La Cour de cassation écarte la commission de l'agent !

Lucas Muller

Législation

20.10.2023

Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

Par un important arrêt du 1ᵉʳ mars 2023, la 1ʳᵉ chambre civile de la Cour de cassation exclut le droit à honoraire de l'agent immobilier !

En l'espèce, le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation souhaite vendre son bien. Pour ce faire, il mandate un agent immobilier, qui effectue l'ensemble des missions habituellement entreprises dans ce cadre.

Cela étant, en application des alinéas 1er à 3 et 6 de l'article 15 II. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur à bail d'habitation bénéficie d'un droit de préemption sur le bien vendu, à compter de la délivrance qui lui est faite, du congé pour vente.

Conformément aux dispositions précitées, en cas d'absence d'usage du droit de préemption par le preneur des locaux, ce dernier est déchu de tout titre d'occupation sur le local.

Cela étant, en cas de modification du prix de vente initialement notifié au locataire, ce dernier dispose d'un droit de préemption "subsidiaire".

Dans notre cas d'espèce, le preneur avait été notifié de la vente de l'immeuble occupé au prix de 400.000€. Or, six mois plus tard, un compromis de vente est conclu avec un tiers, au prix de 380.000€ majoré de 10.000€ d'honoraires d'agence.

Le notaire notifie, conformément à l'obligation qui lui est faite, le nouveau prix à l'ancien locataire. Ce dernier accepte l'offre et se substitue à l'acheteur initial.

Cela étant, le preneur, désormais propriétaire du bien, estime ne pas avoir à supporter le montant de 10.000€ de commission d'agence.

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel ayant statué en faveur de l'agent immobilier, en retenant que :

"le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien"

Cet arrêt démontre une nouvelle fois l'importance toute particulière de disposer d'un outil sécurisé juridiquement dans la rédaction des mandats de vente ! En effet, en présence d'une clause rédigée dans l'intérêt du mandataire immobilier, prévoyant, dans une telle hypothèse, la prise en charge de la commission de l'agent par le vendeur, les honoraires de l'agent auraient été mis à la charge de ce dernier.

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