiffres et des caractères spéciaux

 

En conséquence, la formation restreinte de l'organisme considère que la politique des mots de passe et de la référence confidentielle déployée par la société PAP est insuffisamment robuste pour garantir la sécurité des données traitées, ce qui méconnaît l’article 32 du RGPD.

 

Elle considère également que les modalités de stockage des mots de passe et des références confidentielles ne permettaient pas, au jour des constats, de garantir la sécurité et la confidentialité des données à caractère personnel des détenteurs de comptes utilisateurs ce qui méconnaît également l’article 32 du RGPD.

 

b. Conservation des données en base active.

 

La CNIL relève que l’ensemble des données relatives aux clients inactifs était conservé durant dix ans, et que celles relatives aux comptes utilisateurs inactifs était conservé pour une durée de 5 ans, en base active sans qu’aucun processus d’archivage intermédiaire ne soit mis en place par le site PAP.

 

PAP arguait pour sa défense que la conservation des données en base active était justifiée par une finalité de lutte contre la fraude.

 

La CNIL considère que si cette finalité peut justifier la conservation des données, elle ne saurait cependant justifier leur conservation en base active selon les modalités définies par PAP, dès que ces modalités ne permettent pas d’assurer la sécurité des données (les salariés de la société avait accès aux données).

 

La CNIL retient également une totale absence de tri des données conservées, notamment entre celles de l’annonce et celles de l’adresse de facturation, lesquelles n’étaient pas nécessaires à l’objectif poursuivi de lutte contre la faute.

 

Au regard des faits ci-avant développé, la CNIL retient un manquement au regard de l’article 32 du RGPD.

 

 

LES ENSEIGNEMENTS DE CETTE DELIBERATION

 

Le montant de l’amende proposé par le rapporteur était de 250.000€.

 

L’article 83 du RGPD prévoit les critères devant être pris en considération par la formation restreinte, pour le prononcé d’une amende administrative. Il s’agit notamment, de la nature, la gravité et la durée de la violation, la portée ou la finalité du traitement concerné, le nombre de personnes affectées, les mesures prises par le responsable du traitement pour atténuer le dommage subi par les personnes concernées, le fait que la violation a été commise par négligence, le degré de coopération avec l’autorité de contrôle et, dans certains cas, le niveau de dommage subi par les personnes.

 

Compte tenu des faits de l’espèce, et notamment du chiffre d’affaires et du résultat net réalisés sur l’année 2022, prononce une amende d’un montant de 100.000€, ainsi que la publication de la décision sur le site de la CNIL.

 

Cette décision identifie expressément la société PAP, et ce pour une durée de 2 années à compter de sa publication.

 

Cette délibération vient rappeler aux utilisateurs de telles plateformes l’absence de toute considération dont ils font l’objet.

 

En effet, il est particulièrement frappant de constater que la société PAP conservait pas moins de 3.132.101 de lignes de données personnelles, dont une partie était  détenue en base active (sans archivage ni restriction d’accès) depuis plus de 10 années à compter de la dernière date de connexion !

 

Cela mis en relation avec l’absence de toute sécurité de quelque sorte que ce soit des données des utilisateurs, « protégées », rappelons-le, par un mot de passe pouvant être constitué d’un seul caractère alphanumérique …

 

 

Nul doute que les utilisateurs attachant un tant soit peu d’importance à leur vie privée, n’hésiteront plus un seul instant à délaisser de telles plateformes au profit d’agences immobilières traditionnelles, qui sauront leur apporter une juste considération.

 

Corinne Jolly, PDG de la société PAP, à récemment réagi auprès du média La Tribune, en déclarant :

 

« Nous prenons acte de cette décision, mais nous ne savons pas encore si nous allons faire appel. Nous avons toujours eu des réserves sur l'aspect bureaucratique du RGPD, mais la CNIL est là pour l'appliquer. Compte tenu de notre bonne foi et de notre coopération, elle a reconnu qu'il n'y avait aucune intention mercantile ».

 

 

 

Au sein de Dr House Immo, on retrouve principalement des conseillers ayant fait leurs armes dans des réseaux concurrents. 

 

Depuis quelques mois, le réseau de spécialistes en immobilier propose deux types de pack :

  • Un pour les profils « producteur », qui conserve le taux unique de 85% de réversion sans condition ;
  • Un autre pour les « développeurs » d’équipe, qui leur offre une réversion de 80% et un MLM sur deux niveaux (7% puis 3%).

 

Cette nouvelle dynamique permet aux pros du réseau de se constituer une équipe pour mieux travailler ensemble.

Fidèle à son ambition de toujours, le réseau Dr House Immo vise plus que jamais un développement harmonieux. Pas de recrutement massif, mais plutôt un recrutement choisi.

 

Un pack qui traverse les époques

Avec son pack historique à 85%, Dr House Immo a su toucher une population de conseillers qui estimaient que leur réseau ne leur reversait pas assez. C’est logique et depuis 10 ans, le pack n’a pas changé de prix bien qu’il se soit étoffé, preuve que la formule fonctionne.

Une offre claire et simple, c’est plus de transparence et la possibilité de ne pas perdre son temps en comptes d’apothicaire. (En vidéo, découvrez le pack producteur)

L'évolution qui s’opère permet aux conseillers de travailler en équipe.

(En vidéo, découvrez le pack développeur)

 

Ces équipes, dédiées et au service de leurs clients, peuvent mieux répondre aux demandes globales sur un secteur. En choisissant Dr House Immo, un client trouvera en face de lui un seul interlocuteur, mais bénéficiera de l’accompagnement de plusieurs spécialistes locaux.

 

Une évolution vers un MLM intelligent

Il est bien révolu le temps du recrutement à tout-va. L’immobilier se rebiffe et se crispe. Tous les conseillers immobiliers se questionnent sur le bien fondé de leur choix professionnel et c’est bien logique. Seuls resteront les vrais pros, ceux qui font de ce métier leur choix de cœur. Il est donc important de ne pas recruter sans réfléchir et de prendre soin de pérenniser sa relation au secteur et aux clients. Dr House Immo souhaite avancer dans ce sens et proposer un recrutement sain, durable et responsable. Ce n’est pas la course au nombre de conseillers qui prévaut, mais une relation de travail saine et durable. Les temps changent et c’est à chacun de s’adapter en fonction et selon ses convictions. Chez Dr House Immo la souplesse du cadre professionnel est primordiale, et passe par la proximité entre le staff et l’équipe.

 

Les défis de 2024 pour l’immobilier

En 2024, l’immobilier va connaître des moments passionnants. Il y aura des défis à relever pour continuer à accompagner au mieux les clients qu'ils soient vendeurs ou acquéreurs. Après les années de record viennent des années de plateau. La résilience, mais aussi l’intelligence de chaque conseiller devrait lui permettre de traverser ces moments incertains. Le fait d’avoir choisi un réseau proposant des outils optimisés et une réversion ambitieuse sera également et certainement une clef. Se rémunérer mieux de ses succès permettra à chacun de mieux vivre de son métier et de s’y épanouir pleinement !

 

 

Magalie Martin, conseillère en immobilier au sein du réseau Dr House Immo nous livre son expérience du marché immobilier dans les Yvelines.

 

« Depuis maintenant 7 ans et demi, je me suis plongée corps et âme dans le monde de l'immobilier, un domaine qui m'a toujours passionnée par sa dynamique, sa diversité et son potentiel de transformation. En tant que conseillère en immobilier, j'ai eu le privilège de travailler principalement dans le département des Yvelines, notamment dans les charmantes villes de Morainvilliers, Orgeval et Saint-Germain-en-Laye. Cependant, mon engagement envers mes clients va bien au-delà des frontières géographiques, car je suis très souvent sollicitée par le biais de recommandations, ce qui m'amène à travailler activement dans toute l'Île-de-France.

 

Alors que nous entrons dans l'année 2024, je porte un regard empreint de confiance et de positivité sur l'avenir de l'immobilier. Après les défis sans précédent que nous avons tous dû affronter, je suis convaincue que le secteur immobilier va progressivement retrouver son dynamisme et sa vitalité. Les signes de reprise se font déjà sentir, et bien que le chemin puisse parfois sembler long, je reste fermement optimiste quant à l'évolution future du marché.

 

Un période de transition

Pour mes clients vendeurs, je comprends les attentes et les incertitudes qui peuvent accompagner cette période de transition. Il est essentiel de rester patients et de maintenir un état d'esprit optimiste. Ensemble, nous traverserons cette période et nous nous adapterons aux changements qui se présentent, en mettant tout en œuvre pour atteindre les objectifs fixés.

 

Cultiver la patience

Mon meilleur conseil pour mes clients, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs, est de cultiver la patience, l'optimisme et l'engagement. Dans un marché immobilier en constante évolution, il est essentiel de rester flexibles, réactifs et proactifs. En travaillant ensemble, avec confiance et détermination, nous pouvons surmonter les obstacles et atteindre les plus hauts sommets.

 

Je m'engage à rester à vos côtés, toujours enthousiaste et positive, déterminée à vous accompagner à chaque étape de votre parcours immobilier. Ensemble, nous bâtirons l'avenir que vous souhaitez. » 

 

Magalie Martin est conseillère en immobilier au sein du réseau Dr House Immo. Elle propose son expertise à ses clients dans le département des Yvelines.

 

L’obligation de formation continue des professionnels de l’immobilier, introduite par la loi ALUR portant création d’un nouvel article 3-1 au sein de la loi dite Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970). Cette obligation de formation continue a fait l'objet d'un élargissement par la loi du 6 août 2015.

 

À défaut de respecter cette obligation, les professionnels de l’immobilier sont susceptibles de se voir retirer leur carte professionnelle, soit d’être contraint à la cessation de leur activité !

 

Quelles sont les obligations résultant de cette formation continue ? Comment les mettre en œuvre ? Quels en sont les coûts ? Voilà depuis lors les questions que se posent les intervenants du secteur !

 

Le cabinet l’expertise immobilière intervient directement chez les professionnels (agences, groupes, réseaux) désireux de former en interne leurs collaborateurs. Nous nous déplaçons sur tout le territoire national ainsi que dans les territoires d’outre-mer pour dispenser des formations à des groupes allant jusqu’à 20 personnes.

 

Formations animées par Alain JACQUES, professionnel de l’immobilier depuis 1985 - Expert évaluateur agréé par la Chambre des Experts immobiliers de France (CEIF) - Organisme de formation certifié, le cabinet « l’Expertise Immobilière » bénéficie d’un référencement Qualiopi, permettant une éventuelle prise en charge de vos formations par vos organismes paritaires (Agefice, Fongécif, Fifpl, etc).

 

 

NOS SPÉCIALITÉS :

 

Droit de l’immobilier (public-privé) – Droit de l’urbanisme – Droit de l’environnement – Évaluations immobilières – Transaction immobilière.

 

THÈMES DES FORMATIONS EN PRÉSENTIEL OU EN VISIO :

 

1/ Les Pièges, les dangers et les avantages liés aux nouvelles législations en matière d’immobilier (Déontologie – Discrimination au logement - Lutte anti-blanchiment (Tracfin) – DGCCRF (les divers points de contrôles dans vos agences) – Médiateur (les obligations de l’agent immobilier) – Synthèse lois Alur/Elan/Climat et résilience (Permis de diviser – Etudes de sols - Nouveaux DPE et audit Energétique, etc) – RGPD (es fondamentaux) - Délais de rétractation/réflexion – Les principales condamnations mettant en causes les professionnels de l’immobilier…).

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif : Connaitre les nouvelles obligations légales qui s’imposent aux professionnels de l’immobilier dans la gestion des agences et des collaborateurs. Appréhender les principales situations susceptibles de mettre en cause le professionnel et/ou son assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP). Maitriser la Directive Européenne sur les crédits pour rentrer des mandats au juste prix.

 

 

2/ Maitriser le vocabulaire technique et juridique de l’immobilier

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif : Acquérir les principaux éléments de langage des métiers de l’immobilier pour avoir un discours professionnel et rassurant auprès de ses clients. Maitriser les règles de droit (public – privé) pour assoir sa qualité de conseiller(e) et affirmer ses compétences en matière juridique afin de se distinguer de la concurrence et mieux justifier ses honoraires.

 

 

3/Déontologie - Discrimination au logement - Formations obligatoires au renouvellement de la carte professionnelle

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif de la formationDans le cadre de la Loi Alur et pour pouvoir renouveler sa carte professionnelle, tout agent immobilier doit justifier avoir participé (avec ses collaborateurs) aux formations traitant de la déontologie professionnelle (2h00) et de la non-discrimination au logement (2h00). Abordés sous un angle pratique, appuyé par des exemples concrets, cette formation peut accueillir jusqu'à 20 participants.

 

 

4/ Les différentes situations qui influencent la valeur vénale d’un bien immobilier.

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Ce module est essentiellement axé sur les principales situations qui peuvent impacter la valeur d’un bien (zones à risques – environnement – construction irrégulière ou illégale - nuisances sonores visuelles et autres – immeubles occupés – immeubles détenus en société, immeubles en lotissement, etc) et les différents types de pondérations de valeur qui peuvent s’appliquer en fonction de chaque situation rencontrée. La journée se termine par l’évaluation d’un bien « virtuel » avec correction et échanges entre les participants.

Objectif : Savoir évaluer un bien immobilier en tenant compte de ses particularités (juridiques – urbanistiques – environnementales – fiscales, etc…). Acquérir une analyse pertinente des situations particulières afin d’établir des évaluations cohérentes ou prendre des mandats au juste prix…

 

 

5/ Les fondamentaux de l’évaluation immobilière – Un ou deux jours pour apprendre à réaliser des évaluations pertinentes et professionnelles…

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif : Ce module s’adresse aux professionnels désireux de maitriser les règles de l’évaluation immobilière. Il reprend dans le détail les fondamentaux de l’évaluation que sont : Les principales méthodes d’évaluations, l’analyse et le décryptage des divers documents administratifs et juridiques indispensables à une évaluation pertinente (actes notariés – documents d’urbanisme – cadastre - documents du lotissement – servitudes – conformité – assurances, etc). Il permettra également aux participants de découvrir les diverses étapes d’une évaluation efficace, avec au final un exercice d’évaluation d’un bien « virtuel » afin de valider les acquis des deux jours de formation.

 

 

6/ De la prospection à la vente d’un bien immobilier – les étapes indispensables pour éviter les risques de contentieux.

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif : Apprendre à ne pas privilégier l’action commerciale au détriment du devoir de conseil. Connaitre les indispensables informations à se procurer pour prendre à la vente un bien immobilier dans de bonnes conditions. Maitriser l’environnement juridique afin d’éclairer les parties, assumer son devoir de conseil et justifier ses honoraires en mettant en avant sa maitrise du droit immobilier.

 

 

7/ Les principales règles d’urbanisme à l’usage des professionnels de l’immobilier

 

Public concerné : Dirigeants – Managers – Chefs d’agence - Collaborateurs d’agences, Agents commerciaux.

Objectif : Maitriser les principales règles et documents d’urbanisme pour effectuer des évaluations pertinentes et professionnelles facilitant la prise de mandats. Savoir analyser les paramètres susceptibles de remettre en cause la légalité ou la conformité d’une construction et donc sa valeur vénale…

 

 

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À très bientôt !

 

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La Cour d’appel de Bordeaux a très récemment eu l’occasion de rappeler l’étendue de l’obligation du devoir de conseil de l’agent immobilier en présence de mensonges provenant des vendeurs (CA Bordeaux, civ. 2ᵉ, 25/01/2024, n° 20/04055).

 

En l’espèce, selon acte sous sein privé daté du 08 novembre 2017, les propriétaires d’une parcelle de terrain constructible cèdent leurs droits au profit d’un couple d’acquéreurs, moyennant un prix de vente de 122.000€.

 

Une agence immobilière a été mandatée pour la rédaction du compromis de vente.

 

L’acte authentique a été régularisé le 27 juin 2018.

 

Par suite, les acquéreurs constatent la présence de canalisations qui auraient été volontairement dissimulées.

 

Ces derniers souhaitent aboutir à une conciliation. Ils sollicitent à cette fin des vendeurs qu’ils déplacent les canalisations d’eaux usées ainsi que le tabouret de tout-à-l'égout.

 

A défaut d’accord amiable, les acquéreurs ont saisi le Tribunal de grande instance (actuel Tribunal Judiciaire) de Bordeaux, d’une action visant à obtenir réparation de leur préjudice.

 

Dans le cadre de cette action, les acquéreurs demandent notamment la condamnation in solidum des vendeurs et de l’agence immobilière, d’avoir à leur verser une somme de 28.000€, correspondant à la perte de valeur du terrain.

 

L’ensemble des demandes présentées par les acquéreurs ont été rejetées par le Tribunal Judiciaire.

 

Ces derniers ont interjeté appel du jugement ainsi rendu.

 

La Cour d’appel de Bordeaux constate en premier lieu que les vendeurs avaient parfaitement connaissance de la situation du sous-sol du terrain vendu, dès lors que les plans annexés à l’acte notarié faisant bien mention des canalisations litigieuses.

 

S’agissant de la responsabilité de l’agence immobilière, les juges de la Cour d’appel de Bordeaux rappellent que : « S'il est exact que l'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur, il n'est pas tenu de procéder à des investigations techniques ni de vérifier les indications qui lui sont données par le vendeur lorsque celles-ci apparaissent comme vraisemblables et ressortissent du domaine du bâtiment. »

 

Or, la Cour constate qu’en l’espèce, « les vendeurs étaient censés être les mieux placés pour connaître l’emplacement exact des canalisations, et ce, d’autant plus qu’ils entendaient le consacrer au moyen de l’institution d’une servitude ».

 

Ainsi, elle en conclu à l’absence de toute faute commise par l’agence immobilière !

 

Les vendeurs ont été, quant à eux, condamnés à une somme de 7.100€ correspondant aux coûts des diverses recherches de canalisations, ainsi que de la perte de chance subie par les acquéreurs.

 

 

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La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a récemment condamné un couple d'acquéreurs au paiement d’une somme de 150.000€ au titre de leur responsabilité civile pour avoir tenté d’éluder la commission de l’agent immobilier ! (CA d’Aix-en-Provence, 25/10/2023, n° 19/19086).

 

Selon mandat en date du 24 novembre 2017, un couple confie la vente de son bien à un agent immobilier, au prix de vente fixé à 3.170.000€, moyennant une rémunération de l’agent fixée à 6% du prix de vente.

 

Le 13 mai 2018, une promesse de vente est régularisée au prix de 2.500.000€. La vente est réitérée par acte authentique à la date du 29 août 2018.

 

L’acte authentique de vente ne faisait mention d’aucune rémunération de l’agent immobilier.

 

L’agent immobilier a fait assigner les acquéreurs auprès du Tribunal de grande instance (actuel Tribunal Judiciaire) de Grasse, en sollicitant leur condamnation au paiement d’une somme de 150.000€ en réparation de son préjudice.

 

La juridiction de première instance fait droit à la demande de l’agent immobilier, en retenant que les vendeurs ont « commis une faute délictuelle au préjudice de l’agent immobilier, dès lors qu’ils ont visité le bien immobilier une première fois le 5 avril 2018 … et qu’ils n’ignoraient pas que celle-ci avait droit à sa rémunération puisqu’aux termes du compromis de vente conclu… ils se sont engagés à faire leur affaire des réclamations éventuelles des agents immobiliers. »

 

Les acquéreurs interjettent appel du jugement ainsi rendu, en arguant de ce que postérieurement à la visite réalisée par l’agent immobilier, une seconde visite a été réalisée avec une autre agence immobilière, laquelle aurait indiqué qu’elle « s’arrangerait » avec le précédant agent immobilier s’agissant de la commission.

 

Cela étant, cette seconde agence immobilière n’a pas davantage été rémunérée que la première.

 

Ainsi, la Cour d’appel relève que les deux agences immobilières ont été évincées de l’opération.

 

Elle en conclut que, conformément à la clause contractuelle par laquelle les acquéreurs s’engagent à répondre aux réclamations des agents immobiliers, et compte tenu du fait que ces derniers ont sciemment « passé sous silence l’entremise de l’agent immobilier lors de la réitération de la vente par acte authentique », caractérisant ainsi la présence de manœuvres frauduleuses, la décision rendue par la juridiction de première instance doit être confirmée.

 

En conséquence, les acquéreurs se voient condamnés au paiement de la somme de 150.000€, en réparation du préjudice subi par l’agent immobilier consistant en la privation des honoraires prévus.

 

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L’Assemblée nationale a récemment adopté une proposition de loi visant à « remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue ». Derrière cette appellation se cache notamment un rabotage de la niche fiscale dont bénéficient les bailleurs de meublés touristiques.

 

Cette proposition de loi vise à réformer le taux de l’abattement fiscal applicable aux revenus générés par une location touristique meublée.

 

Le taux de cet abattement est à ce jour de 71% pour les meublés touristiques classés, et de 50% pour les autres meublés touristiques.

 

La proposition de loi votée par l’Assemblée nationale retient un abattement au taux de 30% … en lieu et place des abattements de 71 et 50% !

 

Les taux de 70 et 50 % resterait cependant applicables en « zone rurale très peu dense ».

 

Outre cet alourdissement considérable de la fiscalité des locations touristiques, la proposition de loi prévoit également des obligations de diagnostic de performance énergétique, ainsi que de nouveaux outils de régulation à destination des maires.

 

Jusqu’à présent épargnés par le diagnostic de performance énergétique, la proposition de loi prévoit d’imposer aux propriétaires qui souhaitent modifier l’usage de leur logement en meublé de tourisme les obligations suivantes :

 

  • Pour un changement définitif, la présentation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D ;

 

  • Pour un changement temporaire, le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements posés par la loi Climat et résilience de 2021. Ainsi, comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1ᵉʳ janvier 2025, classés F au 1ᵉʳ janvier 2028 et classés E au 1ᵉʳ janvier 2034.

 

Une nouvelle obligation s'appliquera également dans les copropriétés : les propriétaires et les locataires devront informer le syndic en cas de changement d’usage, qui devra l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

 

Enfin, les maires disposeront de nouvelles prérogatives, dont notamment :

 

  • La possibilité de prononcer une amende de 5.000€ maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme, et de 15.000€ en cas d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ;

 

  • La possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours par an.

 

Cette proposition de loi très récemment adoptée par l’Assemblée nationale devra désormais être approuvé par le Sénat.

 

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