Kevin Colombé

Kevin Colombé

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence vient très récemment de se prononcer sur une demande présentée par un agent immobilier, tendant à voir ses mandants condamnés au versement du montant de la clause pénale stipulé au mandat, pour avoir conclu une vente directement avec les acquéreurs qui lui ont été présentés par son entremise (CA d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 24/01/2024, n° 21/06809).

 

En l’espèce, un mandat de vente exclusif a été conclu entre les propriétaires d’un appartement et un agent immobilier, pour un prix de vente fixé à 1.417.000€, moyennant des honoraires fixés à 5% TTC du prix de vente.

 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27/04/2017, les mandants décident de résilier le mandat de vente, avec préavis de quinze jours, produisant ainsi effet au 12 mai 2017.

 

Le 9 mai 2017, soit 3 jours avant la fin du mandat, l’agent immobilier fait visiter le bien toujours sous mandat, à un couple de potentiels acquéreurs. L’agent immobilier fait signer aux potentiels acquéreurs un bon de visite daté du jour.

 

Postérieurement à l’expiration du mandat, le couple auquel le bien a été présenté par l’entremise de l’agent régularisent un compromis de vente directement avec les propriétaires de l’appartement, sans passer par l’agent immobilier, et éludant en conséquence sa commission.

 

Le compromis de vente a été réitéré en la forme authentique par acte du 14 juin 2018.

 

Fort ce constat, l’agent immobilier fait délivrer une assignation à ses anciens mandants, sollicitant notamment la condamnation de ces derniers au versement de la somme de 65.000€, correspondant à la clause pénale stipulée au mandat.

 

Le Tribunal de grande instance de Toulon (actuel Tribunal Judiciaire), a fait droit à la demande de l’agent immobilier, en condamnant solidairement les vendeurs au paiement d’une somme de 65.000€ correspondant au montant de la clause pénale.

 

Les vendeurs interjettent appel de cette décision, au motif que la clause pénale doit être considérée comme nulle, dès lors qu’elle ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

 

En effet, conformément à l’article précité, une telle clause doit être mentionnée en caractères très apparents, à peine de nullité.

 

Or, les appelants soutiennent que ladite clause « se fond parmi les autres en l’absence d’une typographie particulière et ne figure donc pas en caractères très apparents ».

 

L’argumentation développée n’emporte pas la conviction des juges de la Cour d’appel, considérant qu’au cas d’espèce : « il apparaît qu'au sein du paragraphe relatif aux obligations du mandant, seul l'article 3 contenant la clause d'exclusivité et la sanction de son non-respect est écrit en caractères gras, ce qui le distingue du reste des obligations. Cette différence attire clairement l'attention du particulier quant aux conséquences de son engagement avec l'agent immobilier, de sorte qu'il convient d'écarter la nullité soulevée ».

 

La Cour d’appel rejette en conséquence le recours introduit par les vendeurs à l’encontre de la décision de première instance, et valide leur condamnation au paiement d’un montant de 65.000€, en application de la clause pénale stipulée au mandat.

 

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L’agent immobilier est susceptible de voir sa responsabilité engager, tant en sa qualité de mandataire sur le fondement de la loi n° 79-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), qu’en sa qualité de rédacteur d’actes (Cass. 1ère civ., 25/11/1997, n° 96-12.325).

 

L’agent doit ainsi scrupuleusement veiller au respect des conditions de formes des actes qu’il rédige, ainsi que l’accomplissement des formalités subséquentes (enregistrement des promesses par exemple).

 

Une faute de l’agent immobilier sera nécessaire à l’engagement de sa responsabilité, peu importe l’importance de celle-ci ou son origine.

 

Rappelons en effet que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée pour une faute résultant de son ignorance, de sa négligence, ou encore du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux contrats auxquels il s’est entremit.

 

C’est à ce dernier motif d’engagement de la responsabilité de l’agent, à savoir un manquement à son obligation de vigilance, que nous consacrons le présent article.

 

Parmi les différents motifs d’engagement de la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement d’une faute commise dans le cadre de son devoir de conseil, se trouve celui consistant à rapprocher à l’agent immobilier qu’il n’aurait pas alerté l’acquéreur de la présence d’un vice affectant le bien.

 

A cet endroit, il convient d’opérer une distinction essentielle entre les vices qualifiés d’apparents de ceux qualifiés de cachés.

 

En effet, nombreux sont les contentieux dans lesquels des acquéreurs de mauvaise foi tentent d’imputer à l’agent immobilier une faute au titre de son devoir de vigilance pour l’absence d’informations relatives à la présence de vice apparent.

 

Au sein de cette catégorie des vices apparents, il convient de distinguer ceux nécessitant l’analyse d’un professionnel pour en appréhender les conséquences qui pourraient en résulter, de ceux dont les conséquences peuvent être constatées de tous, sans nécessiter de connaissances particulières.

 

Cette première catégorie englobe les vices apparents que l’agent immobilier ne peut ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier (Cass. 1ère civ., 18 avril 1989, n° 87-12.053).

 

À titre d’exemple, la présence de fissures apparentes provenant d’un épisode de sécheresse devrait amener l’agent immobilier à préciser leur gravité au regard de la structure de l’immeuble (Cass. 3ème civ., 8 avril 2009, n° 07-21.910 et 07-21.953).

 

En revanche, tel n’est pas le cas des vices dont les conséquences ne nécessitent pas l’analyse d’un spécialiste en matière de construction. Pour ce type de vices apparents, aucune faute en saurait être imputée à l’agent immobilier le fondement d’une violation de son devoir de conseil (Cass. 3ème civ., 26 octobre 2017, n° 16-21.951).

 

La compréhension par l’agent immobilier de cette distinction est essentielle afin qu’il puisse s’assurer de respecter toute l’étendue de son devoir de conseil.

 

 

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La Cour d’appel de Douai a récemment eu à statuer sur la responsabilité d’un agent immobilier, au titre d’un dispositif de défiscalisation que ce dernier considérait applicable à un couple d’acquéreur. Or, postérieurement à l’acquisition, l’administration fiscale refusa l’application dudit dispositif de défiscalisation (CA Douai, 18/01/2024, n° 22/01086).

 

Dans le cadre de l’exercice de sa profession, l’agent immobilier peut être amené à étudier les différents dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation, afin de pousser de potentiels acquéreurs à sauter le pas.

 

Cette stratégie commerciale, bien que pertinente et particulièrement efficace, peut être génératrice de contentieux.

 

En effet, les dispositifs d’exonération fiscale et de défiscalisation sont bien souvent particulièrement complexes, et leurs conditions de mise en œuvre et d’application peuvent être qualifiées de nœud gordien.

 

Malheur à l’agent immobilier qui présentera une opération comme éligible à un dispositif d’exonération fiscale in fine inapplicable.

 

L’arrêt ici commenté, extrêmement récent, en est une parfaite illustration !

 

En l’espèce, un couple acquiert un bien qu’il souhaite mettre en location. Il confie un mandat de gestion locative à un agent immobilier.

 

Dans le cadre de ce mandat de gestion locative était jointe une fiche de renseignement, faisant mention que le bien bénéficiaient d’un régime de défiscalisation.

 

L’agent immobilier assure la gestion du bien, telle que prévue au mandat, en sélectionnant les locataires, rédigeant le bail et procédant à l’état des lieux.

 

Cela étant, les propriétaires du bien donné en gestion se trouvent quelques mois plus tard, destinataire d’un courrier de l’administration fiscale, les informant de ce qu’ils ne remplissent pas les conditions nécessaires au bénéfice du régime de défiscalisation…

 

En effet, l’application du régime de défiscalisation sollicité en l’espèce était notamment conditionnée à un plafond de ressources s’agissant des locataires.

 

Or, ce plafond de ressources n’a pas été respecté par l’agent en charge de la sélection des locataires.

 

De ce fait, le dispositif d’exonération leur était inapplicable.

 

Fort de ce constat, les bailleurs ont assigné l’agent immobilier devant la juridiction compétente, pour manquement à son obligation de diligence et de vérification.

 

Ces derniers sollicitent l’indemnisation de leur préjudice qu’ils évaluent à l’absence d’application du régime de défiscalisation (portant sur 9 années).

 

Le Tribunal Judiciaire de Lille suit le raisonnement développé par les bailleurs, et condamne l’agent immobilier au paiement de l’avantage fiscal initialement présenté de 48.978€.

 

L’agent immobilier interjette appel de ce jugement.

 

La Cour d’appel de Douai confirme sur le fond le jugement du Tribunal Judiciaire de Lille, en limitant le montant de la réparation à 21.768€.

 

Cette condamnation est prononcée sur le fondement des articles 1353, 1984, 1991 et 1992 du Code civil, relatifs à la responsabilité du mandant.

 

Cet arrêt nous rappelle l’importance des éléments présentés par l’agent immobilier dans le cadre de ses mandats.

 

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La Cour d’appel de Paris a récemment eu à se prononcer sur la qualification d’une fraude à la commission de l’agent immobilier (CA Paris, 04/01/2021, n° 19/00489).

 

En l’espèce, les propriétaires d’une maison d’habitation régularisent un mandat de vente avec une agence immobilière.

 

L’agence fait visiter le bien à un couple d’acquéreurs potentiels. A l’issue de la visite, ce couple adresse une proposition d’achat pour un montant de 300.000€.

 

Cette proposition est refusée par les vendeurs, soumettant une contre-offre d’un montant de 305.000€, elle-même refusée par les potentiels acquéreurs en date du 14 novembre 2011.

 

L’agence immobilière constate que les vendeurs ont conclu la vente avec le couple qui leur a été présenté par son intermédiaire, selon acte notarié établi en date du 09/03/2012, par le truchement d’une tierce agence immobilière, au prix de 300.000€.

 

Fort de constat, l’agence immobilière adressa un courrier recommandé aux vendeurs, les informant qu’elle entendait engager une procédure judiciaire à leur encontre afin d’être indemnisée du préjudice résultant de son éviction.

 

La demande de l’agence immobilière a été rejetée par la juridiction de première instance.

 

Celle-ci a interjeté appel du jugement, aux motifs que les vendeurs avaient fait intervenir une autre agence sans l’en avertir, ce dont ils étaient pourtant tenus en vertu des stipulations mentionnées sur un bon de visite émanant de l’agence immobilière.

 

Compte tenu des termes dudit bon de visite, et du fait qu’elle fut la première agence à faire visiter le bien aux acquéreurs, elle estime que les acquéreurs ont violé leur obligation à son égard.

 

L’agence immobilière soutient que cette violation des termes du bon de commande constitue une faute ouvrant droit à réparation.

 

La Cour d’appel de Paris ne suit pas l’argumentation ainsi développée, en considérant que les mentions apparaissant sur un bon de commande ne lient pas les parties, contrairement aux stipulations résultant du mandat.

 

La Cour poursuit en précisant que l’agence immobilière ne rapporte la preuve d’aucune manœuvres frauduleuses tendant à éluder son droit à commission.

 

Ce faisant, la Cour rappelle que s’il est possible pour un agent immobilier de solliciter sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, le paiement d’une créance de dommages-intérêts, celle-ci est subordonnée à la démonstration d’une faute caractérisée par des manœuvres frauduleuses.

 

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La Cour de cassation s’est prononcée sur la nullité alléguée d’un mandat de vente, au motif que seule la signature du négociateur salarié apparaissait sur ledit mandat, à l’exclusion de tout autre, dont notamment celle de l’agent immobilier (Cass. Civ 1ère, 03/11/2016, n° 15-23.234).

 

Les articles 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, prévoient que l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle peut déléguer au négociateur qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, le pouvoir d’accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière visée par l’article 6-I de ladite loi.

 

En l’espèce, un mandat de vente avec une période d’exclusivité a été signé avec un négociateur immobilier salarié en date du 28 juillet 2011.

 

Les vendeurs ayant négocié et conclu une vente en dehors du cadre du mandat durant la période d’exclusivité, l’agent immobilier les a assignés en violation de ladite clause d’exclusivité afin d’obtenir le paiement du montant stipulé à titre de clause pénale.

 

Dans le cadre de leur défense, les mandants allèguent de ce que le mandat serait nulle au motif que ce dernier ne contient que la signature du négociateur salarié, à l’exclusion de celle de l’agent immobilier détenteur de la carte professionnelle.

 

La Cour d’appel de Lyon, à l’occasion d’un arrêt du 21 mai 2015, rejette l’argumentation développée par les mandants, au motif que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur salarié par l’agent immobilier était bien conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

 

 

Elle en déduit que le négociateur avait bien pouvoir de signer le mandat litigieux.

 

Les mandants se pourvoient en cassation, en contestant la solution retenue par la Cour d’appel, au motif, notamment que l’habilitation sur le fondement de laquelle le négociateur avait signé le mandat, stipulait au titre de l’étendue des pouvoirs confiés à ce dernier, qu’il pouvait « recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties », ce qui n’englobe pas la faculté de régulariser un mandat de vente.

 

La Cour de cassation suit la position de la Cour d’appel, considérant que l’attestation d’habilitation délivrée au négociateur mentionnait qu’il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties « recouvrait les plus larges pouvoirs ».

 

Elle poursuit en précisant que « la Cour d’appel a pu en déduire que l’habilité autorisait son bénéficiaire, dont les actes entraînaient, en toute hypothèse, la responsabilité de l’agent immobilier, à signer le mandat de vente, de sorte que ce mandat était valable, peu important que la signature de l’agent immobilier n’ait pas figuré … »

 

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La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur les conditions de mobilisation du garant, dans l’hypothèse d’une défaillance du constructeur en matière de contrat de construction de maison individuelle (Cass, 3ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-14.740).

 

Rappelons au préalable l’obligation faite à tout constructeur de fournir au maître d’ouvrage (client du constructeur), une « garantie de livraison », qui couvre ce dernier à compter de la date de ‘ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette obligation découle de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Dans l’hypothèse d’une mobilisation de cette garantie, le garanti est tenu de prendre à sa charge :

 

  • Le coût des dépassements du prix convenu, lorsque les travaux dont il s’agit sont nécessaires l’achèvement de la construction ;
  • Les conséquences du fait du constructeur ;
  • Les pénalités forfaitaires de retard stipulées au contrat.

 

En l’espèce, deux contrats de construction portant sur l’édification d’une maison individuelle ont été conclus entre le propriétaire d’une parcelle et une société de construction.

 

Se plaignant de divers retards, de désordres et de l’absence de chiffrage de certains travaux, le client de la société de construction a assigné la société de construction ainsi que son garant, en indemnisation de ses préjudices.

 

Le contentieux évolue jusqu’à hauteur de cassation.

 

La Cour rappelle que, dans ce contexte de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le coût du dépassement du prix convenu dès lors que les travaux sont nécessaires à l’achèvement de la construction.

 

La Cour précise que la garantie accordée à ce titre peut être assortie d’une franchise de 5%, qui sera supportée par le propriétaire. Cette franchise n’étant applicable que dans l’hypothèse d’un dépassement du prix convenu.

 

Enfin, la Cour rappelle également que le dépassement prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat.

 

Ainsi, la franchise de 5% n’a vocation à s’appliquer qu’au coût de réparation des malfaçons, et du coût de levée des réserves, lesquels constituent les dépassements de prix. En revanche, les suppléments de prix ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la franchise.

 

Cette distinction entre suppléments et dépassements est fondamentale dans les contentieux mettant en cause le garant.

 

 

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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser les conséquences sur la validité de la procédure en résiliation du bail, en l’absence de retrait du courrier (recommandé avec AR) de mise en demeure préalable à une action judiciaire, adressée par le bailleur au preneur (Cass, Civ 3ème, 14 décembre 2023, n°22-16.751).

 

Rappelons que les règles de résiliation des baux ruraux se distinguent de celles applicables aux baux d’habitation.

 

L’article L.411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail, notamment s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage, persistant à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure. Cette mise en demeure devant rappeler les termes de l’article précité.

 

L’article R.411-10 du même Code précise que la mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.

 

Une telle mise en demeure, dès lors qu’elle constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, revêt une nature contentieuse.

 

Or, la nature contentieuse d’une telle mise en demeure la soumet aux dispositions des articles 668 et suivants du Code de procédure civile.

 

Il en résulte notamment que la date de la notification par voie postale est, à l’égard du destinataire, la date de réception de la lettre (article 668 CPC).

 

En matière de notification faite par lettre recommandé avec demande d’avis de réception est celle apposée par l’administration des postes, lors de la remise de la lettre à son destinataire (article 669 CPC).

 

Autrement formulé, en l’absence de retrait d’une telle notification, cette dernière est réputée n’avoir jamais été délivré destinataire.

 

Il revient dans une telle situation, à l’émetteur du courrier en question, de procéder par voie de signification à l’égard de destinataire (par huissier de justice).

 

En l’espèce, le bailleur fait procéder à la notification de sa décision de résilier le bail le liant au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, conformément aux dispositions précitées.

 

Néanmoins, ce courrier n’ayant jamais été récupéré par le preneur, il revenait à ce dernier de le récupérer auprès des services de la poste, ce qu’il ne fut pas.

 

Fort de cette absence de retrait, et demeurant dans la croyance erronée d’avoir respecté la procédure prévue par les textes en vigueur quant à la résiliation du bail, le bailleur assigna le preneur en résiliation auprès du Tribunal Judiciaire.

 

Le contentieux évolua jusqu’à hauteur de cassation.

 

La haute juridiction considéra conformément aux dispositions des articles 668 et 669 du Code de procédure civile, que la lettre recommandée n’ayant jamais été retirée, celle-ci ne valait pas mise en demeure.

 

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La Cour de cassation a récemment eu à sa prononcer sur la demande d’un agent immobilier, tendant à voir condamner un couple au versement de dommages-intérêt d'un montant égal à sa commission sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, indépendamment de la réalisation de la vente (Cass, Civ 1ère, 19/01/2022, n°20-13.619).

 

En préambule à l’analyse de l’arrêt visé ci-avant, rappelons la règle générale encadrant la perception de la commission de l’agent immobilier, en matière de réalisation de la transaction.

 

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit en son article 6, qu’aucun « bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est (…) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

 

L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret Hoguet), prévoit en son dernier alinéa que l’agent immobilier perçoit sans délai sa rémunération une fois que l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique (devant notaire).

 

Autrement formulé, le versement des honoraires de l’agent immobilier est notamment conditionné par la réalisation de la vente à laquelle il a concouru.

 

Cela étant, dans l’hypothèse où une vente n’aboutirait pas du fait de la négligence ou d’une faute de l’une des parties, l’agent immobilier pourra solliciter son l’indemnisation du préjudice subi du fait de la faute de cette partie, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (ou délictuelle), qui prendra la forme de dommages-intérêts.

 

 

Ce préjudice sera constitutif du montant qu’il aurait dû percevoir au titre de la commission stipulée.

 

Cette voie de droit permettra ainsi à l’agent immobilier de recouvrer le montant de la commission qu’il aurait dû percevoir en l’absence de comportement fautif de l’une des parties à l’opération.

 

L’arrêt commenté dans le présent article traite précisément d’une telle hypothèse.

 

Les faits de l’espèce sont les suivants.

 

Le 14 janvier 2014, deux promesses de vente portant sur un fonds de commerce et sur des murs mitoyens sont singés par les parties.

 

La vente ne s’est néanmoins pas réalisée, au motif que les acquéreurs n’avaient pas obtenus le financement nécessaire.

 

Le 20 décembre 2017, l’agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle.

 

En l’espèce, les deux promesses de vente prévoyaient que « l'indemnisation du mandataire pour le préjudice causé par la faute de l'acquéreur défaillant est subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi, avec succès, devant le tribunal compétent aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée et que ces dispositions interdisent à l'agent immobilier de contourner ces conditions par le recours au mécanisme de la responsabilité délictuelle ».

 

La Cour d’appel de Reims, dans le cadre d’un arrêt du 22 novembre 2019, fait application de ladite clause, et rejette en conséquence le recours de l’agent immobilier, dès lors que les vendeurs n’ont pas agi à l’encontre des vendeurs.

 

Le mandataire se pourvoit en cassation, en soutenant que les textes régissant la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, leur application ne saurait être limitée ou neutralisée contractuellement, et qu’en conséquence, une telle clause devrait être laissée inappliquée.

 

C’est le raisonnement ici suivi par la Cour de cassation, qui rejette l’application de cette clause, et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims.

 

 

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