BHV Marais : le redressement judiciaire demandé, un conflit immobilier au cœur de la crise

Crédit : © Marianne Casamance / Wikimedia Commons — CC BY-SA 3.0. Licence : https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/

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Le BHV Marais a annoncé le 27 octobre 2026 avoir demandé son placement en redressement judiciaire. Cette démarche concerne l’un des grands magasins les plus emblématiques de Paris, mais elle pose également une question immobilière majeure : quel rôle joue le différend opposant l’exploitant à Brookfield, propriétaire de ses murs, dans l’avenir du site de la rue de Rivoli ? La direction entend poursuivre l’activité. Au matin du 28 octobre, il faut cependant distinguer la demande de redressement d’un éventuel jugement d’ouverture, qui relève du tribunal.

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Une demande de protection judiciaire, pas une fermeture annoncée

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Le président du BHV, Karl-Stéphane Cottendin, a fait connaître la décision de solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire. Le magasin parisien reste ouvert, selon la direction, et quelque 700 salariés sont concernés par l’incertitude entourant son avenir. La démarche intervient après plusieurs mois de difficultés commerciales, de tensions avec certains fournisseurs et de transformations de l’exploitation.

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L’histoire récente du BHV est particulièrement mouvementée. Le grand magasin a été associé à la Société des Grands Magasins (SGM), puis son fonds de commerce a changé de mains en juin 2026. Les murs sont détenus par le gestionnaire d’actifs canadien Brookfield. Cette dissociation entre propriété immobilière et exploitation commerciale est courante dans l’immobilier d’entreprise, mais elle rend parfois les restructurations plus complexes lorsque les intérêts et les obligations contractuelles des parties divergent.

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Selon les informations publiées par Le Monde le 27 octobre, le BHV s’est tourné vers le tribunal des activités économiques de Lyon, alors qu’une audience était également prévue à Paris le 30 octobre, sur saisine du ministère public. La question de la juridiction compétente pourrait donc être examinée avant toute décision de fond. À ce stade, il serait inexact d’annoncer que le tribunal a déjà arrêté un plan de continuation ou décidé une liquidation.

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Brookfield et le BHV s’opposent sur les indemnités liées aux surfaces

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Le désaccord porte notamment sur la restitution au bailleur d’une partie des surfaces du grand magasin. La direction du BHV affirme que des indemnités prévues dans ce cadre n’ont pas été versées et que leur absence a privé l’exploitant de la trésorerie nécessaire à son plan de relance. Elle explique que ces moyens devaient financer le réassort, le réaménagement des surfaces conservées et la reconquête de la clientèle.

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Brookfield conteste fermement cette lecture. Interrogé par Le Monde et cité par l’AFP, le propriétaire affirme ne devoir aucune somme au BHV à ce jour et met en cause, de son côté, l’exécution des engagements de l’exploitant. Ces affirmations contradictoires ne permettent pas de conclure à une responsabilité juridique du bailleur. Les obligations respectives devront être appréciées au regard des contrats et, le cas échéant, des décisions de justice.

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Pour les professionnels de l’immobilier commercial, ce dossier rappelle que la négociation d’une réduction de surface, d’un avenant au bail ou d’une indemnité de restitution doit s’accompagner d’un calendrier précis, de conditions d’exécution documentées et d’une analyse de la solvabilité de chaque partie. La réussite économique d’un redimensionnement ne dépend pas seulement du nouveau loyer : elle peut aussi reposer sur la capacité de l’enseigne à financer son activité sur les surfaces conservées.

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Ce que les bailleurs et gestionnaires doivent surveiller

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L’article L.631-1 du Code de commerce rappelle que le redressement judiciaire vise la poursuite de l’activité, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Son ouverture, si elle est prononcée, produit des effets importants sur les créances et les contrats en cours. Ces conséquences ne doivent pas être anticipées comme déjà acquises tant qu’aucun jugement n’a été rendu.

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Les gestionnaires de commerces, investisseurs et conseils en immobilier d’entreprise suivront donc trois éléments : la décision judiciaire et la juridiction compétente, le traitement du différend contractuel avec Brookfield et la capacité du BHV à maintenir une exploitation viable. Le cas pourrait devenir emblématique des risques liés aux restructurations commerciales où murs et fonds relèvent de propriétaires différents.

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Pour Flash Immo, l’enjeu dépasse le seul avenir d’une enseigne historique. Il illustre combien la valeur d’un actif commercial dépend aussi de la qualité de son exploitant, de la solidité des contrats et de la capacité des parties à conduire ensemble une transformation immobilière.

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SOURCES :
https://www.businessimmo.com/actualites/article/239761090/le-bhv-marais-demande-son-placement-en-redressement-judiciaire
https://www.lemonde.fr/economie/article/2026/10/27/pourquoi-le-bhv-demande-sa-mise-en-redressement-judiciaire-aux-juges-de-lyon_6801349_3234.html
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045178110/2023-01-01