Bail commercial : une notification à un seul indivisaire peut faire échouer toute la procédure

Une notification adressée au mauvais destinataire peut avoir des conséquences majeures dans la cession d’un bail commercial. Par un arrêt du 15 octobre 2026, publié au Bulletin (pourvoi n° 25-11.964), la Cour de cassation vient de préciser une règle essentielle lorsque le local appartient à plusieurs propriétaires indivis : dans le cadre particulier de la cession-déspécialisation prévue à l’article L. 145-51 du Code de commerce, le projet doit être signifié à chacun des indivisaires bailleurs, sauf mandat spécial donné à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification.

Une cession de bail contestée après une notification unique

L’affaire concernait des locaux commerciaux exploités par une société de pressing. Le bien appartenait en indivision à plusieurs bailleurs, dont une société civile immobilière. Le 22 juin 2021, la locataire avait fait signifier son intention de céder son bail à une société repreneuse. Mais l’acte avait été remis à une seule propriétaire, présentée comme agissant également au nom des autres indivisaires.

Les propriétaires ont ensuite engagé une procédure pour contester la cession. Les juges d’appel avaient retenu que la locataire pouvait légitimement croire que la destinataire disposait d’un pouvoir général de représentation. Ils en avaient déduit que la notification avait déclenché le délai légal de deux mois et déclaré l’action des bailleurs prescrite.

La Cour de cassation ne partage pas cette analyse. Les juges avaient constaté que la locataire connaissait l’identité des trois propriétaires et qu’aucun mandat de représentation n’avait été établi. La simple apparence d’une gestion centralisée ne suffisait donc pas à valider la signification.

Deux mois pour agir, mais encore faut-il que le délai commence

L’article L. 145-51 organise une procédure spécifique, notamment lorsque certains locataires commerciaux souhaitent céder leur bail avec un changement d’activité dans les conditions prévues par ce texte. Le bailleur dispose alors de prérogatives et d’un délai de deux mois pour réagir dans le cadre légal.

Le point tranché par l’arrêt est celui du déclenchement de ce délai. Lorsque plusieurs personnes détiennent les droits du bailleur en indivision, il ne court à leur égard qu’à compter d’une signification régulière à chacune d’elles, sauf si un indivisaire dispose d’un mandat spécial pour recevoir l’acte au nom des autres.

Cette exigence est plus stricte qu’une simple habitude de gestion. Le fait qu’un indivisaire encaisse les loyers, échange avec le locataire ou gère couramment le dossier ne prouve pas nécessairement qu’il a le pouvoir de recevoir une signification produisant de tels effets juridiques.

Il faut toutefois éviter de généraliser abusivement la solution : l’arrêt porte sur la procédure de l’article L. 145-51, et non sur toutes les correspondances ou notifications possibles au cours d’un bail commercial.

Le réflexe à adopter pour les administrateurs de biens

Pour les professionnels chargés de la gestion de locaux commerciaux, la première précaution consiste à identifier précisément les propriétaires et leur qualité juridique. Une indivision familiale, une succession ou la présence simultanée d’une SCI et de personnes physiques peuvent rendre la chaîne de représentation moins évidente qu’elle n’y paraît.

En présence d’un projet de cession-déspécialisation, il convient de vérifier l’existence d’un mandat spécial, sa portée exacte et les personnes qu’il engage. À défaut, la signification doit être organisée à destination de chaque indivisaire concerné, avec l’assistance du commissaire de justice et, selon le dossier, du conseil juridique.

Les agences intervenant dans la commercialisation de fonds de commerce ou de droits au bail doivent également intégrer ce contrôle à leur calendrier : un délai que l’on croit expiré peut en réalité ne jamais avoir commencé à courir régulièrement.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire. Son message pratique est clair : lorsqu’une procédure légale dépend d’une notification formelle, la commodité de gestion ne remplace pas la preuve d’un pouvoir de représentation adapté.

Sources : Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 octobre 2026, pourvoi n° 25-11.964 ; Pappers Justice ; Code de commerce, article L. 145-51.