Compromis signé, puis silence radio : que faire face à un acheteur défaillant ?

La signature d’un compromis de vente est censée sécuriser la transaction. Pourtant, il arrive qu’un acquéreur, une fois engagé, disparaisse totalement ou ne donne plus suite. Que faire dans ce cas ? Quelles options juridiques sont ouvertes au vendeur et à l’agent immobilier ? Décryptage.

Que dit la loi après la signature du compromis ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage juridiquement les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur à acheter. À compter de la signature, l’acquéreur bénéficie :

. D'un délai de rétractation légal de 10 jours (si c’est un particulier achetant un bien à usage d’habitation),

. D'éventuelles conditions suspensives (obtention de prêt, purge du droit de préemption, etc.).

⚠️ Passé le délai de rétractation et sans réalisation d'une condition suspensive valable, le silence ou l’inaction de l’acquéreur constitue une faute contractuelle.

Quelle attitude adopter en tant qu’agent immobilier ?

1. Relancer rapidement par écrit (LRAR ou mail avec accusé)
➡️ Rappeler à l’acquéreur ses engagements, les délais contractuels et l’absence de justification de son silence.

2. Vérifier les conditions suspensives du compromis
➡️ Si l’acquéreur n’a pas fait les démarches nécessaires (ex : demande de prêt), vous pouvez en informer le notaire.

3. Collaborer avec le notaire du vendeur
➡️ Il pourra envoyer une mise en demeure officielle pour exécution du compromis.

Quelles options juridiques pour le vendeur ?

Selon le contrat signé et les circonstances, plusieurs solutions existent :

➤ Résolution amiable du compromis

Si les deux parties sont d’accord pour annuler la vente, un accord de rupture peut être rédigé (sans forcément aller en contentieux).

➤ Activation de la clause pénale

La majorité des compromis prévoient une clause indiquant que 10 % du prix de vente seront dus au vendeur si l’acheteur se désiste sans motif légitime.

✅ En cas de silence prolongé, le vendeur peut assigner l’acquéreur en justice pour réclamer cette indemnité.

➤ Action en exécution forcée

Plus rare, cette procédure permet de demander au juge de forcer la vente. Elle est longue, incertaine, et peu recommandée sauf dans certains cas graves.

Comment éviter ce type de situation ?

Pour limiter les risques en amont :

. Vérifier la solidité du projet de l’acquéreur avant signature : situation financière, pré-accord bancaire.

. Encadrer rigoureusement les délais dans le compromis (notamment pour l’obtention de prêt).

. Inclure une clause pénale explicite, bien rédigée, prévoyant les cas de désistement injustifié.

. Maintenir un lien régulier avec l’acheteur pendant toute la période de compromis pour détecter d’éventuelles alertes.

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