Tiffany WILLM

Tiffany WILLM

Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années

Orpi intègre le bureau exécutif du Fichier AMEPI et prend la Vice-Présidence de l’organisation professionnelle. Réunissant réseaux immobilier et syndicats, AMEPI est le premier outil national de partage de mandats exclusifs entre professionnels. La Coopérative Orpi sera représentée par Jean-Mic Moné, Associé Orpi à Capbreton (40) et adhérent au fichier AMEPI depuis sa création en 2005.

 

Nommé à l’issue du Conseil d’Administration du Fichier AMEPI qui s’est tenu le 28 septembre dernier, Jean-Mic Moné devient Vice-Président du Fichier AMEPI, aux côtés de Cédric Lavaux, son Président. Représentant Orpi au sein de l’organisation, il aura notamment la charge de gérer la base de données d’échanges de mandats exclusifs entre adhérents AMEPI tout au long de son mandat.

Pour Jean-Mic Moné, Associé Orpi et nouveau Vice-Président du Fichier AMEPI : “L’adhésion au fichier AMEPI offre une compétition saine et encadrée. Je suis très fier d’y représenter Orpi. D’abord car il s’agit de la seule organisation réunissant toute la profession, réseaux et syndicats. Et parce que je suis certain que l’échange et la collaboration offrent à chacun de nouvelles perspectives de business. C’est ce que j’appelle la Coopétition !"

 

"Aujourd’hui au sein de notre agence, sur 35% de transactions réalisées en inter-agences, 1 sur 2 l’est grâce au Fichier AMEPI ".

 

Le Fichier AMEPI a été créé en 2005 par les 3 syndicats immobiliers nationaux et les enseignes Orpi et Century21. Ils sont rapidement rejoints par d’autres réseaux et agences immobilières indépendantes. L’AMEPI compte aujourd’hui près de 4000 agences adhérentes (agences indépendantes, réseaux immobiliers, administrateurs de biens…), dont 450 agences Orpi.

« En tant que membre co-fondateur de l’association AMEPI, nous sommes évidemment convaincus de son utilité et de sa pertinence pour notre marché. Premier outil national de partage entre les principaux acteurs du marché, le Fichier AMEPI montre une fois de plus qu’en unissant nos forces, nous pouvons aller plus loin ! Première Coopérative immobilière, la collaboration et l’échange font partie de notre ADN et de notre façon de travailler au quotidien. Cette nomination est ainsi une réelle fierté pour Orpi et nous sommes représentés de la meilleure des manières par Jean-Mic Moné, un associé engagé au sein de cette organisation professionnelle depuis plus 17 ans » ajoute Guillaume Martinaud, Président de la Coopérative ORPI.

 

A propos de Jean-Mic Moné, Associé Orpi et nouveau Vice-Président du Fichier AMEPI

En 1982, Jean-Mic Moné ouvre sa première agence immobilière et choisi dès le début de s’affilier à la marque Orpi, motivé par le système démocratique que défend la Coopérative ainsi que les valeurs d’entraide et de performance. Après 8 années d’exercice dans son agence à Capbreton, Jean-Mic souhaite participer de plus près au développement du réseau. Nommé au Conseil de Gérance en 1991, il aura la charge de la formation et l’animation commerciale. Jean-Mic Moné est d’ailleurs à l’origine de la création des « Réussites » qui récompensent chaque année les conseillers les plus performants. Autre projet emblématique, il participe à la création et à la rédaction d’Orpi Wiki. Jean-Mic Moné s’est aussi investi localement dans son GIE où il a été président à plusieurs reprises, entre 1986 et 2017.

Il rejoint le fichier AMEPI en 2005, où il représentera Orpi au Conseil d’Administration. Jean-Mic Moné a été formé à l'École Nationale de la Marine Marchande en tant que Capitaine 2ème classe de la Navigation Maritime, avant de prendre le chemin de l’immobilier.

 

Vos clients envisagent d'acquérir un bien ? Il est important de porter une attention particulière sur la consommation énergétique de ce futur bien, plus particulièrement si ces clients ont l'intention de le mettre en location. Afin d'interdire progressivement la mise en location des logements énergivores, le gouvernement a pris quelques mesures.

 

Logement énergivore, ses caractéristiques

Aussi appelé passoire thermique, le logement énergivore désigne une habitation dotée d'une mauvaise isolation entraînant une surconsommation énergétique. Vétuste ou mal construit, il consomme beaucoup plus d'énergie par rapport au mode de vie des locataires.

Véritable fléau pour l'économie et l'environnement, les passoires thermiques contribuent aux émissions de gaz à effet de serre. Voici quelques signes manifestant qu'un logement est énergivore, en tant que professionnel de l'immobilier vous devez rapidement les détecter :

  • un inconfort thermique : très froid en hiver et moins de fraîcheur en été malgré l'utilisation d'un climatiseur ;
  • facture trop élevée par rapport à la consommation du foyer.
  • À l'aide d'un diagnostic de performance énergétique ou DPE, il est possible de connaître le classement énergétique d'une maison qui est de A (maison performante) à G (maison énergivore). Les logements qui sont qualifiés comme énergivores se trouvent généralement dans la catégorie G jusqu'à E. Leur consommation en énergie se situe entre 330 kWh/m2 (F) et 450 kWh/m2 (G) par an, voire plus.

 

Interdiction d'augmenter les loyers pour les logements énergivores

Les logements les plus énergivores se trouvent dans la classe F et G. En vertu de la loi Climat du 22 août 2021, les propriétaires d'un bien dans ce classement ne doivent pas augmenter les loyers de leur logement. D'après l'analyse de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, cette mesure touche à peu près 17 % des habitations françaises. En tant que professionnel de l'immobilier, il est de votre devoir d'informer vos clients ! 

Tous les biens loués meublés ou vides sont concernés par cette interdiction. Les nouveaux baux, tout comme les contrats en cours, sont également touchés par ce gel des loyers. Tous les ans, les bailleurs de ces passoires thermiques se basent sur l'indice de référence des loyers que l'INSEE (IRL). Ce n'est plus le cas actuellement. Il leur est interdit d'évoluer leur loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

À condition d'effectuer des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires-bailleurs ont le droit de fixer librement leur loyer. Grâce à ces travaux, la performance du logement va s'améliorer et sa classe énergétique va ainsi changer.

À noter que les DPE réalisés avec les anciennes formules qui ont été faits avant 31 décembre 2017 sont à refaire le 31 décembre 2022 au plus tard. E

En revanche, ceux qui ont été effectués avant le 30 juin 2021 devront être refaits le 31 décembre 2024.

 

Logements énergivores : interdits à la location

Les logements avec une consommation énergétique qui excède 450 KW/m2 par an seront progressivement interdits à la location à partir du 1er janvier 2023. Ceux qui utilisent l'électricité ne seront pas touchés par cette mesure.

À compter du 1er janvier 2025, les habitations dans la classe G vont être interdites à la mise en location. Selon le décret du 30 janvier 2022, la performance énergétique d'un bien devient un critère essentiel de mise en location. À partir du 1er janvier 2028, les logements dans la catégorie F ne seront plus autorisés à la location. Dès 2034, cette loi va s'appliquer à ceux qui se trouvent dans la classe E.

Les locataires pourront saisir le juge judiciaire en cas de mauvaise isolation d'un logement. Il va déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai pour l'exécuter. Entre-temps, le juge peut décider de suspendre ou de réduire le loyer.

 

Audit énergétique obligatoire pour les biens mis en vente

Si un propriétaire d'immeuble ou de maison individuelle a l'intention de mettre en vente son bien de classe énergétique F ou G, il doit réaliser un audit énergétique. Ce dernier sera obligatoire dans la promesse de vente ou dans l'acte authentique de vente à partir du 1er avril 2023.

Quelques préconisations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement sont indiquées dans cet audit. Le propriétaire n'est toutefois pas obligé d'effectuer ces travaux. Remis au candidat acquéreur lors de la première visite du logement, ce diagnostic l'informe des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien qu'il souhaite acquérir.

En application de la loi Climat et Résilience, un DPE collectif doit être réalisé pour tous les immeubles d'habitation collective en monopropriété et en copropriété dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2013.

 

Doit-on enregistrer un avenant à un mandat sous un nouveau numéro ? Cette question refait régulièrement surface.

De récents jugements nous ont  rappelé cette année encore que cette action n’est en aucun cas nécessaire ! (Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 10 Mai 2022 n°21/14962)

A ce jour, la jurisprudence n’a rien imposé. Même l’inscription au registre sans numéro spécifique n’est pas obligatoire mais celle-ci reste fortement recommandé.

Pour proposer ses services à un particulier il est important de savoir de quelle manière le contacter. En effet on ne s’adresse pas de la même manière à un prospect en pige froide qu’en pige chaude ! Mais pour adapter son discours il faut d’abord savoir définir la température d’un prospect.

Et vous, plutôt pige chaude ou pige froide ? Les dirigeants du réseau Dr House Immo cassent une nouvelle fois les codes d'un immobilier trop timoré..A l’occasion de la rentrée de septembre, ils ont accepté de se prêter à un petit jeu en vidéo. Répondre et poser des questions sur l’immobilier chacun à leur tour. 

La révision du TAEG demeure effective depuis le 1er octobre 2022. Jusqu’au 31 décembre 2022, les banques peuvent accorder des crédits immobiliers dans la limite de 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, contre 2,57 %, et de 3,03 % pour ceux de moins de 20 ans. Ainsi, cette hausse significative du taux d'usure ouvre la porte à l’accès aux crédits immobiliers pour de nombreux emprunteurs qui avaient vu leur dossier refusé.

La hausse du taux d’usure : bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Oui, mais elle sera de courte durée. Pour cette fin d’année, les emprunteurs obtiennent une marge de manœuvre plus large pour décrocher un accord de prêt.

La Banque de France l’a annoncée lors de son communiqué de presse du 28 septembre 2022 « L’application de la formule prévue par la loi, soit les 4/3 des taux moyens pratiqués, conduit en effet à une hausse bien proportionnée et plus marquée qu’en juin dernier : le relèvement sera de 0,48 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, et de 0,43 % pour ceux de moins de 20 ans, portant les nouveaux plafonds à respectivement 3,05 et 3,03 %.

Ceci permettra de régler certaines situations plus difficiles d’accès au crédit relevées ces dernières semaines.

Pour les emprunteurs, dont les dossiers restaient en attente, cette mesure paraît bénéfique pour solliciter les banques à étudier de nouveau leur demande.

Les limites de la hausse du taux d’usure

Bien que la nouvelle conduise de nombreux emprunteurs à relancer leur projet d’achat, celle-ci a ses limites. Effectivement, les taux de crédit immobilier vont continuer de progresser, réduisant rapidement la marge de manœuvre offerte pour ce 4e trimestre. La Banque de France annonce pour le début d’année 2023, une nouvelle réévaluation, ce qui amènera de nouveau plusieurs acquéreurs à se voir refuser leur crédit bancaire.

De nombreux professionnels ont déjà fait entendre leur mécontentement face à cette « fausse bonne nouvelle ». Comme, Olivier Lendrevie, président de la CAFPI, qui fait part de son analyse : « Si les taux de crédit pratiqués par les banques restaient inchangés, ce réajustement du taux d’usure serait de nature à débloquer la très grande majorité des situations de refus de prêt observées ces dernières semaines ».

Cette aubaine est de courte durée puisque les taux de crédit immobilier continuent leur ascension.

La trajectoire ascendante des taux

Pour rappel, d’après un sondage d’Opinion System commandé par l’association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), les refus s’élevaient à 45 % en juillet dernier. Pour cause, la récente ascension des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (BCE) et l’envolée des taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) qui servent de référence à ceux du crédit immobilier. Ils atteignent 2,72 % début octobre, contre 1,21 % début août 2022, soit une hausse record en deux mois.

Cette progression historique du taux d’usure laisse ainsi les emprunteurs à la porte de leur projet. C’est particulièrement le cas des acquéreurs de logements neufs en loi Pinel qui doivent achever leur projet avant la fin de l’année 2022.

Les futurs acquéreurs disposent d’une fenêtre étroite pour relancer leur projet immobilier pour cette fin d’année. Malgré la réévaluation du TAEG prévue par la Banque de France en janvier 2023, les taux de l’immobilier vont continuer leur envolée. Ainsi, le pourcentage de dossiers refusés devraient connaître de nouveau une évolution considérable.

Le paradoxe persiste depuis un certain temps sur le marché des logements neufs en France. La vente baisse alors que les prix continuent à grimper. Alors quelle réalité se cache-t-elle derrière cette dichotomie ? Pourquoi la baisse de vente de logement neuf en France n'est-elle pas un phénomène nouveau ? Comment expliquer cette chute libre à ne plus en finir ? Les réponses à ces questions ci-après.

La commercialisation de logements en grande souffrance en 2022

La chute libre continue de s'opérer pour les logements neufs en vente en France. Au 2ème trimestre de 2022, la vente des programmes neufs a chuté de 10,5 % sur l'ensemble du territoire. Aucune amélioration n'a malheureusement été constatée au cours du 1er semestre de cette année. La chute s'établit à moins de 14,6 %.

La baisse des réservations faites par des particuliers reste flagrante. Pour 2022, censée être une année de rattrapage après les confinements, la réservation accuse un recul de 13 % de moins comparée à l'année précédente. Cela se traduit par 27 909 logements neufs réservés. Les annulations des réservations pour le 2ème trimestre 2022 demeurent aussi conséquentes. Elles se chiffrent à 3 800, soient une augmentation de 3,2 % par rapport à la même période pour 2021.

Ce phénomène de repli a touché aussi les logements neufs mis en vente sur le marché.

Le nombre de biens commercialisés de cette catégorie s'établit à 28 733 sur un an, soit une baisse de 11,7 %.

Le taux de chute est respectivement de 42,3 % et 16,8 % pour les ventes en bloc et celles au détail.

 

Un risque de crise de l'offre dans le neuf déjà prévu

Le phénomène de baisse de vente de logement neuf ne semble pas être une surprise. Il y a déjà un an que le spectre d'une crise planait sur le marché des neufs. À l'époque, les promoteurs ont tiré la sonnette d'alarme. Ils pointaient du doigt les situations amenuisant le marché, notamment la baisse du nombre de permis de construire accordés.

Cette prévision est devenue maintenant une réalité. Globalement, on parle de 90 400 logements neufs disponibles à la vente. Un chiffre nettement en baisse de 3,3 % comparé à la situation à la fin du premier trimestre 2021. Le nombre de mise en vente d'appartements en fait les frais avec une dégringolade conséquente jusqu'à 30,5 %. La baisse concerne notamment les appartements de type T1 et T2. Cependant, elle est surtout importante pour les T4, avec de plus grandes surfaces (-13,6 %).

 

À quoi est due la chute libre de la vente de logement neuf ?

La plupart des experts en immobilier attribuent le repli de la vente de logements neufs à la crise sanitaire. Le marché a du mal à décoller après les périodes de confinement. Les acheteurs potentiels se font encore rares. Les taux moyens d'emprunt de 1,2 % sur 5 ans, 1,55 % sur 25 ans ne suffisent pas à rassurer les Français.

La guerre de l'Ukraine ajoute encore de la souffrance à ce marché immobilier qui peine à se remettre du Covid. Elle est à l'origine de cette flambée du prix des matériaux de construction. À titre d'exemple cité par un spécialiste, près de 50 % de l'aluminium importé en Europe provient de l'Ukraine. La situation ne semble donc pas s'améliorer avec l'invasion russe.

Néanmoins, il faut savoir que le programme neuf en Europe souffrait déjà avant cette guerre menée en Ukraine. La difficulté à obtenir des permis de construire et l'inflation des prix de l'énergie minaient le secteur. À cela s'ajoutent les problèmes d'approvisionnement en matériaux.

 

Quel avenir face à un programme neuf en berne en France ?

Face à un programme neuf en désamour avec les futurs acheteurs, les prix continuent de grimper.

On évoque une hausse de plus de 3,7 % pour les logements toutes tailles confondues. La hausse concernant les deux pièces est de plus de 4,4 % et 4,7 % pour les studios.

Devant cette réalité de l'immobilier neuf, le constat est posé. Les logements neufs ont tendance à devenir inaccessibles. De plus, on constate une défaillance au niveau de la conception de nouveaux logements. Cela ne fait qu'entretenir la pénurie déjà aggravée par une forte demande dans les zones tendues. Or depuis deux décennies, les prix de l'ancien et du neuf s'engagent dans une course effrénée. Celui de l'ancien a augmenté de 137 % contre 117 % de hausse pour le neuf. Devant une augmentation poussée des prix, l'accession à la propriété devient alors un défi pour les Français. Impossible donc de prédire un décollage rapide de la vente des neufs d'ici peu.

Sinimo est devenu en quelques années l’une des applications juridiques les plus recommandées par les pros de l’immobilier ! En tant qu’agent immobilier vous vous intéressez certainement aux applications du moment, que vous soyez ou non déjà équipé pour vos contrats immobiliers ! La curiosité n’est pas un vilain défaut, au contraire elle est source d’innovation ! 

Les charges ne cessent d'augmenter depuis le début de la guerre en Ukraine, et ce n'est pas fini. Si l'alimentation, l’électricité ou encore l'essence sont touchées, c'est également le cas de l'immobilier. Un coût difficile à supporter pour les propriétaires. En effet, après une augmentation importante (3,4%) cette année, la taxe foncière augmentera encore plus en 2023.

Il est important de rappeler que la taxe foncière concerne, à l'exception de quelques situations bien spécifiques (être bénéficiaire de l'AAH, être titulaire de l'ASPA ou de l'ASI etc), tous les propriétaires de biens immobiliers. Que cela soit des biens personnels, des biens ensuite proposés à la location ou des établissements publics. C'est une augmentation inédite qui a lieu en ce moment puisque, si les valeurs locatives des commerciaux ont été revues en 2018, il n'y a pas eu d'augmentation pour les logements depuis presque 50 ans.

La date limite de paiement a été fixée cette année au 17 octobre pour les contribuables non mensualisés.

Mais alors comment est calculée cette taxe et pourquoi les collectivités jouent un rôle important dans son augmentation ?

Le montant de la taxe foncière est calculé sur la valeur locative cadastrale du bien (loyer présumé si le bien était loué) sur laquelle est appliqué un abattement de 50% pour tenir compte des frais supportés par les propriétaires, et le taux de taxe foncière voté par la collectivité. Tout cela sur une base locative cadastrale de 3.4%.

Le montant dépend de la situation du propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, même si le bien a été vendu en cours d'année.

L'augmentation de la taxe foncière augmente donc en fonction des villes et des collectivités : Strasbourg est passée de 1.15% en 2021 à 4.60% en 2022. La mairie de Marseille a mis en place une augmentation de 14%. D'autres villes sont concernées par de fortes augmentations.

Une hausse d'au moins 6% en 2023 !

Toujours à cause de l'inflation et donc de l'augmentation des bases locatives cadastrales, la taxe foncière pourrait augmenter entre 6 et 7% l'année prochaine, une très mauvaise nouvelle pour les propriétaires ou les futurs candidats à la propriété.

Si les bases cadastrales sont revalorisées automatiquement, c'est la taxe foncière d'environ 30 millions de propriétaires qui va augmenter cette année.

De plus, à l'augmentation de la taxe foncière s'accompagnent généralement la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Des mesures pour plafonner cette hausse ?

Il est possible que le Parlement puisse mettre en place un certain nombre de mesures pour plafonner cette taxe, mais rien n'a été annoncé pour le moment.

La majorité pourrait proposer un plafonnement à 3.5%, donc bien en dessous de l'inflation. La question devrait cependant se trouver au centre du projet de loi de finances, qui sera mis en avant prochainement. Le mode de calcul des valeurs locatives évoluera en 2026, en prenant compte les loyers pratiqués en 2023. Ces valeurs sont actuellement basées sur les loyers pratiqués en 1970. De nombreux changements à venir dans les prochaines années.

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