Local commercial : même acceptés, les honoraires d’agence peuvent être récupérés par le locataire

Une commission immobilière payée volontairement n’est pas nécessairement définitivement acquise. Dans un arrêt du 1er octobre 2026 publié au Bulletin (pourvoi n° 25-14.711), la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise qu’un locataire commercial exerçant son droit légal de préférence peut obtenir la restitution d’honoraires de négociation qu’il a réglés, même s’il connaissait leur caractère indu. Une décision particulièrement importante pour les agences spécialisées dans la vente de murs commerciaux.

Un locataire prioritaire n’a pas à rémunérer une négociation inutile

Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial loué, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit, sous réserve des exceptions légales, une notification au locataire afin qu’il puisse exercer son droit de préférence. Cette offre de vente obéit à un mécanisme particulier : la vente peut se réaliser directement par l’effet de ce droit légal, sans que l’intervention d’un intermédiaire soit nécessaire à sa conclusion.

La jurisprudence avait déjà établi que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne pouvaient pas être imposés au locataire dans le prix de l’offre qui lui est notifiée. Le nouvel arrêt apporte une précision décisive : si le locataire a néanmoins payé ces honoraires, il peut en demander le remboursement. Sa connaissance de la situation au moment du paiement ne suffit pas à faire obstacle à la restitution.

Le litige opposait une société locataire de locaux commerciaux aux propriétaires du bien. La cour d’appel de Paris avait rejeté la demande de remboursement en estimant que la locataire avait accepté, en connaissance de cause, de prendre les honoraires à sa charge. La Cour de cassation censure ce raisonnement : le paiement volontaire ne rend pas due une somme qui ne l’était pas juridiquement.

L’accord de l’acquéreur ne sécurise pas toujours la commission

Pour les professionnels, le point essentiel réside dans la différence entre une acceptation contractuelle et l’existence d’une dette légalement exigible. Une clause, une offre signée ou un paiement effectué à l’occasion de l’acquisition ne suffisent pas, à eux seuls, à justifier une commission à la charge du locataire bénéficiant de ce droit particulier.

La Cour ne remet pas en cause le principe général de la rémunération des intermédiaires immobiliers. Elle raisonne dans le cadre spécifique du droit de préférence du locataire commercial, régi par l’article L. 145-46-1. Il serait donc excessif d’en déduire que toute vente de murs commerciaux interdit des honoraires d’agence ou que tous les acquéreurs peuvent obtenir leur restitution.

L’arrêt est une cassation : le litige devra être rejugé conformément à la règle de droit énoncée. La portée juridique de la décision est néanmoins immédiate pour les opérations comparables.

Ce que les agences doivent vérifier avant une vente de murs commerciaux

Avant de diffuser une offre ou de formaliser un projet de vente, le professionnel a intérêt à déterminer si le local est occupé par un locataire susceptible de bénéficier du droit de préférence. Il doit ensuite distinguer clairement le prix proposé au locataire des éventuels honoraires prévus par le mandat, et faire examiner leur répartition dans cette configuration particulière.

La prudence s’impose également lorsque le locataire manifeste son intention d’acquérir après avoir reçu une notification comportant des frais d’intermédiation. Il ne faut pas considérer qu’un accord écrit ou qu’un versement spontané purge nécessairement la difficulté. Un contrôle avec le notaire et, si nécessaire, un conseil juridique spécialisé peuvent éviter une demande ultérieure de restitution.

Pour les réseaux immobiliers et les agences intervenant régulièrement sur des murs de boutiques, cet arrêt constitue surtout une invitation à revoir les modèles de notification, les circuits de validation et les pratiques de facturation. Dans un secteur où les honoraires représentent parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros, la sécurisation de la procédure est aussi importante que la négociation du prix.

Sources : Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-14.711 ; Pappers Justice ; Lextenso.