VEFA : les 5 % consignés ne suffisent pas à libérer le bien, la Cour de cassation tranche !

Un acquéreur qui consigne les derniers 5 % du prix d’un logement neuf peut-il considérer que le promoteur a été intégralement payé ? Pas tout à fait ! Dans un arrêt du 8 octobre 2026, la Cour de cassation apporte une précision majeure qui pourrait compliquer certaines reventes immobilières. Une décision que les agents immobiliers et les notaires ont tout intérêt à connaître.

Les derniers 5 % du prix : une protection pour l’acquéreur

Lorsqu’un particulier achète un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le paiement du prix intervient progressivement, en fonction de l’avancement des travaux.

Conformément à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, le dernier versement, correspondant généralement à 5 % du prix, intervient lors de la mise à disposition du logement.

En cas de contestation sur la conformité du bien livré, l’acquéreur peut consigner cette somme plutôt que de la verser directement au promoteur.

Ce mécanisme constitue une protection importante : il permet à l’acquéreur de préserver ses droits lorsqu’il constate des défauts de conformité.

Mais une question juridique subsistait : cette consignation équivaut-elle à un paiement définitif permettant d’effacer les garanties dont bénéficie le vendeur ?

La Cour de cassation vient d’apporter une réponse particulièrement importante.

La Cour de cassation refuse la radiation automatique de la garantie du promoteur

Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté plusieurs lots dans un immeuble en VEFA.

Après la livraison, ils avaient constaté des désordres et consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations les 5 % restant dus, soit 22 100 euros.

Le promoteur bénéficiait cependant d’un privilège de vendeur inscrit sur les biens immobiliers.

Souhaitant revendre leur acquisition, les propriétaires avaient signé une promesse de vente avec de nouveaux acquéreurs. Ils avaient également séquestré 30 000 euros afin de permettre, si nécessaire, la mainlevée de cette garantie.

Les propriétaires estimaient que la consignation des 5 % devait être assimilée à un paiement et justifier la radiation du privilège du vendeur.

La Cour de cassation rejette cette interprétation.

Dans son arrêt du 8 octobre 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 24-13.478), elle établit une distinction essentielle :

• La consignation libère l’acquéreur de son obligation de payer immédiatement le solde du prix.
• Le promoteur ne peut pas poursuivre l’acquéreur en paiement de ce solde ni lui reprocher une inexécution contractuelle à ce titre.
• En revanche, la consignation n’éteint pas la créance du vendeur.
• Par conséquent, elle ne provoque pas automatiquement l’extinction du privilège du vendeur garantissant cette créance.

Autrement dit, l’acquéreur est protégé contre une demande de paiement du solde consigné, mais le bien peut rester grevé de la garantie du promoteur.

Cette distinction est déterminante lorsqu’une revente est envisagée.

Agents immobiliers : attention aux reventes de logements neufs !

Cette décision intéresse directement les professionnels de la transaction immobilière.

Lorsqu’une agence commercialise un appartement récemment livré en VEFA, elle doit être particulièrement attentive aux éventuels litiges opposant le propriétaire au promoteur.

La consignation des derniers 5 % ne signifie pas nécessairement que toutes les inscriptions garantissant le vendeur ont disparu.

Une telle situation peut compliquer la préparation de la vente, notamment lorsque le notaire doit obtenir la mainlevée d’une inscription avant la signature définitive.

Pour limiter les difficultés, plusieurs vérifications sont recommandées :

1. Interroger le vendeur sur la livraison du logement. Des réserves ou des désordres ont-ils été signalés au promoteur ?
2. Vérifier l’existence d’un solde consigné. Le vendeur a-t-il retenu les derniers 5 % du prix en raison d’un différend ?
3. Anticiper les vérifications notariales. Une inscription au profit du promoteur existe-t-elle toujours sur le bien ?
4. Signaler rapidement les difficultés. Si un litige persiste, il est préférable d’en informer le notaire dès la préparation de l’avant-contrat.

Ces précautions peuvent éviter de découvrir tardivement un obstacle à la vente.

Ce qu’il faut retenir : la consignation des 5 % en VEFA protège l’acquéreur, mais ne garantit pas que le logement soit libre de toute inscription au profit du promoteur.

Une précision juridique importante, à intégrer dans les réflexes des professionnels commercialisant des biens immobiliers récemment construits.

Source : Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 octobre 2026, pourvoi n° 24-13.478, arrêt n° 564 FS-B, publié au Bulletin.