Depuis la fin officielle du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs se tournent vers de nouveaux leviers pour conjuguer rentabilité et fiscalité avantageuse. Entre locatif intermédiaire, réhabilitation de l’ancien et investissements à impact énergétique, 2025 ouvre la voie à une nouvelle génération de stratégies d’investissement. Pour les professionnels de l’immobilier, il est crucial d’en maîtriser les contours pour mieux conseiller leurs clients.

La fin d’un cycle pour l’immobilier neuf

Le dispositif Pinel, créé en 2014 pour soutenir la construction et l’investissement locatif, a progressivement perdu de son attractivité face à la baisse des plafonds de réduction et à la hausse des coûts de construction. Sa disparition en 2025 marque un tournant : les investisseurs doivent désormais repenser leur approche, dans un contexte où les taux d’intérêt se stabilisent et où la rénovation énergétique devient une priorité nationale.

Les nouvelles alternatives qui se dessinent

1. Le locatif intermédiaire

Destiné aux classes moyennes, ce modèle propose des loyers plafonnés mais supérieurs au logement social, avec en contrepartie une fiscalité allégée grâce au dispositif Loc’Avantages.
L’investisseur peut ainsi bénéficier jusqu’à 65 % d’abattement sur les revenus locatifs, selon le niveau de loyer et la localisation du bien.
Ce dispositif séduit par son équilibre entre rentabilité, sécurité et engagement social, en répondant à la forte demande de logements abordables dans les grandes agglomérations.

2. L’investissement dans l’ancien rénové

Les dispositifs Denormandie et Monuments Historiques restent deux piliers de la rénovation patrimoniale.
Le premier encourage les opérations en centre-ville, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant des travaux, tandis que le second vise les investisseurs à haut patrimoine, leur permettant de déduire 100 % des dépenses de restauration de leurs revenus imposables.
Ces formules valorisent le patrimoine existant et participent à la requalification des cœurs de ville, tout en offrant un fort potentiel de valorisation à long terme.

3. Le Pinel Plus et les programmes durables

Bien que limité, le Pinel+ reste accessible pour certains programmes neufs respectant des critères exigeants : surface minimale, espace extérieur, double exposition et haute performance énergétique.

Parallèlement, les programmes RE2020, les résidences bas carbone ou les opérations à énergie positive gagnent en popularité.
Ils répondent aux nouvelles attentes du marché : des biens plus confortables, moins énergivores, et mieux valorisés à la revente.

D’autres pistes à surveiller

. Le Bail Réel Solidaire (BRS) : il permet d’acquérir un bien neuf à un prix 20 à 40 % inférieur au marché, grâce à la dissociation du foncier et du bâti. Une solution innovante pour les primo-investisseurs et les zones tendues.

. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : toujours très plébiscitée, elle séduit pour ses amortissements comptables, sa souplesse fiscale et la rentabilité supérieure qu’elle offre, notamment dans les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme).

. Les SCPI fiscales : accessibles dès quelques milliers d’euros, elles permettent de mutualiser le risque locatif tout en profitant d’une réduction d’impôt immédiate, le tout sans gestion directe du bien.

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