La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur les conditions de mobilisation du garant, dans l’hypothèse d’une défaillance du constructeur en matière de contrat de construction de maison individuelle (Cass, 3^ème Civ, 21 décembre 2023, n° 22-14.740).

Rappelons au préalable l’obligation faite à tout constructeur de fournir au maître d’ouvrage (client du constructeur), une « garantie de livraison », qui couvre ce dernier à compter de la date de ‘ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Cette obligation découle de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans l’hypothèse d’une mobilisation de cette garantie, le garanti est tenu de prendre à sa charge :

• Le coût des dépassements du prix convenu, lorsque les travaux dont il s’agit sont nécessaires l’achèvement de la construction ;
• Les conséquences du fait du constructeur ;
• Les pénalités forfaitaires de retard stipulées au contrat.

En l’espèce, deux contrats de construction portant sur l’édification d’une maison individuelle ont été conclus entre le propriétaire d’une parcelle et une société de construction.

Se plaignant de divers retards, de désordres et de l’absence de chiffrage de certains travaux, le client de la société de construction a assigné la société de construction ainsi que son garant, en indemnisation de ses préjudices.

Le contentieux évolue jusqu’à hauteur de cassation.

La Cour rappelle que, dans ce contexte de défaillance du constructeur, le garant prend en charge le coût du dépassement du prix convenu dès lors que les travaux sont nécessaires à l’achèvement de la construction.

La Cour précise que la garantie accordée à ce titre peut être assortie d’une franchise de 5%, qui sera supportée par le propriétaire. Cette franchise n’étant applicable que dans l’hypothèse d’un dépassement du prix convenu.

Enfin, la Cour rappelle également que le dépassement prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat.

Ainsi, la franchise de 5% n’a vocation à s’appliquer qu’au coût de réparation des malfaçons, et du coût de levée des réserves, lesquels constituent les dépassements de prix. En revanche, les suppléments de prix ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la franchise.

Cette distinction entre suppléments et dépassements est fondamentale dans les contentieux mettant en cause le garant.

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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser les conséquences sur la validité de la procédure en résiliation du bail, en l’absence de retrait du courrier (recommandé avec AR) de mise en demeure préalable à une action judiciaire, adressée par le bailleur au preneur (Cass, Civ 3^ème, 14 décembre 2023, n°22-16.751).

Rappelons que les règles de résiliation des baux ruraux se distinguent de celles applicables aux baux d’habitation.

L’article L.411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut solliciter la résiliation du bail, notamment s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage, persistant à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure. Cette mise en demeure devant rappeler les termes de l’article précité.

L’article R.411-10 du même Code précise que la mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.

Une telle mise en demeure, dès lors qu’elle constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, revêt une nature contentieuse.

Or, la nature contentieuse d’une telle mise en demeure la soumet aux dispositions des articles 668 et suivants du Code de procédure civile.

Il en résulte notamment que la date de la notification par voie postale est, à l’égard du destinataire, la date de réception de la lettre (article 668 CPC).

En matière de notification faite par lettre recommandé avec demande d’avis de réception est celle apposée par l’administration des postes, lors de la remise de la lettre à son destinataire (article 669 CPC).

Autrement formulé, en l’absence de retrait d’une telle notification, cette dernière est réputée n’avoir jamais été délivré destinataire.

Il revient dans une telle situation, à l’émetteur du courrier en question, de procéder par voie de signification à l’égard de destinataire (par huissier de justice).

En l’espèce, le bailleur fait procéder à la notification de sa décision de résilier le bail le liant au preneur par courrier recommandé avec accusé de réception, conformément aux dispositions précitées.

Néanmoins, ce courrier n’ayant jamais été récupéré par le preneur, il revenait à ce dernier de le récupérer auprès des services de la poste, ce qu’il ne fut pas.

Fort de cette absence de retrait, et demeurant dans la croyance erronée d’avoir respecté la procédure prévue par les textes en vigueur quant à la résiliation du bail, le bailleur assigna le preneur en résiliation auprès du Tribunal Judiciaire.

Le contentieux évolua jusqu’à hauteur de cassation.

La haute juridiction considéra conformément aux dispositions des articles 668 et 669 du Code de procédure civile, que la lettre recommandée n’ayant jamais été retirée, celle-ci ne valait pas mise en demeure.

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La Cour de cassation a récemment eu à sa prononcer sur la demande d’un agent immobilier, tendant à voir condamner un couple au versement de dommages-intérêt d'un montant égal à sa commission sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, indépendamment de la réalisation de la vente (Cass, Civ 1^ère, 19/01/2022, n°20-13.619).

En préambule à l’analyse de l’arrêt visé ci-avant, rappelons la règle générale encadrant la perception de la commission de l’agent immobilier, en matière de réalisation de la transaction.

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 prévoit en son article 6, qu’aucun « bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est (…) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

L’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret Hoguet), prévoit en son dernier alinéa que l’agent immobilier perçoit sans délai sa rémunération une fois que l’opération conclue par son intermédiaire constatée par acte authentique (devant notaire).

Autrement formulé, le versement des honoraires de l’agent immobilier est notamment conditionné par la réalisation de la vente à laquelle il a concouru.

Cela étant, dans l’hypothèse où une vente n’aboutirait pas du fait de la négligence ou d’une faute de l’une des parties, l’agent immobilier pourra solliciter son l’indemnisation du préjudice subi du fait de la faute de cette partie, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (ou délictuelle), qui prendra la forme de dommages-intérêts.

Ce préjudice sera constitutif du montant qu’il aurait dû percevoir au titre de la commission stipulée.

Cette voie de droit permettra ainsi à l’agent immobilier de recouvrer le montant de la commission qu’il aurait dû percevoir en l’absence de comportement fautif de l’une des parties à l’opération.

L’arrêt commenté dans le présent article traite précisément d’une telle hypothèse.

Les faits de l’espèce sont les suivants.

Le 14 janvier 2014, deux promesses de vente portant sur un fonds de commerce et sur des murs mitoyens sont singés par les parties.

La vente ne s’est néanmoins pas réalisée, au motif que les acquéreurs n’avaient pas obtenus le financement nécessaire.

Le 20 décembre 2017, l’agent immobilier assigne les acquéreurs en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle.

En l’espèce, les deux promesses de vente prévoyaient que « l'indemnisation du mandataire pour le préjudice causé par la faute de l'acquéreur défaillant est subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi, avec succès, devant le tribunal compétent aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée et que ces dispositions interdisent à l'agent immobilier de contourner ces conditions par le recours au mécanisme de la responsabilité délictuelle ».

La Cour d’appel de Reims, dans le cadre d’un arrêt du 22 novembre 2019, fait application de ladite clause, et rejette en conséquence le recours de l’agent immobilier, dès lors que les vendeurs n’ont pas agi à l’encontre des vendeurs.

Le mandataire se pourvoit en cassation, en soutenant que les textes régissant la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, leur application ne saurait être limitée ou neutralisée contractuellement, et qu’en conséquence, une telle clause devrait être laissée inappliquée.

C’est le raisonnement ici suivi par la Cour de cassation, qui rejette l’application de cette clause, et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Reims.

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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de préciser l’étendue du devoir de conseil pesant sur l’agent immobilier, s’agissant plus précisément, du montant de la taxe foncière apparaissant au sein du mandat (Cass, Civ 1^ère, 5 janvier 2022, n°20-15.900).

En l’espèce, un bail a été conclu entre deux sociétés portant sur la location d’un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, en date du 13/12/2011.

La location du terrain a été consentie moyennant un loyer annuel de 100.000€.

En date du 15 décembre 2014, le bailleur met en demeure le preneur d’avoir à lui payer la somme de 42.401,76€, correspondant aux taxes foncières dues sur les locaux objet du bail pour les années de 2012 à 2018.

Le preneur refuse cette demande, et saisi la juridiction compétente afin qu’il soit jugé que la taxe foncière dont le paiement est exigé par le bailleur est à sa charge exclusive.

L’agent immobilier est également attrait dans le cadre de cette procédure, le preneur sollicitant de ce dernier qu’il le garantisse d’une éventuelle condamnation prononcée à son encontre.

En effet, le preneur fonde sa demande à l’égard de l’agent immobilier sur le moyen selon lequel le montant annuel de la taxe foncière qui lui avait été communiqué par l’agent immobilier était de 589€ et non de 12.000€ (montant sollicité au titre de la taxe foncière par le bailleur).

Dans le cadre de sa défense, l’agent immobilier fait valoir que le bailleur a bien stipulé au sein du mandat qui lui a été confié, un montant de 589€ au titre de la taxe foncière, et qu’en conséquence, il n’a pas manqué à son devoir de conseil à l’égard du preneur.

C’est en ce sens que se prononce la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 22 janvier 2020.

Cela étant, le preneur se pourvoi en cassation et soutient que l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil, dès lors qu’il n’est contenté des dires du bailleur, sans solliciter copie de la taxe foncière.

Cette argumentation n’est pas suivie par la Cour de cassation, qui confirme la décision de la Cour d’appel, et rejette la responsabilité de l’agent immobilier.

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L'activité d'agent immobilier est strictement encadrée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet. L'obligation de tenue de certains registres n'échappe pas à cette réglementation. Nous vous proposons, après un bref point sur les obligations de l'agent immobilier quant à la tenue de ces registres, un comparatif des offres existantes sur le marché, intégrant ces registres obligatoires.

REGISTRE DES MANDATS - La tenue du registre des mandats est rendue obligatoire par les articles 65 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.

L’article 65 vise les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » ou « syndic de copropriété », et l’article 72 les titulaires d’une carte professionnelle portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce ».

Les titulaires desdites cartes professionnelles doivent tenir deux registres des mandats (un registre des mandats gestion et syndic / un registre des mandats transaction) conformes à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’Économie. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. Les décisions de toute nature qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association doivent être mentionnées à leur date sur le registre.

La Cour de cassation a sanctionné le fait de tenir deux registres différents pour les mandats de vente et de recherche. Cette erreur dans l'enregistrement des mandats de transaction a pour conséquence la caducité du mandat. L'agent immobilier perd alors toute rémunération liée à cette transaction (Cass, civ 1^ère, 10/12/2014, n° 13-24.352).

REGISTRE RÉPERTOIRE - La tenue d’un tel registre est rendue obligatoire par l’article 51 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet.

Aux termes de cet article, toute remise de fonds au titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ou " Marchand de listes " doit être immédiatement mentionnée sur un registre-répertoire conforme au modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

Outre ce registre répertoire, l’article 51 du décret prévoit également l’obligation pour tout titulaire de la carte professionnelle mentionnée ci-avant, de tenir un registre répertoire pour les versements particuliers à chaque établissement, succursales, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.

Cette obligation ne s’applique qu’aux agents immobiliers habilités à détenir des fonds.

OFFRES PRÉSENTENT SUR LE MARCHÉ

Face à la numérisation accrue des outils de travail des agents immobiliers, ces derniers ont désormais souvent recours à des solutions digitalisées leur permettant de générer rapidement et manière sécurisée leurs contrats, qu’il s’agisse de mandats, de compromis ou encore de baux.

Certains de ces outils peuvent intégrer les registres des mandats et le registre répertoires. Lorsque ces registres sont intégrés, ces derniers sont généralement facturés en supplément du service de génération de contrat.

Les tarifs habituellement constatés pour bénéficier de ses services sont de 9€ HT/mois (soit 108€ HT/an) par établissement principal, outre 4,5€ HT/mois par établissement secondaire.

À ce tarif s’ajoute celui du registre répertoire, en moyenne de 16€ HT/mois (192€ HT/an) par établissement principal, outre 8€ HT/mois par établissement secondaire.

Cela représente un budget global annuel pour un établissement principal non négligeable de 300€, en plus du prix d’utilisation du logiciel !

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Si l’histoire à laquelle nous consacrons le présent article peut prêter à sourire, tel n’a pas été le cas de son protagoniste, ayant payé son verre de lait au prix fort !

Les faits en cause ne se déroulent pas en France, mais sur le continent Américain, plus précisément chez nos cousins Canadien.

Un agent immobilier avait été mandaté par un couple propriétaire d’un appartement, afin de trouver preneur à la location de leur bien.

Dans le cadre de sa mission de recherche de locataires, l’agent était amené à réaliser des visites du bien.

Il ne s’est cependant pas restreint à la visite du bien…

En effet, à l’occasion d’une visite, alors que l’agent patientait jusqu’à l’arrivée des potentiels locataires, et étant frappé d’une « exceptionnelle déshydratation », s’est cru autorisé à subtiliser une brique de lait située dans le réfrigérateur de l’appartement, et d’y boire directement à la bouteille !

Rassasié de son larcin, l’agent immobilier assura la visite avant de prendre congé.  

C’était sans compter sur la présence d’une caméra de vidéosurveillance, qui s’est chargée d’immortaliser la scène !

Lors de la prise de connaissance des images ainsi enregistrées, les propriétaires de l’appartement ont déclaré au média Washington Post être « complètement sans voix sous le choc ». 

Fort de cette situation, les propriétaires ont engagé une procédure à l’encontre de l’agent immobilier déshydraté !

Ces derniers ont été bien inspirés, puisque cette procédure leur ont permis d’obtenir la condamnation de l'agent à une amende d'un montant de 15.000 dollars canadiens pour « comportement inconvenant », outre 1.900 dollars de frais !

Pour la petite histoire, l’agent en question, interrogé par les médias, a indiqué avoir été « exceptionnellement déshydraté » du fait de la prise d’un médicament, outre le stresse considérable auquel il était soumis…

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La Cour d’appel de Rouen a récemment eu à trancher un contentieux dans lequel un agent immobilier ayant concouru à une vente immobilière, sollicitait le paiement de ses honoraires, alors même que l’acquéreur a refusé de réitérer la vente auprès du notaire (CA Caen, 06-12-2022, n° 21/00985).

En l’espèce, un mandat de recherche portant sur l’acquisition d’un fonds de commerce a été régularisé, stipulant en faveur du mandataire un honoraire de négociation.

Le même jour, le mandant déchargea le mandataire de la mission de recherche qui lui avait été confiée, au motif que suite aux recherches effectuées par l’agent immobilier, ce dernier avait trouvé un fonds lui convenait parfaitement, dont il se porte en conséquence acquéreur.

Cette décharge précisant que le mandant s’engage à verser à l’agent immobilier un montant au titre des honoraires de négociation d’un montant hors taxes de 70.000€.

Cela étant, lors de la régularisation de l’acte définitif de vente, l’acquéreur refusa de se présenter, de sorte qu’une mise en demeure lui a été adressée.

Nonobstant cette mise en demeure, l’acquéreur ne s’est jamais présenté, et n’a jamais signé l’acte définitif de vente.

En conséquence, l’agent immobilier a assigné ce dernier en paiement de la commission convenu, soit 84.000€ TTC.

A hauteur d’appel, l’acquéreur tente de soutenir que le mandat initial ne serait pas valable, sur le fondement de l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que « l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération d'entremise s'il ne détient, préalablement à toute négociation, un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de cette rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge ».

En effet, il soutenait que compte tenu de la quasi-concomitance de la signature du mandat et de la décharge de ce dernier, l’agent avait nécessairement démarché les potentiels propriétaires avant sa signature, de sorte qu’il avait agit en dehors de tout mandat.

Cet argument est balayé par la Cour d’appel, considérant que : « il n'y a rien d'étonnant à ce que la négociation entre l'acheteur et le vendeur, par l'entremise de l'agent immobilier, ait abouti favorablement en l'espace de quelques heures seulement, (l’agent immobilier) ayant en effet déjà intégré l'offre de vente (du propriétaire du bien vendu) dans son portefeuille de clientèle. Dès lors, il ne lui restait plus qu'à trouver un candidat acquéreur (…), et à rapprocher les deux parties pour qu'elles parviennent à un accord, lequel a pu aboutir favorablement au cours de la même journée ».

L’acquéreur soutient également, sur le fondement du même article 6 de la loi Hoguet, que lorsqu’une opération n’a pas été définitivement conclue, aucune commission ne peut être exigée ni même acceptée par l’agent immobilier.

Or, en l’espèce, la vente n’a jamais été réitérée par l’acquéreur, de sorte qu’elle jamais été définitivement conclue.

En conséquence, l’agent ne peut valablement solliciter aucune commission pour cette vente qui n’a pas abouti.

La Cour d’appel confirme sur ce point l’analyse du Tribunal judiciaire.

En revanche, la Cour accueille favorablement la demande de dommages et intérêts formée par l’agent immobilier à l’encontre de l’acquéreur, d’un montant de 84.000€ TTC.

En effet, la Cour d’appel retient que « dès lors qu'il existe un lien de causalité direct et avéré entre ce refus fautif de l'acquéreur de réitérer la vente à laquelle il s'était engagé et la perte de la commission que l'agent immobilier aurait perçue si la vente avait été réitérée, (l’acquéreur) doit être condamné à payer à (l’agent) une somme équivalente, d'un montant de 84.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci »

Ainsi, dans l’hypothèse où l’une des parties refuse de manière fautive de réitérer la vente à laquelle elle s’était pourtant engagée, l’agent immobilier dispose de la faculté de solliciter le paiement d’un montant égal à sa commission, sur le fondement de la responsabilité civile de la partie fautive.

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La Cour de cassation a très récemment eu l’occasion de rappeler et préciser l’étendue des obligations pensant sur le syndic en matière de gestion des travaux (Cass. 3e civ. 16-11-2023 n° 22-21.144).

Les faits de l’espèce sont les suivants.

Un syndicat des copropriétaires procède à la commande d’une prestation de service consistant en la pose de garde-corps, en la suppression d’un escalier extérieur, ainsi qu’en la pose de deux échelles de toit.

La société prestataire a abandonné le chantier, puis fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Suite à cette liquidation judiciaire, le syndic de la copropriété a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des mal façons dans les travaux réalisés.

Le syndicat des copropriétaires, estimant que le syndic n’a pas respecté ses obligations contractuelles, à savoir, son obligation de conseil et de diligence, l’a assigné en responsabilité contractuelle.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande du syndicat des copropriétaires, retenant notamment que « le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre le concours d'un maître d'œuvre, ou d'un ingénieur en structures, au regard de l'importance du chantier, qu'il n'établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux … »

Fort de cette décision, le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation, en soutenant notamment que le syndic avait commis plusieurs manquements dans le suivi des travaux ainsi que dans les paiements réalisés à l’entreprise prestataire.

La Cour de cassation se range du côté du syndicat des copropriétaires, en considérant que la Cour d’appel n’a pas constaté que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.

Autrement formulé, la Cour de cassation considère que la responsabilité du syndic ne pouvait être écartée qu’en constatant que ce dernier avait bien assuré la gestion des travaux conformément à ses obligations contractuelles.

Or, en l’espèce, non seulement la Cour d’appel ne relève aucun élément permettant de considérer que le syndic a bien assuré la gestion du suivi des travaux, et surtout, le syndicat des copropriétaires invoque divers manquements dans ce suivi.

En conséquence, la Cour de cassation considère que la responsabilité du syndic ne peut être écartée.

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La Cour de cassation a très récemment eu l’occasion de rappeler les conditions d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour défaut d’entretien d’un élément dont il ignorait l’existence, mais installé sur une partie commune (Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 22-22.738).

Une société locataire d’un local commercial situé en sous-sol d’un immeuble, subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage.

La société a assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société d’assurance de ce dernier, en indemnisation de son préjudice.

La Cour d’appel saisie du contentieux tranche en faveur du syndicat des copropriétaires, dont il exclut toute responsabilité.

La Cour se fonde notamment sur la circonstance que les bailleurs ayant procédé à l’installation sur les parties communes, de la pompe de relevage à l’origine du dégât des eaux, n’a jamais informé le syndicat des copropriétaires de ladite installation.

Qu’en conséquence, il ne pouvait être reproché au syndicat un défaut d’entretien sur un élément dont il ignorait l’existence.

La société conteste cette analyse à l’appui d’un pourvoi en cassation, en soutenant, notamment, que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité en s’appuyant sur la faute des bailleurs, sauf à démontrer que cette faute revêt un cas de force majeure.

Or, la force majeure n’est nullement rapportée en l’espèce, de sorte que la responsabilité du syndicat doit être retenue.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour un motif de pur droit, sans trancher le fond de l’affaire.

Ainsi, la question de savoir si le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée en présence d’une faute d’un tiers, en l’occurrence celle des bailleurs, n’a pas été tranchée dans cet arrêt.

Cela étant, il est de jurisprudence constante qu’un syndicat des copropriétaires ne peut écarter sa responsabilité pour défaut d’entretien d’un élément relevant des parties communes, qu’en présence d’une faute d’un tiers revêtant les caractéristiques de la force majeure, et ce, indépendamment de la connaissance par le syndicat de la présence dudit élément sur les parties communes (le syndicat disposera alors d’un recours à l’encontre des copropriétaires ne l’ayant pas informé de ladite installation sur les parties communes).