Kevin Colombé

Kevin Colombé

Petites, insatiables et difficilement détectables, elles sont le cauchemar de tout acquéreur immobilier : les termites ! Leur présence peut ruiner un projet immobilier, et emporter les économies d’une vie. De quoi justifier l’abondante jurisprudence à leur égard.

Parmi les nombreuses obligations du vendeur d’un bien immobilier, figure la réalisation d’un dossier de diagnostic technique. Ce diagnostic porte notamment sur la présence de termites. Quid, qui du vendeur ou du diagnostiqueur doit supporter les conséquences dommageables de l’absence de détection de termites au sein dudit diagnostic ?

La réponse à cette question diffère selon les faits en présence, ainsi que l’illustre l’arrêt de la Cour de cassation en date du 4 avril 2024 (Cass. Civ. 3ème, 4 avril 2024, n°22-22.350).

 

 


LES FAITS ET LA POSITION DE LA COUR D’APPEL

Un acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier selon acte authentique du 20/11/2015.

Préalablement à la conclusion de la vente, un dossier de technique conforme aux dispositions en vigueur a été réalisé, par un diagnostiqueur.

Cependant, le premier étage du bien était inaccessible, compte tenu de l’absence de trappe de visite permettant d’y accéder. Cette précision était effectuée au sein du rapport du diagnostiqueur. Dans ces conditions, le diagnostiqueur s’était engagé à venir compléter son constat, dès lors que les vendeurs auront pris les dispositions permettant d’effectuer un contrôle des combles.

Or, les vendeurs n’ont jamais repris contact avec le diagnostiqueur, et n’ont pas davantage aménagé une quelconque trappe de visite. La vente s’est ainsi poursuivie, avec le diagnostic non complété.

Ce qui devait arriver arriva, l’acquéreur prenant possession des lieux nouvellement acquis accéda au premier étage, et découvrit la présence des parasites bien connus sous le nom de termites !

Face à la découverte des parasites, l’acquéreur tenta d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement des vices cachés.

Les demandes de l’acquéreur ont été rejetées à hauteur d’appel, au motif de la présence d’une clause de non garantie des vices cachés au sein de l’acte de vente, laquelle devait recevoir application dès lors qu’il n’était pas, selon la Cour d’appel, rapporter la preuve d’une faute des vendeurs.

En contradiction avec les motivations de l’arrêt de la Cour d’appel, l’acquéreur s’est pourvu en cassation.

 

 


LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION

A l’appui de son pourvoi, l’acquéreur soutenait notamment que la clause de non garantie des vices cachés ne devait pas recevoir application en l’espèce.

Pour fonder son argumentation, l’acquéreur faisait état de la mauvaise foi des vendeurs, qui aurait dû amener la Cour d’appel à laisser inappliquée la clause de non garantie des vices cachés. Pour preuve de la mauvaise foi des vendeurs, l’acquéreur faisait valoir que ces derniers n’ont jamais pris les mesures nécessaires à l’accès du diagnostiqueur aux combles, alors même qu’ils avaient parfaitement connaissance que celui-ci restait dans l’attente d’être contacté afin de mener à terme son inspection.

La haute juridiction rejette cette argumentation, en retenant qu’il « n’appartenait pas aux vendeurs de prendre des dispositions pour permettre le contrôle d’une zone inaccessible afin de mettre le diagnostiqueur en mesure de compléter ses constats, et que la mauvaise foi des vendeurs n’étant pas établie, ils pouvaient se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés … ».

La responsabilité des vendeurs a ainsi été définitivement écartée par la Cour de cassation.

Reste que l’acquéreur pourra sans aucun doute se retourner contre le diagnostiqueur, qui a manifestement failli à sa mission.

 

 


OBSERVATIONS

Cet arrêt nous rappelle le rôle majeur des clauses exclusives de la garantie des vices cachés en matière immobilière. Il ne fait guère de doute qu’en l’absence d’une telle clause, la responsabilité des vendeurs sur le fonde ment des vices cachés aurait été retenue.

Pour rappel, l’application d’une telle clause est subordonnée à la bonne foi de la partie qui l’invoque. La bonne foi étant, selon les règles juridiques françaises, toujours présumée, il revient à la partie contestant son application de prouver la mauvaise foi de l’autre partie.

À défaut de rapporter une telle preuve, les juges n’ont d’autres choix que de faire application des clauses exclusives de responsabilité stipulées au contrat.

L’œil averti de l’agent immobilier ne manquera pas de prévoir de telles clauses au sein de ses compromis lorsqu’il est mandaté par un vendeur, afin de protéger ce dernier contre une éventuelle action de l’acquéreur.

 


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Que vous soyez propriétaire à titre personnel d’un bien immobilier donné en location, ou que vous accompagnez en votre qualité d’agent immobilier, de potentiels acquéreurs de tels biens, il est important d’avoir une certaine visibilité sur le champ fiscal.

La présente étude est circonscrite au cas d’un investissement immobilier par une personne physique, sans structure juridique spécifique.

 

 


LE RÉGIME MICRO-FONCIER

La première étape consiste à distinguer la situation dans laquelle les revenus fonciers générés annuellement sont supérieurs ou inférieurs à 15.000€. Dans l’hypothèse où ces revenus sont inférieurs à 15.000€, l’investisseur est automatiquement assimilé au régime dit du « micro-foncier ».

Ce régime emporte l’application automatique d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus fonciers à déclarer.

Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 500€, soit 6000€ à l’année, vous ne déclarerez qu’un montant de 4.200€ (6000 x 0,7).

 

 


LE RÉGIME DU RÉEL

Dans l’hypothèse où les revenus générés sont supérieurs à 15.000€, le régime dit du « réel » trouve à s’appliquer. Dans ce régime fiscal, aucun abattement n’est appliqué par l’administration fiscale dans la déclaration de vos revenus fonciers. Néanmoins, vous disposez de la faculté de déduire l’ensemble de coûts que vous supportez dans la gestion courante du bien.

Vous pourrez ainsi déduire de vos loyers, le montant des travaux réalisés, de la taxe foncière acquittée, d’éventuels honoraires de gestion, de prime d’assurance, d’intérêts bancaires, … La seule condition étant que les frais soient effectivement générés par le bien générateur des revenus fonciers.

Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 2.000€, soit 24.000€ à l’année, que vous avez réalisé des travaux pour un montant de 10.000€, payé une taxe foncière de 700€, et une prime d’assurance de 200€, vous pourrez déduire de ce montant :

- les travaux de 10.000€

- la taxe foncière de 700€

- la prime d’assurance de 200€

Vous ne déclarerez ainsi qu’un montant de 5.000€, résultant de la différence entre le montant des loyers et des charges réellement supportées (24.000 – 19.000).

 

 


OPTION POUR LE RÉGIME DU RÉEL

Si le régime du micro-foncier est exclu dès lors que le montant des revenus fonciers annuel est supérieur à 15.000€, celui du réel peut trouver à s’appliquer aux revenus fonciers inférieurs à 15.000€. Il s’agit du régime dit sur option.

Cette faculté permet au propriétaire dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000€, de bénéficier sur option (sur demande expresse de sa part), du régime réel. Cela peut être intéressant lorsque les frais supportés par le propriétaire sont supérieurs à l’abattement de 30%.

Cette situation est généralement le cas lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux au sein du logement.

Néanmoins, l’opportunité de souscrire sur option au régime du réel doit être analysée sur les 3 années à venir, dès lors que celle-ci est irrévocable avant l’expiration d’une période triennale (article 32, 4. CGI)

 

 


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On the rock – Panama

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Iguana Island – Nicaragua