Crédit immobilier : le HCSF refuse d’assouplir les règles, les 35 % d’endettement restent en place

Le Haut Conseil de stabilité financière ne desserre pas l’étau. Réuni le 15 septembre 2026 à Bercy, le HCSF a décidé de maintenir sans modification les règles qui encadrent l’octroi des crédits immobiliers. Pour les professionnels de l’immobilier qui espéraient un assouplissement susceptible de redonner de la capacité d’emprunt à certains ménages, le message est clair : le taux d’effort maximal reste fixé à 35 % et la durée des prêts demeure en principe limitée à 25 ans.

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Un statu quo qui intervient alors que le financement redevient un sujet particulièrement sensible pour les agences. Après une période d’amélioration, les conditions de crédit se tendent de nouveau et la capacité d’achat des ménages reste directement liée aux décisions des banques.

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35 % d’effort et 25 ans : les deux limites restent en place

Le cadre du HCSF repose toujours sur deux règles principales. Le taux d’effort de l’emprunteur, c’est-à-dire le poids de ses charges d’emprunt dans ses revenus, ne doit en principe pas dépasser 35 %. La maturité du crédit est quant à elle limitée à 25 ans, avec certaines possibilités de différé lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée ou dans certains projets comportant des travaux.

Le HCSF n’a donc pas répondu favorablement aux demandes d’assouplissement formulées par plusieurs acteurs de l’immobilier et de la construction.

Les chiffres communiqués montrent toutefois que les dossiers financés restent en moyenne en dessous des plafonds : en juin 2026, le taux d’effort moyen s’établissait à 30,9 % et la maturité moyenne à 22,7 ans.

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Les banques disposent toujours de 20 % de flexibilité

La règle des 35 % n’est cependant pas totalement infranchissable. Les établissements bancaires disposent d’une marge de flexibilité leur permettant de déroger aux critères du HCSF pour une partie de leur production trimestrielle de crédits immobiliers.

Cette enveloppe peut représenter jusqu’à 20 % des dossiers, avec des règles de répartition qui privilégient notamment l’acquisition de la résidence principale.

Le recours à cette flexibilité progresse. Selon le HCSF, son utilisation a atteint 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an auparavant. Autrement dit, les banques utilisent davantage la possibilité qui leur est offerte de financer certains dossiers dépassant les critères standards.

Un élément important pour les agents immobiliers : un acquéreur affichant légèrement plus de 35 % de taux d’effort n’est donc pas automatiquement exclu du crédit. La décision reste néanmoins à la main de la banque et la dérogation ne constitue jamais un droit pour l’emprunteur.

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Quel impact pour les agences immobilières ?

Dans un marché où le financement conditionne directement la transformation d’une offre en compromis puis en vente définitive, cette décision impose aux professionnels de continuer à qualifier très tôt la capacité financière des acquéreurs.

Pour les agents immobiliers, le sujet dépasse désormais la simple question du taux proposé par les banques. Apport personnel, reste à vivre, stabilité des revenus, durée du financement et possibilité pour la banque d’utiliser sa marge de flexibilité peuvent faire la différence entre deux dossiers apparemment similaires.

Le maintien des règles du HCSF signifie surtout qu’aucun choc réglementaire positif ne viendra, à court terme, élargir mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages. Les professionnels devront donc continuer à composer avec le plafond de 35 %, tout en gardant à l’esprit que les banques disposent encore d’une marge de manœuvre pour les meilleurs dossiers.

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Sources : HCSF / Ministère de l’Économie ; ImmoMatin.

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