Encadrement des loyers : 37 % des annonces dépassent les plafonds

Le chiffre est sévère : 37 % des annonces locatives analysées dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers dépassent les plafonds réglementaires. Le sixième baromètre publié le 3 septembre par la Fondation pour le Logement montre surtout une dégradation rapide du respect du dispositif, avec de fortes disparités selon les villes. Pour les agences immobilières et administrateurs de biens, le sujet dépasse désormais le simple débat politique : il touche directement à la conformité des annonces, au conseil apporté aux bailleurs et au risque de contrôle.

37 % d’annonces au-dessus des plafonds, et 46 % à Paris

La Fondation pour le Logement a analysé plus de 10 000 annonces publiées entre août 2025 et août 2026 dans près de 70 communes concernées par l’encadrement des loyers. Résultat : 37 % dépassent les plafonds applicables, contre 32 % en 2025 et 28 % en 2024.

La situation est particulièrement marquée à Paris. La proportion d’annonces dépassant le loyer plafond y passe de 31 % à 46 % en un an. Plaine Commune atteint même 61 %, tandis qu’Est Ensemble se situe à 36 %. À l’inverse, plusieurs grandes métropoles affichent des taux nettement plus faibles : 12 % à Montpellier, 17 % à Bordeaux, 25 % à Lille et 26 % à Lyon-Villeurbanne.

Autre élément à retenir : les dépassements sont plus fréquents, mais leur montant moyen recule. Il passe de 192 € à 159 € par mois en un an. La Fondation souligne aussi que la dégradation est particulièrement visible sur les logements loués vides, les annonces de particuliers et le marché parisien.

Les professionnels ne peuvent pas traiter ce sujet comme une simple formalité

Pour une agence de location ou un administrateur de biens, ces chiffres constituent surtout un rappel très concret. Lorsqu’un logement est situé dans une zone soumise à encadrement, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer doivent être vérifiés avec soin avant publication de l’annonce et rédaction du bail.

Le professionnel se retrouve au premier rang face au propriétaire. C’est à lui d’expliquer qu’un loyer souhaité par le bailleur ne peut pas toujours être repris tel quel dans l’annonce. Une mauvaise qualification du logement, une surface erronée, une mauvaise catégorie de location ou un complément de loyer insuffisamment justifié peuvent créer un risque de contestation ultérieure.

Dans les faits, l’agence a donc intérêt à intégrer ce contrôle directement dans son processus métier : vérification de l’adresse, récupération du loyer de référence applicable, contrôle du plafond, justification documentée d’un éventuel complément et conservation des éléments utilisés pour fixer le loyer. Le sujet devient d’autant plus sensible que les pouvoirs publics et les collectivités peuvent renforcer leurs contrôles lorsque les taux de non-conformité progressent.

Novembre 2026 : une échéance politique qui peut changer la règle du jeu

L’encadrement des loyers est aujourd’hui appliqué à titre expérimental et doit prendre fin le 25 novembre 2026 si aucun nouveau texte n’est adopté. Le sujet n’est cependant pas clos. Le Sénat a encore débattu cet été de la prolongation du dispositif, tandis que le gouvernement s’est dit favorable à ce qu’une solution soit examinée à l’automne.

Pour les professionnels, l’enjeu est donc double. À court terme, il faut continuer d’appliquer strictement les règles existantes. À moyen terme, il faudra surveiller de près le futur texte, car une prolongation, une pérennisation ou une extension à de nouvelles communes modifierait immédiatement les pratiques de location dans de nombreux cabinets.

Dans ce contexte, le bon réflexe n’est pas d’attendre novembre. Les agences qui gèrent des biens dans les zones concernées ont tout intérêt à auditer dès maintenant leurs annonces, leurs modèles de baux et leurs outils de calcul. Avec 37 % d’annonces hors plafond selon le dernier baromètre, l’encadrement des loyers redevient clairement un sujet de conformité professionnelle.

Sources : Fondation pour le Logement, 6e baromètre de l’encadrement des loyers, 3 septembre 2026 ; Sénat, débats de juillet 2026 sur la prolongation du dispositif.