LMNP : les députés veulent épargner la location meublée longue durée du tour de vis fiscal

La fiscalité des locations meublées vient de connaître un premier rebondissement à l’Assemblée nationale. Le jeudi 8 octobre 2026, la commission des finances a adopté un amendement visant à préserver les locations meublées de longue durée du durcissement des règles d’amortissement prévu dans le projet de loi de finances pour 2027. Pour les agents immobiliers, gestionnaires locatifs et investisseurs, le signal est important. Mais attention : il s’agit d’un vote en commission, et non d’une loi définitivement adoptée.

Ce que prévoyait le projet de budget pour 2027

Dans sa rédaction initiale, l’article 7 du projet de loi de finances entend limiter les amortissements déductibles des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) soumis au régime réel. Le texte prévoit un plafond de 2,5 % de la valeur amortissable et de 7 000 euros par an pour les locations meublées concernées. Pour les meublés de tourisme, les limites seraient plus sévères : 1,5 % et 5 000 euros par an.

Le projet touche également au report des amortissements non déduits. Ces dispositions sont particulièrement sensibles pour les bailleurs qui construisent leur modèle économique sur une détention de longue durée et sur la déduction des charges et amortissements autorisés au régime réel.

Or les professionnels du secteur soulignent depuis longtemps une distinction fondamentale : louer un appartement meublé à un étudiant ou à un salarié pendant plusieurs mois n’a pas les mêmes effets sur le marché du logement que proposer un bien à la nuitée à des touristes. En traitant ces usages de façon trop proche, le texte initial risquait, selon ses détracteurs, de décourager des investissements dans le parc résidentiel classique.

Un amendement adopté pour les baux d’habitation et les baux mobilité

L’amendement I-CF1588, déposé notamment par l’ancien ministre du Logement Guillaume Kasbarian, a été adopté en commission le 8 octobre. Son objet est précis : sortir du plafonnement et de la limitation du report des amortissements les logements meublés loués dans le cadre des baux régis par les titres Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire notamment les baux meublés de résidence principale et les baux mobilité.

Le texte vise également certains logements destinés aux étudiants, aux jeunes en formation, aux apprentis et aux personnes en contrat de professionnalisation. Son exposé des motifs explique que le durcissement doit rester concentré sur les meublés touristiques, sans pénaliser l’offre destinée aux habitants permanents ou aux personnes en mobilité professionnelle.

D’autres amendements examinés dans le même débat cherchent à durcir davantage le traitement des meublés de tourisme, notamment pour les acquisitions futures. Ces dispositions doivent cependant être distinguées du droit en vigueur : elles pourront encore être modifiées, supprimées ou remplacées pendant la discussion budgétaire.

Ce que doivent retenir les agences et administrateurs de biens

Pour une agence qui conseille un investisseur, le premier réflexe consiste à ne pas annoncer la fin de l’avantage fiscal LMNP, ni à garantir son maintien définitif. À ce stade, le projet du gouvernement et les amendements adoptés en commission dessinent des scénarios concurrents. Le vote en séance publique, l’examen au Sénat et l’adoption finale de la loi de finances restent déterminants.

Le deuxième enjeu est commercial. Les simulations de rentabilité présentées à un acquéreur doivent distinguer les hypothèses fiscales actuelles des changements seulement envisagés. Un calcul qui intégrerait dès maintenant comme certaine une disposition encore débattue pourrait induire le client en erreur. Le régime fiscal personnel de l’investisseur et les conditions exactes de déduction nécessitent, si besoin, l’intervention de son expert-comptable.

Pour les gestionnaires locatifs, l’évolution mérite également une attention particulière. Le choix entre location meublée de résidence principale, bail mobilité et location touristique peut influencer les obligations contractuelles, les recettes, la vacance et la fiscalité. La question ne se résume donc pas au seul taux d’amortissement.

La véritable nouvelle du 8 octobre n’est pas que le régime LMNP a été définitivement sauvé : c’est que les députés de la commission des finances ont choisi de différencier nettement le logement meublé de longue durée de l’hébergement touristique. Les professionnels ont désormais intérêt à suivre la rédaction finale de l’article 7 plutôt qu’à modifier précipitamment leurs conseils ou leurs offres.

Sources : Assemblée nationale, amendement I-CF1588 adopté le 8 octobre 2026 ; Batiactu, 9 octobre 2026 ; Toutsurmesfinances, 9 octobre 2026.