Tiffany WILLM

Tiffany WILLM

Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années

La vente d’un bien immobilier à réméré consiste pour un propriétaire à proposer à la vente de manière temporaire son bien afin de se procurer rapidement un financement sans recourir au circuit bancaire. En tant que professionnels de l'immobilier, il peut être intéressant pour vous de proposer cette solution, différente d’un crédit traditionnel, et qui est particulièrement adaptée pour tous ceux qui font face à une urgence financière sans avoir accès aux prêts bancaires, pour cause de surendettement ou de fichage bancaire par exemple.

 

Quel est le principe de la vente à réméré ?

La vente à réméré est un contrat de vente temporaire d’un bien immobilier qui est encadré juridiquement par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle consiste pour le propriétaire vendeur à conserver l’usage de son bien après la vente, moyennant le versement d’un loyer à l’acheteur, et à conserver également la faculté de racheter son bien ou de le revendre.

Il s'agit donc d'une alternative intéressante au crédit bancaire traditionnel que tout professionnel de l'immobilier peut présenter à son client.

Le rachat du bien doit être effectif dans un délai fixé entre le vendeur et l’acheteur lors de la signature devant notaire de l’acte de vente et doit intervenir dans un délai maximum de 5 ans.

 

Comment se déroule une vente à réméré ?

La vente à réméré se décompose en trois temps principaux :

  • La vente du bien sans déménagement
  • L'obtention des fonds et/ou le solde des dettes éventuelles
  • Le rachat du bien ou sa vente définitive

En tant que professionnel du secteur immobilier, il est toutefois conseillé d’effectuer au préalable avec votre client une estimation fine de la valeur du bien en rapport avec le prix du marché pour ne pas surestimer celui-ci et faciliter ainsi la vente. Il est également indispensable pour le vendeur d’anticiper le financement de sa capacité de rachat et d’optimiser sa future capacité d’emprunt afin de racheter son bien dans des conditions optimales pour lui. Le recours à un professionnel du secteur est donc très fortement recommandé dans le but de procéder à une étude de faisabilité de l’opération et éviter les erreurs qui pourraient conduire à une impasse. Ce sont là, des aspects où votre expertise de professionnel sera appréciée.

 

Quels sont les avantages d’une vente à réméré ?

Le réméré, c’est avant tout la possibilité pour le vendeur de disposer rapidement d’une trésorerie tout en continuant à bénéficier de l’usage de son bien.

Cette situation offre plusieurs avantages non dénués d’intérêt pour celui qui se trouve en situation de surendettement ou face à la nécessité de trouver un financement dans l’urgence.

 

Rembourser ses dettes

La trésorerie ainsi dégagée permet de solder immédiatement toutes ses dettes et éventuellement de se procurer un financement supplémentaire en fonction du prix de vente du bien.

 

Empêcher une saisie immobilière

Le remboursement d’éventuels créanciers étant rendu possible, le notaire pourra lever une procédure de saisie immobilière même si celle-ci a déjà été ordonnée par un juge. Il convient toutefois de procéder rapidement compte tenu des échéances calendaires fixées par ce dernier.

 

Mettre fin à un interdit bancaire

Dans une situation d’endettement qui entraîne l’émission de chèques non provisionnés ou le non-règlement de plusieurs mensualités, l’inscription au Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) et/ou au Fichier Central des Chèques (FCC) entraine de facto l’interdit bancaire. Le produit d’une vente à réméré apporte ainsi une solution rapide et pratique pour rembourser les sommes dues et lever le fichage bancaire.

 

Financer un projet

L’apport rapide de trésorerie permet à un entrepreneur de réagir rapidement pour développer son projet, et cela, sans passer par le système bancaire qui pourrait exiger des garanties conséquentes.

 

En répondant à un besoin urgent de trésorerie, le réméré est donc la solution qui permet de contourner la rigidité des établissements bancaires tout en conservant la possibilité de récupérer son bien à terme.

La loi Hoguet impose depuis de nombreux années aux professionnels de l’immobilier de tenir à jour des registres immobiliers afférents aux mandats qu’ils signent ou encore aux sommes qu’ils pourraient enregistrer.

Face à la hausse des prix, des associations de consommateurs sollicitent un gel de l’indice de référence des loyers. Cette mesure aurait pour but de lutter contre une revalorisation des prix des loyers et l’inflation que les locataires ne pourraient pas supporter. Le gouvernement étudie cette proposition avec attention. Cependant après de nombreuses études, le gel de l’indice serait totalement néfaste pour les propriétaires. Mais quelle est la réalité des chiffres et quelles sont les solutions apportées pour les professionnels de l’immobilier ?

Le 20 Mai 2022, par l’intermédiaire d’un communiqué commun, des syndicats de l’immobilier, le FNAIM, l’UNIS et Plurience ont montré leur désaccord à une telle mesure.

Ces trois organisations rassemblent de nombreux professionnels de l’immobilier qui souhaitent défendre les intérêts des bailleurs. Au sein de ce communiqué de presse, ils traitent notamment de leur regret de ne pas voir le logement dans les priorités du nouveau gouvernement et les raisons de leur opposition à la mesure du gel de l’IRL.

 

Une décision néfaste pour les propriétaires

Au premier trimestre 2022, l’indice de référence des loyers a augmenté de 2,48% sur un an alors qu’il avait déjà augmenté de 1,61% au trimestre précédent. L’IRL est un indice qui permet de fixer les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les bailleurs sur les logements vides ou meublés.

Dans la déclaration des trois syndicats, il est expliqué que sur les cinq dernières années « l’indice de l’IRL a été en décalage avec l’indice d’inflation, se traduisant par une certaine, mais régulière, perte de pouvoir d’achat pour les bailleurs particuliers, pour qui les revenus fonciers sont le complément d’une retraite modeste qui elle-même n’est pas indexée sur l’inflation. »

L’inflation ne touche pas seulement les consommateurs mais également la totalité des propriétaires qui subissent de plein fouet la hausse des prix. Une telle décision aurait des effets néfastes pour l’ensemble des propriétaires puisque cela accentuerait les difficultés financières de ceux-ci, surtout les plus modestes. Ces locations peuvent constituer un « complément vital de revenus » pour les bailleurs et qui donc par un gel de l’IRL pourrait en subir de graves conséquences. Une telle décision aux effets néfastes se rajouterait, de plus, aux conséquences de la crise économique.

En effet, les propriétaires sont également fortement touchés par l’inflation et des dépenses de plus en plus fortes avec l’augmentation de la taxe foncière, des charges et des coûts liés aux rénovations énergétiques obligatoires.

 

Une mesure non pérenne

Cette solution « n’apporterait aucune solution pérenne aux préoccupations immédiates de prise en compte de l’évolution de certains postes de charges locatives ».

En solution à cette hausse des prix, les syndicats proposent que l’exécutif agissent sur les allocations logements, tout en utilisant la solidarité nationale pour faire face à l’inflation.

Le gel de l’indice de référence des loyers aurait uniquement des retombées sur les propriétaires et les agences immobilières. 

L’indice de référence des loyers représente un bouclier face à l’inflation pour les consommateurs. Cet indice permet une stabilisation des prix du loyer sur un an en évitant les effets inflationnistes sur les douze prochains mois. Pendant un an, le loyer ne fluctuera pas du fait de l’inflation protégeant les locataires. La demande des associations de consommateurs serait une aide pour les locataires mais les propriétaires en payeraient les conséquences.

D’autres aides sont possibles, comme nous l’avons évoqué au-dessus, l’Etat a déjà auparavant soutenu les individus sans mettre la pression sur les bailleurs comme par exemple un chèque carburant, un chèque alimentaire.

 

Le statut des travailleurs indépendants a récemment subi de multiples modifications. En effet, la réforme mise en place le 15 mai 2022, concernant la LOI n° 2022-172 du 14 février 2022, apporte des changements à l'activité professionnelle indépendante. Afin d'exercer en toute légalité et d'éviter toute faute professionnelle, un agent immobilier se doit de se tenir informé des évolutions juridiques. Faisons ainsi un zoom sur la nouvelle réglementation.

 

La nouvelle mention obligatoire, ce qu'il faut en retenir

Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, chaque travailleur indépendant, quel que soit le régime fiscal adopté, doit inscrire sur chaque document administratif ou commercial la mention "EI" ou "Entrepreneur Individuel" précédé ou suivi de son nom.

En tant que professionnels indépendants de l'immobilier, vous êtes donc concernés. Cette mention est obligatoire sur les documents suivants :

  • les mandats et contrats ;
  • les publicités et fichiers commerciaux ;
  • les factures ;
  • le compte bancaire professionnel doit aussi faire apparaitre cette nouvelle mention.

 

Le manquement de cette inscription pourrait causer la nullité d'un contrat. Soyez alors vigilant et modifiez tous vos documents dès maintenant.

 

Rappel sur la nouvelle LOI n° 2022-172 du 14 février 2022

Cette exigence s'inscrit dans l'objectif de ce nouveau projet de loi mis en application le 15 mai 2022 en faveur du statut de travailleur indépendant.

En tant qu'agent immobilier, cette nouvelle loi vous offre deux principaux avantages :

- la protection du patrimoine personnel : les patrimoines professionnels et personnels sont dissociés. Les éventuelles dettes professionnelles n'auront aucun impact sur vos biens personnels. Seuls ceux vous permettant l'exercice de votre activité peuvent être saisis pour solder vos créances.

- une meilleure garantie sociale : en cas de cessation d'activité, l'accès à l'ATI (Allocation des Travailleurs Indépendants) est simplifié et disponible pour un plus grand nombre d'indépendants.

 

Sinimo, l'application juridique des agents immobiliers

En tant qu'indépendant dans le secteur de l'immobilier, manquer une information aussi primordiale telle que la nouvelle mention obligatoire, même si elle parait minime, peut avoir de lourdes conséquences sur la solvabilité de vos contrats.

Le métier de négociateur immobilier ne laissant aucun répit, vous pouvez vous décharger de cette pression administrative en optant pour un partenaire simple et efficace tel que Sinimo pour rédiger tous vos contrats immobiliers.  Cette application juridique vous permet de vous alléger de la paperasse administrative et juridique. L'outil met en effet à disposition des contrats immobiliers avec signature électronique intégrée : mandats avenants, courriers, compromis, offres d'achat, etc...

 

Pourquoi opter pour Sinimo ?

Sinimo présente de multiples avantages pour un agent immobilier (Découvrez- la en démo) :

  • un partenaire au quotidien qui vous accompagne où que vous soyez, au bureau, chez vous ou chez vos clients ;
  • un gain de temps, les contrats sont édités facilement grâce à un algorithme intelligent. Nul besoin d'ajouter soi même des paragraphes ! L'application vous permet de rédiger des contrats sans avoir de connaissances juridiques particulières. 
  • une meilleure garantie de sécurité avec la signature électronique ;
  • une facilité d'utilisation avec scan intégré pour numériser tous types d'annexes et les intégrer en 1 clic
  • une possibilité de personnalisation à votre image ;
  • et le bonus à ne pas négliger : l'application est régulièrement mise à jour selon les nouvelles mentions légales en vigueur.

Pour ne passer à côté d'aucune nouvelle réglementation, c'est donc le type d'outils qu'on vous conseille fortement ! 

 

Dans le secteur de l'immobilier, la partie juridique est essentielle. Cette nouvelle mention obligatoire sur tous vos documents officiels est donc très importante. La méconnaissance ou l'oubli d'une réglementation peut engendrer la nullité d'une transaction.

Partagez cette information au maximum, afin que chaque négociateur immobilier indépendant soit au courant de cette nouvelle réforme en vigueur depuis le 15 mai 2022.

Depuis leur lancement il y a maintenant une vingtaine d’années, les réseaux de mandataires offrent une rémunération ultra attractive aux conseillers en immobilier. En plus de la formation, des outils, il y a une réversion sur les honoraires qui fait la différence pour un professionnel aguerri. Mais il est encore possible d’optimiser cette rémunération.

Créé en 1999, l’Institut du Management des Services Immobiliers est une école du Groupe IGS spécialisée dans la formation des professionnels de l’immobilier. Formation continue ou Validation des acquis de l’expérience dans le cadre d’une reconversion, focus sur les parcours proposés par l’établissement.

La gestion locative est un métier aussi passionnant que complexe. Proposer ce service à ses clients apporte de nombreux avantages à un professionnel en immobilier. Encore faut-il pouvoir le proposer. Gest’in, société de nourrice en gestion locative depuis plus de 15 ans, connaît parfaitement le métier et les obligations qui s’y rattachent.

La prospection SMS est de plus en plus utilisée par les professionnels de l’immobilier pour les nombreuses opportunités qu’elle offre à ces derniers. L’automatisation de la pige sms est-elle indispensable ou peut-on se passer d’un prestataire agréé ? 

Le mois de février 2022 dernier, la loi « 3DS » ou différenciation, décentralisation, déconcentration, simplification a été créée et publiée au journal officiel. Dans sa rubrique dédiée au logement, elle informe sur ce dispositif apportant quelques changements sur l'encadrement des loyers. Pour le moment, il ne s'applique qu'à Paris, Lyon, Lille et quelques villes du 93. Bientôt, cette loi va aussi voir le jour à Montpellier et à Bordeaux. Les sanctions qui l'accompagnent sont très strictes et peuvent être lourdes, en cas de non-respect du loyer de référence. Les professionnels de l'immobilier ont ainsi le devoir d'informer leurs clients pour éviter de mauvaises surprises.

 

C'est très sérieux

Suivant le pas de Paris, Lille a aussi adhéré au dispositif d'encadrement des loyers établi par la loi Elan (2018) en mars 2020. L'objectif de cette loi est de lutter contre les abus de loyer dans les zones dites tendues où l'offre et la demande d'habitations connaît un grand déséquilibre. La mesure consiste à imposer un loyer plafond aux bailleurs en fonction du type de construction et des quartiers.

Très récemment, la préfecture du Nord n'a pas hésité à sanctionner un bailleur qui met en location son appartement situé en plein centre-ville de Lille à 100 euros de plus que le loyer de référence indiqué. Alors que le plafond est fixé à 350 euros environ pour un T1 de 16,6 m2, ce propriétaire a demandé un loyer de 450 euros pour un studio non-meublé.

 

Une lourde amende

La préfecture a décidé d'imposer une amende de 9 000 € à la SCI propriétaire du bien loué à un prix supérieur à celui fixé dans le loyer de référence. Elle pourrait encourir jusqu'à 15 000 €.

C'est le locataire du bien lui-même qui a signalé ce dépassement via le site de la ville de Lille. D'après un communiqué de la mairie, c'est la première fois qu'une telle sanction a été appliquée à Lille.

 

Les mairies avec le droit de sanctionner

La décentralisation figure parmi les vocations de la loi 3DS. Dans cette optique, ils n'appartiennent plus uniquement aux préfets de sanctionner ceux qui ne respectent pas l'encadrement relatif aux loyers. Ce pouvoir est désormais délégué aux intercommunalités dont le maire (Paris), ou les présidents de métropole (Aix-Marseille et Lyon).

Les contrôles sont réalisés à un niveau local et les chances de se faire avoir en cas de non-respect du nouveau dispositif sont donc plus grandes.

La mairie de Lille estime qu'il est important que l'encadrement des loyers soit établi pour les appartements de surface restreinte. Mais, d'autres mesures sont aussi à prendre. Dans les prochaines semaines, elle va également appliquer d'autres mesures de contrôle des services de l'État. De ce fait, les sanctions vont devenir de plus en plus nombreuses.

 

Le devoir des agences immobilières

D'après l'encadrement des loyers, les propriétaires n'ont pas le droit de demander aux locataires un montant supérieur à la somme indiquée. Toutefois, cela dépend de quelques facteurs dont : les caractéristiques du logement, le quartier et l'état du marché.

Les agences immobilières doivent informer leurs clients lorsque le logement en question se situe dans une zone soumise à l'encadrement des loyers. Le mois de juillet prochain, cette obligation va concerner toutes les annonces de location. Celles publiées par les particuliers et sur les sites internet doivent toutes s'y soumettre. Les dépassements les plus graves sont remarqués dans les quartiers les plus chics (1er, 7ème, 9ème…), tandis que ceux qui sont moins élevés se trouvent dans les 14e, 19e et 20e arrondissements.

L'encadrement des loyers s'applique déjà à Paris, à Lille, à Lyon, à Villeurbanne et aux villes de la banlieue Nord et Est de la localité, Montpellier et Bordeaux ne vont pas tarder à rejoindre ce dispositif cette année.

C’est bien connu, il faut faire bonne impression auprès du vendeur dès le premier rendez-vous ! Alors comment faire la différence et vous positionner comme LE professionnel à qui faire confiance pour vendre plus vite ? 

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