La signature d’un compromis de vente marque un engagement ferme entre l’acquéreur et le vendeur. Pourtant, il arrive que l’acheteur, sans justification valable, refuse de signer l’acte authentique chez le notaire. Une situation délicate pour le vendeur… et un véritable casse-tête pour l’agent immobilier. Quelles sont les solutions juridiques et les démarches à suivre dans ce cas ? Voici les réponses.

Un compromis = un contrat juridiquement contraignant

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique : les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter, sous certaines conditions (souvent suspensives).Lorsque l’acquéreur ne se présente pas au rendez-vous chez le notaire sans excuse légitime, cela peut être qualifié de manquement contractuel.

❗ Une fois le délai de rétractation de 10 jours écoulé, l’acheteur est tenu d’exécuter le contrat, sauf si une condition suspensive (comme un refus de prêt) s’est révélée non réalisée.

Les étapes à suivre face à un acheteur défaillant

✅ Étape 1 : Vérification des conditions suspensives

Avant toute action, vérifiez si l’acheteur a respecté ses obligations (ex : a-t-il bien sollicité trois banques pour obtenir un prêt si la clause l’exige ?).
Un refus de prêt ne vaut condition suspensive levée que s’il est justifié dans les délais.

✅ Étape 2 : Mise en demeure via le notaire

Le notaire du vendeur peut adresser une mise en demeure à l’acquéreur pour l’inviter à se présenter dans un nouveau délai fixé (généralement 8 à 15 jours).

Cette lettre est essentielle pour établir officiellement le défaut de l’acquéreur.

✅ Étape 3 : Exécution des clauses contractuelles

Si l’acheteur persiste dans son refus, plusieurs options sont possibles selon le contenu du compromis :

. Activation de la clause pénale : une indemnité de 5 à 10 % du prix peut être exigée par le vendeur.

. Demande de résolution judiciaire : le vendeur peut faire constater l’annulation de la vente aux torts de l’acheteur.

. Action en exécution forcée : dans des cas rares, le vendeur peut demander au juge d’obliger l’acheteur à signer (long, coûteux, rarement efficace)

Quels sont les droits du vendeur (et de l’agent) ?

? Le séquestre : peut-il être conservé ?

Souvent, l’acquéreur a versé un acompte (5 à 10 %) au moment du compromis. Si le refus de signature est injustifié, le vendeur peut demander la conservation de cet acompte à titre de dommages (avec décision judiciaire à l’appui en cas de désaccord).

? Et l’agent immobilier dans tout ça ?

L’agent est créancier de sa commission uniquement si la vente est effectivement conclue (sauf clause spécifique). Mais si le compromis est rompu aux torts exclusifs de l’acquéreur, le professionnel peut parfois demander indemnisation pour le préjudice subi, voire sa commission (jurisprudence rare mais existante).

Comment prévenir ce type de situation ?

. Bien qualifier l’acheteur avant compromis : pré-accord bancaire, situation financière, sérieux du projet.

. Rédiger une clause pénale claire dans le compromis, avec délai précis.

. Suivre l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte, en lien avec le notaire.

. Conserver tous les échanges écrits : relances, réponses, confirmations.

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