Kevin Colombé

Kevin Colombé

La Cour d'appel de Reims a récemment eu l'occasion d'apporter des précisions, sur l'obligation de contrôle de l'agent immobilier, du bon fonctionnement du système de chauffage équipant le logement et des conditions d'engagement de sa responsabilité.

 

Les acquéreurs d’un immeuble constatent, lors de la prise de possession des lieux, de la défaillance du système de chauffage.

 

Fort de ce constat, les nouveaux propriétaires de l’immeuble assignent les vendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.

 

Les vendeurs invoquaient notamment le fait qu’ils avaient dûment informé l’agent immobilier de ce que la chaudière n’avait pas été utilisée durant les deux dernières années (la dernière facture d’entretien datait de 3 ans).

 

Dans le cadre de cette procédure, les acquéreurs ont appelé en garantie l’agent immobilier en charge de la vente, en soutenant que ce dernier avait manqué à son obligation de conseil et d’information, « en ne vérifiant pas lui-même le fonctionnement du système de chauffage avant la vente »

 

La juridiction de première instance a rejeté l’appel en garanti de l’agent immobilier, en retenant qu’il appartenait à l’agent immobilier de « simplement vérifier l’existence d’une installation de chauffage central sans avoir à effectuer le diagnostic concernant le chauffage et qu’en conséquence aucune défaillance dans son obligation n’était constatée ».

 

Les acquéreurs interjettent appel de ce jugement, en soutenant que : « l’agent immobilier, professionnel soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client doit procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indiquait le vendeur et cas échéant, s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications ».

 

La Cour d’appel de Reims, par un arrêt du 04 juillet 2023 (n°22/01005), confirme le jugement critiqué, en excluant la responsabilité de l’agent immobilier, considérant notamment que si l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est soumis à une obligation d’information et de conseil envers son client, il n’est, en revanche, nullement tenu par l’obligation de garantie du vendeur lui imposant de fournir un bien conforme au contrat.

 

La Cour poursuit, en retenant qu’il incombe à l’agent immobilier, uniquement de faire établir les diagnostics techniques obligatoires selon la réglementation en vigueur et visés dans le mandat, puis dans l’acte de vente, et d’alerter les vendeurs et acquéreurs des éventuels dysfonctionnements en résultant.

 

Enfin, la Cour rappelle que l’état du système de chauffage ne figure pas parmi les diagnostics techniques obligatoires.

 

En conséquence, la responsabilité de l’agent ne saurait être retenue sur ce point.

 

Ce faisant, la Cour rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier reste circonscrite à l’information, aux parties à la vente, des dysfonctionnements relevés au sein des diagnostics techniques obligatoires, et uniquement ceux-ci.

 

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Les professionnels de l'immobilier, dans le cadre de l'exercice de leur profession, sont susceptibles de faire appel à des collaborateurs afin de développer leur clientèle.

 

Cela étant, le recrutement par la voie du salariat est bien souvent exclue, du fait de l'ampleur des charges sociales générées par ce statut.

 

Ainsi, les professionnels de l'immobilier sont contraints d'explorer d'autres pistes de collaboration, plus adaptées à leurs besoins.

 

Rapidement, les agences en recherche de collaborateur sont amenées à se positionner entre les deux principaux statuts non générateurs de charges sociales : l'agent commercial et l'apporteur d'affaires. 

 

Aucune définition légale de l'apporteur d'affaires n'est donnée par la réglementation légale et réglementaire. L'apporteur d'affaires, tout comme l'agent commercial, consiste en l'apport d'un concours de manière spontanée et ponctuelle, en toute autonomie, sans directive ni contrôle de leur mandant, et exerce son activité, bien fréquemment, sous le statut de l'auto-entrepreneur, et plus rarement, sous un statut sociétal.

 

L'apporteur d'affaire se distingue de l'agent commercial, par le caractère spontané et ponctuel de son intervention, par l'absence de pouvoir de signature ou de négociation avec la clientèle du mandant, ainsi que par la perception des commissions, qui ne sont dues qu'à la conclusion du contrat, et non à échéance régulière (Cass. com, 27/01/2021, n°18-10.835).

 

À l'inverse de l'agent commercial, qui, quant à lui, dispose d'un réel pouvoir de négociation, et de signature des contrats. En effet, là où l'apporteur d'affaires se contentera de mettre en relation deux parties en vue de la conclusion d'un contrat, l'agent commercial représentera véritablement son mandant dans la négociation et la conclusion du contrat.

 

Outre ces distinctions concrètes entre l'apporteur d'affaire et l'agent commercial, le statut de ce dernier est strictement encadré par la loi, au sein des dispositions des articles L.134-1 à L.134-17 et R.134-1 à R.134-17 du Code de commerce.

 

Enfin, il convient également de prendre en considération, dans le choix de l'un ou l'autre statut, qu'un agent commercial dispose d'un droit à indemnité de rupture, dont il est impossible de déroger. Ce droit à commission est, en effet, prévu par l'article L.134-12 du Code de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite conformément à l'article L.134-16 du Code de commerce. 

 

La seule situation dans laquelle ce droit à indemnité n'est pas dû est la rupture du contrat d'agent, pour faute grave de celui-ci. 

 

Les professionnels de l'immobilier devront prendre en considération l'ensemble des spécificités évoquées au sein de cet article avant d'opter pour l'un ou l'autre de ces deux types de collaboration.

 

 

Parallèlement à l'intégration de nouveaux collaborateurs au sein de leurs agences, les professionnels de l'immobilier seront bien avisés de se démarquer, en utilisant les dernières solutions informatiques, et notamment : 

 

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L’Autorité de la concurrence a été saisie par le ministre de l’Économie, d’une demande sur le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière, publié le 02 juin 2023.

 

L’autorité de la concurrence propose notamment l’assouplissement de certains points de la loi Hoguet.

 

Certaines des recommandations préconisées par l’Autorité présentent une importance toute particulière dans la pratique de la profession des professionnels de l'immobilier.

 

 

1. Liste exhaustive des prestations au sein du mandat.

La première recommandation porte sur l’instauration d’une obligation de dresser, au sein du mandat, une liste exhaustive des prestations rendues par l’agent. Cette obligation vise à détailler l’ensemble des prestations réalisées par l’agent immobilier, que celles-ci soient constitutives ou non d’une activité d’entremise immobilière. L’Autorité précise que cette obligation d’information permettra au client de négocier le taux de commission.

 

 

2. L’affichage des honoraires.

La seconde recommandation, vise l’harmonisation du formalisme d’affichage des honoraires selon qu’ils sont à la charge de l’acquéreur ou du vendeur.

Lorsque le paiement des honoraires incombe à l’acquéreur, l’annonce doit contenir le prix du bien, honoraires inclus et hors honoraires, ainsi que le montant maximum des honoraires, TTC. De plus, l’affichage du prix du bien doit respecter un certain formalisme en ce que la taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus important que celle du prix du bien hors honoraires.

Lorsque le paiement des honoraires incombe au vendeur, l’annonce doit, d’une part, afficher le montant du bien sans inclure le montant des honoraires et, d’autre part, préciser que le paiement de ces honoraires est à la charge du vendeur, sans devoir toutefois afficher leurs montants.

La trame prévue en matière de paiement des honoraires par l'acquéreur devrait être rendue applicable à toutes les situations. 

 

3. Fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique

L’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le dossier de diagnostic technique doit être obligatoirement annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente.

Compte tenu de la complexité, du volume et de la technicité de dossier, l’Autorité préconise d’imposer l'annexion supplémentaire d’une fiche récapitulative de ce dossier (recommandation n°4).

 

 

4. Exclusion de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière.

L’autorité recommande de définir expressément la notion d’entremise immobilière au sein d’un article 1-1 de la loi Hoguet.

Cette définition permettra d’opérer une distinction entre les prestations constituant véritablement un acte d’entremise immobilier, et celles ne relevant pas de cette qualification.

L’Autorité considère notamment que les opérations consistantes en une sélection des acquéreurs ou une négociation des conditions de la vente, devraient relever de la qualification d’entremise immobilière.

De telles opérations seraient soumises à la loi Hoguet, au même titre que les agents immobiliers.

En revanche, les opérations d’estimation, de constitution d’un dossier de vente, de diffusion d’annonce, de visite des biens, ou de rédaction et de signature de l’acte de vente ne devraient pas constituer un acte d’entremise immobilière, de sorte qu’ils ne devraient pas être soumis aux dispositions de la loi Hoguet.

Ainsi, les opérations décrites ci-avant, qui ne devraient pas relever de la notion d’entremise immobilière, ne seraient plus soumises au principe de la rémunération au résultat, prévu par la loi Hoguet. Le schéma produit ci-après récapitule la délimitation préconisée des opérations d'entremise immobilière :

 

 

 

5. Assouplissement des règles d’aptitude professionnelle.

L’Autorité recommande sur ce point un abaissement des conditions d’aptitude professionnelle, afin, d’une part, d’alléger la condition de diplôme exigée, et d’autre part, mieux valoriser les acquis de l’expérience professionnelle.

En effet, selon l’Autorité, la détention de trois années d’études supérieures dans une spécialité économique, juridique ou commerciale ne devrait pas conditionner la délivrance de la carte professionnelle.

Concernant la validation des acquis, l’Autorité recommande d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret de 1972 à 4 ans, indépendamment le statut concerné.

 

 

L'équipe de Flashimmo vous informera en avant-première des évolutions législatives et réglementaires à venir, faisant notamment suite aux recommandations de l'Autorité de la concurrence !

 

La pige immobilière est en danger ! La CNIL pourrait empêcher les professionnels de l'immobilier de réaliser leur pige immobilière dans les semaines ou mois à venir. La mobilisation des agences immobilières est plus que jamais nécessaire !

 

Le 1ᵉʳ août 2023, la Commission Nationale Informatique et Liberté (CNIL), lance une consultation publique ouverte jusqu’au 15 octobre 2023, portant sur un projet de guide pratique relatif à la réutilisation des données publiques.

 

Nous en appelons à l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier, en les incitant fortement à répondre à l’enquête publique initiée par la CNIL, en vous rendant sur le site de la CNIL.

 

Des arguments tant juridiques que factuels sont exposés au sein du présent article, afin d'étayer les réponses apportées à l'enquête publique, n’hésitez pas à vous en inspirer !

 

La pige immobilière est directement impactée par ce projet de guide pratique, dont divers passages visent directement à exclure la base légale de l’intérêt légitime, pour les opérations consistant en la réutilisation des données publiques présentes sur des sites de petites annonces entre particuliers.

 

À cet égard, un bref rappel doit être effectué sur la règlementation actuelle en matière de traitement des données personnelles.

 

 I. LA RÉGLEMENTATION ACTUELLE DU TRAITEMENT DES DONNÉES PERSONNELLES (RGPD).

 

Pour être licite, un traitement de données doit reposer sur l’une des « bases légales » prévues à l’article 6 du Règlement Général sur la Protection des données (RGPD).

 

L’activité de pige immobilière ne peut se fonder qu’exclusivement sur la base légale de l’intérêt légitime, prévue au point f de l’article 6 du RGPD :

 

« f) tous les cas de rediffusion de données déjà publiées ne pourront pas se fonder sur la base légale de l’intérêt légitime. Il existe effectivement une différence d’enjeux et d’impacts entre l’établissement de profils nominatifs de particuliers, sur la base d’une agrégation de toutes les données en ligne les concernant, et la « simple » rediffusion de données d’entreprises par ailleurs diffusées par des administrations dans le cadre de leurs missions légales. Pour ce type de traitements, auxquels les personnes concernées ne sauraient raisonnablement s’attendre, seul le recueil de consentements valables auprès de celles-ci devrait permettre de garantir leur licéité ».

 

Or, ce projet de guide pratique vise notamment, en page 14, paragraphe 5, au titre des activités n’apparaissant pas pouvoir valablement fonder un intérêt légitime au traitement des données :

 

« La réutilisation des coordonnées électroniques publiques par des utilisateurs de sites de petites annonces entrer particuliers à des fins de commercialisation de bases de prospection (p.ex. : auprès d’agences immobilières, s’agissant d’annonces dédiées à la location / vente de logements) ».

 

Les paragraphes 8 et 9 précisent que :

 

 « Tous les cas de rediffusion de données déjà publiées ne pourront pas se fonder sur la base légale de l’intérêt légitime. Il existe effectivement une différence d’enjeux et d’impacts entre l’établissement de profils nominatifs de particuliers, sur la base d’une agrégation de toutes les données en ligne les concernant, et la « simple » rediffusion de données d’entreprises par ailleurs diffusées par des administrations dans le cadre de leurs missions légales.

Pour ce type de traitements, auxquels les personnes concernées ne sauraient raisonnablement s’attendre, seul le recueil de consentements valables auprès de celles-ci devrait permettre de garantir leur licéité ».

 

Il résulte du contenu de ce guide pratique que les acteurs de pige immobilière ne pourront plus fonder le traitement des données sur la base légale de l’intérêt légitime.

 

La CNIL explique qu’il reviendrait aux responsables de traitement des opérations visées de recueillir le consentement préalable et individuel de chaque annonceur.

 

Compte tenu du nombre extrêmement important d’annonces générées chaque jour, il est strictement impossible aux acteurs de la pige immobilière d’obtenir le consentement de chaque annonceur, ce dont la CNIL a parfaitement conscience. En outre, obtenir le consentement de l'annonceur induit le traitement préalable des données : en effet, comment obtenir un consentement sans entrer en contact avec l'annonceur ?

 

En conséquence, l’avenir du secteur de la pige immobilière, est gravement menacé par cette interprétation rigoriste et inadaptée à la réalité du marché par la CNIL de la notion d’intérêt légitime.

 

 

II. UNE LECTURE CONTESTÉE PAR LE SECTEUR DE LA PIGE IMMOBILIÈRE.

 

Cette position de la Commission est éminemment contestable.

 

1. La pige immobilière, bien loin de renforcer le démarchage commercial auprès des annonceurs, permet au contraire de fluidifier le marché, en proposant aux agences immobilières une plateforme unique recensant une part importante des annonces, dont les auteurs ne s’opposent pas à la réutilisation de leurs données.

 

En effet, les outils de pige immobilière, tels que PigeOnline, portent une attention toute particulière à la protection des données des annonceurs.

 

C’est ainsi que l’ensemble des annonces relevées font l’objet, en amont de leur publication sur le site de pige, d’un tri portant sur des mots clés tels que « agences s’abstenir », « pas d’agences » ou « démarchage ».

 

Il en résulte que les droits des annonceurs, sont non seulement respectés par les acteurs de la pige immobilière, mais plus encore, renforcés.

 

En effet, il ne fait aucun doute qu’en l’absence de tels outils, la réalité du marché immobilier s’imposera en amenant les agences immobilières à procéder à un réel démarchage commercial, auprès de chaque annonceur, fût-il opposé à toute opération de démarchage.

 

 

2. La CNIL fonde son argumentation sur la circonstance que les annonceurs ayant volontairement déposé leur annonce sur un site permettant à des particuliers de vendre directement leur bien, ils ne sauraient raisonnablement s’attendre à être démarchés par des professionnels de l'immobilier.

 

Ce faisant, la Commission base son argumentation sur un constat erroné en fait : à titre illustratif, la plateforme de diffusion d’annonces, Leboncoin (leader sur le marché), permet la création de compte de particuliers comme de professionnels, il est en conséquence factuellement faux de soutenir qu’il s’agirait d’un site d’annonces de particuliers à particuliers.

 

De surcroît, l’ensemble des agences immobilières diffusent leurs annonces sur les sites d’annonces en ligne, de sorte qu’en réalité, le marché des annonces en ligne, est majoritairement composé de professionnels, et ce, notamment dans le domaine de l’immobilier.

  

Les chiffres sont sans appel, la proportion des annonces de professionnels présents sur le site Leboncoin est de 88,39%, représentant 689.698 annonces au 22/09/2023 sur nombre total d’annonces de 780.286. Soit un nombre d’annonces immobilières déposées par des particuliers de 83.585 (11,61%) (données issues de la plateforme Leboncoin au 22/09/2023).

 

 

3. L’argument selon lequel les annonceurs ne s’attendraient pas raisonnablement à être contactés par des professionnels de l’immobilier, ne résiste pas davantage à l’examen de la réalité du marché.

 

En effet, comment expliquer, si les annonceurs ne pouvaient pas raisonnablement s’attendre à être contactés par des professionnels de l’immobilier, qu’une part importante des annonceurs fassent apparaître au sein de leurs annonces la mention « agences s’abstenir », « démarchage interdit », etc. ?

 

Cette seule circonstance suffit à démontrer, sans contestation possible, que les annonceurs de biens immobiliers, s’attendent plus que raisonnablement à être contacté par des professionnels de l’immobilier, puisqu’ils anticipent cette prise de contact.

 

Plus encore, étant établi que les annonceurs manifestent expressément leur intention de ne pas être démarché au sein de leur annonce, il est permis de supposer que les annonceurs ne faisant pas mention de leur opposition au démarchage, acceptent d’être contactés par des professionnels.

 

 

4. Enfin, la notion même de démarchage commercial employé par la CNIL pour désigner l’activité de pige immobilière est contestée.

 

En effet, l’objet principal de la pige immobilière ne consiste nullement en un quelconque démarchage commercial, mais bien au contraire, offre une protection supplémentaire aux annonceurs contre la pratique du démarchage commercial.

 

Cela s’évince de l’utilisation faite par les acteurs de l’immobilier des solutions de pige immobilière, lesquels permettent d’offrir une cartographie référençant des annonces des biens immobiliers actuellement sur le marché.

 

Partant, les agences immobilières utilisatrices de ces logiciels, agissant bien souvent dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier conclu en amont, ne prennent pas contact avec les annonceurs aux fins de leur proposer leur service d’entremise, mais au contraire, vont présenter à leur mandant les biens en vente et correspondant à leurs critères de recherche.

 

Il s’évince de ce constat, que bien loin de consister en un simple outil de démarchage commercial, les outils de pige immobilière permettent, bien au contraire, de parvenir à la concrétisation de l’objectif de vente du bien publié.

 

En conséquence, non seulement, les outils de pige immobilière, tels PigeOnline, ne sont générateurs d’aucun démarchage commercial pour l’annonceur, mais surtout, lui procurent une visibilité supplémentaire dans le cadre de son objectif de vente (et ce, sans aucun coût).

 

 

Nous en appelons à l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier, en les incitant fortement à répondre à l’enquête publique initiée par la CNIL, en vous rendant directement sur le site internet de la CNIL.

 

N’hésitez pas à vous inspirer des arguments développés au sein de cet article pour exprimer votre opposition à l’analyse restrictive de la CNIL, qui aboutira, in fine, à la suppression pure et simple des outils de pige immobilière.

Modification des mentions obligatoires des baux à usage d’habitation à compter du 1er janvier 2024 ! Mettez vos contrats de location en conformité.

 

Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 et publié au Journal Officiel le 20 août 2023 introduit une nouvelle étape dans la lutte contre les logements énergivores.

 

Ce décret prévoit en substance, la modification du décret n° 2015/587 du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale.

 

Plus précisément, l’article 5 du décret publié le 20 août dernier modifie l’une des mentions obligatoires du contrat type de location de logement à usage de résidence principale. Il s’agit du dernier paragraphe du titre consacré à la « consistance du logement ».

 

Ainsi, à compter du 1er janvier 2024, les contrats de location de logements à usage d’habitation devront expressément contenir le paragraphe suivant :

 

« Rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

 

  1. a) En France métropolitaine :
  • A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
  • A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
  • A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.

 

  1. b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
  • A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
  • A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.

 

La consommation d'énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation »

 

En lieu et place du paragraphe actuel : « Le cas échéant, la consommation énergétique du logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, ne doit pas excéder, à compter du 1er janvier 2028, le seuil fixé au I de l'article L. 173-2 du même code (5 bis). »

 

Ainsi, indépendamment de la note attribuée au logement, les baux portant sur la location de logements à usage d’habitation, nu ou meublé, conclus à compter du 1er janvier 2024 devront mentionner le calendrier d’évolution des exigences relatives au DPE.

 

Cette nouvelle mention sera susceptible d’informer les preneurs des biens, du passage de leur logement d’un niveau du DPE à un autre, et partant, pourra les amener à faire valoir la réalisation de travaux ou une baisse de loyer auprès de leur propriétaire.

 

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Une société donne mandat de vente de divers droits à construire et biens immobiliers, à une agence immobilière.

 

Le mandat de vente stipulait qu’en cas de réalisation de la vente des biens immobiliers, sans le concours du mandataire, dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat avec un acquéreur présenté par le mandataire, le droit aux honoraires serait acquis.

 

En l’espèce, une vente a été conclue entre la société mandante et une tierce société, l’acte de vente stipulant expressément que les deux sociétés avaient négocié sans le concours d’un quelconque intermédiaire.

 

La vente a été conclue postérieurement à l’expiration du mandat de vente.

 

Cela étant, l’agence immobilière mandataire a assigné la société venderesse en responsabilité contractuelle, pour avoir fautivement traité avec l’acquéreur dans l’année de cessation du mandat, et sollicite sur ce fondement une indemnisation correspondant au montant de la commission due, soit 613.800€.

 

La société mandataire a produit diverses preuves attestant de l’effectivité de son entremise dans le cadre de la conclusion de la vente litigieuse.

 

Néanmoins, son pourvoi a été rejeté pour un motif de pur droit.

 

En effet, la Cour constate tout d’abord, dans son arrêt du 11 mai 2023 (n°22-11.482), que Monsieur D. est intervenu en qualité de négociateur indépendant, habilité par le mandataire, et retient qu’il est établi par des lettres et courriers électroniques que ce dernier est intervenu auprès de l’acquéreur.

 

Cela étant, la Cour rappelle dans un second temps, au visa des articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que « l’intervention d’une personne habilitée est subordonnée à la délivrance de l’attestation préfectorale justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs ».

Elle constate que Monsieur D. ne disposait pas de cette attestation, et que partant, la société mandataire s’était mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée, « exigeant la vérification par l’autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offerte par la personne habilitée en vue d’intervenir dans une opération relevant de son champ d’application ».

 

La Cour de cassation en tire toutes les conséquences, en déduisant que du fait de la violation des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la société mandataire ne pouvait valablement prétendre à la rémunération prévue au contrat, et que partant, son action en indemnisation ne pouvait être accueillie.

 

Elle confirme, pour ce motif de pur droit, l’arrêt de la Cour d’Appel.

 

Cette jurisprudence rappelle l’importance toute particulière du respect des conditions imposées par la loi Hoguet dans le cadre de l’habilitation d’un agent indépendant.

 

Il est primordial pour les agences immobilières de se munir d’outils permettant de sécuriser leur pratique.

 

En ce domaine, l’application SINIMO permet aux professionnels de l’immobilier générer une multitude de contrats, rédigés par une équipe juridique spécialisée.

 

 

 

 

 

 

 

Une vente immobilière a été conclue, portant sur l’acquisition d’une « habitation légère de loisir » au sein d’un ensemble immobilier.

 

Ce contant de vente était adossé à un engagement de location du bien acquis, à usage de résidence de tourisme, au profit d’une société exploitante.

 

La vente immobilière décrite a été conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, mandatée par le vendeur.

 

Moins de deux semaines après la réitération de l’acte authentique de vente, la société locataire a été placée en redressement judiciaire, et a cessé de payer les loyers.

 

En conséquence, l’acquéreur du bien a notamment assigné le vendeur, en nullité de la vente pour vices du consentement (dol), ainsi que l'agent immobilier et son assureur, en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

 

Dans le cadre de la procédure judiciaire, tant la juridiction de première instance, que la Cour d’Appel (de Toulouse), ont favorablement accueilli la demande en nullité de la vente, et condamné le vendeur au remboursement du prix de vente.

 

Néanmoins, cette condamnation a été sans incidences pour l’acquéreur, dans la mesure où la société venderesse a été placée en liquidation judiciaire, de sorte que le prix de vente n’a en réalité jamais été remboursé par cette dernière.

 

Or, si les juridictions ont prononcé la nullité de l’acte de vente, elles ont cependant rejeté, la demande tendant à la condamnation de l’agent immobilier à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente, en raison de l’insolvabilité du vendeur en liquidation judiciaire.

 

Il en résulte que l’acquéreur du bien, d’une part, du fait de l’annulation de la vente immobilière, n’en était plus propriétaire, et d’autre part, du fait du placement en liquidation judiciaire du vendeur et du rejet de sa demande en condamnation de l’agent immobilier, n’a pas pu obtenir le remboursement du prix d’acquisition du bien.

 

Cela étant, l’acquéreur s’est pourvu est cassation afin d’obtenir l’annulation de l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.

 

La Cour de cassation a fait droit à la demande de l’acquéreur, en constatant notamment que l’agent immobilier avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, en ne communiquant pas les informations en sa possession sur les aléas financiers de l’ensemble immobilier commercialisé par la société venderesse.

 

La Cour retient ainsi que l’agent immobilier a commis une faute sans laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé, et casse, en conséquence, l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.

 

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Quelle est la responsabilité encourue par l'agent immobilier du fait de l'opposabilité du DPE ?

 

En cette période de fortes chaleurs, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier.

 

Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques sont pareillement impactés par les épisodes de canicules.

 

Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation.

 

Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valables pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1er juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :c

 

  • Diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valables jusqu’au 31 décembre 2024.

 

En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.

Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaire, bailleur ou vendeur.

 

Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.

 

En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné.

De sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).

 

La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021).

 

En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer.

 

Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information.

Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).

 

Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.

 

À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.

 

 

Le 5 octobre prochain, un évènement majeur pour les professionnels de l'immobilier de la région Lyonnaise se tiendra au Château de Rajat : le Realty Day ! 

 

En quoi consiste les Realty Days ?

Les participants pourront profiter de démonstrations et de formations inédites sur les outils indispensables du métier d'agent immobilier.

L'événement sera marqué par la présence de cinq grands acteurs du secteur immobilier, notamment Sinimo, Pige Online, Startloc, Monbien.fr et Marketing Immobilier SMS. Ces acteurs proposent des solutions pour simplifier la rédaction de contrats immobiliers, réaliser des états des lieux conformes à la loi, diffuser des annonces et prospecter plus facilement pour obtenir des informations sur les offres.

Le programme des Realty Days inclut une série de démonstrations et de formations sur les différents outils, ainsi qu'un cocktail déjeuner pour permettre aux professionnels de se retrouver et d'échanger. Les formations offertes porteront sur Sinimo, Startloc et Pige Online, ainsi qu'un atelier sur la prospection de mandats par SMS.

 

Le programme en détail 

10h00 : Accueil café croissants

10h30 : Sinimo® l’application juridique
Comment générer et faire signer électroniquement un mandat, une offre ou un compromis en moins de 5 minutes

10h30 : Pige Online® pige immobilière
Comment prospecter plus facilement les annonces et obtenir des informations que les autres n’ont pas !

11H15 : Startloc® états des lieux illimités
Faire un état des lieux depuis son mobile n’a jamais été aussi simple et intuitif, soyez 100% conforme à la loi ALUR.

11H15 : Monbien.fr® diffusez gratuitement vos annonces
Mettez en avant votre agence, vos annonces et vos services auprès de centaines de milliers d’internautes en recherche immobilière


12h00-13h30 : Cocktail déjeuner


13H30 : 
Formation Sinimo OFFERTE

13H30 : Formation Pige Online OFFERTE

14h15 : Formation Startloc OFFERTE

14H15 : Atelier sur la prospection mandats par SMS 

15h : Fin du Realty Day

 

Confirmez votre présence !

Les professionnels de l'immobilier qui souhaitent participer à cet événement unique peuvent confirmer leur présence avant le 5 octobre, directement en cliquant ici, ou en contactant le groupe Realty au 03 89 55 69 05 ou par e-mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..

 

Un aperçu en vidéo

La vidéo ci-dessous a été tournée au château de Pourtalès à Strasbourg : cela vous donnera un bel aperçu de ce à quoi peut ressembler une journée Realty Day !

 

Les mesures de restrictions sanitaires prises dans le cadre de l’épidémie du Covid 19, ne justifient pas le non-paiement des loyers par le preneur.

 

Les mesures adoptées pour lutter contre la propagation de l’épidémie du Covid-19 ne constituent pas un cas de force majeure dispensant le locataire du paiement de son loyer.

 

Dans cette affaire, le preneur d’un local commercial opposait au bailleur, en justification du non-paiement des loyers, la force majeure fondée sur les mesures gouvernementales prises dans le cadre de l’épidémie du Covid-19.

 

La Cour de cassation devait trancher le point de savoir si les mesures de restrictions imposées par le gouvernement peuvent être considérées comme un cas de force majeure, dispensant le preneur de l’obligation du paiement des loyers.

 

La haute juridiction rappelle la définition de la force majeure, à savoir un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull. 2006, Ass. plén. n° 5), l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Or, si les mesures de restrictions invoquées en l’espèce ont sans doute nui au commerce du preneur, elles n’ont pas pour autant rendu strictement impossible l’exécution de l’obligation du preneur, à savoir le paiement des loyers,

 

En parallèle, la Cour rappelle également sa jurisprudence antérieure en matière d’obligation contractuelle de somme d’argent et de force majeure, à savoir que le débiteur d'une telle obligation inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118).

 

La Cour de cassation, dans son arrêt du 15 juin 2023, n°21-10.119 retient ainsi que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020.