C’est une affaire qui jette une ombre sur la profession. Le 12 mars 2025, le tribunal correctionnel d’Aix-en-Provence a condamné un agent immobilier pour falsification de compromis de vente, mettant en lumière les dérives possibles dans un contexte de marché tendu. L’homme, gérant d’une petite agence locale, avait modifié plusieurs documents pour accélérer des transactions… et éviter leur annulation.
Un comportement lourd de conséquences, tant sur le plan juridique que pour l’image du secteur.
Selon les éléments révélés par actu.fr et Nice-Matin, l’agent incriminé a reconnu en audience avoir altéré au moins quatre compromis de vente en modifiant des clauses ou en antidatant certains documents. L’objectif : faire croire à des acheteurs que les conditions suspensives étaient levées ou que les délais légaux étaient respectés, alors qu’ils ne l’étaient pas.
L’affaire a éclaté à la suite de la plainte d’un notaire, alerté par une incohérence dans un des dossiers. Une enquête a été ouverte fin 2024, et les preuves informatiques retrouvées dans l’agence ont confirmé les manipulations.
Le tribunal a condamné l’agent à 12 mois de prison avec sursis, une interdiction d’exercer pour une durée de 5 ans, et une amende de 15 000 euros.
C’est une trahison de la confiance que les clients placent dans les professionnels de l’immobilier. Ce type de comportement doit rester exceptionnel”, a déclaré le procureur lors de l’audience
L’affaire a fait réagir de nombreux professionnels du secteur, d’autant qu’elle intervient dans un climat tendu, où la pression sur les ventes est forte. Entre baisse des volumes, allongement des délais, et refus de prêts, certains agents peuvent être tentés de “forcer” un dossier. Mais la justice rappelle ici les limites à ne pas franchir.
C’est une piqûre de rappel. La transparence et le respect du cadre juridique sont non négociables. Cela engage toute la crédibilité du métier”, a réagi Olivier Alonso, président de Nestenn
La FNAIM, de son côté, rappelle que l’article 12 du code de déontologie impose à tout agent immobilier “honnêteté, transparence et loyauté” dans ses actes.
Modifier un compromis de vente, même légèrement, constitue une infraction pénale, passible de :
. Jusqu’à 3 ans d’emprisonnement
. Jusqu’à 45 000 euros d’amende
. Une interdiction d’exercer temporaire ou définitive
. Une radiation du fichier des professionnels habilités (cartes T et G).
Les mandataires sont également concernés : même en tant qu’indépendants, ils agissent sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle, et peuvent eux aussi être poursuivis en cas de falsification ou de dissimulation.
Dans un métier où la relation de confiance est au cœur de chaque projet, ces dérives restent heureusement marginales. Mais leur impact médiatique est fort, et nuit à l’image de l’ensemble du secteur.
Les grands réseaux comme Century 21, Orpi ou Laforêt ont immédiatement communiqué en interne pour rappeler leur charte de qualité et les sanctions possibles en cas de comportement déviant.
“Il suffit d’un seul cas pour salir des milliers de professionnels honnêtes. C’est notre devoir de réagir vite et fermement”, insiste un dirigeant de franchise sous couvert d’anonymat"
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Le délai de rétractation pour les compromis de vente pourrait bientôt passer de 10 à 14 jours. Une proposition de loi en discussion vise à mieux protéger les acquéreurs, mais ce changement risque de rallonger les délais et d’impacter les pratiques des professionnels de l’immobilier.
C’est une petite phrase dans un projet de loi, mais elle pourrait avoir de grandes conséquences. Début mars 2025, une proposition portée par plusieurs députés vise à étendre le délai de rétractation pour les acheteurs non professionnels dans le cadre d’un compromis de vente immobilier. Actuellement fixé à 10 jours, ce délai pourrait passer à 14 jours, en cohérence avec les règles du droit de la consommation.
L’objectif affiché est simple : harmoniser le droit immobilier avec le droit de la consommation, qui accorde déjà 14 jours de délai de rétractation pour de nombreux contrats (achats en ligne, crédits, etc.). Ce serait aussi un moyen de renforcer la protection de l’acquéreur, face à un engagement souvent lourd de conséquences.
Acheter un bien immobilier est un acte engageant, parfois dans un contexte émotionnel ou de pression commerciale. Donner plus de temps de réflexion, c’est aussi éviter des contentieux”, explique la députée à l’origine du texte, Marie-Caroline Le Pennec
Aujourd’hui, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un délai de 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis signé (ou de sa notification par voie légale). Pendant cette période, l’acquéreur peut se rétracter sans justification ni pénalité.
Ce délai avait été porté de 7 à 10 jours en 2015. Le passage à 14 jours marquerait donc une nouvelle étape dans la protection des particuliers.
Pour les agents immobiliers et mandataires, cette évolution aurait plusieurs effets concrets :
. Un allongement des délais moyens de signature définitive, notamment quand le financement dépend du retour de rétractation.
. Une prolongation de l’incertitude pour les vendeurs, qui pourraient devoir attendre deux semaines avant d’avoir la confirmation de la vente.
. Une adaptation des outils internes (logiciels, modèles de compromis, délais contractuels) à cette nouvelle donne.
Cela va mécaniquement rallonger les cycles de vente. Il faudra être encore plus rigoureux dans la gestion des dossiers et des calendriers notariaux”, prévient un responsable transaction chez Laforêt
Le texte n’est pas encore voté, mais son examen est prévu au printemps 2025 à l’Assemblée nationale. Il bénéficie du soutien d’une majorité transpartisane, ce qui laisse penser qu’il pourrait être adopté sans trop d’obstacles.
Les organisations professionnelles comme la FNAIM et UNIS ont demandé à être consultées sur les modalités pratiques de cette mesure, notamment pour éviter une instabilité juridique en cas de transition brutale.
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Face à la désertification immobilière dans les zones rurales, Orpi innove avec “Orpi Villages”, un nouveau modèle de présence locale, agile et connectée. Objectif : recréer du lien immobilier là où il n’y en a plus, et offrir aux habitants des campagnes le même niveau de service que dans les grandes villes.
Alors que l’immobilier traverse une crise sans précédent en France, Orpi fait un pari audacieux : investir les campagnes en perte d’attractivité immobilière. Le réseau vient de lancer « Orpi Villages », un dispositif pensé pour réduire les inégalités d’accès au logement dans les zones rurales. Une stratégie à contre-courant, mais peut-être visionnaire.
On parle souvent de “déserts médicaux”, mais l’immobilier n’est pas épargné. Dans certaines zones rurales ou périurbaines, plus aucune agence physique, peu ou pas de mandats, une offre dispersée, et des acquéreurs sans accompagnement.
Selon une étude d’Orpi, 15 % des communes françaises seraient aujourd’hui sous-dotées en services immobiliers. Un phénomène accentué par la concentration des agences dans les zones urbaines et la disparition progressive de certains cabinets indépendants.
Les habitants de ces territoires se retrouvent seuls face à des projets de vie majeurs. Or, vendre, acheter ou louer un bien immobilier ne devrait jamais être un parcours du combattant, quel que soit le lieu où l’on vit”, déclare Christine Fumagalli, présidente d’Orpi
Concrètement, Orpi Villages ne consiste pas à ouvrir une énième vitrine physique. Le concept repose sur un modèle plus agile et implanté dans le tissu local :
. Une micro-équipe de terrain, ultra-mobile.
. Des outils digitaux performants pour suivre les projets à distance.
. Une présence locale soutenue par des partenariats avec les communes ou les intercommunalités.
. Des événements de terrain pour rencontrer les habitants et créer du lien.
Une première implantation est déjà active dans le Bassin de Gannat, dans l’Allier. D’autres ouvertures sont prévues dans les mois à venir
Cette initiative soulève une vraie question : pourquoi le secteur immobilier, historiquement local, a-t-il déserté certaines zones, alors que la demande y est encore réelle ? La raréfaction des services n’est pas une fatalité.
Pour de nombreux réseaux comme L’Adresse, Nestenn ou Laforêt, qui misent sur la proximité, Orpi Villages pourrait faire figure de laboratoire inspirant. L’enjeu : repenser la présence territoriale à l’heure du digital, sans renier le besoin de contact humain.
“Ce n’est pas un retour en arrière. C’est un pas de côté. On réinvente notre présence sur les territoires en adaptant notre modèle économique”
Si vous êtes agent mandataire ou dirigeant d’agence, plusieurs leçons sont à tirer de ce mouvement :
. Ne pas négliger les zones rurales : elles sont souvent moins concurrentielles et plus fidèles.
. Adapter sa structure : inutile d’ouvrir une agence à 100 000 €, une présence mobile ou partagée peut suffire.
. Valoriser le maillage territorial : les élus locaux sont demandeurs de partenariats pour dynamiser le marché immobilier.
Certains indépendants pourraient même y voir l’opportunité de développer une activité complémentaire, là où les grandes enseignes ne sont plus présentes.
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Dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE seront formellement interdits à la location, sans exception. Le gouvernement met fin aux contournements tolérés jusqu'ici, forçant agents immobiliers et mandataires à revoir leurs pratiques.
Le calendrier de la loi Climat et Résilience se resserre, et avec lui la pression sur les logements énergivores. Dès le 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE seront interdits à la location, y compris ceux ayant tenté de contourner la règle par des “arrangements” contractuels. Une nouvelle instruction de la DGALN (ministère de la Transition écologique) met les points sur les i, et sonne la fin d’une tolérance tacite.
Depuis 2023, certains bailleurs, souvent conseillés ou tolérés par des professionnels peu regardants, tentaient d’échapper à l’interdiction de mise en location en pratiquant un “marchandage énergétique” : mise en bail temporaire, bail meublé saisonnier déguisé, ou clause de “travaux à la charge du locataire”. Autant de pratiques désormais officiellement proscrites.
Le ministère est clair : un logement classé G, même loué quelques mois, reste interdit à la location à partir de 2025. Il n’y aura plus de passe-droits” prévient un porte-parole de la Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN)*.
Cette clarification vise à renforcer l’effectivité de l’interdiction prévue par la loi Climat, qui prévoit un gel progressif des passoires thermiques :
. Depuis 2023 : obligation d’un audit énergétique pour les ventes de logements F ou G.
. Depuis 2023 : interdiction d’augmentation de loyer pour les biens F et G.
. Depuis 2025 : interdiction totale de location des logements classés G.
. En 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
Cette nouvelle instruction interpelle directement les agents immobiliers et mandataires en charge de la mise en location. Il ne sera plus possible d’évoquer des “dérogations temporaires” ou d’user de montages juridiques. La responsabilité des intermédiaires peut être engagée.
La FNAIM appelle d’ailleurs à la vigilance :
Nous devons accompagner nos clients dans une logique de rénovation plutôt que de contournement. La réglementation va continuer à se durcir
Enfin, cette nouvelle interdiction soulève une problématique de fond : le parc locatif va se contracter. Environ 600 000 logements classés G seraient encore en location en France à ce jour. Tous ne seront pas rénovés à temps.
Le risque : une tension accrue sur les loyers, notamment dans les zones tendues où les passoires étaient jusqu’ici tolérées faute de mieux. À Paris, Marseille ou Lille, les professionnels s’attendent à une demande accrue sur les biens rénovés… et à des délais de relocation plus longs pour les autres.
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La France fait face à une pénurie croissante de logements disponibles à la location, exacerbée par une demande élevée et une offre en diminution. Cette situation crée des tensions sur le marché locatif, rendant l'accès au logement de plus en plus difficile pour de nombreux ménages.
Un marché locatif sous tension
Dans les grandes villes françaises, la disponibilité des logements à louer a considérablement diminué. Par exemple, à Paris, une annonce pour une chambre de bonne a reçu 148 réponses en seulement 30 minutes, illustrant la forte demande et le manque d'offre. Cette situation est similaire dans d'autres villes comme Nice, où l'offre locative a chuté de 41 % en deux ans.
Les causes de la pénurie
Plusieurs facteurs contribuent à cette crise du logement :
. Hausse des taux d'intérêt : L'augmentation des taux d'intérêt rend l'accession à la propriété plus difficile, poussant davantage de personnes vers le marché locatif.
. Encadrement des loyers et interdiction des logements énergivores : Ces réglementations découragent certains investisseurs, réduisant ainsi l'offre de logements disponibles à la location.
. Conversions en locations saisonnières : Face à des réglementations perçues comme contraignantes, certains propriétaires se tournent vers la location saisonnière, diminuant ainsi le nombre de logements disponibles pour les locataires à long terme.
Conséquences pour les professionnels de l'immobilier
Cette pénurie impacte directement les professionnels de l'immobilier. Les agences font face à une diminution des mandats de gestion locative, tandis que les délais pour trouver des locataires se réduisent, augmentant la pression sur les agents immobiliers.
Perspectives et solutions envisagées
Pour atténuer cette crise, plusieurs pistes sont envisagées :
. Construction de nouveaux logements : Accélérer les projets de construction pour augmenter l'offre disponible.
. Incitations fiscales : Mettre en place des mesures pour encourager les propriétaires à louer leurs biens sur le marché traditionnel plutôt qu'en location saisonnière.
. Révision des réglementations : Adapter certaines lois pour trouver un équilibre entre protection des locataires et attractivité pour les investisseurs.
Les professionnels de l'immobilier doivent rester vigilants et s'adapter à ces évolutions pour répondre aux besoins du marché et accompagner au mieux leurs clients dans ce contexte difficile.
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Un état des lieux mal réalisé peut rapidement devenir une source de litige entre bailleurs et locataires. Comment garantir un document précis, incontestable et juridiquement solide ? Découvrez les meilleures pratiques pour éviter les contestations et sécuriser vos locations
Un état des lieux doit être précis, détaillé et organisé. Chaque pièce du logement doit être décrite avec le plus de rigueur possible
. L’état des sols, murs, plafonds et ouvertures
. L’état et le fonctionnement des équipements (électroménager, chauffage, sanitaires…)
. Les éventuelles dégradations existantes, aussi minimes soient-elles
. Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité avec leurs relevés
Conseil clé : utilisez une grille de notation claire et standardisée pour éviter toute interprétation subjective lors de l’état des lieux de sortie.
Les descriptions écrites, bien que nécessaires, ne suffisent pas toujours à éviter les contestations. Les photos et vidéos sont vos meilleures alliées pour prouver l’état réel du bien au moment de la remise des clés.
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En 2025, la prospection immobilière reste le moteur principal de la réussite d’un agent ou d’un mandataire. Cependant, les méthodes classiques, comme les appels à froid ou le porte-à-porte, montrent de plus en plus leurs limites. Les vendeurs sont mieux informés, plus sollicités, et attendent une approche plus moderne et ciblée.Comprendre les nouvelles attentes des vendeurs
Aujourd’hui, un agent immobilier performant ne peut plus se passer du digital. Avoir une présence en ligne optimisée, utiliser les réseaux sociaux pour se positionner en expert, et automatiser une partie de sa prospection sont devenus des leviers incontournables.
Les vendeurs passent du temps sur Internet, ils consultent des annonces, des avis, des guides sur la vente immobilière… Si vous n’êtes pas visible sur ces canaux, vous laissez le terrain libre à la concurrence. La digitalisation n’est plus une option, mais une nécessité.
Les réseaux sociaux permettent d’établir une relation de proximité avec les prospects, tandis que les campagnes d’emailing et de SMS permettent de maintenir le contact et de relancer intelligemment les vendeurs potentiels.
Pourquoi le SMS est devenu un canal de prospection incontournable
Avec un taux d’ouverture de 98 %, le SMS s’impose comme l’un des moyens les plus efficaces pour capter des vendeurs qualifiés. Contrairement aux emails qui finissent souvent ignorés, un SMS est lu quasi instantanément, ce qui en fait un outil puissant pour engager une conversation rapidement.
Le message doit être court, direct et incitatif. Il ne s’agit pas de vendre immédiatement un service, mais plutôt d’amener le prospect à interagir avec vous. Par exemple, un simple message du type :
"Bonjour [Prénom], votre bien à [Adresse] pourrait intéresser des acheteurs sérieux. Souhaitez-vous une estimation offerte ? Répondez OUI pour plus d’infos."
Ce type de communication déclenche une réponse rapide et évite les longues discussions stériles. De plus, en automatisant ces envois, un agent immobilier peut contacter des dizaines de prospects en quelques secondes, sans effort supplémentaire.
Marketing Immobilier : la solution clé pour signer plus de mandats
Si la prospection digitale et les campagnes SMS sont si efficaces, encore faut-il savoir les utiliser correctement et surtout ne pas perdre de temps à tout gérer manuellement. C’est là que Marketing Immobilier apporte une solution innovante et puissante pour les professionnels de l’immobilier.
Grâce à son système de prospection ultra-ciblé et automatisé, Marketing Immobilier permet aux agents et mandataires :
. De recevoir en moyenne de 3 à 5 appels de vendeurs chaque mois.
. Vous prenez de 2 à 4 mandats de plus par mois
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En 2025, le marché des résidences secondaires en France affiche une résilience remarquable, contrastant avec les fluctuations du secteur immobilier global. Cette dynamique est portée par des acheteurs disposant de budgets confortables, souvent sans recours à l'emprunt, et par un regain d'intérêt de la clientèle internationale.
Une demande en hausse malgré un contexte immobilier complexe
Malgré les défis économiques et l'augmentation des taux d'intérêt, le segment des résidences secondaires se distingue par sa stabilité. Selon les données de Green-acres, une plateforme spécialisée dans l'immobilier de loisir, 80 % des transactions initiées sur leur site en 2024 n'ont pas nécessité de financement bancaire. Cette particularité permet aux acquéreurs de contourner les contraintes liées aux conditions de crédit actuelles.
Les acheteurs privilégient des biens spacieux, d'environ 150 m², situés dans des environnements verdoyants, alliant le charme de l'ancien au confort moderne, avec une préférence marquée pour les piscines. Les budgets alloués varient généralement entre 250 000 et 400 000 euros, atteignant parfois le million d'euros dans le sud de la France.
Les régions Provence-Alpes-Côte d'Azur (18 % des recherches) et Aquitaine (15 %) demeurent les destinations privilégiées des acquéreurs en 2024. Certains départements ont connu une hausse notable de l'intérêt des acheteurs par rapport à l'année précédente, notamment les Alpes-Maritimes et le Var (+23 % chacun), l'Hérault (+20 %), le Lot (+16 %) et l'Aude (+12 %).
Parallèlement, la Grèce émerge comme une destination de choix pour les retraités français, supplantant le Portugal. Cette tendance s'explique par la fin du "Golden Visa" portugais et par de nouvelles incitations fiscales grecques attractives pour les investisseurs étrangers.
Les projections pour 2025 sont optimistes. Green-acres anticipe une augmentation de 33 % des intentions d'achat de résidences secondaires. Plusieurs facteurs contribuent à cette dynamique :
. Retour des acheteurs internationaux : L'effet des Jeux Olympiques de Paris 2024 a renforcé l'attractivité de la capitale et de la Côte d'Azur. De plus, un dollar fort et les élections américaines incitent les investisseurs étrangers à sécuriser des biens en Europe.
. Recherche de qualité de vie : Les acquéreurs aspirent à des espaces plus grands, un environnement naturel et des équipements de confort, répondant à une quête de bien-être accentuée par les récentes crises sanitaires.
En conclusion, le marché des résidences secondaires en France démontre une solidité et une attractivité croissantes en 2025, soutenues par une demande nationale et internationale en quête de qualité de vie et d'investissements sécurisés.
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Lorsqu'une agence immobilière fait face à des difficultés financières, l'ouverture d'une procédure collective peut s'avérer inévitable. Dans ce contexte, le dirigeant doit être conscient des risques juridiques et financiers qu'il encourt, notamment en matière de responsabilité personnelle et de sanctions potentielles.
En principe, la responsabilité financière du dirigeant n'est pas engagée lors de la défaillance de la société. Cependant, si une faute de gestion est avérée, sa responsabilité personnelle peut être mise en cause. Par exemple, une déclaration tardive de la cessation des paiements constitue une faute de gestion pouvant entraîner des sanctions. Selon l'article L. 651-2 du Code de commerce, le tribunal peut décider que le montant de l'insuffisance d'actif sera supporté, en tout ou partie, par les dirigeants ayant contribué à cette faute.
En cas de manquements graves, le dirigeant peut être frappé d'une interdiction de gérer, l'empêchant de diriger, gérer, administrer ou contrôler une entreprise pour une durée déterminée. Cette sanction est souvent prononcée en cas de faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif.
La faillite personnelle est une autre sanction possible, plus lourde, qui interdit au dirigeant d'exercer toute activité commerciale ou de gérer une entreprise, et peut également entraîner la reprise des poursuites individuelles des créanciers à son encontre. Cette sanction est prévue par l'article L. 653-2 du Code de commerce et peut être prononcée en cas de faute de gestion grave.
Il est courant que les dirigeants se portent caution personnelle pour des engagements financiers de leur agence, notamment auprès des établissements bancaires. En cas de liquidation judiciaire, les créanciers peuvent se retourner contre le dirigeant pour exiger le remboursement des dettes, mettant ainsi en péril son patrimoine personnel. Cette situation souligne l'importance de bien évaluer les risques avant de s'engager en tant que caution
Précautions à prendre pour limiter les risques
Pour se prémunir contre ces risques, le dirigeant d'une agence immobilière peut :
. Anticiper les difficultés : Mettre en place une veille financière rigoureuse pour détecter les signes avant-coureurs de difficultés et agir en conséquence.
. Consulter des professionnels : Faire appel à des experts-comptables, avocats ou conseillers spécialisés en procédures collectives pour obtenir des conseils adaptés.
. Éviter les fautes de gestion : Adopter une gestion transparente et conforme aux obligations légales pour minimiser les risques de mise en cause de la responsabilité personnelle.
En conclusion, face aux procédures collectives, le dirigeant d'une agence immobilière doit être vigilant et bien informé des implications potentielles sur sa responsabilité personnelle. Une gestion prudente et l'accompagnement par des professionnels du droit et de la finance sont essentiels pour naviguer sereinement dans ces situations complexes.
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