Le gouvernement envisage une réforme du régime des plus-values immobilières, jugé trop complexe et peu incitatif. Au cœur du projet : l’abandon progressif des abattements pour durée de détention, remplacés par une indexation sur l’inflation.
Depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier et les fiscalistes alertent sur la complexité du régime de taxation des plus-values immobilières.
Actuellement, les cessions de biens (hors résidence principale) sont soumises à deux types de prélèvements :
. 19 % d’impôt sur le revenu, avec exonération totale après 22 ans de détention.
. 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement après 30 ans.
Un double régime souvent mal compris par les particuliers, et source de découragement pour les investisseurs, notamment dans un contexte où les plus-values peuvent être considérables.
Dans ce contexte, le gouvernement travaille sur une réforme visant à remplacer les abattements pour durée de détention par un système d’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation.
Autrement dit, le montant de la plus-value imposable ne serait plus diminué selon le nombre d’années de détention, mais calculé de manière plus réaliste en fonction de l’évolution des prix.
Un tel dispositif présenterait deux avantages majeurs :
. Plus de simplicité dans le calcul (fin des tableaux d’abattement progressif).
. Une meilleure équité fiscale, en tenant compte de la perte de valeur de la monnaie dans le temps.
La mesure ne figure pas dans la loi de finances pour 2025, mais pourrait être intégrée à celle de 2026, selon les orientations budgétaires du gouvernement.
Les discussions sont en cours, notamment avec les représentants du secteur immobilier et des associations de contribuables.
L’objectif est clair : stimuler la mise en vente de biens immobiliers, notamment de résidences secondaires et d’investissements locatifs, souvent “gelés” par la crainte d’une taxation trop lourde.
Pour les agents immobiliers et mandataires, cette réforme, si elle aboutit, pourrait provoquer une vague de nouvelles mises en vente de biens anciens détenus de longue date.
Cela pourrait :
. Fluidifier le marché, notamment dans les zones secondaires et rurales.
. Offrir de nouvelles opportunités de prospection.
. Impliquer une mise à jour des argumentaires commerciaux, notamment auprès des vendeurs hésitants à céder à cause de l’imposition.
Elle obligera aussi à repenser certaines stratégies patrimoniales, notamment pour les investisseurs en location nue.
Une réforme encore floue mais très attendue
Si les modalités exactes de cette réforme restent à définir, le principe d’une indexation sur l’inflation semble faire consensus parmi les acteurs économiques.
Reste à savoir comment elle sera appliquée, notamment :
. En cas de travaux.
. Pour les biens acquis par succession ou donation.
. Et pour les périodes de détention longues, où les effets peuvent être très variables selon les régions.
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Face à une crise du logement persistante et à la baisse de l'investissement locatif privé, le gouvernement français envisage la création d'un nouveau statut pour les bailleurs privés. Ce dispositif vise à offrir un cadre fiscal et juridique plus attractif pour encourager les particuliers à investir dans la location de logements
En 2025, le marché locatif français connaît une tension sans précédent. La suppression du dispositif Pinel, l'interdiction progressive des passoires thermiques et une fiscalité jugée complexe ont contribué à une baisse significative de l'offre locative. Selon les données de Bien’ici, l’offre de biens à louer a chuté de 12,5 % au premier trimestre 2025, atteignant un plus bas historique.
Pour remédier à cette situation, le gouvernement a mandaté une mission parlementaire, confiée au député Mickaël Cosson et au sénateur Marc-Philippe Daubresse, chargée de formuler des propositions concrètes d’ici juin 2025. L'objectif est de créer un cadre fiscal stable et incitatif pour relancer l’investissement locatif privé.
Parmi les pistes envisagées :
. Un dispositif fiscal universel pour les revenus locatifs, qu'ils soient issus de locations nues ou meublées
. La possibilité d'amortir la valeur du bien immobilier, permettant ainsi de réduire l'impôt sur les revenus fonciers.
. La déduction des charges, des intérêts d’emprunt et des travaux de rénovation, notamment énergétiques.
. Une simplification des règles fiscales pour plus de lisibilité.
. Ces mesures visent à reconnaître le bailleur privé comme un acteur économique à part entière et à restaurer l'attractivité de l'investissement locatif privé.
Bien que ce nouveau statut ne figure pas dans la loi de finances pour 2025, le sujet semble aujourd’hui faire consensus. Les propositions de la mission parlementaire devraient être intégrées dans le projet de loi de finances pour 2026.
La création d'un statut du bailleur privé représente une opportunité majeure pour relancer l'investissement locatif en France. En offrant un cadre fiscal et juridique plus attractif, ce dispositif pourrait inciter davantage de particuliers à investir dans la location de logements, contribuant ainsi à résoudre la crise du logement et à promouvoir la transition énergétique.
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Le 5 mai 2025, Loïc Cantin, président de la FNAIM, a été élevé au rang de chevalier de la Légion d’honneur. Une reconnaissance forte pour plus de 45 ans d’engagement au service du logement et des professionnels de l’immobilier. Retour sur une cérémonie symbolique et un parcours exemplaire.
Loïc Cantin décoré par la ministre du Logement
Lors d’une cérémonie solennelle à Paris, Valérie Létard, ministre déléguée chargée du Logement, a remis la Légion d’honneur à Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).
Cette distinction vient récompenser un engagement de plus de quatre décennies au service d’un secteur clé de la société française : le logement.
Une carrière dédiée à l’immobilier et à l’intérêt général
Professionnel de l’immobilier depuis plus de 45 ans, Loïc Cantin est une figure emblématique du secteur. Son parcours est marqué par un engagement constant pour défendre la profession, moderniser les pratiques, et renforcer l’éthique dans les transactions.
Président de la FNAIM depuis octobre 2022, il s’est rapidement imposé comme un porte-voix respecté auprès des institutions, tout en fédérant les professionnels autour des valeurs de la fédération : transparence, responsabilité, et service public.
Une cérémonie riche en émotions
De nombreuses figures du monde immobilier étaient présentes lors de la remise de l’insigne. La ministre Valérie Létard a souligné un “engagement sans faille au service du logement et de l’intérêt général”, rappelant le rôle structurant de la FNAIM dans l’équilibre du secteur.
Ce moment fort rejaillit sur l’ensemble de la profession, mettant en lumière l’impact souvent méconnu des organisations représentatives dans les politiques publiques du logement.
Une reconnaissance qui honore toute une profession
La distinction de Loïc Cantin va bien au-delà d’un hommage personnel. Elle vient souligner l’importance stratégique du logement dans notre société et la responsabilité portée par les professionnels qui l’encadrent au quotidien.
Elle incarne également la volonté d’une profession de se moderniser tout en gardant un cap humaniste, tourné vers l’accompagnement des Français dans leur parcours résidentiel.
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Face aux turbulences judiciaires récentes, Stéphane Plaza France réagit avec la création de « Sixième Avenue ». Cette nouvelle marque, lancée par le groupe SPF, offre aux agences franchisées la possibilité de se réinventer, tout en restant au sein d'un réseau solide. Découvrez comment cette initiative vise à protéger le réseau et à s’adapter aux évolutions du marché immobilier.
Face aux récents défis judiciaires, le groupe SPF (Stéphane Plaza France) a décidé de franchir une nouvelle étape dans l’évolution de son réseau immobilier en lançant une nouvelle marque : Sixième Avenue. Cette initiative vise à offrir une réponse stratégique à l’évolution des attentes du marché immobilier, tout en permettant une certaine distance vis-à-vis des turbulences qui ont secoué l’image du célèbre agent immobilier Stéphane Plaza.
Les 527 agences franchisées sous l'enseigne Stéphane Plaza Immobilier se voient désormais offrir un choix important : continuer sous la marque historique ou migrer vers Sixième Avenue. Ce double positionnement répond à une double problématique : d’un côté, l’évolution des attentes des consommateurs, et de l’autre, la volonté de protéger le réseau immobilier des remous judiciaires.
Le programme Sixième Avenue a été conçu pour répondre aux nouvelles exigences des professionnels de l'immobilier et des clients. Alors que l’enseigne historique a été marquée par des controverses judiciaires impliquant son fondateur, la nouvelle marque offre à la fois un reflet rafraîchi et une distanciation stratégique pour les franchisés qui souhaitent se dissocier des événements récents tout en restant au sein du même groupe.
En effet, après la condamnation de Stéphane Plaza en février pour "violences habituelles", il devenait impératif pour la société SPF de protéger son réseau. La création de Sixième Avenue permet aux agences de continuer leur activité sous un nouveau nom tout en bénéficiant des outils et du soutien du groupe, mais avec un positionnement différencié.
L’originalité de ce lancement réside dans le fait que deux marques vont désormais coexister sous la houlette du même groupe. Sixième Avenue et Stéphane Plaza Immobilier fonctionneront de manière autonome tout en partageant des synergies, des outils communs et des ressources mutualisées. Cela permet à chaque franchisé de choisir la marque qui correspond le mieux à son positionnement local, tout en bénéficiant du soutien du Groupe M6, actionnaire majoritaire, qui apporte un appui média fort à ce nouveau modèle.
La séparation tactique entre les deux enseignes permet de mieux répondre aux réalités du marché local, avec la possibilité d’offrir des services plus adaptés et de maintenir une cohérence stratégique. Les franchisés pourront ainsi proposer des solutions différenciées selon leurs cibles locales, tout en préservant l'identité du groupe et en profitant d'un accompagnement sur mesure.
Le Groupe M6, actionnaire de référence du groupe SPF, soutient activement cette nouvelle phase de développement. Grâce à son appui média et à sa volonté de structurer un groupe immobilier multi-marques, M6 met les moyens nécessaires pour faire de Sixième Avenue une marque solide et agile, prête à s’adapter aux exigences du marché tout en offrant un accompagnement de qualité à ses partenaires franchisés.
Gilles Charron, président de SPF, souligne que ce choix repose sur la cohérence stratégique du groupe : « Nous faisons le choix de la cohérence stratégique et de la confiance en nos entrepreneurs. Ce lancement reflète notre volonté de proposer des réponses différenciées aux réalités du terrain, pour mieux servir nos clients et assurer la performance de notre réseau ».
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La gestion locative est une des tâches les plus complexes pour les professionnels de l'immobilier. Entre les relations avec les propriétaires, les locataires et la gestion des contrats, il n'est pas rare de voir des tensions apparaître, souvent à cause de malentendus ou de litiges sur l’état des lieux.
Le premier élément clé pour éviter les litiges est la transparence. Dès le début de la relation locataire-propriétaire, il est crucial de bien expliquer les attentes et les responsabilités de chaque partie. Cela inclut la rédaction claire des contrats de location, la définition précise des conditions de paiement, ainsi que des obligations concernant l’entretien du bien.
Un point souvent négligé mais essentiel est la clarté sur l’état des lieux, qu’il soit d'entrée ou de sortie. En étant précis sur les attentes des deux parties, vous réduisez considérablement le risque de malentendus et de conflits.
L’état des lieux d’entrée et de sortie est un des moments clés dans la gestion locative. Un état des lieux mal réalisé ou incomplet peut entraîner de nombreux litiges, particulièrement lorsqu'il s'agit de rendre la caution à un locataire.
Pour éviter ces conflits, il est impératif de réaliser des états des lieux détaillés, documentés, et signés par les deux parties. Vous devez prendre en compte chaque détail du bien (murs, sols, équipements) et tout écart doit être noté avec précision. Une approche rigoureuse et objective vous permettra d’éviter les accusations injustifiées et de réduire les risques de conflits.
Les problèmes liés à l’entretien sont souvent à l’origine des litiges entre propriétaires et locataires. Il est important de bien définir, dès le départ, qui est responsable de quelle partie de l’entretien. Les réparations mineures, telles que les fuites d’eau ou les problèmes électriques, sont souvent à la charge du locataire, tandis que les réparations importantes relèvent du propriétaire.
Assurez-vous que vos contrats de location soient clairs sur ce point pour éviter toute ambiguïté. En cas de doute, les états des lieux peuvent servir de preuve pour déterminer si un problème existait déjà au moment de l’entrée du locataire ou s’il s’agit d’un dommage survenu pendant la période de location.
Une solution comme Startloc, par exemple, permet de réaliser des états des lieux en quelques minutes directement depuis un smartphone ou une tablette. Grâce à sa fonctionnalité de signature électronique, l’application simplifie la gestion des états des lieux, tout en offrant une preuve incontestable en cas de litige.
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. Accessibilité multi-appareils : Utilisez l'application sur smartphone, tablette et ordinateur, où que vous soyez.
. Exportation PDF facile : Générer des rapports détaillés et exportables en PDF pour un partage rapide et sécurisé.
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Les frais de diffusion d'annonces immobilières peuvent rapidement s'accumuler, mais est-ce vraiment la meilleure option pour votre agence ? Découvrez pourquoi de plus en plus de professionnels se tournent vers des alternatives gratuites, efficaces et rentables pour augmenter leur visibilité sans exploser leur budget.
Les coûts de diffusion d'annonces immobilières : une charge importante
Pour les agences immobilières, la diffusion d’annonces sur des portails en ligne comme Le Bon Coin, SeLoger ou Logic-Immo est souvent associée à des frais mensuels ou des commissions sur chaque annonce. Bien que ces plateformes soient populaires, leurs coûts peuvent devenir prohibitifs, surtout pour les petites agences ou celles qui ont de nombreux biens à mettre en ligne.
Les tarifs varient selon les plateformes, mais en moyenne, les frais de diffusion oscillent entre 30 € et 500 € par mois, voire plus pour des options premium. Pour une agence immobilière avec plusieurs biens à vendre ou à louer, cette charge peut rapidement devenir une partie significative de son budget marketing.
Les limitations des portails payants : quand l’efficacité est limitée
Malgré leur large audience, les portails payants présentent certains inconvénients :
. Concurrence élevée : Sur les plateformes populaires, vos annonces sont noyées parmi des milliers d'autres, ce qui rend difficile de se distinguer.
. Publicité intrusive : Certaines plateformes incluent des publicités extérieures, ce qui peut réduire l’expérience utilisateur et la visibilité de votre annonce.
. Limitation des fonctionnalités : Pour profiter de toutes les options, telles que des annonces mises en avant, il est souvent nécessaire de souscrire à des offres payantes supplémentaires.
En fin de compte, bien que ces portails puissent offrir une large visibilité, ils ne garantissent pas nécessairement un retour sur investissement optimal. Les résultats peuvent être incertains et il est possible que vos annonces soient noyées parmi une multitude d’autres.
Une alternative gratuite : Monbien, une solution idéale pour les professionnels
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Comment la diffusion gratuite sur Monbien peut-elle augmenter votre rentabilité ?
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De plus, la visibilité supplémentaire fournie par Monbien peut vous permettre d’attirer davantage de clients sans augmenter vos frais fixes. Cette approche rentable et efficace permet aux agences de se concentrer sur des actions à forte valeur ajoutée, comme le suivi client et la conversion des leads.
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La pige immobilière est l'une des méthodes les plus puissantes pour générer des mandats exclusifs et développer son portefeuille. Pourtant, elle est souvent sous-estimée ou négligée par de nombreux agents immobiliers. découvrez pourquoi la pige reste un levier essentiel pour votre activité et comment l’adopter efficacement pour maximiser vos résultats.
La pige immobilière consiste à récolter les annonces publiées par des particuliers (ventes ou locations) et à prendre contact directement avec eux pour leur proposer ses services. Contrairement à d'autres méthodes de prospection, la pige repose sur des annonces réelles et concrètes, ce qui permet de cibler des prospects chauds. L'agent immobilier peut ainsi recontacter les propriétaires dès qu’ils annoncent la vente ou la location d'un bien.
Pourquoi la pige immobilière reste-t-elle aussi efficace ?
La pige a une qualité de leads incomparable : elle repose sur des propriétaires déjà engagés dans une démarche de vente ou de location. Cela signifie que les prospects sont déjà intéressés et prêts à discuter de la gestion de leur bien. Alors que d’autres formes de prospection peuvent être plus coûteuses et moins ciblées (publicité, boitage, etc.), la pige est une méthode plus économique et plus directe, qui optimise le retour sur investissement.
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. Prospects qualifiés : Ciblez des prospects chauds qui sont déjà dans une démarche active de vente ou de location. Cela vous permet de réduire le temps passé à qualifier vos leads.
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Les manquements en gestion locative peuvent coûter cher aux agents immobiliers. Sanctions juridiques, pertes financières et dégradation de la réputation sont autant de risques qui pèsent sur les professionnels du secteur. Découvrez comment éviter ces erreurs coûteuses et sécuriser vos transactions
La gestion locative est soumise à un cadre juridique strict. En cas de manquement, les agents immobiliers peuvent faire face à des sanctions légales. Parmi les erreurs les plus courantes, citons le non-respect des délais pour la remise de documents contractuels ou encore l'absence de mise en conformité d'un logement avant sa location. Ces manquements peuvent entraîner des amendes ou des sanctions administratives, voire des dommages-intérêts si un locataire décide d’attaquer l'agence en justice.
Exemple concret : un agent immobilier qui omet de mettre à jour un contrat de location, ou qui ne respecte pas les procédures liées à la réglementation énergétique d'un bien, s'expose à des pénalités qui pourraient rapidement dépasser plusieurs milliers d'euros. Ces sanctions ne concernent pas uniquement les actes intentionnels, mais également les erreurs administratives ou les oublis.
En plus des sanctions juridiques, les erreurs en gestion locative peuvent aussi engendrer des pertes financières directes. Par exemple, une mauvaise gestion des loyers impayés ou une gestion défectueuse des baux commerciaux peut amener à des retards de paiement ou des pertes de revenus locatifs. Un locataire qui ne reçoit pas la mise en demeure en temps et en heure peut se voir dans l'incapacité de payer son loyer, ce qui entraîne des frais de recouvrement.
De plus, un manque de suivi dans la gestion de la maintenance des biens peut conduire à des réparations urgentes et coûteuses, car des défauts non réparés s'aggravent souvent au fil du temps, entraînant des coûts beaucoup plus importants.
La réputation d'une agence immobilière est essentielle à sa croissance. Un manquement en gestion locative peut non seulement affecter les relations avec les propriétaires, mais également les locataires. Des erreurs répétées dans la gestion des baux peuvent nuire à la confiance des clients et dégrader l'image de l'agence. Cela peut entraîner des pertes de contrats, de mandats de gestion et donc de revenus récurrents.
En cas de litige mal géré, l'agent immobilier risque de perdre la fidélité de ses clients, qui pourraient choisir de confier leur bien à une autre agence. À long terme, cela peut entraîner une réduction significative des revenus pour l'agence, car la fidélisation client est l'un des piliers essentiels de la gestion locative.
Les risques financiers et juridiques associés à un manquement en gestion locative peuvent être évités par la mise en place de bons processus et de contrôles réguliers. Voici quelques recommandations :
. Mise à jour régulière des contrats : Assurez-vous que tous les baux sont conformes aux lois en vigueur.
. Suivi rigoureux des paiements : Ne laissez jamais un locataire en retard de paiement trop longtemps.
. Formation continue : Tenez-vous informé des dernières évolutions législatives et des nouvelles pratiques dans la gestion locative.
. Utilisation d’outils numériques : Des logiciels de gestion locative peuvent vous aider à automatiser le suivi des documents et des paiements.
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Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s'étend aux logements anciens avec travaux en 2025, offrant une nouvelle opportunité pour les primo-accédants. Cette réforme va dynamiser le marché et ouvre des perspectives intéressantes pour les professionnels de l'immobilier.
Jusqu'à présent, le PTZ était réservé à l’achat d’un bien neuf ou à la réalisation de travaux dans des logements anciens. Mais, avec la réforme entrée en vigueur en avril 2025, les primo-accédants pourront désormais en bénéficier pour l’achat de logements anciens, à condition de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien.
Cette extension vise à faciliter l’accession à la propriété dans un marché immobilier souvent jugé inaccessible pour les jeunes acheteurs. En permettant d’acquérir des logements anciens avec une aide aussi importante, l’État entend dynamiser le marché et encourager la réhabilitation du patrimoine immobilier.
Pour bénéficier de ce Prêt à Taux Zéro, les primo-accédants doivent respecter certaines conditions :
. Plafonds de ressources : les revenus des acheteurs ne doivent pas excéder un certain plafond, qui varie selon la localisation géographique du bien (zones tendues ou non).
. Travaux obligatoires : pour les logements anciens, des travaux de rénovation énergétique doivent être réalisés pour que le bien soit éligible.
. Montant du prêt : le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’achat du bien, avec un plafond fixé selon la zone géographique du bien et le nombre de personnes composant le foyer.
Les zones géographiques sont un critère déterminant, avec des plafonds de prêt différents selon que le bien soit situé dans une zone tendue ou moins tendue.
L’extension du PTZ va sans doute stimuler le marché immobilier, en particulier pour les logements anciens. Les professionnels de l’immobilier vont devoir s’adapter à cette évolution en conseillant les acheteurs sur les logements éligibles et les travaux à réaliser pour bénéficier du PTZ.
Cela représente aussi une opportunité pour les agences immobilières et les mandataires immobiliers d’élargir leur offre de services, notamment en accompagnant les clients dans la recherche de biens anciens à rénover, tout en les orientant vers les financements adaptés. La mise en avant des performances énergétiques des biens et la mise en œuvre de solutions de financement seront des atouts majeurs pour les professionnels du secteur.
En permettant l’achat de logements anciens dans des zones moins tendues, l’extension du PTZ a également pour objectif de relancer l’immobilier dans les zones rurales ou petites villes, où l’accession à la propriété est plus compliquée en raison de la rareté des offres neuves. Ce dispositif va aussi jouer un rôle important dans la réhabilitation du parc immobilier vieillissant, en incitant les primo-accédants à investir dans des maisons anciennes qui nécessitent des travaux de rénovation.
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Le Sénat s’oppose à la réforme de la TVA pour les mandataires immobiliers, un projet qui menaçait leur compétitivité. Cette décision représente un soulagement pour les professionnels du secteur, déjà fragilisés par des marges faibles et une forte concurrence.
Depuis plusieurs mois, la question de la TVA des mandataires immobiliers a été un sujet de débat, notamment avec l’annonce d’une réforme qui pourrait affecter leurs revenus. L’objectif de cette réforme était de requalifier les mandataires immobiliers en tant que fournisseurs de services, afin qu'ils soient soumis à la TVA, ce qui entraînerait des charges supplémentaires pour les professionnels du secteur.
Cependant, face à la frustration croissante des mandataires immobiliers, le Sénat a décidé de plaider contre cette réforme, invoquant des risques majeurs pour la compétitivité et la viabilité des petites agences. Voici les raisons de cette opposition et ce que cela pourrait signifier pour les mandataires immobiliers en France.
Pour les mandataires immobiliers, cette réforme représente un gros fardeau supplémentaire. Actuellement, les mandataires ne sont pas assujettis à la TVA sur leurs commissions, ce qui leur permet de proposer des tarifs compétitifs face aux grandes agences. Mais si cette réforme était adoptée, ils seraient obligés de répercuter cette TVA sur leurs prix, augmentant ainsi le coût pour leurs clients.
Le problème pour les mandataires est que cela réduirait leur marge bénéficiaire et fragiliserait leur compétitivité face aux grandes enseignes immobilières. Les petits acteurs du secteur, déjà confrontés à des marges serrées, pourraient perdre leur avantage concurrentiel, rendant leur activité encore plus difficile à maintenir.
Sénat a pris position contre cette réforme, soulignant que l’impact sur les petits mandataires immobiliers serait désastreux. En effet, une taxation accrue sur leurs commissions pourrait conduire à une hausse des prix et à une baisse de la compétitivité, des effets directement néfastes pour les professionnels déjà confrontés à une forte concurrence dans le secteur immobilier.
Le Sénat a également argumenté que cette réforme risquait de discréditer le modèle économique des mandataires immobiliers, qui repose sur une relation de confiance avec leurs clients et une approche flexible et personnalisée.
La bataille n’est pas encore terminée. Bien que le Sénat ait rejeté la réforme, il est probable que d’autres discussions législatives aient lieu dans les mois à venir. Les mandataires immobiliers doivent donc rester vigilants et prêts à réagir face à d’éventuelles nouvelles propositions.
Cela pourrait également être l'occasion pour les mandataires de se regrouper pour faire entendre leur voix et défendre un modèle économique qui leur est propre. Une réforme mal conçue pourrait en effet menacer la viabilité de nombreuses petites structures.
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