Fonds immobilier DWS : à partir du 28 octobre, seuls 10 % des rachats sont honorés

Le gestionnaire d’actifs allemand DWS a annoncé le 26 octobre 2026 une restriction spectaculaire des rachats de parts de son fonds immobilier ouvert Grundbesitz Europa. À partir du 28 octobre, les ordres de rachat arrivant à échéance ne sont, dans un premier temps, exécutés qu’à hauteur de 10 %. Les 90 % restants ne sont pas automatiquement reportés. Pour les professionnels de l’investissement immobilier, cette décision illustre une difficulté structurelle : les investisseurs peuvent vouloir récupérer leur capital plus rapidement que les actifs immobiliers ne peuvent être vendus.

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Une limitation partielle, et non une fermeture du fonds

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La DWS Grundbesitz GmbH a décidé d’activer une clause de limitation proportionnelle des rachats, prévue dans les documents du fonds et le cadre réglementaire allemand. La mesure prend effet le 27 octobre, mais la société précise que les demandes arrivées à échéance ce premier jour sont honorées intégralement. La quote-part de 10 % s’applique à partir du 28 octobre 2026.

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Concrètement, un ordre de rachat portant sur 100 000 euros de parts et arrivant à échéance pendant l’application de cette quote-part n’entraînerait, à ce taux, que 10 000 euros de remboursement. Les parts correspondant au solde demeurent dans le portefeuille de l’investisseur, mais la fraction non exécutée de l’ordre expire. Celui-ci doit donc entreprendre une nouvelle démarche s’il souhaite demander ultérieurement le rachat du solde, dans le respect des règles applicables au produit.

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DWS indique que cette limitation peut être ajustée en fonction de la liquidité et des besoins du fonds, ou supprimée avant son terme. Elle est initialement encadrée pour une période maximale de douze mois. Il ne s’agit donc ni d’une liquidation annoncée ni d’une disparition des droits de propriété sur les parts restantes.

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Le fonds Grundbesitz Europa investit principalement dans l’immobilier européen. Sa fiche officielle faisait état, au 23 octobre 2026, d’un patrimoine financier net d’environ 4,09 milliards d’euros pour la part de référence présentée par DWS. Le gestionnaire cherche à poursuivre les ventes d’actifs pour renforcer ses liquidités et rembourser une partie de son endettement.

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La liquidité des fonds immobiliers à l’épreuve du marché

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Un immeuble de bureaux, un centre commercial ou un actif logistique ne se cède pas comme une action cotée. Il faut trouver un acquéreur, organiser les audits, négocier les conditions et obtenir les financements nécessaires. Lorsque les demandes de sortie s’accumulent, le gestionnaire d’un fonds ouvert peut être confronté à un décalage entre la liquidité promise ou attendue et celle du patrimoine réellement disponible.

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La DWS présente la mesure comme un moyen d’éviter des ventes forcées dans de mauvaises conditions. L’enjeu consiste à préserver les intérêts des porteurs qui souhaitent sortir, mais aussi ceux des investisseurs restant dans le fonds. Une liquidation précipitée d’actifs pourrait dégrader la valeur des biens cédés et affecter l’ensemble des associés.

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Les chiffres publiés par DWS illustrent également les pressions de valorisation : la fiche du fonds affichait une performance de -10,69 % depuis le début de l’année au 23 octobre 2026. Il convient de distinguer cette évolution de valeur de la restriction de liquidité : un fonds peut subir des moins-values sans bloquer les sorties, et inversement rencontrer une tension de trésorerie sans que tous ses actifs soient dépourvus de valeur.

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Un signal européen, mais pas une règle applicable aux SCPI françaises

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Pour les gestionnaires de patrimoine, conseils en investissement et professionnels de l’immobilier d’entreprise, cette actualité souligne l’importance d’examiner le fonctionnement concret des rachats, les délais de préavis, les règles de suspension et la composition des actifs sous-jacents.

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Il serait toutefois trompeur d’appliquer directement la mécanique allemande de Grundbesitz Europa aux SCPI françaises : les cadres juridiques et les modalités de retrait diffèrent selon les véhicules. L’information ne signifie pas qu’un plafond de 10 % serait désormais instauré en France.

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La leçon est avant tout économique. La qualité d’un patrimoine immobilier, son rendement et sa liquidité sont trois questions distinctes. Dans un marché où les arbitrages peuvent prendre plusieurs mois, l’anticipation des besoins de trésorerie devient un facteur essentiel de la gestion collective. Le cas DWS mérite donc une attention particulière de la part de tous ceux qui commercialisent ou conseillent des placements adossés à l’immobilier.

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SOURCES :
https://www.dws.com/de-de/unser-profil/medien/medieninformationen/2026/dws-ruecknahmebeschraenkung-grundbesitz-europa/
https://www.businessimmo.com/actualites/article/1753749911/le-fonds-immobilier-ouvert-grundbesitz-europa-de-dws-limite-les-rachats
https://www.dws.de/offene-immobilienfonds/de0009807008-grundbesitz-europa-rc/