Face au recul de l’investissement locatif privé depuis la fin du dispositif Pinel, le Budget 2026 intègre une proposition fiscale ambitieuse parfois appelée dispositif Jeanbrun. Objectif affiché : encourager les particuliers à investir dans la location en leur offrant un cadre fiscal plus incitatif et durable. Retour sur ce nouveau mécanisme et ce qu’il implique pour les professionnels de l’immobilier.

Un contexte de crise du logement et de recul de l’investissement privé

Après l’extinction du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l’investissement locatif a connu un net recul. Promoteurs, agences et investisseurs particuliers ont exprimé le besoin d’un nouvel outil fiscal stable et attrayant pour relancer l’offre de logements locatifs.

Le dispositif Jeanbrun — du nom du ministre du Logement — a été intégré dans le projet de loi de finances pour 2026, avec l’ambition de créer un rééquilibrage de la fiscalité immobilière pour les bailleurs privés.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?

Le principe central est d’offrir aux investisseurs un amortissement fiscal annuel du bien immobilier en contrepartie d’un engagement de location sur une durée déterminée (souvent neuf ans). Ce mécanisme remplace en partie l’approche de réduction d’impôt du Pinel par une logique d’amortissement continu, mieux adaptée à l’investissement de long terme.

Dans sa configuration actuelle :

. Pour les logements neufs, les taux d’amortissement varient selon les niveaux de loyers pratiqués ;

. Pour l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.

Un point notable : le mécanisme s’appliquerait sur l’ensemble du territoire, sans zonage géographique restrictif comme c’était le cas pour certains anciens dispositifs (ex. Pinel).

Une fiscalité plus flexible et potentiellement plus attractive

Une autre innovation importante du dispositif est la possibilité de déduire le déficit foncier généré par l’investissement directement du revenu global jusqu’à un certain plafond (par exemple 21 400 € par an jusqu’en 2027 selon les versions discutées). Cette imputation rend l’investissement locatif plus attractif pour les particuliers fortement imposés.

Ce type de mécanisme met l’accent sur la rentabilité nette réelle plutôt que sur une niche fiscale ponctuelle, ce qui peut rassurer des investisseurs soucieux de visibilité sur le long terme.

Quels bénéfices pour l’investissement locatif et les pros ?

Si le dispositif Jeanbrun est adopté définitivement :

. Il pourrait relancer l’appétence des investisseurs particuliers pour l’immobilier locatif, en réintroduisant une logique d’amortissement et de rentabilité durable.

. Il incite potentiellement à la construction et à la rénovation, notamment dans les zones où l’offre locative est insuffisante, ce qui crée des opportunités de mandats et de développement pour les agences.

. Il offre aux professionnels un nouvel argument de conseil pour accompagner les investisseurs dans la structuration de projets locatifs.

Certains observateurs estiment que ce statut, s’il est confirmé dans la loi de finances, pourrait débloquer 40 000 à 50 000 logements locatifs supplémentaires par an grâce à un investissement privé mobilisé.

Où en est le dispositif aujourd’hui ?

Le dispositif Jeanbrun — ou statut élargi du bailleur privé — a été adopté à l’Assemblée nationale le 15 janvier 2026, marquant une étape majeure dans le débat parlementaire sur la relance de l’investissement locatif.

Pour l’instant, plusieurs étapes restent à franchir avant une entrée en vigueur définitive :

. L'adoption définitive du Budget 2026,

. D'éventuelles modifications lors du passage devant le Sénat,

. Et des arbitrages techniques sur les dates d’application et les modalités fiscales.

Conseils pour les professionnels de l’immobilier

En attendant la validation finale, les professionnels peuvent déjà :

. Informer les investisseurs de ce nouveau cadre fiscal en discussion, pour stimuler des projets en attente.

. Simuler l’impact fiscal selon les profils (neuf vs ancien, niveaux de loyers, travaux, etc.).

. Intégrer ce sujet dans vos recommandations patrimoniales, notamment auprès des clients qui hésitaient à se lancer après la fin du Pinel.

Ce nouveau dispositif, s’il est confirmé, pourrait devenir un pivot majeur du conseil en investissement locatif dans les années à venir.

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