Le Conseil d'État, juridiction suprême de l'ordre administratif français, a tranché, ce 18 octobre, la question de savoir si l'activité de location meublée est éligible au dispositif de défiscalisation "Dutreuil".
Pour rappel, les transmissions à titre gratuit d'actions et de parts de sociétés sont susceptibles de bénéficier d'une exonération des droits de donation et de succession, à concurrence des trois quarts de leur valeur (75%).
En plus de ce régime en faveur de la transmission des entreprises, prévu à l'article 787 B du Code général des impôts, la donation en pleine propriété peut bénéficier d'une réduction de droits de donation à hauteur de 50%, à la condition que le donataire soit âgé de moins de 70 ans.
Ce régime de faveur est également applicable aux entreprises individuelles, dans des conditions similaires (article 787 C du Code général des impôts).
Dans l'espèce soumise à l'analyse du Conseil d'État, l'administration fiscale a refusé l'application du dispositif de défiscalisation au bénéfice d'un contribuable exploitant une activité de loueur en meublé.
L'application du dispositif Dutreuil a été remise en cause par l'administration, au motif que l'activité de location meublée y serait inéligible.
À cet égard, la doctrine de l'administration fiscale, à jour du 21 décembre 2021, retient que :
"Seules sont susceptibles d'ouvrir droit à l'exonération les parts ou actions d'une société qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion des activités de nature civile. Pour l’appréciation de la nature de l’activité, il est admis de se reporter aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Ainsi, pour l'application de l'article 787 B du CGI, sont considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du CGI et à l'article 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier […]. Sont en revanche exclues […] les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation […] ".
Le Conseil d'État s'écarte de la doctrine de l'administration, pour retenir que :
"le fait de donner habituellement en location des locaux d'habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l'application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commerciale".
Autrement formulé, si le législateur a pris le soin, pour certains dispositifs fiscaux, d'exclure expressément l'activité de location meublée, cela ne signifie pas, a contrario, qu'elle serait exclue du dispositif Dutreuil, dont les articles 787 B et C du Code général des impôts n'en excluent nullement l'application.
Le dispositif de défiscalisation Dutreuil est ainsi applicable aux activités de locations meublées !
Le 18 octobre dernier, le gouvernement a fait adopter le projet de loi de finance pour 2024, en ayant recours à l'article 49-3 de la Constitution.
Dans le cadre de ce projet de loi, un amendement déposé par le président du groupe Modem et cosigné par une cinquante de députés de la majorité, a été retenu par le gouvernement.
Cet amendement présente un intérêt particulier pour les professionnels de l'immobilier et propriétaires de terrains.
En effet, cet amendement vise l'instauration d'un abattement exceptionnel sur les plus-values de vente de terrains situés en régions parisienne, dans les grandes agglomérations (zones A), les zones tendues (zone A bis), ainsi que les zones intermédiaires (B1).
Entre dans le champ d'application de cet amendement, toute signature de promesse de vente portant sur un terrain à bâtir situé dans l'une des zones mentionnés plus haut, conclut entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2025 (la cession devant être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année, suivant celle au cours de laquelle la promesse a été ignée).
L'abattement prévu par cet amendement est particulièrement important, fixé à 60% du montant de la plus-value !
Cet abattement peut atteindre 75%, lorsque le terrain cédé se trouve dans un périmètre d'opération d'aménagement complexe ou d'envergure nationale.
Plus encore, ce taux est susceptible de bonification si le logement construit sur le terrain est affecté au logement social, solidaire (loc'avantages), ou encore si le logement érigé fait l'objet d'un bail réel solidaire.
Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.
"le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien"
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Quelles sont les conséquences de l'absence du nom et de la qualité de la personne habilitée (un agent mandataire) à représenter un agent immobilier ? La Cour de cassation s'est récemment prononcée au sujet des conséquences d'un tel manquement, notamment au regard de la validité du mandat, et partant, de la commission des agents immobiliers ! (Cass. civ. 1, 12 novembre 2020, n° 19-14.025 et 19-14.112).
LES FAITS
Un agent commercial a été habilité par un agent immobilier, titulaire d'une carte professionnelle, à négocier, s'entremettre et s'engager pour le compte de ce dernier. Le titulaire de la carte professionnelle avait, en conséquence, usé de la faculté offerte par l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et délivré une attestation à l'agent commercial justifiant de sa qualité et de ses pouvoirs. Dans ce contexte, l'agent immobilier mandant s'est vu confier, par l'intermédiaire de son mandataire, agent commercial, un mandat exclusif de vente.
Or, le mandat de vente ne comportait la mention, ni du nom, ni de la qualité du titulaire de l'attestation (l'agent commercial), en violation avec les dispositions du dernier alinéa de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui prévoit expressément que "Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."
Dans le cadre d'un contentieux entre le mandant (vendeur du bien immobilier) et l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle dont l'identité apparaît sur le mandat (mandat conclu par l'intermédiaire de l'agent commercial), le vendeur sollicite la nullité dudit mandat au motif que l'identité de l'agent commercial n'apparaît pas sur le mandat, en violation des dispositions susvisées.
LA POSITION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION
La Cour d'appel suivit l'argumentation développée par le mandant, en annulant le mandat de vente, et partant, supprimant tout droit à commission pour l'agent immobilier.
L'agent immobilier se pourvut en cassation, et argua, notamment, de la violation de l'article 1ᵉʳ du 1ᵉʳ protocole additionnel de la CEDH, considérant que la nullité du mandat le prive d'une créance contre le vendeur, dont il avait pourtant vendu le bien, et que cela constituait une sanction disproportionnée.
La première chambre civile de la Cour de cassation rejeta le pourvoi, rappelant tout d'abord que mentions requises par l'article 9 du décret précité sont d'ordre public, et "Qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention en nulle".
Elle rejeta également la violation de l'article 1er du premier protocole additionnel de la CEDH, au motif que "la nullité est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires".
OBSERVATIONS
Cet arrêt rappelle aux agents immobilier la nécessité de faire apparaître, au sein des mandats conclus par l'intermédiaire d'un agent commercial, le nom et la qualité de ce dernier, et à défaut de voir prononcer la nullité de leur mandat, et partant, la suppression de droit aux honoraires !
Les informations permettant d'identifier le mandant de l'agent commercial, c'est-à-dire l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle, doivent également apparaître sur le mandat !
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Ces dernières années, les pouvoirs publics n'ont eu de cesse d'augmenter considérablement les contraintes pesant sur les propriétaires de biens immobiliers, notamment lorsque ces derniers sont donnés en location.
Premièrement, face à l'inflation record des derniers mois, la loi du 16 août 2022, portant mesure d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, a été adoptée.
La mesure phase de cette loi est le plafonnement de la hausse des loyers à 3,5%. Cette mesure devait prendre fin à compter du 1ᵉʳ juillet 2023.
Néanmoins, compte tenu de la persistance de l'inflation, cette loi a été prorogée jusqu'au 31 mars 2024.
Deuxièmement, le décret paru en date du 13 janvier 2021, entré en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2023, et portant modification des critères de décence requis à la mise en location d'un bien immobilier, restreint considérablement le champ des biens pouvant être donnés en location.
Ce décret s'applique aux nouveaux contrats de location ainsi qu'aux renouvellements ou reconductions tacites de contrat, pour ceux conclus antérieurement au 1ᵉʳ janvier 2023.
En effet, selon les termes de ce décret, pour être qualifié de "décent", la consommation énergétique d'un logement, estimée par le DPE et exprimée en énergie fiscale par mètre carré de surface habitable et par an, doit être inférieure à 450 kWh/m2.
Ce décret prévoit également l'élévation progressive du seuil de décence, comme suit :
Ces mesures nécessitent des propriétaires une rénovation des logements mis en location, bien souvent, fortement coûteuse.
Troisièmement, l'augmentation sans précédent des dernières années de la taxe foncière, vient impacter d'autant plus les propriétaires de biens immobiliers.
En moyenne, entre 2022 et 2023, la taxe foncière a augmenté de près de 10% dans les 200 plus grandes villes de l'hexagone !
Malgré cette augmentation considérable, le gouvernement a déclaré ne pas souhaiter plafonner cette augmentation, en laissant toute latitude aux collectivités territoriales.
Cette hausse, dans le contexte général fortement défavorable aux propriétaires, a conduit Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), à déclarer que :
"Les propriétaires ont le sentiment de payer pour tout le monde, car on les prend pour des nantis, alors que la plupart ne sont pas riches et que la propriété est un outil social", ajoutant "Qu'en refusant de plafonner la hausse de la taxe foncière, le gouvernement a choisi son camp !" (Le Figaro Immobilier, 19/10/2023).
Plus intéressant encore, le président de l'UNIP suggère de faire supporter une partie de taxe foncière par les locataires ! Ce dernier déclare en effet :
"Nous n'avons rien contre les locataires, mais cela ne me paraît pas choquant qu'ils paient une partie d'une taxe sur un bien qu'ils occupent et qui sert à financer des services publics dont ils bénéficient" (Le Figaro Immobilier, 19/10/2023).
Cette proposition ne paraît pas infondée juridiquement, affaire à suivre de près !
Les relations bailleurs / locataires sont dans bien des cas, conflictuels. Lorsque le locataire est défaillant, il est laborieux pour le propriétaire d'obtenir son expulsion. Mais qu'en est-il dans la situation inverse, à savoir, lorsque le bailleur est défaillant dans son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués au locataires ? De quels recours dispose le locataire ? Peut-il cesser le paiement des loyers ? Par un récent arrêt du 06 juillet 2023, la chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions requises à l'arrêt du paiement des loyers par le preneur d'un local à usage commercial.
LES FAITS ET LA POSITION DE LA COUR D'APPEL
Le 16 août 2017, au motif de divers manquements aux obligations contractuelles de la locataire, le bailleur l'a assignée en résiliation du bail, expulsion ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation.
La locataire invoque l'exception d'inexécution pour justifier l'arrêt du versement des loyers, en se fondant sur l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du local commercial, et ce, à raison d'infiltrations d'eau. La locataire sollicite, à titre reconventionnel, l'autorisation de procéder à la consignation des loyers jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux.
La Cour d'Appel de Douai, dans son arrêt du 10 mars 2022, rejette les demandes de la locataire, aux motifs notamment : "Que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués".
Elle considère, en effet, que le bailleur a refusé de laisser réaliser les travaux par la copropriété, nécessaires à la réparation de la fuite, et que partant, le propriétaire, avait manqué à une obligation essentielle du bail, à savoir, de procéder aux réparations exigées par l'état des lieux, et de garantir la jouissance d'un local conforme à celui loué.
L'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION
Le bailleur se pourvoit en Cassation, en invoquant, notamment, que le manquement du bailleur à ses obligations ne rendait pas impossible la jouissance des lieux, et que partant, la Cour d'Appel aurait violé l'article 1728 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 16 février 2016).
La Cour de cassation fait sienne l'argumentation du bailleur, en considérant "Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel à privé sa décision de base légale".
Par cet important arrêt, la Cour de cassation rappelle que pour justifier la suspension par le preneur d'un local commercial ses obligations, ce dernier doit rapporter la preuve que les manquements du bailleur ont rendus les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Autrement formulé, l'activité exercée au sein du fonds ainsi loué, initialement prévu au bail, ne doit plus être possible.
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La première chambre civile de la Cour de cassation, a eu l’occasion de préciser l’application des dispositions issues du Code de la consommation, au mandat de cession d’un fonds de commerce, confié à un agent immobilier par le propriétaire dudit fonds, en sa qualité de personne physique (Cass, civ 1ʳᵉ, 09/07/2015, n°14-17.051)
Une fois la cession du fonds réalisée, l’ancien propriétaire refuse de verser à l’agent immobilier le montant de la commission stipulée au mandat.
Au soutien de sa demande en nullité du mandat de vente, le cédant argue, notamment, de ce que dernier violerait les dispositions d’ordre public (auxquelles il est impossible de déroger) des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016).
L’agent immobilier soutenait, à l’inverse, que conformément à l’article L.121-22, 4°, les dispositions des articles L.121-23 à L.121-25 du Code de la consommation (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016), n’étaient pas applicables aux ventes et prestations de service « lorsqu’elles ont un rapport direct avec les activités exercées … »
La Cour de cassation tranche, en rejetant le bénéfice de l’application des dispositions issues du Code de la consommation au motif que :
« Pour un commerçant, la vente de son fonds de commerce est en rapport direct avec son activité, de sorte que l’opération est exclue du champ d’application de l’article L.121-22 du Code de la consommation ».
Cet arrêt, rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction du Code de la consommation, dispose toujours d’une portée extrêmement importante, notamment au regard des dispositions de l’actuel article L.221-3 du Code de la consommation, qui prévoit que sont applicables aux relations entre deux professionnels, les dispositions relatives :
Ces dispositions sont applicables aux relations entre professionnels, aux conditions suivantes :
On constate que la condition tenant à ce que l’objet du contrat n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel est toujours présente, et qu’elle a été complétée par deux autres conditions, rendant d’autant plus compliqué l’application des dispositions protectrices du Code de la consommation aux relations entre professionnels.
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La chambre civile de la Cour d’appel d’Agen a récemment eu à se prononcer sur l’engagement de la responsabilité d’un agent immobilier, fondé à titre principal sur une complicité de dol avec le vendeur, et à titre subsidiaire, sur un manquement à son obligation d’information et de conseil.
Selon acte authentique de vente, datée du 26 juin 2017, un ensemble immobilier comprenant trois logements loués, a été vendu, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Trois mois plus tard, l’acquéreur a notifié au vendeur la présence vices cachés, qui, s’il les avait connus, l’aurait conduit à ne pas acquérir le bien, ou à en donner un moindre prix, et a sollicité, en conséquence, la prise en charge de l’ensemble des réparations par le vendeur.
Face au refus de prise en charge du vendeur, l’acquéreur a assigné le vendeur en nullité de la vente, restitution du prix de vente, et réparation du préjudice moral, lequel acquéreur a appelé en cause l’agence immobilière.
Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Agen, rejette les demandes formées à l’encontre du vendeur, et condamne l’agent immobilier au paiement d’une somme de 139.646€, au motif que :
« L’agence n’aurait pas mis en garde l’acquéreur sur l’état de l’immeuble, et a publié une annonce relative à un immeuble « en bon état, elle a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de l’acquéreur, le préjudice en résultant est la perte de chance de ne pas avoir acquis l’immeuble ».
L’agence immobilière interjette appel de ce jugement.
La Cour d’Appel d’Agen se prononce dans un arrêt du 20 septembre 2023 (n°22/00505), en rappelant préalablement que l’agent immobilier, « en sa qualité de professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, non seulement vis-à-vis de son mandant, mais à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Il s’agit d’une obligation de moyen ».
Elle poursuit en précisant que l’agent immobilier doit, à ce titre, d’une part, veiller à la réunion de l’ensemble des conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, d’autre part, vérifier que l’immeuble qu’il propose à la vente est adapté à l’usage annoncé par le vendeur et à celui auquel l’acheteur le destine.
Après avoir rappelé les obligations de l’agent immobilier et leur étendue, la Cour constate, que plusieurs visites de l’immeuble ont été effectuées par l’acquéreur, que l’expert mandaté dans le cadre de la procédure judiciaire souligne notamment que l’humidité dont l’immeuble était affecté était visible à l’œil nu, et que le ruissellement relevé est visible de tous, même par un profane, de sorte que la venderesse n’a procédé à aucuns travaux ayant pour finalité de dissimuler l’humidité.
Elle en déduit que l’agent immobilier, n’avait en conséquence pas à attirer l’attention de l’acquéreur sur l'état de l’immeuble, qu’il pouvait constater par ses propres moyens.
La Cour d’Appel infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Agen, et exclut la responsabilité de l’agent immobilier, en retenant la négligence de l’acquéreur comme seule et exclusive cause des dommages invoqués.
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