IRL : +1,57 % au troisième trimestre, la hausse des loyers réaccélère

L’indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2026 vient d’être publié : 148,06 en métropole continentale, soit une augmentation de 1,57 % sur un an. Après +0,78 % au premier trimestre et +1,15 % au deuxième, la progression annuelle s’accélère. Pour les administrateurs de biens et les agences qui gèrent des centaines de baux, cette nouvelle référence appelle une mise à jour des échéanciers de révision, mais certainement pas une augmentation automatique de tous les loyers.

L’Insee a communiqué l’indice le 15 octobre et l’ANIL a actualisé ses informations pratiques le 16 octobre. La variation annuelle du troisième trimestre 2025 n’était que de 0,87 %. L’évolution est donc sensible, même si elle demeure loin des niveaux proches de 3,5 % observés en 2023.

Trois indices géographiques et un calcul à ne pas confondre

L’IRL de 148,06 s’applique à la France métropolitaine continentale. Les collectivités relevant de l’article 73 de la Constitution disposent d’un indice spécifique de 145,21 et la Corse d’un indice de 143,80. Dans ces territoires, le gestionnaire doit utiliser l’indice applicable au logement, même si l’évolution annuelle publiée est également de 1,57 %.

Pour un bail dont le trimestre de référence est le troisième trimestre, le calcul consiste à multiplier le loyer hors charges actuellement applicable par le rapport entre l’indice 2026 et celui du même trimestre en 2025. En métropole continentale : nouveau loyer = loyer actuel × 148,06 / 145,77. Ainsi, pour un loyer mensuel de 800 €, le résultat est d’environ 812,57 €, soit 12,57 € supplémentaires par mois. Ce calcul est un exemple : il ne dispense pas de vérifier le bail, la date de révision et les règles particulières applicables.

Un point essentiel : la révision n’est possible que si une clause contractuelle la prévoit. La date retenue est celle stipulée au bail, ou à défaut la date anniversaire du contrat. L’indice utilisé doit correspondre au trimestre contractuellement prévu. Un administrateur de biens ne peut donc pas remplacer systématiquement un indice du deuxième trimestre par celui du troisième au seul motif qu’il vient d’être publié.

DPE F et G : la hausse reste interdite dans les situations prévues par la loi

La publication d’un nouvel IRL ne neutralise pas le gel des loyers des passoires énergétiques. Pour les logements classés F ou G, les règles introduites par la loi Climat et Résilience interdisent la révision dans les situations et depuis les dates d’application prévues par les textes. En métropole, l’interdiction concerne les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 ; les dates diffèrent pour les territoires ultramarins concernés.

Autre limite : l’IRL constitue un plafond de variation, pas une obligation d’augmenter. Il faut aussi distinguer la révision annuelle en cours de bail de la fixation d’un loyer lors d’une relocation, et de l’encadrement du niveau des loyers dans certaines communes. Ces mécanismes obéissent à des règles différentes, parfois cumulatives.

Pour les gestionnaires, un contrôle de portefeuille avant tout envoi

Le bon réflexe consiste à segmenter le portefeuille par date de révision, trimestre IRL, localisation, type de bail et classement énergétique. Les logiciels de gestion doivent empêcher les révisions incompatibles avec les caractéristiques du logement. Les notifications adressées aux locataires doivent reprendre les bons indices et le calcul appliqué.

La demande de révision doit intervenir dans le délai légal d’un an suivant la date prévue ; elle ne produit pas d’effet rétroactif. Un retard de traitement peut donc représenter un manque à gagner pour le bailleur, sans autoriser un rattrapage sur les mois antérieurs à la demande. À l’inverse, une révision injustifiée peut entraîner des contestations et une correction des quittancements.

Pour les agences, cette nouvelle publication est ainsi moins une opportunité de « revaloriser tous les loyers » qu’un rendez-vous de conformité et de qualité de gestion. La hausse de l’IRL redonne une petite marge aux bailleurs éligibles, mais elle impose surtout de fiabiliser les données et les automatismes de facturation.

Sources : Insee, 15 octobre 2026 ; ANIL, 16 octobre 2026 ; Service-Public.