Bénéficier de réductions d’impôts grâce à la défiscalisation immobilière permet d’investir dans la pierre en toute sécurité. Cependant les nouvelles réglementations concernant la loi de finances 2020 entraînent des modifications importantes sur les dispositions Denormandie, Malraux et Pinel. Le point sur ces nouvelles réformes...
Les conditions d’investissement n’ont pas changé par rapport aux différents critères établis en 2019 :
• Procéder à l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une zone préalablement définie et éligible par le dispositif Pinel.
• Ne pas dépasser deux investissements Pinel par an dans une limite budgétaire n’excédant pas 300 000 €.
• Il est nécessaire également de respecter le plafond des loyers en fonction des ressources des locataires.
• Le bien acquis doit être mis à la location pour une période s’étalant de six à 12 ans.
Il n’y a pas de changement majeur à l’exception du zonage se penchant davantage sur l’évolution du marché immobilier.
La tendance est de se concentrer sur des zones immobilières très particulières à commencer par Paris et sa banlieue.
C’est pourquoi depuis 2018, certaines zones ont été exclues du dispositif fiscal de la loi Pinel 2019.
Néanmoins aucun changement n’est prévu entre la répartition géographique 2019 et le zonage prévisionnel pour 2020.
La défiscalisation loi Pinel demeure toujours un investissement locatif des plus avantageux grâce à une réduction d’impôt.
Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine immobilier ou bien d’alléger son impôt via une défiscalisation immobilière, la loi Pinel demeure toujours en 2020, un dispositif fiscal très fort et très attrayant.
Pour rappel, le dispositif Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt en fonction des montants engagés concernant des travaux de restauration dans des immeubles bénéficiant d’une rénovation réglementée.
Les immeubles concernés sont placés sous l’appellation de site patrimonial remarquable et sont divisés en plan de sauvegarde et de mise en valeur appelée PSMV, ainsi qu’en plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine connu sous le nom de PVAP.
La défiscalisation immobilière est rendue plus attrayante dès le 1er janvier 2020, grâce à des réformes, accordant une meilleure souplesse du dispositif.
• Les SPR classés sont comptabilisés dans la zone d’application géographique concernant le dispositif de la loi Malraux 2020 dans le but d’assurer et de confirmer la différenciation de barème.
Une augmentation du plafond de dépenses représente une autre mesure phare de cette année 2020, le plafond passant de 100 000 à 150 000 € par an.
Sur quatre ans, le montant maximal ne doit pas excéder les 400 000 €. Par ailleurs, si la remise d’impôt dû au dispositif Malraux 2020 dépasse l’impôt du, il est alors possible de le décaler sur les revenus d’imposition pendant une période de trois ans.
Autre changement significatif : La possibilité de prendre en compte la rénovation d’un ancien commerce ou d’un ancien bureau qui sera transformé en logement. Dans ce cas précis, il est possible de bénéficier d’une remise d’impôt rentrant dans le cadre de la loi Malraux 2020.
C’est un placement très intéressant permettant une excellente rentabilité sur l’investissement locatif mais qui se tourne davantage vers les contribuables redevables d’une grande fiscalité.
Très proche de la loi monuments historiques 2020, la défiscalisation immobilière a été renforcé par rapport aux années précédentes donnant à la loi Malraux, une flexibilité recherchée par de très nombreux investisseurs.
Moins connue que le dispositif Pinel, la loi Denormandie est une défiscalisation immobilière concernant l’achat d’un bien locatif neuf ou remis à neuf.
Accordant des avantages fiscaux très similaires, elle concerne l’achat et la rénovation de logements à condition de respecter certains dispositifs absolument indispensables :
• Il est nécessaire que le logement concerné appartienne à la liste des 245 villes éligibles à la loi Denormandie.
• Le prix total de la rénovation du logement doit être au minimum supérieur de 25 % au montant total de l’acquisition.
Cependant la nouvelle loi de finances 2020 inaugure certaines nouveautés à prendre en compte.
• Initialement la loi Denormandie devait prendre fin en 2021 mais le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2022. Il n’est pas non plus à exclure que le dispositif soit reconduit pour les années suivantes.
Autre mesure importante, l’élargissement du territoire, auparavant il était nécessaire d’investir dans les centres-villes pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation immobilière, pour cette année 2020, il est possible d’investir sur l’ensemble de la zone des communes éligibles.
• La liste des travaux permettant d’obtenir la réduction d’impôt a été également élargi pour accorder plus de souplesse et plus de flexibilité.
Tous les travaux de rénovation concernant la modernisation de l’habitat, l’assainissement du logement mais également l’aménagement de la surface habitable, comme les combles et les sous-sols sont désormais pris en compte tout comme la création d’une nouvelle surface à usage habitable.
• La prime de rénovation énergétique disparaît au profit du crédit d’impôt transition énergétique ( CITE ). C’est une nouvelle aide de l’État qui sera attribué par l’ANAH.
Le dispositif bénéficie surtout aux ménages les plus modestes au détriment des foyers les plus aisés qui seront exclus du dispositif à partir du 31 décembre 2020.
D’une manière générale, la loi finance 2020 est accueillie favorablement, encourageant une défiscalisation immobilière dans l'ancien et dans le neuf sur des zones géographiques déterminées.
N'en avez-vous pas assez de voir des centaines de classeurs s'entasser dans les armoires de votre agence ? Chercher des heures certains documents au milieu d'une pile, classer, trier....le papier envahit plus que jamais nos agences et pour preuve la consommation de papier en France a été depuis 1950 multiplié par 10 ! La paperasse, nous la subissons tous et c'est une sacré perte de temps.
Un salarié dans une entreprise classique consomme plusieurs kilos de papier par an mais dans l'immobilier, ce chiffre est bien souvent doublé. Et cela n'est pas étonnant au vu des nombreux contrats pré-imprimés encore achetés par les agences immobilières traditionnelles ! Vous le savez certainement ces fameux contrats sont en général vendus par lot de 25, à raison d'1€ par exemplaire ! L'agence doit ainsi se procurer des lots de mandats simples, des lots de mandats semi-exclusifs, exclusifs, des lots pour les différents mandats de recherche, etc...
Sans parler des baux et de leur différents documents annexes vendus séparément : un lot pour les actes de caution solidaire, un lot pour les listes de charges récupérables, un lot pour l'entretien et les réparations locatives....
Au total ce sont des milliers de feuilles de papier à stocker pour une agence qui doit avoir en permanence ces différents types de contrats pour chacun de ses négociateurs et un coût considérable. Depuis les différentes lois : Solidarité et Renouvellement Urbain, Alur, Hamon ...certains documents peuvent atteindre jusqu'à 300 pages selon les cas en sachant qu'il faut les fournir en plusieurs exemplaires et à plusieurs reprises ! (avant-contrat puis à la signature..)
Cette sur-consommation a en effet un véritable impact environnemental et financier. Vous ne le savez peut être pas mais 250 000 hectares de forêt tropicale sont détruits chaque semaine dans le monde pour satisfaire nos besoins en papier.
C'est dans cette optique que Sinimo a été créée, cette application conçue pour les professionnels de l'immobilier permet en effet de créer, éditer et signer tous types de contrats immobiliers sans avoir à imprimer une seule feuille de papier ! Une agence peut ainsi si elle le souhaite se passer totalement d'imprimante et être bien plus productive. Tous les contrats et documents d'une agence sont ainsi stockés sur un serveur en ligne sécurisé. Pour numériser et annexer des documents à son contrat, il suffit de les prendre en photo ! Les écrits sont ensuite convertis au format PDF adapté grâce au scan intégré à l'application.
Avec cet outil, les professionnels n'ont plus à jeter des lots et des lots entiers de contrats pré-imprimés au moindre petit changement de loi. L'application permet en effet de créer des contrats comportant des clauses régulièrement mis à jour par une équipe juridique dédiée. C'est une vrai source d'économies car les professionnels n'ont plus à ré-investir régulièrement dans des modèles de contrats et un vrai geste pour la planète !
Des centaines, milliers de feuilles et contrats sont également jetés chaque année à la moindre rature, faute de frappe. Avec un éditeur de contrats immobiliers comme SINIMO, il n'y a plus de soucis d'écritures illisibles, les contrats sont parfaitement adaptés et bien mis en page. Il n'y a plus de clauses inutiles, plus d'erreurs dans la saisie...L'entreprise adopte ainsi un comportement plus responsable et fourni des documents bien plus professionnels.
Tous les professionnels de l'immobilier ne rédigent pas leurs compromis de vente. Ils font souvent appel au service d'un notaire estimant cela trop compliqué et ceux qui s'y essaient y perdent souvent deux bonnes heures pour adapter les clauses au type de bien (clauses sur la copropriété pour un appartement, clauses sur l'assainissement pour une maison..), au type de financement (condition suspensive de l'obtention du prêt), au mobilier vendu (listing complet), etc. via leur logiciel métier ou leur logiciel de traitement de texte.
Si vous faites partie de ces professionnels vous savez ô combien c'est une perte de temps considérable sachant qu'il faudra ensuite bien souvent des jours voir des semaines avant de réunir toutes les parties pour la signature de ce fameux contrat.
Aujourd'hui avec des outils adaptés, on peut facilement créer un compromis de vente en quelques minutes avec des clauses parfaitement adaptées et le faire signer en face ou même à distance via un système de signature électronique sécurisé ! C'est une belle avancée pour notre profession et tellement de paperasse en moins ! Alors oui, avec Sinimo, la paperasse peut être évitée, la planète préservée et votre portefeuille renfloué. Il n'en tient qu'à vous...Sinimo c'est seulement 29€ HT / mois ! Pour plus d'infos, c'est par ici...
Vous cherchez à être davantage visible sur le net ? A acquérir des prospects ciblés ? Augmenter le référencement de votre site web immobilier est en effet primordial. Mais de nombreux facteurs auront une incidence sur le positionnement de votre site sur la toile. Voici donc quelques trucs et astuces indispensables pour améliorer le référencement de votre site.
Votre objectif : être visible en première page google lorsque vos prospects recherchent un bien immobilier sur votre secteur. Pour cela plusieurs solutions s'offrent à vous :
- Payer votre référencement en achetant des mots clés via Google Adwords (S.E.A)
- Produire du contenu avec des mots clés choisis pour augmenter votre référencement (S.E.O)
- Allier les deux méthodes, ce qui peut être très efficace
Pour la première solution (S.E.A) vous serez certain d'apparaître rapidement en haut des résultats. Cette technique consiste en l'achat de mots clés Google Adwords. Mais plus vos mots clés seront utilisés, plus ils seront chers et la facture peut très rapidement monter !
Choisir les bons mots clés et les utiliser régulièrement sur les différentes pages de votre site pourra également vous permettre d'augmenter votre référencement sur la toile.
Le principe est le suivant : chaque page de votre site internet immobilier doit être considéré comme un mini-site ! Vous devez donc utiliser un maximum de mots clés pertinents pour apparaître dans les résultats de recherche des internautes et répondre à leurs requêtes.
Grâce aux mots clé, le moteur de recherche peut savoir de quoi parle votre site et le retrouver plus facilement pour le proposer aux internautes effectuant une requête correspondante. Certains outils comme Google keyword planner, SEM-Rush, Soovle, ou encore Keyword Tool Dominator pourront vous aider dans cette recherche de mots clés.
Créer des liens sur internet pointant vers votre propre site web immobilier permet également d'améliorer son référencement. C'est ce que l'on appelle le netlinking. Vous ne donc pas hésiter à faire des partages de liens ou profiter des opportunités qui s'offre à vous pour augmenter votre visibilité !
Avec Monbien.fr par exemple, les professionnels de l'immobilier ont une opportunité supplémentaire de se faire connaitre.
Le portail d'annonces immobilières propose en effet une page sur son site dédié à chaque professionnel de l'immobilier. Le référencement dans cet annuaire dédié aux professions immobilières est entièrement gratuit et permet à chacun de se présenter et d'expliquer ce qui le différencie de ses concurrents.
" Une inscription sur Monbien.fr, c'est une opportunité unique pour les professionnels de l'immobilier d'augmenter leur visibilité sur le web sans avoir à débourser un seul centime." explique Olivier Drouot.
Grâce à ce portail conçu pour la profession, chacun peut rédiger un texte le représentant avec des mots clés réfléchis et même un lien de redirection vers son site immobilier ! C'est donc une occasion pour améliorer votre image auprès de Google.
Plus vous aurez de liens entrants, ( c'est à dire des liens invitant à aller sur votre site), plus celui-ci sera considéré comme fiable pour le moteur de recherche.
Alors à vous de jouer, l'inscription gratuite sur Monbien.fr, c'est par ici !
Apparue il y a un peu plus d'une décennie, la profession de mandataire immobilier a désormais le vent en poupe. Il suffit de s'approprier quelques statistiques dans le domaine pour s'apercevoir de l'évolution enregistrée en un temps si court. Comment justifier une telle ascension ?
Le mandataire désigne un commercial immobilier agissant sous le contrôle et l'accompagnement de l'agent immobilier avec lequel il a passé un contrat. Il est habilité à établir des mandats, à mettre en relation offreur et acquéreur, à vendre des biens et surtout à transmettre au notaire les documents de vente. Il est utile de rappeler qu'il y a 20 ans, cette forme de métier était inconnue dans le secteur de l'immobilier. Aujourd'hui, elle couvre largement plus de 10% des ventes immobilières en France (étude Xerfi) et près de 12% du marché de l'immobilier dans l'ancien.
L'ascension du concept de réseau mandataire immobilier n'est pas anodine. Elle s'appuie sur un certain nombre d'atouts. D'abord, depuis 2015, les taux d'emprunts sont relativement favorables. Ce qui permet d'augmenter les achats et les ventes. Ensuite, contrairement aux agences classiques qui étaient moins moulées dans le digital jusqu'à récemment, Internet représente un outil incontournable pour les mandataires immobiliers.
Cet outil simplifie et facilite les interactions entre les différents acteurs immobiliers. La plupart des acheteurs actuels prennent contact et échangent en ligne. Sur 10 prises de contact, 9 s'effectuent sur Internet ! Entre autres, il faut également souligner la politique tarifaire adoptée par chaque réseau mandataire immobilier. Généralement, le taux de commission est assez attractif. Ce qui fait qu'actuellement, on assiste à une explosion dans le secteur !
En 2017, le cabinet Xerfi a réalisé une enquête en vue de recenser chaque réseau mandataire immobilier. Les résultats obtenus ont montré que, comparativement à l'effectif mesuré 5 ans plus tôt, le nombre a littéralement doublé, passant à peu près à 83 réseaux de mandataires immobiliers. Dans cette même perspective, l'étude a révélé les meilleurs réseaux qui se sont illustrés concernant leur extension, le taux de commission et l'apport personnel. En voici quelques-uns.
Capifrance : dans la base de données du cabinet, le présent réseau mandataire immobilier s'est démarqué comme l'un des meilleurs avec plus de 1650 implantations. Alors que l'apport personnel tourne autour de 0 euro, les performances que réalisent les mandataires en termes de commission varient entre 65 et 98% des honoraires d'agence.
Safti : en termes de chiffres, il rivalise avec le précédent réseau avec un effectif de 1500 implantations et 0 euro d'apport personnel. Côté commission, cela va de 70 à 99% sur les rémunérations d'agence.
Optimhome : au niveau de ce réseau mandataire immobilier, on note 1150 implantations contre 0 euro d'apport personnel. Par ailleurs, à 1% près, il rejoint le groupe précédent avec 70 à 98% sur les honoraires d'agence.
Propriétés Privées : pour ce réseau, les commissions peuvent atteindre jusqu'à 90% des émoluments des agences. Partout en France, il dispose déjà de plus de 800 implantations avec un apport personnel de 0 euro.
Efficity : occupe la cinquième place dans ce classement avec ses 600 implantations. Tout comme les autres réseaux, ici aussi, les mandataires ne déboursent pas le moindre centime en guise d'apport personnel, mais ils peuvent obtenir jusqu'à 90% des frais d'agence.
Il faut souligner que ces réseaux de mandataires immobiliers ne sont pas les seuls sur la liste. Mais ce qui retient l'attention c'est cette prouesse consistant à couvrir l'ensemble du territoire en un laps de temps relativement court. De plus, le chiffre d'affaires qui se fait sur la base des honoraires d'agence reste considérable.
Dans un autre classement mettant en évidence la croissance et l'effectif au sein de ces réseaux, c'est IAD qui détient le record avec 9166 mandataires et une progression annuelle de 28,2%.
En seconde place, on retrouve Safti dont l'évolution annuelle atteint les 29,3% avec un effectif de 4038 agents mandataires. L'autre réseau de mandataires immobiliers qui s'illustre dans ce classement aussi est Capifrance. Sa croissance annuelle avoisine les 12,3% avec 2461 mandataires.
Sous un autre angle, il convient de souligner que de façon globale, cette profession avait affiché une croissance de 40% en 2016. Une évolution restée constante avec une amélioration du CA de 45% en 2017 et 35% en 2018. Ce cap a été maintenu en 2019 et les événements laissent présager une même performance en 2020. Toutes ces données montrent à suffisance que les réseaux de mandataires immobiliers ont réalisé une montée en puissance et disposent de belles perspectives devant eux.
C'est bien connu, la prospection immobilière est à la base de tout ! Sans elle, une agence immobilière ne peut pas tourner car il est indispensable de rentrer de nouveaux clients ! Cependant cette mission est loin de plaire à l'ensemble de vos collaborateurs et vous sentez bien que certains négociateurs n'hésitent pas à s'économiser au maximum en remettant sans cesse cette fameuse tâche au lendemain. Avez-vous des fainéants dans votre équipe ? C'est la question que vous vous posez certainement en tant que directeur / directrice d'agence...On vous explique donc ici comment repérer ces fameux flemmards de la prospection et surtout comment re-dynamiser votre équipe commerciale pour rentrer un maximum de mandats en 2020.
Le coté ingrat de la prospection conduit parfois certains commerciaux à négliger cette tâche qui est pourtant essentielle. Pour les motiver davantage, la première action à faire est d'investir dans un logiciel de pige moderne et performant. Un tel outil leur évitera de grosses perte de temps ! Pige Online, l'un des outils les plus connus permet ainsi le regroupement de millions d'annonces sur un même site. Un gain de temps certain pour vos commerciaux qui ne pourront plus louper une seule opportunité (alertes programmables et concentration sur un seul site) mais surtout un véritable allié pour organiser leur prospection et éviter de rappeler plusieurs fois les mêmes clients.
Vous en avez assez de voir vos commerciaux se tirer dans les pattes ? Avec un logiciel de pige, vous éviterez des déclarations de guerre au sein de votre équipe ! Si un collaborateur a déjà échangé avec un propriétaire, c'est bien lui qui le rappellera et non un autre de ses collègues rappelant cette annonce au hasard. Un historique des actions déjà effectuées est ainsi disponible pour chaque annonce ! Et pour encore plus de simplicité, vous pouvez même affecter des codes postaux à chaque commercial ! Chacun aura alors accès uniquement aux annonces de son secteur et pourra facilement noter ses rendez-vous, rappels et effectuer le suivi de ses mandats.
Si un propriétaire venait à rappeler sur le numéro du standard de l'agence, l'assistante commerciale en charge de répondre aux appels pourra facilement affecter le rendez-vous au bon commercial. Il lui suffira de taper le numéro de téléphone du fameux propriétaire dans Pige-online pour retrouver son annonce et fixer un rendez-vous au commercial ayant déjà échangé avec lui.
Pige Online est un outil apprécié des directeurs d'agence car il permet d'avoir un véritable contrôle sur le travail individuel et collectif des membres d'une équipe. Vous aurez ainsi la possibilité de vérifier si vos employés se connectent bien à leur logiciel de pige et combien de fois par semaine cette tâche est répétée.
Un bon logiciel de pige vous permettra également d'apprécier les performances de chacun de vos collaborateurs. En un coup d'oeil vous pourrez ainsi constater le nombre de rendez-vous pris, le nombre d'appels passés par chaque commercial ainsi que son taux de performance (appels / rdv). Ces statistiques vous seront bien utiles pour organiser des challenges, former efficacement vos négociateurs et les aider à rentrer plus de mandats.
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Réclamé par de nombreux organismes, un fichier national des locataires mauvais payeurs pourrait être opérationnel à l’horizon 2021. Ce dispositif soutenu par la fédération nationale de l’immobilier regroupera les locataires ne payant pas leurs loyers en temps et en heure. Mais celui-ci est loin de faire l’unanimité dans le secteur !
C’est sous le nom d’Arthel que le syndicat des professionnels de l’immobilier l’a dévoilé.
Le dispositif devra être fonctionnel pour l’année 2021 en même temps que démarrera la future loi Nogal.
Pour les agences de location immobilière, c’est un fichier inestimable permettant de réduire considérablement le risque locatif d’impayé.
Par conséquent, en diminuant le risque de loyers impayés, le coût de l’assurance devrait diminuer permettant d’assurer aux propriétaires des mandats plus compétitifs et plus sécurisés.
En théorie, toutes les personnes disposant d’un bail locatif sont susceptibles d’être concernées. Mais seront recensés uniquement les locataires accusant un retard de plus de trois mois dans leurs loyers.
Il est important de préciser qu’il ne s’agit pas de trois mois consécutifs mais ils peuvent être répartis dans le temps.
Tant que le locataire n’aura pas régularisé sa situation ou dépassé le délai de trois ans, il ne pourra pas disparaître du fichier Arthel.
L’objectif de ce dispositif est d’assurer une plus grande confiance aux propriétaires, victimes trop souvent de loyers impayés pouvant les mettre dans une situation inconfortable.
Après les accords obtenus auprès de la CNIL, la commission nationale informatique et libertés estime que le fichier Arthel ne va pas à l’encontre de la liberté des personnes concernées.
Elle précise tout de même qu’elle accordera une attention particulière pour éviter toute dérive.
Le « flicage » n’est pas recommandé ni souhaitable, mais la possibilité d’offrir une meilleure visibilité aux professionnels de l’immobilier est toujours une perspective très ambitieuse.
En théorie le fichier Arthel ne pourra pas être consulté par des propriétaires possédant des logements en location.
Dans le cas contraire, le propriétaire s’exposera à de lourdes sanctions pour le non-respect de la vie privée de son locataire.
Seuls les professionnels de la gestion immobilière auront un accès total au dispositif et les locataires seront automatiquement informés de leur présence dans le fichier national.
Leur enthousiasme est palpable, notamment auprès des agences de location immobilière qui pourront vérifier la présence des futurs locataires dans un fichier national.
Bien que cela ne garantisse pas la sécurité des loyers à 100 %, le risque de se retrouver en présence d’impayé va grandement diminuer. Les locataires mauvais payeurs ont un droit de rectification mais seul le remboursement de la dette ou un délai de trois ans leur permettront d’être désinscrits !
Dès l’annonce de la création d’un fichier national pour les mauvais payeurs, de nombreuses voix se sont élevées en protestation. En tête de liste on retrouve la confédération nationale du logement qui trouve scandaleux le recours à un tel fichier.
Invoquant à la fois une atteinte à la vie privée et des difficultés supplémentaires pour trouver un logement.
Un locataire même de bonne foi aura beaucoup de mal à retrouver un nouveau logement tant que sa présence figure dans le fichier national des mauvais payeurs. On peut toutefois relativiser en estimant que les loyers impayés peuvent toujours être régularisés même en cas de problèmes économiques ponctuels.
Par contre d’autres locataires sont tout simplement de mauvaise foi et profitent d’un système beaucoup trop laxiste envers les mauvais payeurs. Grâce à la présence du fichier Arthel, ils seront automatiquement inscrits sur une liste noire évitant aux futurs propriétaires des impayés conséquents.
Aujourd'hui encore au XXIe siècle, il est souvent difficile de faire aménager un immeuble ou un bâtiment géré en copropriété, pour que celui-ci puisse être entièrement accessible aux personnes à mobilité réduite ! En effet, la décision de faire effectuer des travaux spécifiques implique un accord et un vote de la part du syndicat des copropriétaires.
Cependant, parmi les dernières mesures prises à la suite de la Loi Élan, l'ordonnance du 30 octobre 2019, sur la réforme du droit de copropriété des immeubles bâtis, vise à simplifier la procédure décisionnelle, préalable à la réalisation de travaux. Cette réforme, qui se veut en faveur des personnes à mobilité réduite, entrera en vigueur le 1er juin 2020. Nous allons ici détailler les principaux changements introduits par l'ordonnance, portée en premier lieu par les Ministères de la Justice et du Logement.
Le Gouvernement a annoncé que deux objectifs principaux seraient visés au travers de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.
Tout d'abord, il s'agit d'améliorer la gestion des immeubles en copropriété, et deuxièmement, de réduire et prévenir les contentieux, ce qui aidera à atteindre le premier objectif. Pour ce faire, un important dispositif légal est mis en place, au travers de 6 titres et 42 nouveaux articles !
Afin de bien comprendre les enjeux des nouvelles règles, il est primordial de revenir sur la présente situation des travaux de copropriété effectués dans le cadre d'immeubles gérés en commun. Jusqu'à présent, c'est l'article 24 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965 qui en fixe les règles ; il est stipulé que les aménagements ne doivent pas "affecter la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels" et "sous réserve que la destination de l’immeuble soit préservée". Difficile en effet de procéder à des travaux modifiant l'accès du bâtiment, ou l'installation d'un ascenseur par exemple....
Il s'agit bien entendu d'une loi ancienne, qui date de plus de 50 ans, et qui nous ramène à une époque où les pouvoirs publics portaient en principe une attention bien moindre aux personnes à mobilité réduite. Dans cette perspective, les objectifs poursuivis par l'ordonnance du 30 octobre 2019 peuvent apparaître comme essentiels. En ce qui concerne les travaux de copropriété, cette ordonnance introduit un article, 25-2, dans la loi de 1695, et n'a pas pour vocation de changer le mode de fonctionnement de la gestion des immeubles en copropriété.
Comme nous venons de le voir, effectuer des travaux en copropriété n'est encore pas une chose facile, et demande une véritable autorisation de la part de l'assemblée générale qui gère les décisions relative au bâtiment. Il est question de blocages légaux anciens qui constituent autant d'obstacles à l'aménagement.
La réforme qui sera appliquée à partir du 1er juin 2020 prévoit que la procédure d’autorisation mutera "en une simple procédure d’information du syndicat des copropriétaires". Il n'y aura dès lors plus besoin d'un vote aux assemblées générales.
L'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 comporte des réserves. En effet, il demeure un droit d'opposition de la part de l'assemblée générale des copropriétaires. Même si la procédure est simplifiée, il ne sera donc pas toujours possible d'obtenir le feu vert pour la réalisation de travaux de copropriété pour l'accessibilité du bâtiment.
Les travaux de copropriété peuvent être bloqués uniquement si la majorité des membres de l'assemblée font part de leur désaccord.
Les informations disponibles sur des sites officiels tels que celui de l' ANIL (Agence départementale pour l’information sur le logement), signalent deux exceptions à l'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er juin 2020. Celles-ci concernent "la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés" et "pour ces copropriétés, en cas de changement de syndic, les obligations du syndic sortant". Le changement de syndic (le représentant légal élu par un syndicat de copropriété) peut dès lors s'effectuer avec plus de souplesse, toujours dans le cadre de la politique de prévention des contentieux poursuivie par les acteurs de la réforme.
L'introduction de la réforme concernant les travaux de copropriété peuvent susciter des questionnements légitimes, d'autant plus lorsqu'il est question de mise aux normes pour les besoins des personnes handicapées.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit une harmonisation des rapports entre locataires et propriétaires, dans le sens où la demande de travaux d'aménagements se fait en amont de leur réalisation. C'est-à-dire que les travaux de copropriété sont portés à la connaissance de l'assemblée générale, qui dispose ainsi du temps d'étudier la question et de faire part de sa décision. Cette harmonisation semble parfaitement s'inscrire dans l'objectif de réduction des contentieux.
Cependant, le site syndic-one signale que l'ordonnance d'octobre 2019 établit que "la copropriété ne peut pas s’opposer à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes dès lors qu’ils sont réalisés aux frais du copropriétaire à l’origine du projet". Il en résulte de ce fait une perte de pouvoir relative de l'assemblée générale.
Enfin, selon les règles établies par l’article 25-2, le copropriétaire de l'immeuble doit s'assurer que les entreprises amenées à réaliser ces travaux d'accessibilité dans les parties communes disposent de toutes les qualifications et assurances requises.
En tant que professionnel de l'immobilier vous avez de nombreuses obligations légales vis à vis de vos clients et la demande d'une pièce d'identité en fait partie ! Souvent perçue comme un frein commercial, la demande d'une pièce d'identité dès le début de la relation pourrait pourtant vous permettre de gagner la confiance de vos clients et prouver votre professionnalisme. Voici comment procéder et quels arguments mettre en avant...
Demander une pièce d'identité à un acquéreur inconnu avant de le faire entrer dans le cocon immobilier de votre client n'a rien d'anormal ! Vérifier l'identité d'un tiers avant une visite est au contraire une attitude particulièrement professionnelle. Pour gagner du temps, vous pouvez donc demander à votre visiteur dès la prise de rendez-vous de ramener avec lui une pièce d'identité le jour où la visite est prévue. De nombreux professionnels de l'immobilier sont réticents à faire cette demande par peur de froisser le futur acquéreur. Si vous en faites partie, vous pouvez tout simplement proposer à votre interlocuteur de se mettre à la place du vendeur du bien en question : Accepteriez-vous qu'une personne totalement inconnue entre dans votre domicile ? Pour des raisons de sécurité, la demande d'une carte d'identité avant toute relation d'affaires est plus que nécessaire.
Pour répondre à votre obligation, vous devez même conserver une photocopie de celle-ci pendant 5 ans minimum ! Avec la toute nouvelle application Sinimo, la tâche est facilitée puisque vous évitez des allers retours au bureau. Vous pouvez ainsi photographier le document identitaire et l'annexer directement à votre bon de visite au format PDF adapté. Cette numérisation intelligente peut être utilisée pour toutes les annexes de tous vos contrats ! L'application permet en effet de créer, éditer et signer plus de 40 types de contrats immobiliers depuis n'importe quel support (PC, Mac, tablette, smartphone...). Vos documents immobiliers et leurs annexes peuvent ainsi être signés numériquement et faire l'objet d'un archivage électronique à valeur probante pendant plus de 10 ans chez CDC Arkhinéo !
Ne pas conserver la pièce d'identité d'un client peut vous exposer à des sanctions allant jusqu'au retrait de votre carte professionnelle en cas de récidives. Adopter les bons réflexes vous assurera ainsi une plus grande sécurité juridique. Toutes les agences sont contrôlées et quelle que soit les biens que vous commercialisez ( immobilier de luxe ou non), vous vous devez de respecter vos obligations légales !
Vérifier la pièce d'identité du vendeur ( en cours de validité, avec photo) et le titre de propriété du bien est indispensable dès la prise de mandat. En effet vous ne pouvez pas vous permettre de commercialiser un bien sans être sûr d'avoir l'accord du vrai propriétaire. Vous devez impérativement vous assurer que toutes les parties prenantes ont fourni leur accord pour vendre le bien. En agissant ainsi, vous vous positionnez ainsi comme un vrai professionnel de l'immobilier qui respecte ses obligations légales et transformerez cette petite contrainte en véritable opportunité !
Pour mettre en avant un bien immobilier auprès des investisseurs certains éléments sont essentiels. L'annonce que vous allez rédiger est en effet un véritable outil de séduction qu'il ne faudra jamais négliger. Un texte bien conçu et de jolies photos pourraient bien mener à la vente ou à la location d'un bien !
Les investisseurs sont principalement attirés par l'aspect financier lié à l'achat d'un bien. Certains éléments sont donc à intégrer absolument à votre annonce immobilière comme le rendement apporté en % ! Cet élément est particulièrement important pour les investisseurs puisqu'il leur permettra d'apprécier la performance de l'investissement ! C'est en effet un indicateur clé qui met en relief la part de revenus locatifs annuels par rapport au montant de l'investissement initial.
Sur Monbien.fr, portail d'annonces immobilières proposant une diffusion gratuite aux professionnels, le rendement en % est automatiquement calculé pour chaque bien diffusé. Le site a en effet été conçu pour attirer les investisseurs immobiliers et faciliter la tâche aux professionnels, agents immobiliers. Un tri des annonces en fonction du rendement brut annuel est ainsi proposé ! En un coup d'oeil, les investisseurs peuvent ainsi visualiser les annonces et leur taux de rendement en %.
Un bien immobilier présentant un rendement en % élevé permettra dans certains cas un autofinancement. C'est d'ailleurs l'un des mots préférés des investisseurs ! N'hésitez pas à l'utiliser dans votre annonce. Un autofinancement réussi permettra de couvrir les frais liés à l'achat d'un bien par une rentrée de loyers régulière.
Certains investisseurs recherchent des biens pouvant générer des gains immédiats. La notion de cash flow est donc à utiliser car elle intègre de multiples variables financières.
Certains investisseurs cherchent avant tout à bénéficier de réductions d'impôt. Il seront alors principalement attirés par les avantages fiscaux liés à l'achat d'un bien et se tourneront principalement vers les biens immobiliers neufs. N'hésitez pas à employer ce vocabulaire dans votre annonce et à rappeler les différents avantages liés à l'achat d'un tel bien et sa location. Qui ne souhaiterait pas alléger sa feuille d'impôts ?
Pour les investisseurs, l'emplacement a une importance capitale. Il est aussi important que le bien en tant que tel ! Acheter un bien dans un quartier prisé sera souvent un bon investissement immobilier qui prendra de la valeur. N'hésitez donc pas à parler dans votre annonce de la qualité des écoles, de la proximité des transports et même des grandes entreprises se trouvant à proximité. Sur Monbien.fr, chaque bien est géolocalisé ! Les investisseurs peuvent ainsi avoir accès à un maximum d'informations sur le bien et son environnement (localisation exacte ou partielle, selon le choix de l'annonceur).
La plupart des investisseurs apprécient les biens ayant un réel potentiel de valorisation. Il s'agit souvent de biens demandant de gros travaux et ne nécessitant pas un investissement trop important de base. Les immeubles ou biens de grandes superficie pouvant être divisés les intéressent tout particulièrement. Employez donc ces différents termes dans votre annonce pour attirer un maximum d'investisseurs potentiels !
Les annonces représentent en quelque sorte la vitrine de votre agence. En parlant le même langage que les investisseurs, vous pourriez bien transformer votre relation en sucess story !
En 2019, la flambée des prix immobilier en France dans les grandes villes a été abondamment évoquée, notamment en septembre 2019, au moment où Paris a franchi la barre des 10 000 euros le mètre carré, tout en affichant alors une hausse de 16% en 2 ans. De même, certaines agglomérations ont assisté à une augmentation des prix immobilier encore plus impressionnante que la capitale ; ainsi, à Bordeaux, on assiste à un bond de 37% depuis 2015, encore plus marqué sur la commune de Pessac.
Même une ville plus modeste et aux biens immobilier à prix normalement plus abordables, comme d'Avignon, a connu une envolée spectaculaire de 11% en seulement un an.
Mais il semblerait que certains ensembles urbains soient épargnés par cette tendance, et que parmi eux, plusieurs connaissent même une période de décrue. Quelles sont ces villes où le coût du mètre carré est à la baisse ? S'agit-il d'une évolution ponctuelle, en cours d'inversion, ou bien plus durable ? Enfin, s'agit-il d'une bonne nouvelle pour ces villes et pour les particuliers éventuellement désireux de s'y établir ?
Le contexte de l'immobilier en France est très clairement marqué par une augmentation des prix, constatée entre autres par l'association des Notaires de France. Cette dernière indique la statistique suivante : le prix de l'immobilier au niveau national a grimpé de 3,2% en un an (situation valable pour le mois d'octobre 2019). La hausse se poursuit, y compris à Paris, où le mètre carré revient désormais à plus de 10800 euros/m², en janvier 2020. La plupart des baromètres immobiliers estiment à 4,7% l'augmentation des prix de l'immobilier en France, pour l'habitat ancien en 2019, et de 2,6% pour l'immobilier neuf.
Cependant, si la tendance est générale, clairement visible dans l'évolution de la moyenne nationale, plusieurs villes connaissent à l'inverse une baisse importante du prix au mètre carré. Un récent article du Figaro met en lumière le fait que les prix immobilier ont diminué à Clermont-Ferrand de 6,7 %, à Bourges de 4,2%, à Amiens de 3,5 %, et enfin de 0,8 % à Besançon.
Cette diminution remarquée dans certains territoires ne concerne que des villes d'importance avant tout régionale. En effet, aucune des 10 plus grandes agglomérations de France ne fait partie de cette liste. L'un des derniers rapports de Seloger.com signale que, parmi les 10 plus grandes villes de France, Nantes, Lyon et Toulouse ont connu une montée des prix comprise entre 7,7 et 9,5 % en 2019. Seule Marseille résiste à la forte augmentation, et présente une situation de stagnation de ses prix immobilier depuis 2015.
Parfois, la baisse des prix immobilier se fait à l'échelle de territoires entiers : c'est le cas en Outre-Mer, plus précisément aux Antilles : la Guadeloupe et la Martinique enregistrent respectivement une diminution de -1.9 % et 0.8 %. Plus près de nous, la Haute-Corse (département du Nord de l'île de Beauté, avec Bastia en chef-lieu) se distingue avec -5,5%, également sur un an. Cela peut paraître étonnant, au vu des aspects touristiques et des arguments météorologiques de ces espaces insulaires. C'est le cas aussi d'une cité comme Nîmes, pourtant située dans un espace attractif, et où le prix du mètre carré a baissé de 8,2% en 2019.
Il s'agit très probablement de la principale interrogation qui se pose au vu de ces statistiques. Ces villes de taille tout de même importante, bien que situées au-delà de la 12ème place des communes les plus peuplées, continueront t-elles en 2020 à connaître une diminution de leurs prix de vente immobilier ?
Afin de répondre à cette question, il est premièrement important de disposer des chiffres sur plusieurs années, à même d'apporter une vue d'ensemble plus complète. Le baromètre Seloger.com livre l'évolution sur 4 ans et constate une augmentation du prix de l'habitat ancien France de 11% depuis 2015, tout en indiquant quelles sont les cités "gagnantes".
Certaines villes, qui n'apparaissent pas dans la liste des décrues immobilières en 2019, sont ici présentes. C'est le cas de Mulhouse, où le prix immobilier au m2 à baissé de 11,1% depuis 2015. Sur le littoral méditerranéen, Toulon connaît à la fois une diminution de 7,2% en quatre ans, et de 3,1 % en 2019, une évolution qui fait passer le mètre carré en dessous de la barre des 2500 euros. Le chef-lieu de département du Var, bien que 15ème commune la plus peuplée de France, dispose de la 9ème aire urbaine, ce qui en fait une exception sur la carte nationale de l'immobilier. Plus logiquement, on retrouve Perpignan dans la liste, avec -6,7 % depuis 2015, mais aussi Le Havre, un peu plus surprenant, avec – 4%, pour ce qui est de l'habitat ancien.
En revanche, dans certaines villes, la baisse des prix immobilier est encore récente, comme à Orléans (-2,8 % dans l'ancien en 2019, après une augmentation de + 4% en 2018). Beaucoup de spécialistes rappellent que des communes ont connu une augmentation très importante du mètre carré, une envolée qui est aujourd'hui corrigée par une diminution : on parle ici de rééquilibrage. En Haute-Vienne (87), Limoges est un bon exemple de cette tendance.
Un article du journal Capital , paru la semaine dernière, rappelle que l'évolution des prix immobilier est en premier lieu liée à la demande : si celle-ci diminue, les prix partent à la baisse. La demande est influencée par la qualité des transports dans les villes en question. D'une manière générale, de gros travaux en cours dissuadent les particuliers d'investir immédiatement, et de ce fait, la diminution constatée dans certaines villes est due avant tout à une situation provisoire.
Si vous souhaitez vous établir dans ou à proximité d'une ville importante, il est intelligent de surveiller les aménagements prévus ou en train d'être achevés, les inaugurations de lignes type LGV, afin de prévoir et d'anticiper une augmentation des prix après coup. La diminution du prix du mètre carré n'est pas forcément synonyme de dégradation de la qualité de vie. Il peut s'agir, comme évoqué précédemment, d'un simple rééquilibrage survenant après une période de flambée, une flambée d'ailleurs pas toujours en corrélation avec l'économie locale et réelle. Dans toutes ces villes citées, tout particulièrement Nîmes, Limoges ou Toulon, ce début d'année 2020 semble être le bon moment pour investir !
Pour suivre au mieux l'évolution des prix immobilier dans les villes qui vous intéressent, vous pouvez vous rendre sur des sites baromètres tels que Seloger.com, mais aussi monbien.fr , qui vous permettent en outre d'étudier plus au détail, commune par commune.
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