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Une récente affaire juridique a fait parler d’elle suite à une décision de la Cour de Cassation pour le moins…inédite. Vous ne le savez peut être pas mais depuis fin décembre 2022 la condition suspensive d’un achat immobilier est élargie, Sinimo l’application juridique des professionnels de l’immobilier vous éclaire à ce sujet.
Le 14 décembre dernier, la Cour de Cassation a pris une décision inédite en modifiant la jurisprudence liée à la condition suspensive d’un achat immobilier.
Une promesse de vente a été signée par un couple d’acquéreur via une agence immobilière. Celle-ci comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 414 000€
Or, la banque ne leur a proposé qu’un prêt de 407 000€ soit 7000 euros de moins. Les acquéreurs ont donc décidé de ne pas conclure la vente cependant l’agence immobilière s’est opposé à leur décision et a refusé de leur restituer l’indemnité d’immobilisation.
Au final; la Cour d’appel a donné raison…
aux acquéreurs !
Et cette décision a été confirmée par la Cour d’appel fin décembre.
Ainsi selon la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français, le fait d’avoir indiqué un montant maximum ne peut pas obliger pour autant les acquéreurs à accepter une offre inférieure.La promesse de vente a ainsi été considérée comme caduque et l’acquéreur a ainsi pu récupérer la somme versée à la signature du contrat.
Une condition suspensive est une clause insérée dans l'avant-contrat d'une vente immobilière, qui permet à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière, si cette condition n'est pas remplie. Celle-ci a une importance capitale dans vos avants-contrats et doit donc toujours être rédigé avec le plus grand soin.
Avec Sinimo, il suffit de répondre à quelques questions pour que votre avant-contrat soit rédigé avec des conditions suspensives parfaitement conformes et 100% protectrices pour vos acheteurs et vos vendeurs.
Tous les avants-contrats rédigés via notre application en comportent ! Découvrez dès maintenant Sinimo au travers d'une démo :)
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Lors de l'état des lieux de sortie, il est courant que des différents surgissent entre locataires et propriétaires. Ces différents peuvent être causés par des divergences d'opinion sur l'état de l'appartement ou de la maison, ou par des désaccords sur les sommes à rembourser au locataire ou au propriétaire. Pour gérer efficacement ces différents, Startloc, l’application n°1 des états des lieux illimités vous donne quelques conseils à suivre :
Préparez-vous en amont : Avant de réaliser l'état des lieux de sortie, assurez-vous d'avoir tous les documents nécessaires à portée de main, tels que le contrat de location, les relevés de compte, les photos de l'appartement ou de la maison prises lors de l'entrée, etc. Cela vous permettra de répondre rapidement aux éventuelles questions ou objections qui pourraient survenir.
Avec Startloc, toutes ces informations sont dans votre poche ! L’application est en effet disponible sur mobile, tablettes et ordinateur et permet d’avoir toujours sur soi les états des lieux précédemment réalisés avec photos, relevés de compte, descriptif détaillés, etc.
En un clic vous réalisez un état des lieux de sortie et pourrez ainsi bénéficier de toutes les informations précédemment saisi. Il vous suffit de renseigner les changements ayant eu lieu entre l’entrée et la sortie pour éditer un comparatif entrée / sortie parfaitement conforme à la loi.
Restez calme : Les différends peuvent facilement s'envenimer si les parties impliquées s'échauffent. Restez calme et professionnel, même si la situation devient tendue. Cela vous permettra de garder le contrôle de la situation et de trouver une solution de manière efficace.
Assurez-vous d'écouter attentivement les arguments des deux parties. Cela vous permettra de comprendre les perspectives des locataires et des propriétaires, et de trouver une solution qui convienne à toutes les parties.
Si les deux parties sont disposées à négocier, trouvez un compromis qui convienne à tous. Cela peut nécessiter des concessions de la part des locataires et des propriétaires, mais cela permettra de résoudre le différend de manière satisfaisante pour tous.Si le locataire n’est réellement pas d’accord avec le propriétaire, alors la non-signature de l’état des lieux de sortie est de mise. L’état des lieux devra alors être réalisé par un huissier et les frais partagés entre le propriétaire et le locataire.
Pour éviter de différents entre locataires et propriétaires il est recommandé d’utiliser un document normé détaillé à l’entrée et à la sortie. Cette pratique est même depuis plusieurs années imposée par la loi. Avec Startoc, vous avez biensûr l’assurance d’éditer un document parfaitement conforme et identique à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux de sortie.
En suivant ces conseils, vous pourrez gérer efficacement les différends entre locataires et propriétaires lors de l'état des lieux de sortie. Il est important de rappeler que dans tous les cas, les états des lieux doivent être réalisés avec précision et être légalement bien encadrés et c’est bien pour cette raison que les professionnels de l’immobilier sont les plus compétents pour réaliser ce type de tâche !
Après concertation avec les acteurs des secteurs bancaires et de l’immobilier, le ministère de l’économie et des finances a accepté l’offre du gouverneur de la banque de France de passer à une réévaluation mensuelle du taux d’usure des crédits au lieu d’une mise à jour trimestrielle.
Ainsi, à compter du 1er février 2023, le seuil d’usure sera revu chaque mois et devrait davantage correspondre aux fluctuations du marché pour permettre aux banques d’octroyer des crédits aux futurs acquéreurs.
Néanmoins, cette mesure est temporaire et les taux de crédit immobilier vont continuer à grimper, il est donc important de saisir l'opportunité au plus vite.
Le taux d’usure, qui correspond à une moyenne des taux de crédit pratiqués par les banques ajoutée d’un tiers est publié chaque fin de trimestre par la Banque de France.
Ce taux prend en compte la totalité des coûts du prêt pour l'emprunteur (les intérêts, les frais de dossier bancaires, les frais dus aux intermédiaires comme les courtiers, les frais de garanties et d'évaluation du bien et le prix de l'assurance du crédit), on parle de taux annuel effectif global, le TAEG. Depuis le début de l’année 2022, les établissements bancaires bloquent le système en refusant des crédits immobiliers même pour des tranches de la population en capacité financière d’accéder à la propriété.
En fin d'année 2022, les professionnels de l'immobilier constataient jusqu'à 30% des ventes annulées en raison d'un refus du crédit. La situation était catastrophique pour le secteur de l’immobilier ainsi que pour les français qui voyaient leur rêve de devenir propriétaire s’envoler.
Début janvier, l’association des courtiers a publié une lettre ouverte à Olivier Klein, Ministre chargé de la ville et du logement auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, pour l’enjoindre, en ce début d’année, de prendre des mesures pour décongestionner le système et fluidifier les transactions immobilières. La pression exercée par les secteurs de l'immobilier et de la finance à finalement fait réagir le gouvernement.
Dans un communiqué de presse du 20 janvier 2023, Bruno Le Maire a annoncé la mensualisation de la revalorisation du taux d’usure pour une période de 6 mois. Il explique sa décision ainsi : « L’accès au crédit est au cœur de notre pacte social en ce qu’il permet l’accès à la propriété. En tant que ministre des Finances, mon devoir est de m’assurer que le taux d’usure permette de protéger sans exclure les emprunteurs de l’accès au crédit. Au vu de l’évolution des chiffres des derniers mois, sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France, j’ai décidé de procéder à la révision mensuelle des taux d’usure pendant six mois.»
Cette révision permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure, afin qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état à date du marché.
Le meilleur conseil à donner est de profiter rapidement des effets de cette mesure qui va fluidifier le marché mais aussi contribuer à accélérer la hausse des taux de crédits.
Les prévisionnistes estiment que les taux de crédit immobilier pourraient atteindre 4% cet été.
Les futurs acquéreurs doivent donc profiter des taux acceptables du début d’année et de cette période où les établissements bancaires repartent avec une feuille blanche et commencent à distribuer un quota de crédit annuel. Les professionnels de l'immobilier devront continuer d'user de pédagogie pour expliquer l'instabilité du marché et la nécessité de réagir vite pour saisir une opportunité qui s’annonce très éphémère.
Comparés aux autres années, les taux immobiliers ont augmenté vers la fin de l'année 2022. Associée à l'inflation, cette hausse a effectivement engendré la baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs. Les acheteurs se sentent ainsi bloqués. Face à un marché immobilier grippé, la baisse des prix est en vue. Les prix de la pierre vont certainement descendre, car une révision de prix va se faire. Les vendeurs devraient accepter de baisser leur prix. Il y aura toujours des acquéreurs fortunés et des acheteurs qui seront pressés d'acheter.
La baisse du pouvoir d'achat des emprunteurs liée à la remontée des taux de crédit a entraîné une élévation des marges de négociations sur les prix de vente. Selon certains consultants immobiliers, elles ont augmenté de 3 à 7 %. Cette hausse dépend du type de bien et des régions.
Les vendeurs ne cèdent pas alors que les acquéreurs ne veulent pas remonter leur offre. Certains préfèrent même se tourner vers d'autres biens. Des marges de négociation de 10 à 15 % du prix sont constatées sur les biens demandant quelques travaux de rénovation. Cela est dû à l'augmentation de la hausse du coût des matériaux. Le type de bien influe également sur cette marge.
En ce début d'année 2023, les professionnels de l'immobilier s'accordent à dire que le marché immobilier est en train de ralentir.
Ce ralentissement a également entraîné une augmentation des prix et des transactions. Malgré cela, le marché reste dynamique en ce premier trimestre 2023. Près de 9 % seulement envisagent un coup d'arrêt.
Au mois de juillet 2022, une baisse de prix a déjà été observée. Cette baisse pourrait bien continuer cette année et atteindre -5 % à -7 % en 2023. Quant au nombre de ventes, elles pourraient reculer de 3 à 5 %. Avec plus d'un million de transactions, les volumes restent élevés mais cette tendance pourrait changer à tout moment.
Dans l'immobilier des biens anciens, les prix ralentiraient de 2 % en 2023. En 2022, cela a été de +4,8%. Par ailleurs, les taux de crédit immobilier pourraient probablement poursuivre leur progression cette année. Leur stabilisation ne sera possible qu'en 2024.
En 2022, les prix ont augmenté de 5 % à 8 % pour les maisons et de 4 à 5 % pour les appartements.
Une baisse de prix pour cette année 2023 est réellement attendue par près de 68 % des agences immobilières. 30 % d'entre elles espèrent plutôt que les prix vont stagner durant le premier trimestre 2023. Environ 2 % croient encore que les prix vont augmenter.
D'après une étude menée par le réseau L'Adresse, certaines agences envisagent 5 % de baisse pour ce premier trimestre 2023 et 10 % pour le reste de l'année. Il y aura évidemment des écarts en raison des biens et des localisations…
Les biens dits « cœur de cible » dont les maisons de qualité coûtant moins de 500 000 € et qui ne nécessitent pas trop de travaux ne subiraient pas la baisse. En effet, l'offre est trop limitée, tandis que la demande est élevée.
26 % des agences du réseau ont observé que les mises en vente des biens F ou G ont augmenté en fin d'année même si leur nombre reste encore bien faible. C'est l'impact de l'interdiction de louer des biens très énergivores. Ces derniers ne doivent pas être mis en location si des travaux pour une rénovation énergétique n'y sont pas effectués.
Selon les dernières données du ministère de la Transition écologique, la France compte à l'heure actuelle 5,2 millions de "passoires thermiques". Afin de faire disparaître ces foyers énergivores et inconfortables pour leurs occupants, le gouvernement a décidé d'interdire progressivement leur location. Tous les biens de classes G ne pourront ainsi plus être loués à partir de 2025, ceux de classe F à partir de 2028 et, enfin, ceux de classe E à partir de 2034. Malgré cela, les professionnels de l'immobilier constatent que les propriétaires bailleurs demeurent peu nombreux à vendre ces types de logements...
Véritable outil d'utilité publique, le Baromètre Guy Hoquet est considéré par des milliers d'agents immobiliers français comme une référence incontournable pour prendre le pouls du marché. Son édition la plus récente révèle que les logements passoires comportant un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ne représentaient l'année dernière que 8 % des ventes réalisées dans l'Hexagone. Le document précise par ailleurs que cette situation s'avère stable par rapport à celle de l'année précédente (2021).
"Nous pensions que les propriétaires qui louaient leurs biens seraient contraints de les mettre en vente car ils ne seraient pas financièrement capables de les rénover. Au bout du compte, les raisons qui les dissuadent de les vendre ont pris le dessus...", constate Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers.
L'un des motifs les plus importants évoqué régulièrement par les personnes concernées est la décote des logements à vendre.
Selon les estimations de Guy Hoquet, les prix des biens classés F et G vendus en 2022 s'avèrent en effet 10 % plus bas que ceux des autres logements mis en vente en France.
Les experts du célèbre réseau d'agences immobilières soulignent néanmoins que ce n'est pas le cas dans toutes les communes.
Les logements vendus par exemple à Angers, Rennes, Bordeaux, Bastia, et Orléans n'ont ainsi pas été décotés. Certains d'entre eux ont même été vendus à des prix supérieurs à la moyenne !
Paris ne suit également pas cette tendance. À seulement - 3 %, la décote de ses biens s'avère nettement plus faible que celle des autres villes de France. En 2022, elle a d'ailleurs enregistré 21,6 % de biens vendus appartenant aux classes F et G (en 2021, ce chiffre s'élevait à 13,3 %).
Bien entendu, ces chiffres ne surprendront pas les professionnels de l'immobilier. Comme ces derniers le savent, la capitale française dispose d'un parc de biens qui est loin d'être récent. Comparé aux autres villes, il est également plus complexe d'y effectuer des travaux de rénovation puisque la plupart des logements parisiens sont gérés en copropriété.
Autre fait notable : les communes occitanes et méditerranéennes comptent pour l'instant moins de ventes de passoires thermiques que les autres villes de France. En 2022, ces communes du Sud ont ainsi enregistré seulement un peu plus de 7,5 % de ventes pour ce type de bien.
Voilà un outil que tous les agents immobiliers utilisent : le logiciel de pige immobilière. Mais il y en a tellement sur le marché qu’on peut vite faire une mauvaise expérience en passant par un logiciel de pige pas suffisamment performant. Voici ce qui devrait caractériser un bon logiciel de pige.
Votre pige doit pouvoir être effectuée quel que soit le lieu où vous vous trouvez, 24h / 24. Le métier d’agent immobilier est un métier de terrain et pourtant de nombreux logiciels ne proposent pas de version mobile ce qui est bien dommage ! Un agent immobilier doit pouvoir piger autant qu’il consulte les réseaux sociaux !
L’intuitivité du logiciel a également une importance capitale !
“Notre logiciel a été mis à jour de nombreuses fois pour offrir une expérience utilisateur optimale. Pour faire gagner du temps aux agents immobiliers, un logiciel pige doit être extrêmement simple d’utilisation.” explique Olivier Drouot, fondateur du logiciel Pige Online.
La plupart des logiciels de pige intègrent des filtres de recherche pour cibler les propriétés répondant aux critères spécifiques de l’utilisateur. Mais ces filtres sont plus ou moins avancés, plus ou moins innovants. Investir dans un logiciel n’offrant que des filtres “classiques” (type de biens, localisation, pièces..) n’aura que peu d’intérêts.
Les filtres par ancienneté font ainsi partie des plus intéressants pour les agents immobiliers. En effet un bien sur le marché depuis plusieurs semaines, voire plusieurs mois sera toujours plus facile à obtenir en mandat !
Les filtres par prix sont également utiles pour votre prospection (prix au m2, prix à ne pas dépasser, baisse de prix récente). Ce type de tri vous permettent
On retrouve aujourd’hui des logiciels qui poussent l’innovation un peu plus loin comme Pige Online qui propose un label “la bonne affaire” correspondant à des biens commercialisés en dessous du prix du marché. ( Le logiciel analyse ainsi les prix des biens actuellement proposés dans le secteur et les prix des biens déjà vendus dans ce même secteur).
Un bon logiciel de pige doit vous alerter en avant première dès qu’une annonce est modifiée par une baisse de prix. Vous en êtes informé par email et directement notifié sur votre smartphone. C’est la fonctionnalité à avoir sur votre logiciel Pige. L'historique de l'annonce et les diverses baisses de prix peuvent ensuite être détaillés à nouveau dans l'annonce.
Il est important de noter que les besoins en matière de pige immobilière varient d'une personne à l'autre, il est donc important de vérifier que le logiciel répond à vos besoins spécifiques avant de l'utiliser.
Vous êtes fatigué de prospecter minimum 3 jours par semaine pour n’avoir presque pas de résultats ? C’est le cas de centaines d’autres agents immobiliers sur votre secteur. Mais heureusement pour vous, il existe une solution.
A chaque fois qu’une annonce paraît sur un site d’annonces, tous les agents de la région se battent pour être les premiers à contacter le propriétaire et obtenir le précieux mandat sur lequel vous auriez pu faire une belle commission.
Non seulement, il est de plus en plus difficile pour vous de dénicher des pépites à fort potentiel, mais vos chances s’amenuisent encore davantage quand vous réalisez que vous ne pouvez pas être 24H/24 le nez collé sur votre écran avec le doigt près à rafraîchir la page toutes les 2 minutes.
Du coup, la belle commission que vous avez imaginé en tombant sur une annonce est bien souvent à oublier avant même d’exister…
Imaginez ce que serait votre quotidien dans l’immobilier si votre téléphone vous amenait des leads qualifiés sans que vous n’ayez à bouger le petit doigt ?
Cela vous paraît impossible ? Pourtant, la pige sms automatisée existe. Marketing Immobilier sms en est le fondateur et cumule aujourd’hui près de 9 ans d’expérience dans le domaine.
Ce système innovant fonctionne en 3 étapes clés.
1) Etape 1 : Le système de pige sms automatisée relève les annonces immobilières des particuliers sur la plupart des sites
Imaginez un instant le temps économisé ?
2) Etape 2 : Le prestataire de pige SMS diffuse vos messages pour inciter vos prospects à vous appeler
Vous n’avez rien à faire puisque tout est automatisé et toutes les annonces correspondantes à vos critères sont ciblées !
3) Etape 3 : Vous recevez les appels de vendeurs ou bailleurs et fixez vos rendez-vous
Les trois bonus offerts par Marketing Immobilier, leader de la pige SMS en France ?
Être le seul à communiquer sur un secteur c’est un net avantage ! Marketing Immobilier sms vous offre en prime la possibilité de toucher vos prospects à 2 intervalles de temps différents.
Et si vous lanciez votre première campagne dès maintenant ? Ce système n’a rien d’une baguette magique mais il augmentera certainement votre notoriété grâce à une campagne réellement ciblée !
Vous connaissez d’autres outils innovants utiles aux agents immobiliers ? Ecrivez-nous sur Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
La Répression des fraudes ou plus précisément la DGCCRF, Direction Générale de la Consommation, de la Concurrence et de la Répression des Fraudes, va désormais pouvoir nommer publiquement des entreprises qui ne respectent pas la loi.
En effet, en application de la loi du 16 août 2022, portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, la ministre déléguée au Commerce, Madame Olivia Grégoire, a précisé que ce décret permet d'étendre les possibilités de communication de la DGCCRF, notamment pour ce qui consiste ses «mesures d'injonction». Ces nouveaux pouvoirs octroyés à la DGCCRF lui confèrent une dimension relativement importante.
La DGCCRF peut ainsi dévoiler publiquement l'identité d'entreprises sanctionnées pour toute pratique illicite.
Jusqu'ici la DGCCRF pouvait nommer exclusivement l'identité d'entreprises faisant l'objet de sanctions purement administratives. Cette possibilité vise ainsi à renforcer l'action de prévention et d'information de la DGCCRF, qui peut désormais lutter contre les pratiques restrictives de concurrence ou protection des consommateurs par exemple.
Ces injonctions visant à modifier une pratique illicite, infraction à la réglementation ou clause commerciale illégale, permettent ainsi de mettre fin à la pratique dans un délai raisonnablement court. Ce qui revêt une importance capitale réside dans le fait que ces sanctions sont complémentaires à toute autre sanction financière ou pénale.
Quant aux modalités de publicité des mesures d’injonction, celles-ci sont également renforcées. Elles peuvent se présenter sous la forme d’un communiqué informant le public des motifs et du dispositif de ces mesures ou bien intégrer un message de sensibilisation sur les pratiques relevées. Elles peuvent également être transcrites sur de nombreux supports comme la presse, Internet, les réseaux sociaux ou même l'affichage directement en magasin.
Il est en outre à noter que ces dépenses liées aux frais de publication sont entièrement à la charge du professionnel qui fait l’objet de l’injonction.
Enfin, dans le cas de ses pouvoirs de « réquisition numérique », la DGCCRF peut ordonner désormais le renvoi des sites frauduleux bloqués vers une page informant les consommateurs du motif du blocage.
L'objectif de ce décret, élaboré pour certains selon une politique de «name and shame», traduisons "nommer et humilier", consiste à pointer du doigt publiquement des entreprises très sensibles à leur image, et se pensant souvent à l'abri de toute sanction.
Les agents immobiliers sont indirectement sensibilisés et visés par les enjeux de ce décret. En effet, dans le collimateur de la DGCCRF depuis 2008, les irrégularités des professionnels de l'immobilier sont souvent évoquées, ce qui leur confère inévitablement une mauvaise presse. Depuis 2008 la DGCCRF ne cesse de surveiller de près cette profession. Après la mise en place de la carte professionnelle, l'exigence d'une garantie professionnelle pour pouvoir exercer, ou encore la tenue d'un registre des mandats, ce décret va renforcer ces mesures de surveillance en leur donnant une toute autre dimension. En effet la nomination publique de certaines enseignes peut avoir un impact considérable sur leur notoriété et leur renommée. La vigilance et la transparence sont ainsi de rigueur.
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