La loi habitat dégradé prévoit la mise en place d'un diagnostic structurel de l'immeuble, qui sera déployé au bon vouloir des communes, en fonction des secteurs (Loi 2024-322 du 9-4-2024 art. 27, 1°).

Le maire aura le pouvoir de délimiter des zones à risque, caractérisées par une concentration significative d'habitations dégradées ou d'immeubles anciens. Dans ces zones, un diagnostic structurel sera obligatoire pour les immeubles collectifs d'habitation de plus de 15 ans, à intervalles réguliers de 10 ans au minimum. Ce diagnostic devra identifier les défauts structurels affectant la solidité des immeubles, ainsi que les risques pour la sécurité des occupants et des tiers (Réf. AN n° 2066 ; CCH art. L 126-6-1, al. 1).

Les limites des zones concernées seront précisées sur les documents graphiques adjoints au plan local d’urbanisme (PLU), ou à des documents équivalents comme le document d’urbanisme ou la carte communale (CCH art. L 126-6-1, al. 2 s.). Tous les bâtiments collectifs à usage résidentiel dans ces zones, qu'ils soient en copropriété ou non, seront assujettis à cette obligation. Les bâtiments partiellement à usage résidentiel pourraient également être inclus, sans spécification claire.

Pour les immeubles en copropriété, le diagnostic structurel pourra être remplacé par un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) élaboré par une personne possédant les compétences requises pour le diagnostic structurel (CCH art. L 126-6-1, al. 7).

La loi ne précise pas la procédure à suivre si aucun PPPT n'est établi en raison d'un diagnostic technique global (DTG) ne révélant aucun besoin de travaux dans les 10 ans suivants. Il reste incertain si le DTG pourrait alors suffire comme diagnostic structurel. Notons que la réforme de l'Habitat dégradé modifie le contenu du DTG pour y inclure un diagnostic des équipements communs (CCH art. L 731-1, 2° modifié).

Le syndic ou le propriétaire, si l'immeuble n'est pas en copropriété, devra soumettre à la commune le diagnostic structurel ou le PPPT le cas échéant (CCH art. L 126-6-1, al. 8). En l'absence de transmission, le maire pourra demander la production du document, et si cette demande reste sans effet après un mois, il pourra faire réaliser le diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires ou du propriétaire (CCH art. L 126-6-1, al. 10).

Pour que ce dispositif entre en vigueur, il devra être précisé par un décret d'application.

Le propriétaire d'un garage au sein d'une copropriété a contesté une décision de l'assemblée générale qui imposait une cotisation annuelle de 5 % du budget prévisionnel pour alimenter un fonds de travaux, répartie selon les tantièmes généraux de charges. La cour d'appel a initialement rejeté cette demande.

La Cour de cassation a confirmé ce rejet en précisant que la cotisation doit être appelée au même rythme que le budget prévisionnel et répartie non pas en fonction des provisions spécifiques à chaque copropriétaire, mais selon les charges générales liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Ainsi, la cour d'appel, en choisissant de répartir les cotisations selon les « millièmes » généraux, a respecté la loi et a justifié légalement sa décision de rejeter la demande d'annulation (Cass. 3e civ. 4-7-2024 n° 22-21.758 FS-B, Foncia immobilière des Hautes-Alpes).

PRÉCISIONS

Les modifications apportées par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 concernent principalement les syndicats de copropriétaires composés de plus de 50 lots. Avant cette réforme, la loi du 10 juillet 1965 encadrait la constitution du fonds de travaux introduit par la loi Alur de 2014. Ce fonds était destiné à anticiper le financement des travaux pour les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation. Initialement, la cotisation annuelle obligatoire pour alimenter ce fonds était prélevée selon les mêmes modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel lors des assemblées générales.

L'article 10 de la loi de 1965 stipulait que cette cotisation devait être versée proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives incluses dans chaque lot, conformément à l'article 5 de la même loi. Cette référence au budget prévisionnel déterminait la périodicité des appels de fonds, alignée sur celle des charges, souvent mensuelle ou trimestrielle, décidée par l'assemblée générale.

En ce qui concerne la clé de répartition, l'article 10 renvoyait à l'article 5 de la loi de 1965, ce qui signifie que les appels de cotisation au fonds de travaux étaient calculés selon les tantièmes généraux, similairement aux charges communes pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes générales. Cette méthode prenait en compte ultérieurement l'existence de parties communes spéciales ou d'autres clés de répartition, par exemple pour des travaux spécifiques à un ascenseur.

La Cour de cassation a validé cette interprétation des magistrats et a rejeté le pourvoi, affirmant que cette approche était conforme à la loi en vigueur à ce moment-là. Ces principes demeureront applicables sous l'actuelle rédaction des textes, qui n'a pas été modifiée sur ce point précis.

Les récentes modifications introduites par la loi Climat et résilience depuis le 1er janvier 2023 concernent principalement les syndicats de copropriétaires composés de plus de 50 lots, notamment en matière de gestion et de responsabilité dans le cadre des nouvelles exigences environnementales et énergétiques.

À l'instar d'un médecin condamné pour exercice illégal de la médecine, un individu se prévalant de la qualité d’agent immobilier peut également être condamné pour exercice illégal de la profession. C'est précisément ce qui s'est passé à Montpellier, dans une affaire relatée par Midi Libre. Après les conflits entre agents immobiliers et réseaux de mandataires, puis entre notaires et agents immobiliers, voici une nouvelle affaire qui oppose des agents immobiliers entre eux.

Dans ce cas particulier, c’est la chambre départementale de la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) de l’Hérault qui a décidé de poursuivre une agence pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier. Cette agence avait ouvert dans le quartier de Port Marianne en octobre 2020. Son tort ? Afficher sur sa devanture un bandeau indiquant « transaction, gestion, syndic », des mentions requérant qu’au moins une personne au sein de l’agence soit titulaire de la carte professionnelle. Or, comme l'explique Midi Libre, bien qu'une demande de carte professionnelle ait été faite en décembre 2020 et obtenue en février 2021, le bail du local commercial de l’agence débutait dès le 1ᵉʳ octobre 2020. Légalement, les personnes présentes sur place n’étaient donc pas autorisées à exercer le métier d’agent immobilier et devaient se limiter à des tâches préparatoires.

La défense a tenté de faire valoir que la procédure de la Fnaim Hérault cachait en réalité une manœuvre de son président, qui possède sa propre agence à proximité, afin de se débarrasser de ce nouveau concurrent. Cependant, le tribunal n’a pas retenu cet argument.

En conséquence, la société a été condamnée à 10 000 € d’amende, dont 5 000 € avec sursis. De plus, les deux personnes physiques jugées dans cette affaire ont écopé chacune de 5 000 € d’amende. Quant à la Fnaim, la juridiction a retenue une condamnation de l'agence au versement d'un euro symbolique.

Cette information rappelle à tous les prétendants au métier d'agent immobilier que cette profession est réglementée et nécessite l'obtention d'une carte permettant de l'exercer en toute légalité.

Nous informions les agents immobiliers de l'entrée en vigueur prochaine d'une nouvelle classification du DPE pour les logements d'une superficie inférieure ou égale à 40 m². Comme nous vous l'indiquions, cette réforme avait pour date d'entrée en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024, et est désormais pleinement applicable !

Pour rappel : 

• Les articles 1 et 2 de l'arrêté s’attaquent à la notion de surface à prendre en considération pour le calcul du DPE. Actuellement, la définition de la surface de référence n’est pas prévue par la réglementation. Outre, cette définition, ces articles entendent également porter modification des seuils des étiquettes DPE pour les logements de petite surface (modification de l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021), en ajoutant à l’annexe 5 une nouvelle division, entre d’une part, les logements d’une superficie strictement supérieure à 40 m², et d’autre part, ceux d’une superficie inférieure ou égale à 40m2.

• L’article 3 prévoit la faculté d’éditer une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà effectués sur les logements de petite surface (inférieure ou égale à 40 m²). Cette attestation téléchargeable via le site de l’observatoire DPE de l’ADEME. Cette attestation permettre de justifier d’une nouvelle classification du DPE, en application des seuils modifiés.

Voici la comparaison entre la grille applicable aux logements d'une superficie supérieure à 40 m² et celle applicable aux logements d'une superficie inférieure ou égale à 40 m² : 

Pour les logements d’une superficie supérieure à 40 m² :                    

Pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² :

IMPORTANT :

Il ne sera pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur pour établir un nouveau DPE actualisé pour bénéficier de votre nouvelle étiquette !

En effet, pour chaque logement touché par cette réforme, il sera possible de générer une attestation de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en entrant le numéro du DPE.

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Depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, les futurs propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation lorsqu’ils rénovent un logement dans un quartier ancien dégradé. C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.

L’affaire des panneaux solaires de Montaigu-de-Quercy a pris une tournure inattendue. Une famille louant un pavillon à Montaigu-de-Quercy s'est retrouvée en conflit avec son bailleur, Tarn-et-Garonne Habitat (TGH) pour avoir installé des panneaux solaires sur la façade de leur maison. Les locataires, Benjamin, Marine et leur fils Mathias, estimaient avoir informé le propriétaire dans les temps, interprétant ses deux mois de silence comme une acceptation tacite. Le bailleur, cependant, considérait cette installation comme une violation du bail, exigeant leur expulsion.

Malgré un contexte juridique peu favorable aux locataires en matière de modification du bien loué, qui avait conduit certains locataires à l’expulsion pour des travaux non autorisés, le tribunal de proximité de Castelsarrasin a finalement tranché en faveur de la famille. Selon La Dépêche du midi, les juges ont reconnu que l’installation des panneaux solaires, bien que constituant une violation du bail, n’était pas assez grave pour justifier une résiliation judiciaire. En outre, ils ont jugé que le bailleur avait bien été averti dans les formes.

Le bailleur a décidé de ne pas faire appel, optant pour un règlement amiable. Au lieu d’être expulsée, la famille a proposé d’acheter le pavillon, une offre que le bailleur a acceptée avec coopération. Benjamin a même profité de cette occasion pour demander Marine en mariage, une proposition qu’elle a acceptée. « 2024 sera une année très cool », a déclaré Benjamin à La Dépêche du midi, faisant preuve d’un optimisme communicatif.

Rappelons qu'initialement, le bailleur contestait l’installation, arguant que des travaux comme ceux-ci nécessitaient un accord formel en raison des potentiels risques de sécurité et des « dégradations » causées au bâtiment. Benjamin, autoentrepreneur et électricien, avait installé les panneaux après avoir informé le bailleur et attendu deux mois sans réponse, considérant ce silence comme une approbation selon le règlement du bailleur.

Le couple a aussi mobilisé le soutien d’un conseiller départemental, d’un sénateur, et a créé un collectif nommé « Tous ensemble uni », lançant une pétition en ligne pour faciliter les démarches d'installation de panneaux solaires par les locataires, recueillant près de 1 300 signatures.

Ainsi, malgré les complexités juridiques et les réticences initiales du bailleur, cette affaire s’est résolue positivement, preuve qu’une approche coopérative peut mener à des résultats heureux.

Au premier trimestre 2024, les indices utilisés pour la révision des baux commerciaux et professionnels s’établissent ainsi :

- Indice des loyers commerciaux (ILC) : 134,58 (+ 4,59 % sur un an).

- Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 135,13 (+ 5,09 % sur un an).

- Indice du coût de la construction (ICC) : 2227 (+ 7,22 % sur un an).