Bureaux à Aix-Marseille : les transactions reculent de 21 %, l’investissement chute de 59 %

Le marché des bureaux de la métropole Aix-Marseille-Provence continue de ralentir. Selon les chiffres du troisième trimestre 2026 présentés le 9 octobre par Colliers France, la demande placée depuis janvier atteint environ 69 300 m², soit 21 % de moins qu’un an auparavant. Le recul est encore plus marqué pour les investissements : seulement 46 millions d’euros ont été engagés sur le segment des bureaux en neuf mois, en baisse de 59 %. Pour les spécialistes de l’immobilier d’entreprise, ces chiffres invitent à regarder au-delà des moyennes nationales.

69 300 m² placés : un marché en retrait, mais contrasté

La demande placée mesure les surfaces de bureaux effectivement commercialisées auprès d’utilisateurs, à la vente ou à la location. Elle ne correspond ni au stock total de bureaux disponibles, ni au nombre d’entreprises recherchant des locaux. À fin septembre, elle s’établit à 69 300 m² dans la métropole, selon Colliers, soit 31 % de moins que la moyenne des cinq dernières années.

Ce résultat confirme la faiblesse déjà observée au premier semestre. En juillet, le conseil immobilier avait recensé 48 330 m² placés sur six mois, en recul de 35 % sur un an. Le troisième trimestre a apporté environ 20 760 m² supplémentaires. Selon les données relayées par Business Immo, ce trimestre affiche même une hausse de 54 % sur un an, sans suffire à compenser la faiblesse des mois précédents.

Cette distinction est essentielle pour lire correctement le marché. Une progression trimestrielle peut coexister avec une contraction importante sur neuf mois. Les professionnels doivent donc éviter de présenter le rebond ponctuel comme un retournement général de tendance.

Marseille résiste mieux que le Pays d’Aix

La géographie du marché révèle des écarts significatifs. Marseille et la vallée de l’Huveaune concentrent 41 700 m² placés, soit environ 60 % du total métropolitain, avec un léger recul annuel de 5 %. La ville de Marseille, prise isolément, affiche même 38 700 m² de demande placée, en hausse de 28 % sur un an.

À l’inverse, le Pays d’Aix accuse un repli de 37 %, avec environ 27 700 m² commercialisés. Les périmètres géographiques n’étant pas identiques, il ne faut pas additionner indistinctement ces chiffres. Ils montrent néanmoins que la dynamique n’est pas uniforme entre les bassins tertiaires.

Pour les agences spécialisées, cette fragmentation a des conséquences directes. Une stratégie de commercialisation fondée sur un loyer facial moyen ou une tendance métropolitaine unique peut masquer des réalités opposées selon la desserte, l’âge de l’immeuble, les prestations et la localisation.

Le recul des volumes peut aussi traduire des décisions d’entreprises différées : arbitrage entre déménagement et réaménagement, rationalisation des surfaces ou attente d’une meilleure visibilité économique. Les chiffres publiés ne permettent pas, à eux seuls, d’attribuer chaque transaction manquante à une cause précise.

L’investissement en bureaux décroche davantage

Le chiffre le plus préoccupant concerne les capitaux engagés. Colliers ne recense que 46 millions d’euros d’investissements en bureaux dans la métropole sur les neuf premiers mois de 2026, soit une baisse de 59 % par rapport à la même période de 2025. Cette mesure porte sur les opérations d’investissement, et non sur la valeur de toutes les ventes de bureaux réalisées auprès d’utilisateurs.

La prudence des investisseurs reflète notamment les incertitudes économiques, les conditions de financement et les interrogations sur la demande future. Pour les vendeurs d’actifs, cela peut signifier des délais de commercialisation plus longs, davantage de négociations sur le rendement attendu et une sélection accrue des immeubles.

Pour les conseils en immobilier d’entreprise, le sujet n’est pas seulement de réduire les prix demandés. Il s’agit de documenter précisément la qualité locative des actifs, les coûts de travaux, leur performance énergétique, la flexibilité des plateaux et la profondeur du marché des utilisateurs.

Cette publication constitue ainsi un signal de vigilance pour les propriétaires, foncières et intermédiaires de la région. Le marché Aix-Marseille ne s’est pas arrêté : certaines zones résistent et le troisième trimestre montre une activité. Mais la contraction cumulée des surfaces placées et des investissements rappelle qu’une reprise durable doit se lire dans la continuité des transactions, pas dans un seul trimestre favorable.

Sources : Colliers France, Business Immo.