Kevin Colombé

Kevin Colombé

La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser l’étendue du devoir de conseil pesant sur l’agent immobilier, s’agissant plus précisément, du montant de la taxe foncière apparaissant au sein du mandat (Cass, Civ 1ère, 5 janvier 2022, n°20-15.900).

 

En l’espèce, un bail a été conclu entre deux sociétés portant sur la location d’un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, en date du 13/12/2011.

 

La location du terrain a été consentie moyennant un loyer annuel de 100.000€.

 

En date du 15 décembre 2014, le bailleur met en demeure le preneur d’avoir à lui payer la somme de 42.401,76€, correspondant aux taxes foncières dues sur les locaux objet du bail pour les années de 2012 à 2018.

 

Le preneur refuse cette demande, et saisi la juridiction compétente afin qu’il soit jugé que la taxe foncière dont le paiement est exigé par le bailleur est à sa charge exclusive.

 

L’agent immobilier est également attrait dans le cadre de cette procédure, le preneur sollicitant de ce dernier qu’il le garantisse d’une éventuelle condamnation prononcée à son encontre.

 

En effet, le preneur fonde sa demande à l’égard de l’agent immobilier sur le moyen selon lequel le montant annuel de la taxe foncière qui lui avait été communiqué par l’agent immobilier était de 589€ et non de 12.000€ (montant sollicité au titre de la taxe foncière par le bailleur).

 

Dans le cadre de sa défense, l’agent immobilier fait valoir que le bailleur a bien stipulé au sein du mandat qui lui a été confié, un montant de 589€ au titre de la taxe foncière, et qu’en conséquence, il n’a pas manqué à son devoir de conseil à l’égard du preneur.

 

C’est en ce sens que se prononce la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 22 janvier 2020.

 

Cela étant, le preneur se pourvoi en cassation et soutient que l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil, dès lors qu’il n’est contenté des dires du bailleur, sans solliciter copie de la taxe foncière.

 

Cette argumentation n’est pas suivie par la Cour de cassation, qui confirme la décision de la Cour d’appel, et rejette la responsabilité de l’agent immobilier.

 

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L'activité d'agent immobilier est strictement encadrée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet. L'obligation de tenue de certains registres n'échappe pas à cette réglementation. Nous vous proposons, après un bref point sur les obligations de l'agent immobilier quant à la tenue de ces registres, un comparatif des offres existantes sur le marché, intégrant ces registres obligatoires.

 

 


REGISTRE DES MANDATS - La tenue du registre des mandats est rendue obligatoire par les articles 65 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.

 

L’article 65 vise les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » ou « syndic de copropriété », et l’article 72 les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ».

Les titulaires desdites cartes professionnelles doivent tenir deux registres des mandats (un registre des mandats gestion et syndic / un registre des mandats transaction) conformes à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’Économie. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.

La Cour de cassation a sanctionné le fait de tenir deux registres différents pour les mandats de vente et de recherche. Cette erreur dans l'enregistrement des mandats de transaction a pour conséquence la caducité du mandat. L'agent immobilier perd alors toute rémunération liée à cette transaction (Cass, civ 1ère, 10/12/2014, n° 13-24.352).

 

 


REGISTRE RÉPERTOIRE - La tenue d’un tel registre est rendue obligatoire par l’article 51 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.

 

Aux termes de cet article, toute remise de fonds au titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ou " Marchand de listes " doit être immédiatement mentionnée sur un registre-répertoire conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

 

Outre ce registre répertoire, l’article 51 du décret prévoit également l’obligation pour tout titulaire de la carte professionnelle mentionnée ci-avant, de tenir un registre répertoire pour les versements particuliers à chaque établissement, succursales, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.

 

Cette obligation ne s’applique qu’aux agents immobiliers habilités à détenir des fonds.

 

 


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Face à la numérisation accrue des outils de travail des agents immobiliers, ces derniers ont désormais souvent recours à des solutions digitalisées leur permettant de générer rapidement et manière sécurisée leurs contrats, qu’il s’agisse de mandats, de compromis ou encore de baux.

 

Certains de ces outils peuvent intégrer les registres des mandats et le registre répertoires. Lorsque ces registres sont intégrés, ces derniers sont généralement facturés en supplément du service de génération de contrat.

 

Les tarifs habituellement constatés pour bénéficier de ses services sont de 9€ HT/mois (soit 108€ HT/an) par établissement principal, outre 4,5€ HT/mois par établissement secondaire.

 

À ce tarif s’ajoute celui du registre répertoire, en moyenne de 16€ HT/mois (192€ HT/an) par établissement principal, outre 8€ HT/mois par établissement secondaire.

 

Cela représente un budget global annuel pour un établissement principal non négligeable de 300€, en plus du prix d’utilisation du logiciel !

 

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Si l’histoire à laquelle nous consacrons le présent article peut prêter à sourire, tel n’a pas été le cas de son protagoniste, ayant payé son verre de lait au prix fort !

 

Les faits en cause ne se déroulent pas en France, mais sur le continent Américain, plus précisément chez nos cousins Canadien.

 

Un agent immobilier avait été mandaté par un couple propriétaire d’un appartement, afin de trouver preneur à la location de leur bien.

 

Dans le cadre de sa mission de recherche de locataires, l’agent était amené à réaliser des visites du bien.

 

Il ne s’est cependant pas restreint à la visite du bien…

 

En effet, à l’occasion d’une visite, alors que l’agent patientait jusqu’à l’arrivée des potentiels locataires, et étant frappé d’une « exceptionnelle déshydratation », s’est cru autorisé à subtiliser une brique de lait située dans le réfrigérateur de l’appartement, et d’y boire directement à la bouteille !

 

Rassasié de son larcin, l’agent immobilier assura la visite avant de prendre congé.  

 

C’était sans compter sur la présence d’une caméra de vidéosurveillance, qui s’est chargée d’immortaliser la scène !

 

Lors de la prise de connaissance des images ainsi enregistrées, les propriétaires de l’appartement ont déclaré au média Washington Post être « complètement sans voix sous le choc ». 

 

Fort de cette situation, les propriétaires ont engagé une procédure à l’encontre de l’agent immobilier déshydraté !

 

Ces derniers ont été bien inspirés, puisque cette procédure leur ont permis d’obtenir la condamnation de l'agent à une amende d'un montant de 15.000 dollars canadiens pour « comportement inconvenant », outre 1.900 dollars de frais !

 

Pour la petite histoire, l’agent en question, interrogé par les médias, a indiqué avoir été « exceptionnellement déshydraté » du fait de la prise d’un médicament, outre le stresse considérable auquel il était soumis…

 

 

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La Cour d’appel de Rouen a récemment eu à trancher un contentieux dans lequel un agent immobilier ayant concouru à une vente immobilière, sollicitait le paiement de ses honoraires, alors même que l’acquéreur a refusé de réitérer la vente auprès du notaire (CA Caen, 06-12-2022, n° 21/00985).

 

En l’espèce, un mandat de recherche portant sur l’acquisition d’un fonds de commerce a été régularisé, stipulant en faveur du mandataire un honoraire de négociation.

 

Le même jour, le mandant déchargea le mandataire de la mission de recherche qui lui avait été confiée, au motif que suite aux recherches effectuées par l’agent immobilier, ce dernier avait trouvé un fonds lui convenait parfaitement, dont il se porte en conséquence acquéreur.

 

Cette décharge précisant que le mandant s’engage à verser à l’agent immobilier un montant au titre des honoraires de négociation d’un montant hors taxes de 70.000€.

 

Cela étant, lors de la régularisation de l’acte définitif de vente, l’acquéreur refusa de se présenter, de sorte qu’une mise en demeure lui a été adressée.

 

Nonobstant cette mise en demeure, l’acquéreur ne s’est jamais présenté, et n’a jamais signé l’acte définitif de vente.

 

En conséquence, l’agent immobilier a assigné ce dernier en paiement de la commission convenu, soit 84.000€ TTC.

 

A hauteur d’appel, l’acquéreur tente de soutenir que le mandat initial ne serait pas valable, sur le fondement de l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que « l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération d'entremise s'il ne détient, préalablement à toute négociation, un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de cette rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge ».

 

En effet, il soutenait que compte tenu de la quasi-concomitance de la signature du mandat et de la décharge de ce dernier, l’agent avait nécessairement démarché les potentiels propriétaires avant sa signature, de sorte qu’il avait agit en dehors de tout mandat.

 

Cet argument est balayé par la Cour d’appel, considérant que : « il n'y a rien d'étonnant à ce que la négociation entre l'acheteur et le vendeur, par l'entremise de l'agent immobilier, ait abouti favorablement en l'espace de quelques heures seulement, (l’agent immobilier) ayant en effet déjà intégré l'offre de vente (du propriétaire du bien vendu) dans son portefeuille de clientèle. Dès lors, il ne lui restait plus qu'à trouver un candidat acquéreur (…), et à rapprocher les deux parties pour qu'elles parviennent à un accord, lequel a pu aboutir favorablement au cours de la même journée ».

 

L’acquéreur soutient également, sur le fondement du même article 6 de la loi Hoguet, que lorsqu’une opération n’a pas été définitivement conclue, aucune commission ne peut être exigée ni même acceptée par l’agent immobilier.

 

Or, en l’espèce, la vente n’a jamais été réitérée par l’acquéreur, de sorte qu’elle jamais été définitivement conclue.

 

En conséquence, l’agent ne peut valablement solliciter aucune commission pour cette vente qui n’a pas abouti.

 

La Cour d’appel confirme sur ce point l’analyse du Tribunal judiciaire.

 

En revanche, la Cour accueille favorablement la demande de dommages et intérêts formée par l’agent immobilier à l’encontre de l’acquéreur, d’un montant de 84.000€ TTC.

 

En effet, la Cour d’appel retient que « dès lors qu'il existe un lien de causalité direct et avéré entre ce refus fautif de l'acquéreur de réitérer la vente à laquelle il s'était engagé et la perte de la commission que l'agent immobilier aurait perçue si la vente avait été réitérée, (l’acquéreur) doit être condamné à payer à (l’agent) une somme équivalente, d'un montant de 84.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci »

 

Ainsi, dans l’hypothèse où l’une des parties refuse de manière fautive de réitérer la vente à laquelle elle s’était pourtant engagée, l’agent immobilier dispose de la faculté de solliciter le paiement d’un montant égal à sa commission, sur le fondement de la responsabilité civile de la partie fautive.

 

 

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Sinimo

 

 

La Cour de cassation a très récemment eu l’occasion de rappeler et préciser l’étendue des obligations pensant sur le syndic en matière de gestion des travaux (Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-21.144).

 

Les faits de l’espèce sont les suivants.

 

Un syndicat des copropriétaires procède à la commande d’une prestation de service consistant en la pose de garde-corps, en la suppression d’un escalier extérieur, ainsi qu’en la pose de deux échelles de toit.

 

La société prestataire a abandonné le chantier, puis fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

 

Suite à cette liquidation judiciaire, le syndic de la copropriété a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des mal façons dans les travaux réalisés.

 

Le syndicat des copropriétaires, estimant que le syndic n’a pas respecté ses obligations contractuelles, à savoir, son obligation de conseil et de diligence, l’a assigné en responsabilité contractuelle.

 

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande du syndicat des copropriétaires, retenant notamment que « le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre le concours d'un maître d'œuvre, ou d'un ingénieur en structures, au regard de l'importance du chantier, qu'il n'établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux »

 

Fort de cette décision, le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation, en soutenant notamment que le syndic avait commis plusieurs manquements dans le suivi des travaux ainsi que dans les paiements réalisés à l’entreprise prestataire.

 

La Cour de cassation se range du côté du syndicat des copropriétaires, en considérant que la Cour d’appel n’a pas constaté que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.

 

Autrement formulé, la Cour de cassation considère que la responsabilité du syndic ne pouvait être écartée qu’en constatant que ce dernier avait bien assuré la gestion des travaux conformément à ses obligations contractuelles.

 

Or, en l’espèce, non seulement la Cour d’appel ne relève aucun élément permettant de considérer que le syndic a bien assuré la gestion du suivi des travaux, et surtout, le syndicat des copropriétaires invoque divers manquements dans ce suivi.

 

En conséquence, la Cour de cassation considère que la responsabilité du syndic ne peut être écartée.

 

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Sinimo

La Cour de cassation a très récemment eu l’occasion de rappeler les conditions d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour défaut d’entretien d’un élément dont il ignorait l’existence, mais installé sur une partie commune (Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 22-22.738).

 

Une société locataire d’un local commercial situé en sous-sol d’un immeuble, subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage.

 

La société a assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société d’assurance de ce dernier, en indemnisation de son préjudice.

 

La Cour d’appel saisie du contentieux tranche en faveur du syndicat des copropriétaires, dont il exclut toute responsabilité.

 

La Cour se fonde notamment sur la circonstance que les bailleurs ayant procédé à l’installation sur les parties communes, de la pompe de relevage à l’origine du dégât des eaux, n’a jamais informé le syndicat des copropriétaires de ladite installation.

 

Qu’en conséquence, il ne pouvait être reproché au syndicat un défaut d’entretien sur un élément dont il ignorait l’existence.

 

La société conteste cette analyse à l’appui d’un pourvoi en cassation, en soutenant, notamment, que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité en s’appuyant sur la faute des bailleurs, sauf à démontrer que cette faute revêt un cas de force majeure.

 

Or, la force majeure n’est nullement rapportée en l’espèce, de sorte que la responsabilité du syndicat doit être retenue.

 

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour un motif de pur droit, sans trancher le fond de l’affaire.

 

Ainsi, la question de savoir si le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée en présence d’une faute d’un tiers, en l’occurrence celle des bailleurs, n’a pas été tranchée dans cet arrêt.

 

Cela étant, il est de jurisprudence constante qu’un syndicat des copropriétaires ne peut écarter sa responsabilité pour défaut d’entretien d’un élément relevant des parties communes, qu’en présence d’une faute d’un tiers revêtant les caractéristiques de la force majeure, et ce, indépendamment de la connaissance par le syndicat de la présence dudit élément sur les parties communes (le syndicat disposera alors d’un recours à l’encontre des copropriétaires ne l’ayant pas informé de ladite installation sur les parties communes).

La Cour de cassation rappelle l’état du droit en matière d’exercice par l’occupant d’un lot d’une copropriété, d’une activité interdite par le règlement de copropriété (Cass. 3ème civ. 18/01/2023, n° 21-23.119).

 

Rappelons avant tout qu’il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires (Cass. 3ème civ. 22/11/2006, n°05-19.042).

 

Cela étant, il est également nécessaire de rappeler que le règlement de copropriété ne peut limiter le droit de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives que dans un certain cadre.

 

En effet, de telles restrictions doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, conformément à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

Sous cette réserve, les copropriétaires sont tenus de respecter les stipulations du règlement de copropriété, ayant force obligatoire à leur égard.

 

En l’espèce, un syndicat de copropriétaire fait délivrer une assignation à un copropriétaire, afin de faire cesser l’exercice d’une activité de fabrication d’achards (condiment résultant du mélange de légumes ou fruits macérés), cette activité étant interdite par le règlement de copropriété pour atteinte à la destination de l’immeuble.

 

En effet, l’immeuble étant à destination d’habitation uniquement, l’exercice de toute activité professionnelle étant proscrite, à l’exclusion des professions libérales.

 

La Cour d’appel de Nouméa rejette la demande du syndicat des copropriétaires, en retenant que « deux autres copropriétaires exercent dans l’immeuble des activités également non autorisées par ledit règlement ».

 

La Cour considère ainsi que « les copropriétaires s’accommodent d’une lecture souple du règlement de sorte que l’activité de fabrication d’achards ne peut être tenue pour manifestement illicite ».

 

Ainsi, les juges ont déduit ce que l’on pourrait qualifier d’acceptation tacite des copropriétaires, quant à l’exercice d’activités non autorisées au sein du règlement de copropriété.

 

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation.

 

L’analyse de la Cour d’appel est balayée d’un revers de main par la Haute juridiction, annulant l’arrêt d’appel, en considérant que la Cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».

 

Autrement formulé, la Cour de cassation considère que la Cour d’appel de Nouméa ayant constaté l’exercice d’une activité manifestement interdite par le règlement de copropriété, elle n’avait d’autre choix que de faire droit à la demande du syndicat, de faire cession ladite activité.

La chambre criminelle de la Cour de cassation s’est récemment prononcée sur la qualification pénale d’escroquerie, s’agissant de la signature d’un compromis de vente (Cass. crim. 15/01/2021, n° 20-80.239).

 

Les faits à l’origine de cette décision sont les suivants.

 

Une SCI obtient en date du 17/09/2004 un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble.

 

Une tierce personne a signé en qualité d’acquéreur (que nous appellerons « Monsieur B), un compromis de vente sous condition suspensive d’octroi d’un prêt, en date du 18/11/2004, portant sur un appartement situé a proximité du terrain propriété de la SCI.

 

Monsieur B, en sa qualité de potentiel acquéreur de l’appartement, dispose dès lors d’un intérêt à agir dans le cadre d’un recours administration en annulation du permis de construire obtenu par le SCI (la recevabilité d’un tel recours est notamment conditionnée par la qualité de propriétaire voisin de la parcelle objet du permis de construire).

 

Monsieur B fait ainsi usage de cette faculté, en déposant un recours gracieux auprès du maire de la commune, visant au retrait du permis de construire délivrée à la SCI.

 

Ce recours n’ayant pas abouti, le futur propriétaire saisi la juridiction administrative d’un recours contentieux visant à l’obtention du retrait du permis de construire.

 

En date du 18 mars 2005, un protocole transactionnel est établi entre Monsieur B et la SCI, stipulant notamment le versement, par la SCI, d’une somme de 35.000€ à titre d’indemnité globale et forfaitaire en contrepartie de son désistement au recours contentieux.

 

Malheureusement pour le voisin contestataire, le magistrat instructeur désigné dans le cadre du recours contentieux a pris l’initiative de renvoyer l’affaire devant le Tribunal correctionnel pour « avoir trompé la SCI pour la déterminer à lui remettre la somme de 35.000 euros, en employant des manœuvres frauduleuses, soit en l’espèce, en se portant acquéreur sous condition suspensive d’octroi d’un crédit immobilier dans le seul but d’engager un recours administratif pour contester  le permis de construire accordé à la SCI, en faisant une demande de crédit immobilier total dans des circonstances telles que le crédit ne pouvait que lui être refusé par la banque et en engageant un recours gracieux puis un recours administratif aux seules fins de transiger avec le bénéficiaire du permis de construire ».

 

C’est ainsi que, par jugement du 25/06/2008, le tribunal correctionnel de Versailles a déclaré Monsieur B coupable d’escroquerie, et l’a condamné à 8 mois d’emprisonnement avec sursis, ainsi qu’au paiement à la SCI victime, la somme de 45.000 € en réparation de son préjudice.

 

Monsieur B interjette appel à l’encontre de cette décision.

 

La Cour d’appel de Versailles, par décision en date du 13/12/2019, valide le jugement contesté.

 

Monsieur B se pourvoit en cassation.

 

La Haute juridiction se prononce dans le sens des juridictions précédemment saisies, en retenant que « la Cour d’appel, qui a caractérisé, sans insuffisance ni contradiction, l’existence de manœuvres frauduleuses déterminantes de la remise des fonds, a justifié sa décision ».

 

Ainsi, la signature d’un compromis de vente pour des motifs visant exclusivement à extorquer des fonds à un tiers est considéré, à juste titre, comme relevant de qualification d’infraction pénale d’escroquerie.

 

 

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La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions permettant au propriétaire bailleur d’un logement de reprendre la jouissance de son bien (Cass, 3ème Civ. 12/10/2023, n°22-18.580).

 

Un bailleur délivre un congé à son locataire afin de retrouver la jouissance de son bien (congé pour reprise), au motif suivant : suite au décès de son épouse, le bailleur souhaitait retourner vivre dans sa région d’origine, en établissant sa résidence principale dans le logement loué.

 

Le preneur refusant de quitter son logement, le bailleur l’assigne en expulsion auprès de la juridiction compétente sur le fondement de ce congé pour reprise, et en fixation d’une indemnité d’occupation (plus élevée que le loyer).

 

Dans le cadre de cette procédure judiciaire, le locataire conteste la validité du congé de reprise pour le motif suivant : absence dans le corps du congé, de toute mention relative à la justification du bailleur de reprendre possession des lieux.

 

La Cour d’appel saisie de cette affaire accueille favorablement la demande du propriétaire, en considérant :

 

  • D’une part, que la justification, dans le corps du congé, du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, n’est prescrite qu’à titre de condition de forme, et n’est pas sanctionnée par la nullité du congé.

 

  • D’autre part, qu’il peut être tenu compte, en l’espèce, pour déduire le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, d’éléments postérieurs à la délivrance du congé, dès lors que ces éléments sont de nature à établir l’intention du bailleur : les motifs invoqués en l’espèce par le bailleur sont considérés par la juridiction comme justifiant le caractère réel et sérieux du congé.

 

Rappelons que le caractère réel et sérieux du congé de reprise est prévu par l’article 15 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989.

 

Ainsi que le constate la Cour d’appel, l’article précité n’est pas prescrit à peine de nullité, de sorte que conformément à l’article 114 du Code de procédure civile (pas de nullité sans texte), la validité du congé n’est pas impactée par l’omission du caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur.

 

Le locataire se pourvoit en cassation.

 

La Haute juridiction confirme la position de la Cour d’appel, en retenant la même analyse que cette dernière.

 

 

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