Kevin Colombé

Kevin Colombé

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Lorsqu’un locataire estime indues les charges qui lui sont imputées par son bailleur, il dispose de la faculté de saisir la juridiction compétence d’une demande en restitution desdites charges.

 

C’est précisément ce qu’on fait plusieurs locataires d’appartements situés dans un même immeuble, appartenant à une société d’habitation à loyers modérés.

 

Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal d’instance (actuel Tribunal judiciaire) de Villejuif a, par jugement du 8 septembre 2011, condamné le bailleur social à restituer une partie des provisions sur charges dont le bien-fondé était contesté.

 

L’organisme HLM a interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 16 mai 2013 (CA Paris, 16 mai 2013, n° 11/17492), a infirmé le jugement précédant, au motif que l’action des locataires devait, pour partie, être déclarée irrecevable comme prescrite. Plus précisément, la Cour d’appel a retenu comme point de départ de la prescription de l’action en répétition des charges, la date de paiement des provisions indues, et non la date de régularisation des charges.

 

L’amicale des locataires a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, au motif que l’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que ce jour est celui de la régularisation, qui seule, permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

 

La Cour de cassation fait sienne l’argumentation de l’amicale des locataires, et par un arrêt en date du 09 novembre 2017 (Cass, civ 3ème, 9 novembre 2017, n°16-22.445), et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris.

 

Ainsi, la prescription de l’action en répétition de charges indues ne court qu’à compter du jour où le locataire a pris connaissance de la régularisation des charges.

 

Une décision de bon sens, dès lors qu’une simple demande de provision ne permet aucunement au locataire de s’assurer de la conformité du montant sollicité à titre de provision avec les réelles dépenses supportées par le bailleur.

 

 

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L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (dit « Hoguet ») prévoit notamment, l’obligation pour le titulaire d’une carte professionnelle mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce », de tenir un registre chronologique des mandats, chacun devant être identifié par un numéro lui étant propre, et reporté sur les mandats. Quelles sont les conséquences de l’absence de respect d’un tel formalisme ?

 

La Cour d’appel d’Amiens a récemment eu à connaître d’un tel contentieux, dans lequel un agent immobilier sollicitait le paiement par le mandant, du montant stipulé à titre de clause pénale.

 

En défense, le mandant soutenait notamment l’absence du respect du formalisme imposé par l’article 72 du décret sus énoncé.

 

Le mandant faisait ainsi valoir que le mandat de vente du fonds de commerce ne contenait ni numéro d’enregistrement, ni date d’enregistrement.

 

En outre, il précise également qu’aucun exemplaire mentionnant ces informations ne lui a été délivré.

 

En l’espèce, l’agent immobilier soutient que le mandat dont il s’agit mentionne bien le numéro de celui-ci, ainsi que sa date.

 

Cela étant, la juridiction constate que le mandat présenté par l’agent immobilier, et faisant mention du numéro d’enregistrement ainsi que de la date, n’est pas celui qui a été remis entre les mains de l’acquéreur lors de sa signature.

 

La juridiction constate par ailleurs que l’écriture diffère entre le numéro d’enregistrement et de sa date, de celle utilisée pour les autres mentions.

 

À ce titre, la Cour d’Amiens prononce la nullité du mandat de vente.

 

 

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Lorsqu’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur (celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle) contient une clause pénale, celle-ci doit respecter un certain formalisme afin d’assurer la parfaite information du consommateur. Quelles sont les conséquences de l’irrespect des conditions de forme d’une clause pénale ?

 

L’article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme étant celle par laquelle « une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». Autrement formulé, toute clause faisant supporter une charge particulière (en général le paiement d’une somme d’argent), à l’une des parties à défaut d’exécution par celle-ci de ses obligations contractuelles.

 

En matière de mandat de vente, tel est le cas des clauses stipulant l’empêchement pour le mandant de procéder lui-même à la vente directe de son bien sans l’intermédiaire de l’agent immobilier, ou de confier la vente à un autre agent immobilier, pour une certaine durée, sous peine d’avoir à verser au mandataire une certaine somme (généralement 10% du montant du prix de vente défini au mandat).

 

En matière immobilière, l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise qu’une telle clause doit apparaître « en caractères très apparents ».

 

La Cour d’appel d’Amiens, à l’occasion d’un très récent arrêt (CA Amiens, 16/01/2024 / n°21/02596), rappelle l’application de ces dispositions.

 

En l’espèce, un agent immobilier a sollicité le paiement de la clause pénale contenue au sein d’un mandat de vente, afin de sanctionner le comportement du mandant.

 

Dans le cadre de la procédure, le mandant fait valoir le fait que la clause pénale dont l’application est sollicitée ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret susvisé, et conclu en conséquence, à sa nullité.

 

Plus précisément, le mandant appui son argumentation sur la circonstance que si la clause dont il s’agit est bien rédigée en caractères gras et lisibles, celle-ci est « noyée au milieu d’un paragraphe intitulé « OBLIGATIONS DU MANDANT », collée sans espace à un paragraphe c) relative à la liberté de procéder à la recherche d'un acquéreur, fait état des conséquences en cas de non-respect des paragraphes A,B ou C qui pour A et B sont celles relatives aux obligations et pouvoirs du mandataire et non du mandant, de sorte qu'elle n'est pas compréhensible par le mandant et qu'elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions susvisées ».

 

Les juges de la Cour d’appel d’Amiens retiennent l’argumentation développée par le mandant de l’agent immobilier, et sanctionnent ce dernier par la nullité du mandat de vente, et partant, ne peuvent que rejeter la demande en paiement de la clause pénale.  

 

 

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Le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires a ouvert une consultation publique relative à un projet d’arrêté modifiant les seuils du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces.

 

Les statistiques sont sans appel, 34% des logements d’une surface inférieure à 30 m² font l’objet d’un DPE classé F ou G (rapport du SDES publié le 27 juillet 2022 « Etat du parc estimé au 1ᵉʳ janvier 2022 sur les résidences principales »).

 

Ces résultats s’expliquent notamment par une consommation d’eau chaude sanitaire ramenée au m2 plus grande pour les petits logements.

 

En effet, un couple fait un usage approximatif d’une même quantité d’eau chaude sanitaire qu’il soit dans un logement de 80 m² ou 30 m².

 

Or, les consommations d’énergie étant exprimées par unité de surface en m2, il est cohérent d’obtenir des consommations ramenées au m2 plus élevées pour les petits logements que les grandes surfaces.

 

On comprend ainsi que la difficulté d’obtention d’un DPE bien classé est corrélée à la superficie de ce dernier, celle-ci augmentant avant la diminution de la superficie du bien.

 

Rappelons l’importance de la catégorie du DPE, qui peut notamment amener le propriétaire bailleur à une interdiction de faire usage de l’indexation annuelle du loyer.

 

Face à cette problématique frappant les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m², le Ministre de la transition écologique a pris l’initiative de soumettre un projet d’arrêté à enquête publique, portant notamment les modifications suivantes :

 

  • Les articles 1 et 2 du projet d’arrêté s’attaquent à la notion de surface à prendre en considération pour le calcul du DPE. Actuellement, la définition de la surface de référence n’est pas prévue par la réglementation. Outre, cette définition, ces articles entendent également porter modification des seuils des étiquettes DPE pour les logements de petite surface (modification de l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021), en ajoutant à l’annexe 5 une nouvelle division, entre d’une part, les logements d’une superficie strictement supérieure à 40 m², et d’autre part, ceux d’une superficie inférieure ou égale à 40m2.

 

  • L’article 3 prévoit la faculté d’éditer une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà effectués sur les logements de petite surface (inférieure ou égale à 40 m²). Cette attestation téléchargeable via le site de l’observatoire DPE de l’ADEME. Cette attestation permettre de justifier d’une nouvelle classification du DPE, en application des seuils modifiés.

 

Une fois la consultation publique clôturée (13/03/2024), et sous réserves de nouvelles modifications, l’arrêté entrera en vigueur à compter du 1er juillet 2024 (article 5 du projet de l’arrêté).

 

Afin d’illustrer la distinction opérée entre les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² de ceux d’une superficie supérieure, voici les tableaux annexés au projet d’arrêté :    

 

Pour les logements d’une superficie supérieure à 40 m² :                    

 

Pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² :

 

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La Cour de cassation s’est très récemment prononcée sur début du délai de l’action fixé par la loi à une année, qui peut être engagée par l’acquéreur d’un bien par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

 

L’article 1648, alinéa 2 du Code civil prévoit en matière de VEFA, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être introduite « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

 

En l’espèce, une SCI a fait édifier et vendu en l’état futur d’achèvement un groupe d’immeubles comprenant trois bâtiments.

 

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves par les copropriétaires. Face à l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires assigna le promoteur aux fins d’indemnisation.

 

Le promoteur soutient que l’action introduite par le syndicat serait prescrite, dès qu'elle l'a été postérieurement au délai d’une année prévu par l’article 1648 alinéa 2 en matière de VEFA.

 

La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 20 septembre 2022, fait sienne l’argumentation du promoteur en déclarant irrecevable comme prescrite, la demande du syndicat.

 

Le syndicat se pourvoit en cassation, en soutenant que le délai d’une année prescrit par l’article 1648 du Code civil n’aurait nullement vocation à s’appliquer « aux désordres que le vendeur s’est engagé à réparer ».

 

La Cour de cassation retient pour droit que :

 

« Le délai de forclusion n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserve à la réception » (Cass. civ. 3, 1er février 2024, n° 22-23.716).

 

Elle casse et annule, en conséquence, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz.

 

 

L’expropriation pour cause d’utilité publique relève des prérogatives de puissance publique, mises au bénéfice de certaines personnes publiques (l’État, collectivités territoriales, établissements publics…). Cette prérogative a pour effet de porter gravement atteinte au droit de propriété (constitutionnellement garanti) des personnes, tant physiques que morales, ce qui explique qu’elle soit très strictement encadrée, tant dans son usage que dans ses conséquences à l’égard de la personne expropriée.

 

La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique permet d’obtenir, par l’intermédiaire d’une cession forcée, le transfert au profit de la personne publique, d’un bien immobilier appartenant jusqu’alors à un tiers.

 

Une telle expropriation, comme son nom l’indique, ne peut intervenir que pour un motif d’intérêt public, ou la réalisation d’un objectif d’utilité publique.

 

L’expropriation doit être systématiquement accompagnée du versement à l’exproprié, d’une indemnité « juste et préalable ».

 

Autrement formulé, cette indemnité non seulement doit intervenir avant toute prise de possession du bien, mais également être juste, soit ni sous-évaluée, ni surévaluée.

 

Sans entrer dans le fond du contentieux de l’expropriation, particulièrement dense et complexe, l’objet du présent article est d’attirer l’attention du lecteur sur les conséquences pouvant résulter d’une édification sur un terrain non constructible, lorsqu’une autorité administrative souhaite faire usage de son pouvoir d’expropriation.

 

 

L’ARRÊT DU 25/02/2024

 

C’est précisément dans cette situation que s’est récemment posée à la Cour de cassation la question de savoir comment doit être déterminée la « juste indemnité », portant sur l’aliénation d’un bien immobilier, édifié sans aucun droit.

 

La haute juridiction rappelle qu’en application des articles L. 311-8 et L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « les indemnités allouées (en matière d’expropriation) couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

 

Elle rappelle également qu’en application de sa jurisprudence, « seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation » (3e Civ., 3 décembre 1975, pourvoi n° 75-70.061, Bull. n° 361 ; 3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n° 09-15.183 ; 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792).

 

En conséquence, et conformément aux dispositions ci-avant rappelées, ainsi qu’à la jurisprudence de la Cour établi de longue date, faute pour le propriétaire de pouvoir invoquer « un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation » (Cass, 3ème civ., 15 février 2024, n°22-16.460).

 

En conséquence, le propriétaire placé dans une telle situation ne percevra, à titre d’indemnité, qu’une somme correspondant à la « juste » valeur de la parcelle inconstructible, fixée au jour de l’expropriation…

 

 

La sollicitation d’un huissier de justice aux fins de l’établissement d’un état des lieux immobilier n’est pas sans frais.

 

Cela étant, certaines situations requièrent l’intervention d’un commissaire de justice, afin de fixer l’état du bien sans contestation possible.

 

Tel est notamment le cas lorsque l’une des parties, le bailleur ou le preneur, se refuse à la réalisation d’un état des lieux.

 

Les conditions d’intervention d’un commissaire de justice, ainsi que la répartition des frais exposés par ce dernier, sont prévues au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 

Plus précisément, c’est l’article 3-2 de ladite loi qui prévoit la procédure applicable en matière de réalisation d’état des lieux par commissaire de justice.

 

Cet article dispose que dans l’hypothèse où un état des ne peut être établi amiablement entre les parties au bail, il est alors établi par un commissaire de justice, « à l’initiative de la partie la plus diligente ».

 

S’agissant des frais générés par une telle intervention, il est précisé que ces derniers doivent être « partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

 

Enfin, l’article précise que pour faire valablement l’objet d’une telle répartition, les parties doivent avoir été avisées par le commissaire de justice au moins 7 jours avant son intervention, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

 

Cette information est nécessaire au partage des frais. Ce point a fait l’objet d’un article, au travers d’un arrêt rendu par la Cour de cassation : voir ici.

 

L’analyse du présent article porte sur la phase préalablement à l’intervention du commissaire de justice, à savoir, la tentative de réalisation d’un état des lieux amiable.

 

En effet, la Cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 21/06/2023 (n° 21/05068), a eu l’occasion de préciser les conséquences du recours immédiat à un commissaire de justice pour la réalisation d’un état des lieux, indépendamment de toute tentative amiable.

 

Fort de ce constat et par une exacte application des dispositions rappelées ci-avant, la Cour d’appel de Lyon considère qu’à défaut pour le bailleur de démontrer l’impossibilité dans laquelle il se trouvait à faire établir amiablement l’état des lieux, sa demande tendant à voir le preneur condamner aux frais partagés d’établissement de l’état des lieux par le commissaire de justice ne peut qu’être rejetée.

 

Ainsi, tant le bailleur que le preneur, qui ne parvient pas à faire établir contradictoirement un état des lieux, sera bien avisé de procéder par une, voire plusieurs tentatives amiables, et de conserver toutes les preuves à cet égard, avant de solliciter les services d’un commissaire de justice.

 

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Face à la crise du logement et l’inflation galopante, les difficultés liées à l’accession au logement s’amplifient. Cette tendance génère une augmentation considérable des subterfuges et falsifications des dossiers locatifs.

 

Les chiffres sont sans appel. Selon Imodirect, une agence spécialisée dans la gestion locative en ligne, plus de 12% des dossiers de candidatures comportent au moins un élément falsifié, taux atteignant 20% en région parisienne !

 

Arnaud HACQUART, Président d’Imodirect, faisait part de son au média Capital, en déclarant que : « Le phénomène est en constante augmentation depuis des mois, on observe une véritable inflation des fraudes dans le parc locatif privé ».

 

Les documents les plus touchés par ce phénomène de falsification sont, sans surprise, ceux touchant à la rémunération des personnes composant le ménage.

 

Il s’agit bien évidemment des fiches de salaires, des contrats de travail et des avis d’imposition. Si les fraudes relatives aux documents d’identité sont également présentes, elles le sont dans une moindre proportion.

 

Rappelons que l’usage de faux est fermement prohibé par la loi, l’article 441-1 du Code pénal réprimant cette pratique d’une peine de 3 ans d’emprisonnement et de 45.000€ d’amende.

 

Cette peine est portée à 5 ans d’emprisonnement et 75.000€ d’amende lorsque le faux, porte sur un document délivré par une administration publique.

 

Face à ce phénomène, certaines agences immobilières ont mis en place un système permettant de débusquer les fraudeurs, en ayant recours à l’intelligence artificielle.

 

La technologie KYC, actuellement principalement utilisée dans le domaine bancaire et financier afin de prévenir le blanchiment d’agent, la fraude fiscale et le financement du terrorisme, pourrait bien s’imposer aux agences immobilières.

 

L’intégration de cette technologie permettra aux agences immobilières de respecter leurs obligations en matière d’identification de leurs clients (TRACFIN), ainsi que de sécuriser le traitement de la sélection des locataires.