La Cour d’appel de Bordeaux a très récemment eu l’occasion de rappeler l’étendue de l’obligation du devoir de conseil de l’agent immobilier en présence de mensonges provenant des vendeurs (CA Bordeaux, civ. 2ᵉ, 25/01/2024, n° 20/04055).

En l’espèce, selon acte sous sein privé daté du 08 novembre 2017, les propriétaires d’une parcelle de terrain constructible cèdent leurs droits au profit d’un couple d’acquéreurs, moyennant un prix de vente de 122.000€.

Une agence immobilière a été mandatée pour la rédaction du compromis de vente.

L’acte authentique a été régularisé le 27 juin 2018.

Par suite, les acquéreurs constatent la présence de canalisations qui auraient été volontairement dissimulées.

Ces derniers souhaitent aboutir à une conciliation. Ils sollicitent à cette fin des vendeurs qu’ils déplacent les canalisations d’eaux usées ainsi que le tabouret de tout-à-l'égout.

A défaut d’accord amiable, les acquéreurs ont saisi le Tribunal de grande instance (actuel Tribunal Judiciaire) de Bordeaux, d’une action visant à obtenir réparation de leur préjudice.

Dans le cadre de cette action, les acquéreurs demandent notamment la condamnation in solidum des vendeurs et de l’agence immobilière, d’avoir à leur verser une somme de 28.000€, correspondant à la perte de valeur du terrain.

L’ensemble des demandes présentées par les acquéreurs ont été rejetées par le Tribunal Judiciaire.

Ces derniers ont interjeté appel du jugement ainsi rendu.

La Cour d’appel de Bordeaux constate en premier lieu que les vendeurs avaient parfaitement connaissance de la situation du sous-sol du terrain vendu, dès lors que les plans annexés à l’acte notarié faisant bien mention des canalisations litigieuses.

S’agissant de la responsabilité de l’agence immobilière, les juges de la Cour d’appel de Bordeaux rappellent que : « S'il est exact que l'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur, il n'est pas tenu de procéder à des investigations techniques ni de vérifier les indications qui lui sont données par le vendeur lorsque celles-ci apparaissent comme vraisemblables et ressortissent du domaine du bâtiment. »

Or, la Cour constate qu’en l’espèce, « les vendeurs étaient censés être les mieux placés pour connaître l’emplacement exact des canalisations, et ce, d’autant plus qu’ils entendaient le consacrer au moyen de l’institution d’une servitude ».

Ainsi, elle en conclu à l’absence de toute faute commise par l’agence immobilière !

Les vendeurs ont été, quant à eux, condamnés à une somme de 7.100€ correspondant aux coûts des diverses recherches de canalisations, ainsi que de la perte de chance subie par les acquéreurs.

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La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a récemment condamné un couple d'acquéreurs au paiement d’une somme de 150.000€ au titre de leur responsabilité civile pour avoir tenté d’éluder la commission de l’agent immobilier ! (CA d’Aix-en-Provence, 25/10/2023, n° 19/19086).

Selon mandat en date du 24 novembre 2017, un couple confie la vente de son bien à un agent immobilier, au prix de vente fixé à 3.170.000€, moyennant une rémunération de l’agent fixée à 6% du prix de vente.

Le 13 mai 2018, une promesse de vente est régularisée au prix de 2.500.000€. La vente est réitérée par acte authentique à la date du 29 août 2018.

L’acte authentique de vente ne faisait mention d’aucune rémunération de l’agent immobilier.

L’agent immobilier a fait assigner les acquéreurs auprès du Tribunal de grande instance (actuel Tribunal Judiciaire) de Grasse, en sollicitant leur condamnation au paiement d’une somme de 150.000€ en réparation de son préjudice.

La juridiction de première instance fait droit à la demande de l’agent immobilier, en retenant que les vendeurs ont « commis une faute délictuelle au préjudice de l’agent immobilier, dès lors qu’ils ont visité le bien immobilier une première fois le 5 avril 2018 … et qu’ils n’ignoraient pas que celle-ci avait droit à sa rémunération puisqu’aux termes du compromis de vente conclu… ils se sont engagés à faire leur affaire des réclamations éventuelles des agents immobiliers. »

Les acquéreurs interjettent appel du jugement ainsi rendu, en arguant de ce que postérieurement à la visite réalisée par l’agent immobilier, une seconde visite a été réalisée avec une autre agence immobilière, laquelle aurait indiqué qu’elle « s’arrangerait » avec le précédant agent immobilier s’agissant de la commission.

Cela étant, cette seconde agence immobilière n’a pas davantage été rémunérée que la première.

Ainsi, la Cour d’appel relève que les deux agences immobilières ont été évincées de l’opération.

Elle en conclut que, conformément à la clause contractuelle par laquelle les acquéreurs s’engagent à répondre aux réclamations des agents immobiliers, et compte tenu du fait que ces derniers ont sciemment « passé sous silence l’entremise de l’agent immobilier lors de la réitération de la vente par acte authentique », caractérisant ainsi la présence de manœuvres frauduleuses, la décision rendue par la juridiction de première instance doit être confirmée.

En conséquence, les acquéreurs se voient condamnés au paiement de la somme de 150.000€, en réparation du préjudice subi par l’agent immobilier consistant en la privation des honoraires prévus.

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L’Assemblée nationale a récemment adopté une proposition de loi visant à « remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue ». Derrière cette appellation se cache notamment un rabotage de la niche fiscale dont bénéficient les bailleurs de meublés touristiques.

Cette proposition de loi vise à réformer le taux de l’abattement fiscal applicable aux revenus générés par une location touristique meublée.

Le taux de cet abattement est à ce jour de 71% pour les meublés touristiques classés, et de 50% pour les autres meublés touristiques.

La proposition de loi votée par l’Assemblée nationale retient un abattement au taux de 30% … en lieu et place des abattements de 71 et 50% !

Les taux de 70 et 50 % resterait cependant applicables en « zone rurale très peu dense ».

Outre cet alourdissement considérable de la fiscalité des locations touristiques, la proposition de loi prévoit également des obligations de diagnostic de performance énergétique, ainsi que de nouveaux outils de régulation à destination des maires.

Jusqu’à présent épargnés par le diagnostic de performance énergétique, la proposition de loi prévoit d’imposer aux propriétaires qui souhaitent modifier l’usage de leur logement en meublé de tourisme les obligations suivantes :

• Pour un changement définitif, la présentation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D ;

• Pour un changement temporaire, le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements posés par la loi Climat et résilience de 2021. Ainsi, comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1ᵉʳ janvier 2025, classés F au 1ᵉʳ janvier 2028 et classés E au 1ᵉʳ janvier 2034.

Une nouvelle obligation s'appliquera également dans les copropriétés : les propriétaires et les locataires devront informer le syndic en cas de changement d’usage, qui devra l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Enfin, les maires disposeront de nouvelles prérogatives, dont notamment :

• La possibilité de prononcer une amende de 5.000€ maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme, et de 15.000€ en cas d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ;

• La possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours par an.

Cette proposition de loi très récemment adoptée par l’Assemblée nationale devra désormais être approuvé par le Sénat.

Flash-Immo suivra de près cette actualité !

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence vient très récemment de se prononcer sur une demande présentée par un agent immobilier, tendant à voir ses mandants condamnés au versement du montant de la clause pénale stipulé au mandat, pour avoir conclu une vente directement avec les acquéreurs qui lui ont été présentés par son entremise (CA d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 24/01/2024, n° 21/06809).

En l’espèce, un mandat de vente exclusif a été conclu entre les propriétaires d’un appartement et un agent immobilier, pour un prix de vente fixé à 1.417.000€, moyennant des honoraires fixés à 5% TTC du prix de vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27/04/2017, les mandants décident de résilier le mandat de vente, avec préavis de quinze jours, produisant ainsi effet au 12 mai 2017.

Le 9 mai 2017, soit 3 jours avant la fin du mandat, l’agent immobilier fait visiter le bien toujours sous mandat, à un couple de potentiels acquéreurs. L’agent immobilier fait signer aux potentiels acquéreurs un bon de visite daté du jour.

Postérieurement à l’expiration du mandat, le couple auquel le bien a été présenté par l’entremise de l’agent régularisent un compromis de vente directement avec les propriétaires de l’appartement, sans passer par l’agent immobilier, et éludant en conséquence sa commission.

Le compromis de vente a été réitéré en la forme authentique par acte du 14 juin 2018.

Fort ce constat, l’agent immobilier fait délivrer une assignation à ses anciens mandants, sollicitant notamment la condamnation de ces derniers au versement de la somme de 65.000€, correspondant à la clause pénale stipulée au mandat.

Le Tribunal de grande instance de Toulon (actuel Tribunal Judiciaire), a fait droit à la demande de l’agent immobilier, en condamnant solidairement les vendeurs au paiement d’une somme de 65.000€ correspondant au montant de la clause pénale.

Les vendeurs interjettent appel de cette décision, au motif que la clause pénale doit être considérée comme nulle, dès lors qu’elle ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

En effet, conformément à l’article précité, une telle clause doit être mentionnée en caractères très apparents, à peine de nullité.

Or, les appelants soutiennent que ladite clause « se fond parmi les autres en l’absence d’une typographie particulière et ne figure donc pas en caractères très apparents ».

L’argumentation développée n’emporte pas la conviction des juges de la Cour d’appel, considérant qu’au cas d’espèce : « il apparaît qu'au sein du paragraphe relatif aux obligations du mandant, seul l'article 3 contenant la clause d'exclusivité et la sanction de son non-respect est écrit en caractères gras, ce qui le distingue du reste des obligations. Cette différence attire clairement l'attention du particulier quant aux conséquences de son engagement avec l'agent immobilier, de sorte qu'il convient d'écarter la nullité soulevée ».

La Cour d’appel rejette en conséquence le recours introduit par les vendeurs à l’encontre de la décision de première instance, et valide leur condamnation au paiement d’un montant de 65.000€, en application de la clause pénale stipulée au mandat.

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L’agent immobilier est susceptible de voir sa responsabilité engager, tant en sa qualité de mandataire sur le fondement de la loi n° 79-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), qu’en sa qualité de rédacteur d’actes (Cass. 1^ère civ., 25/11/1997, n° 96-12.325).

L’agent doit ainsi scrupuleusement veiller au respect des conditions de formes des actes qu’il rédige, ainsi que l’accomplissement des formalités subséquentes (enregistrement des promesses par exemple).

Une faute de l’agent immobilier sera nécessaire à l’engagement de sa responsabilité, peu importe l’importance de celle-ci ou son origine.

Rappelons en effet que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée pour une faute résultant de son ignorance, de sa négligence, ou encore du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux contrats auxquels il s’est entremit.

C’est à ce dernier motif d’engagement de la responsabilité de l’agent, à savoir un manquement à son obligation de vigilance, que nous consacrons le présent article.

Parmi les différents motifs d’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement d’une faute commise dans le cadre de son devoir de conseil, se trouve celui consistant à rapprocher à l’agent immobilier qu’il n’aurait pas alerté l’acquéreur de la présence d’un vice affectant le bien.

A cet endroit, il convient d’opérer une distinction essentielle entre les vices qualifiés d’apparents de ceux qualifiés de cachés.

En effet, nombreux sont les contentieux dans lesquels des acquéreurs de mauvaise foi tentent d’imputer à l’agent immobilier une faute au titre de son devoir de vigilance pour l’absence d’informations relatives à la présence de vice apparent.

Au sein de cette catégorie des vices apparents, il convient de distinguer ceux nécessitant l’analyse d’un professionnel pour en appréhender les conséquences qui pourraient en résulter, de ceux dont les conséquences peuvent être constatées de tous, sans nécessiter de connaissances particulières.

Cette première catégorie englobe les vices apparents que l’agent immobilier ne peut ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier (Cass. 1^ère civ., 18 avril 1989, n° 87-12.053).

À titre d’exemple, la présence de fissures apparentes provenant d’un épisode de sécheresse devrait amener l’agent immobilier à préciser leur gravité au regard de la structure de l’immeuble (Cass. 3^ème civ., 8 avril 2009, n° 07-21.910 et 07-21.953).

En revanche, tel n’est pas le cas des vices dont les conséquences ne nécessitent pas l’analyse d’un spécialiste en matière de construction. Pour ce type de vices apparents, aucune faute en saurait être imputée à l’agent immobilier le fondement d’une violation de son devoir de conseil (Cass. 3^ème civ., 26 octobre 2017, n° 16-21.951).

La compréhension par l’agent immobilier de cette distinction est essentielle afin qu’il puisse s’assurer de respecter toute l’étendue de son devoir de conseil.

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La Cour d’appel de Douai a récemment eu à statuer sur la responsabilité d’un agent immobilier, au titre d’un dispositif de défiscalisation que ce dernier considérait applicable à un couple d’acquéreur. Or, postérieurement à l’acquisition, l’administration fiscale refusa l’application dudit dispositif de défiscalisation (CA Douai, 18/01/2024, n° 22/01086).

Dans le cadre de l’exercice de sa profession, l’agent immobilier peut être amené à étudier les différents dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation, afin de pousser de potentiels acquéreurs à sauter le pas.

Cette stratégie commerciale, bien que pertinente et particulièrement efficace, peut être génératrice de contentieux.

En effet, les dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation sont bien souvent particulièrement complexes, et leurs conditions de mise en œuvre et d’application peuvent être qualifiées de nœud gordien.

Malheur à l’agent immobilier qui présentera une opération comme éligible à un dispositif d’exonération fiscale in fine inapplicable.

L’arrêt ici commenté, extrêmement récent, en est une parfaite illustration !

En l’espèce, un couple acquiert un bien qu’il souhaite mettre en location. Il confie un mandat de gestion locative à un agent immobilier.

Dans le cadre de ce mandat de gestion locative était jointe une fiche de renseignement, faisant mention que le bien bénéficiaient d’un régime de défiscalisation.

L’agent immobilier assure la gestion du bien, telle que prévue au mandat, en sélectionnant les locataires, rédigeant le bail et procédant à l’état des lieux.

Cela étant, les propriétaires du bien donné en gestion se trouvent quelques mois plus tard, destinataire d’un courrier de l’administration fiscale, les informant de ce qu’ils ne remplissent pas les conditions nécessaires au bénéfice du régime de défiscalisation…

En effet, l’application du régime de défiscalisation sollicité en l’espèce était notamment conditionnée à un plafond de ressources s’agissant des locataires.

Or, ce plafond de ressources n’a pas été respecté par l’agent en charge de la sélection des locataires.

De ce fait, le dispositif d’exonération leur était inapplicable.

Fort de ce constat, les bailleurs ont assigné l’agent immobilier devant la juridiction compétente, pour manquement à son obligation de diligence et de vérification.

Ces derniers sollicitent l’indemnisation de leur préjudice qu’ils évaluent à l’absence d’application du régime de défiscalisation (portant sur 9 années).

Le Tribunal Judiciaire de Lille suit le raisonnement développé par les bailleurs, et condamne l’agent immobilier au paiement de l’avantage fiscal initialement présenté de 48.978€.

L’agent immobilier interjette appel de ce jugement.

La Cour d’appel de Douai confirme sur le fond le jugement du Tribunal Judiciaire de Lille, en limitant le montant de la réparation à 21.768€.

Cette condamnation est prononcée sur le fondement des articles 1353, 1984, 1991 et 1992 du Code civil, relatifs à la responsabilité du mandant.

Cet arrêt nous rappelle l’importance des éléments présentés par l’agent immobilier dans le cadre de ses mandats.

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La Cour d’appel de Paris a récemment eu à se prononcer sur la qualification d’une fraude à la commission de l’agent immobilier (CA Paris, 04/01/2021, n° 19/00489).

En l’espèce, les propriétaires d’une maison d’habitation régularisent un mandat de vente avec une agence immobilière.

L’agence fait visiter le bien à un couple d’acquéreurs potentiels. A l’issue de la visite, ce couple adresse une proposition d’achat pour un montant de 300.000€.

Cette proposition est refusée par les vendeurs, soumettant une contre-offre d’un montant de 305.000€, elle-même refusée par les potentiels acquéreurs en date du 14 novembre 2011.

L’agence immobilière constate que les vendeurs ont conclu la vente avec le couple qui leur a été présenté par son intermédiaire, selon acte notarié établi en date du 09/03/2012, par le truchement d’une tierce agence immobilière, au prix de 300.000€.

Fort de constat, l’agence immobilière adressa un courrier recommandé aux vendeurs, les informant qu’elle entendait engager une procédure judiciaire à leur encontre afin d’être indemnisée du préjudice résultant de son éviction.

La demande de l’agence immobilière a été rejetée par la juridiction de première instance.

Celle-ci a interjeté appel du jugement, aux motifs que les vendeurs avaient fait intervenir une autre agence sans l’en avertir, ce dont ils étaient pourtant tenus en vertu des stipulations mentionnées sur un bon de visite émanant de l’agence immobilière.

Compte tenu des termes dudit bon de visite, et du fait qu’elle fut la première agence à faire visiter le bien aux acquéreurs, elle estime que les acquéreurs ont violé leur obligation à son égard.

L’agence immobilière soutient que cette violation des termes du bon de commande constitue une faute ouvrant droit à réparation.

La Cour d’appel de Paris ne suit pas l’argumentation ainsi développée, en considérant que les mentions apparaissant sur un bon de commande ne lient pas les parties, contrairement aux stipulations résultant du mandat.

La Cour poursuit en précisant que l’agence immobilière ne rapporte la preuve d’aucune manœuvres frauduleuses tendant à éluder son droit à commission.

Ce faisant, la Cour rappelle que s’il est possible pour un agent immobilier de solliciter sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, le paiement d’une créance de dommages-intérêts, celle-ci est subordonnée à la démonstration d’une faute caractérisée par des manœuvres frauduleuses.

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La Cour de cassation s’est prononcée sur la nullité alléguée d’un mandat de vente, au motif que seule la signature du négociateur salarié apparaissait sur ledit mandat, à l’exclusion de tout autre, dont notamment celle de l’agent immobilier (Cass. Civ 1^ère, 03/11/2016, n° 15-23.234).

Les articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, prévoient que l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut déléguer au négociateur qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière visée par l’article 6-I de ladite loi.

En l’espèce, un mandat de vente avec une période d’exclusivité a été signé avec un négociateur immobilier salarié en date du 28 juillet 2011.

Les vendeurs ayant négocié et conclu une vente en dehors du cadre du mandat durant la période d’exclusivité, l’agent immobilier les a assignés en violation de ladite clause d’exclusivité afin d’obtenir le paiement du montant stipulé à titre de clause pénale.

Dans le cadre de leur défense, les mandants allèguent de ce que le mandat serait nulle au motif que ce dernier ne contient que la signature du négociateur salarié, à l’exclusion de celle de l’agent immobilier détenteur de la carte professionnelle.

La Cour d’appel de Lyon, à l’occasion d’un arrêt du 21 mai 2015, rejette l’argumentation développée par les mandants, au motif que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur salarié par l’agent immobilier était bien conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Elle en déduit que le négociateur avait bien pouvoir de signer le mandat litigieux.

Les mandants se pourvoient en cassation, en contestant la solution retenue par la Cour d’appel, au motif, notamment que l’habilitation sur le fondement de laquelle le négociateur avait signé le mandat, stipulait au titre de l’étendue des pouvoirs confiés à ce dernier, qu’il pouvait « recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties », ce qui n’englobe pas la faculté de régulariser un mandat de vente.

La Cour de cassation suit la position de la Cour d’appel, considérant que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur mentionnait qu’il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties « recouvrait les plus larges pouvoirs ».

Elle poursuit en précisant que « la Cour d’appel a pu en déduire que l’habilité autorisait son bénéficiaire, dont les actes entraînaient, en toute hypothèse, la responsabilité de l’agent immobilier, à signer le mandat de vente, de sorte que ce mandat était valable, peu important que la signature de l’agent immobilier n’ait pas figuré … »

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