Devoir de vigilance de l’agent immobilier : contrôle de la présence de mérules ?

La Cour de cassation rappelle l’étendue de l’obligation de vigilance de l’agent immobilier en matière de mérules. Cette obligation de vigilance s’étend aux opérations réalisées antérieurement à la vente, et portant sur ce parasite (Cass, Civ. 1ʳᵉ, 14 novembre 2019, n°18-21.971).

Aux termes d’un acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013, une maison d’habitation est cédée à un couple d’acquéreurs sous la condition suspensive d’octroi d’un prêt bancaire.

Cela étant, le 16 septembre 2013, les acquéreurs refusent de réitérer la vente, au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait pas été portée à leur connaissance avant le 12 septembre 2013, soit au jour de la lecture du projet d’acte. Le délai de rétractation était ainsi expiré.

Les acquéreurs ont assigné en responsabilité les vendeurs ainsi que l’agent immobilier, en résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé.

La Cour d’appel de Rennes a condamné l’agent immobilier à payer aux acquéreurs une somme en réparation du préjudice subi. Ce dernier se pourvoit en Cassation.

L’agent immobilier critique l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes, aux motifs que :

• L’agent immobilier n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons lorsqu’il est en possession d’un diagnostic établi par un professionnel.
• L’acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l’agent chargé de concourir à la réalisation de l’opération, or les acquéreurs n’avaient pas informé l’agent immobilier de leur volonté de ne pas acquérir un bien n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule.

La Cour de cassation rejette les arguments soulevés par l’agent immobilier, en retenant qu’il « appartenait à l’agent immobilier de s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire, ce qui incluait notamment, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule ».

Il en résulte que les agents immobiliers, pour satisfaire à leur obligation de conseil, doivent prendre toutes les précautions nécessaires s’agissant des informations délivrées préalablement à la vente, aux acquéreurs du bien.