Le détournement de fonds commis par le salarié d’un syndic de copropriété doit être pris en charge par la garantie financière du syndic.
En l’espèce, une agence immobilière exerçant notamment les missions de syndic pour un syndicat des copropriétaires, a été victime de détournements de fonds commis par l’un de ses salariés.
Ce sinistre a été déclaré à ses compagnies d’assurances responsabilité civile et garantie financière.
Cela étant, l’agence n’ayant pas donné suite à la demande du syndicat des copropriétaires de remboursement des sommes détournées, le syndicat a fait délivrer à l’agence ainsi qu’aux sociétés d’assurance, une assignation en référé provision, portant sur le montant détourné, à savoir 231.627,22€.
La société qui avait accordé sa garantie financière à l’agence immobilière victime du détournement de fonds, a ainsi été condamnée à payer la somme provisionnelle de 231.267,22€ par le Tribunal de commerce de Chambéry.
Cette ordonnance a été contestée par la société garante, et confirmée par la Cour d’Appel de Chambéry.
La Cour de cassation a tranché ce contentieux par une décision du 13 juillet 2023 (n°22-14.535), en confirmant la décision de la Cour d’appel, et précisant, d’une part, que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires était établie à hauteur de 231.627,22€ par un audit comptable, et d’autre part, qu’aucune contestation sérieuse n’était opposée par la société garante.
Ce faisant, la Cour rappelle la condition principale de mise en œuvre d’un référé provision, prévue par l’article 835 du Code de procédure civil, à savoir, l’absence de contestation sérieuse dans l’existence de l’obligation à l’origine de l’assignation en référé provision.
Depuis le 1er janvier 2023, l’ensemble des propriétaires de bien immobilier à usage d’habitation (qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué) sont soumis à une obligation déclarative. Cette nouvelle obligation déclarative est issue de la loi de finances pour 2020.
Pour chacun des logements, le propriétaire doit indiquer à quel titre il les occupe (résidence principale / résidence secondaire). Dans l’hypothèse où un bien ne serait pas occupé par ce dernier, il conviendra d’indiquer, soit que le logement est vacant, soit qu’il est donné en location. Dans ce dernier cas, le propriétaire sera également tenu de renseigner, l’identité du ou des occupants, ainsi que la période d’occupation.
La finalité première de cette déclaration est de déterminer avec précision le nouveau champ d’application de la taxe d’habitation, réformée en profondeur, ainsi que les logements assujettis à la taxe sur les logements vacants.
En effet, depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour l’ensemble des contribuables. Celle-ci est néanmoins maintenue pour les résidences secondaires.
Cette déclaration doit être effectuée au plus tard le 10 août 2023 (selon un communiqué de presse du ministère de l’économie en date du 1er août dernier), auprès de la Direction générale des finances publiques, via le service « gérer mes biens immobiliers », disponible sur le compte personnel du site internet des finances publiques de chaque contribuable.
À défaut déclaration dans les délais mentionnés ci-dessus, une amende forfaitaire d’un montant de 150€ par bien non déclaré sera appliquée. Cela étant, la Direction générale des finances publiques a indiqué que s’agissant d’une nouvelle procédure, il sera fait preuve de bienveillance à l’égard des contribuables de bonne foi.
Cette nouvelle obligation déclarative, relativement simple à effectuer, n’est pas connu de l’ensemble des contribuables concernés.
Aussi, les agents immobiliers seront bien avisés d’alerter leurs clients, tant propriétaire occupant qu’investisseur, de cette nouvelle obligation qui leur est désormais faite.
Quelle est la responsabilité encourue par l'agent immobilier du fait de l'opposabilité du DPE ?
En cette période de fortes chaleurs, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier.
Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques sont pareillement impactés par les épisodes de canicules.
Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation.
Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valables pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1er juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :c
En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.
Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaire, bailleur ou vendeur.
Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.
En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné.
De sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).
La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021).
En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer.
Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information.
Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).
Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.
À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.
L’état des lieux en location immobilière, un indispensable pour les agents immobiliers !
Dans le cadre des mandats confiés aux agents immobiliers, une obligation de moyen pèse sur ces derniers.
L’obligation de moyen se définit comme l’obligation du débiteur de mettre en œuvre tous les moyens en sa possession afin de réaliser la mission qui lui a été confiée.
Cette obligation de moyen se distingue de l’obligation de résultat, laquelle porte sur la réalisation pure et simple de l’engagement pris par le débiteur, sauf en cas de force majeure, dans les conditions prévues à l’article 1149 alinéa 1 du Code civil.
En matière de mandat portant sur la recherche de locataire, ou sur la gestion d’un bien immobilier, la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie est au centre de l’obligation de moyen de l’agent immobilier.
En effet, si l’objet du mandat réside en la recherche ou en la gestion d’un bien immobilier, la réalisation des états des lieux garantira à vos mandants de ne pas supporter les frais d’une remise en état, résultant d’une dégradation de leur propriété par des locataires peu scrupuleux.
Aussi, les états des lieux constitueront un élément probatoire essentiel à la démonstration d’éventuels dégâts inhérents à la présence de locataires. Par leur réalisation, vous honorerez vos obligations, tant de moyen que d’information et de conseil.
Cela étant, les états des lieux sont soumis à un formalisme strict, résultant du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, ce qui est susceptible de rendre leurs rédactions laborieuses.
L’application STARTLOC accompagne les acteurs du marché de la location immobilière depuis 2018, en proposant un service d’états des lieux 100% dématérialisé, sécurisé et conforme aux législations et règlementations en vigueur, en particulier au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Face à une crise du marché de l’immobilier sans précédent, optez pour PigeOnline et Monbien, deux outils intuitifs et fortement générateurs de mandats !
Avec un taux d’usure fixé à 5,56% au 1ᵉʳ septembre 2023 pour un prêt immobilier d’une durée supérieure à 20 ans, le coût de l’emprunt immobilier a atteint des sommets.
Cette augmentation des taux, non seulement, restreint considérablement les potentialités de financement, mais également, accentue mécaniquement le coût du crédit.
Face à ces facteurs conjoncturels, les prix du marché de l’immobilier s’avèrent particulièrement résistant, accusant une baisse au niveau national entre le premier semestre 2022 et le premier semestre 2023 de seulement -1 à -2%.
Ce climat de tension sur le marché de l’immobilier a pour conséquence première la baisse des ventes immobilières, passant de plus d’1,2 million de transactions en août 2021 (sur 12 mois), à 920.000 d'ici à la fin d’année 2023 (selon une estimation de la FNAIM), soit une chute de plus de 23% !
La baisse du marché implique de fortes difficultés financières pour les agences immobilières. Le nombre d’agences en liquidation judiciaire était de 245 en janvier 2022, nombre porté à près de 500 en juillet 2023.
L’atmosphère ambiante du marché immobilier français incite toujours davantage les parties prenantes à se passer d’intermédiaire dans la réalisation des transactions. En effet, les frais d’agence étant généralement financés dans le cadre du prêt immobilier, ces derniers viennent directement peser sur la capacité d’endettement des potentiels acquéreurs.
Les études réalisées sur le territoire métropolitain annoncent un pourcentage de ventes, réalisées de particulier à particulier, oscillant de 35 à 50% !
Il s’évince de cette analyse que le marché de l’immobilier français est considérablement fragmenté, entre, d'une part, les ventes de particulier à particulier, et d'autre part, celles confiées à des professionnels de l'immobilier.
Cette situation nécessite des agences immobilières un renouvellement de leurs outils de prospection, leur permettant de cibler plus spécifiquement ces annonces de particuliers.
C’est ce que propose le site internet PigeOnline, développé par des agents immobiliers, pour des agents immobiliers ! Cette solution novatrice vous permet de disposer dans un même outil, de l’ensemble des annonces mises en ligne par des particuliers.
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La cour de cassation vient de statuer sur cette question, par une position augurant une modification en profondeur de la pratique professionnelle des agents immobiliers.
En effet, dans le cadre de l’exercice et du développement de leur activité, les agents immobiliers ont fréquemment recours aux mandats d’agents commerciaux indépendants.
Le statut d’indépendant permet à l’agence immobilière mandante de ne pas supporter les coûts liés aux charges sociales d’un salarié, tout en bénéficiant d’un service d’entremise.
La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 encadre cette pratique du mandat donné par un agent immobilier à un tiers, dans une activité d’entremise immobilière.
Plus précisément, l’article 4 de la loi susvisée prévoit l’application des dispositions du chapitre IV du titre III du Code de commerce, réglementant l’activité des agents commerciaux, aux personnes habilitées par un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle.
Cette habilitation nécessite que l’agent immobilier soit détendeur de la carte professionnelle, et qu’il soit remis à l’agent mandataire une attestation justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs.
C’est dans ce contexte qu’est intervenue une importante décision émanant de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, rendue en date du 17 mai 2023.
Une société détentrice de la carte professionnelle, et exerçant l’activité d’agent immobilier, était en charge de la commercialisation de programmes immobiliers pour le compte de promoteurs.
Afin de promouvoir les programmes immobiliers qui lui ont été confiés, la société a conclu divers contrats avec des sociétés tierces, désignés par les parties comme « mandants commerciaux ».
Une rupture unilatérale des relations commerciales est intervenue à l’initiative de la société mandante.
Fort de cette résiliation, la société mandatée se prévalait du statut d’agent commercial, et réclamait à ce titre le versement d’une indemnité de fin de relation, conformément aux dispositions de l’article L.134-12 du Code de commerce.
La société mandante contestait de son côté l’argumentation de la société mandataire, considérant que le statut d’agent commercial n’avait nullement vocation à s’appliquer en l’espèce.
La Cour d’appel de Versailles s’est prononcée en faveur de l’application du statut des agents commerciaux, et a accueilli favorablement la demande d’indemnité présentée par la société mandataire.
Cet arrêt a été critiqué par la partie défenderesse, qui s’est pourvue en cassation, à l’appui de différents moyens de droit.
La Cour de cassation a ainsi été confrontée aux trois difficultés suivantes, présentant chacune un intérêt particulier pour les professionnels de l’immobilier :
L’extension du droit d’habilitation de l’agent immobilier aux personnes morales
La 3ème chambre commerciale de la Cour de cassation, étend la possibilité pour un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, d’habiliter un tiers personne physique, en vue de la négociation et du démarchage, à un tiers personne morale.
La pratique des professionnels de l’immobilier consistait jusqu’alors à mandater des agents commerciaux indépendants, proposant leurs services sous le statut de l’auto-entrepreneur.
Ce faisant, la 3ème chambre commerciale ouvre la voie à une évolution de la pratique commerciale des agents immobiliers, et s'inscrit dans une position contraire à la 1ère chambre civile, estimant dans un arrêt du 8 février 2005 que « si l'article 4 de cette loi donne au titulaire de la carte la possibilité d'habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte dans les conditions prévues à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, il ne permet pas de conférer à une personne morale l'autorisation d'exercer l'activité d'agent immobilier, sans être elle-même titulaire de cette carte ».
Le rejet de l’extension conventionnelle du statut de l’agent commercial
Le négociateur indépendant, habilité par un agent immobilier détendeur de la carte professionnelle, relève systématiquement du statut d'agent commercial dès lors que ses missions s'inscriront dans le cadre de l'article L.134-1 du Code de Commerce.
L'article précité vise, à titre de profession indépendante et de façon permanente, la négociation ainsi que la conclusion de contrat pour le compte d'un professionnel.
A contrario, lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rejette la possibilité d'une soumission volontaire des parties au statut de l'agent commercial, pratique pourtant courante dans la pratique, et admise par l'assemblée plénière de la Cour de cassation (formation la plus solennelle de la juridiction), en matière de baux commerciaux (Cass. ass. plén., 17 mai 2002, n°00-11.664).
Le juge doit procéder à l’analyse de la réalité des missions effectuées par le mandataire
Dans la droite ligne de sa position sur le rejet de l'extension conventionnelle du statut de l'agent commercial, la Cour de cassation considère que les juges du fond ne doivent pas s'en tenir à la lettre du contrat conclu par les parties, mais sont tenus de rechercher la réalité des missions confiées à l'agent indépendant.
Seule la réalité des missions confiées est de nature à justifier l'application du statut d'agent commercial.
La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 14 décembre 2022, confirme que la défaillance d’une condition suspensive d’octroi d’un prêt n’est pas imputable à l’acquéreur au seul motif que ce dernier refuse un prêt inférieur au montant stipulé.
Autrement formulé, en présence d’une mention d’un montant maximal de prêt au sein d’une condition suspensive, l’acquéreur n’est pas contraint d’accepter un prêt d’un montant inférieur, fût-il très légèrement inférieur.
En droit français, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
Cet adage, codifié à l’article 1134 du Code civil, constitue le pendant du principe de la liberté contractuelle, principe profondément ancré dans la tradition juridique romano-germanique.
C’est ainsi que les parties à une convention légalement formée (respectant les conditions de formation des contrats), disposent réciproquement de moyens juridiques contraignant, leur permettant notamment, de contraindre leur cocontractant à l’exécution de leur engagement.
Certains engagements peuvent être stipulés à la condition de la réalisation d’un évènement. Il s’agit de la fameuse condition suspensive, bien connue du monde de l’immobilier.
Une condition de formation d’un contrat est qualifiée de suspensive, lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, conformément aux dispositions de l’article 1304 du Code civil.
Tel est le cas d’une promesse synallagmatique de vente (contrat à engagements réciproques), stipulée à la condition de l’octroi par le bénéficiaire d’un prêt bancaire.
Dans une telle hypothèse, l’attention des parties, et de surcroît celle de l’éventuel mandataire, doivent être portées sur les mentions de ladite clause.
En effet, dans le cadre d’une procédure contentieuse, toute ambiguïté de rédaction d’une telle clause sera strictement appréciée par la juridiction. Aussi, le défaut de précision dans la rédaction d’une condition suspensive sera à l’avantage de l’une ou l’autre des parties à la promesse.
La Cour de Cassation nous offre une parfaite illustration des conséquences du manque de précision dans la rédaction d’une condition suspensive, à l’occasion d’un arrêt rendu le 14 décembre 2022 (Cass. civ. 3, 14 décembre 2022, n° 21-24.539).
Dans cette affaire était en question l’interprétation d’une clause d’une promesse synallagmatique de vente, stipulant à la charge du bénéficiaire une condition suspensive d’obtention d’un prêt, rédigée comme suit :
« Le financement de l'acquisition par M. [H] et Mme [B] au moyen d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros au taux de 2 % l'an, remboursable sur une durée de 300 mois ».
Le bénéficiaire de la promesse a notifié au promettant (le vendeur) sa renonciation à l’acquisition projetée, au motif que l’établissement bancaire n’a pas accepté le financement sollicité, à hauteur de 414.000€.
Cela étant, dans le cadre de la procédure contentieuse, le promettant soutenait que la défaillance de la condition suspensive est entièrement imputable au bénéficiaire de la promesse, dès lors que si la banque a effectivement refusé un financement à hauteur de 414.000€, elle a accepté de financer l’acquisition moyennant un prêt d’un montant de 407.000€.
Le promettant poursuit en alléguant que compte tenu de la rédaction de la condition suspensive liant les parties, cette dernière ne mentionnant pas de seuil au montant du prêt, mais uniquement un montant maximum, le bénéficiaire était tenu d’accepter toute offre de prêt, d’un montant de 414.000€ ou inférieur.
Le bénéficiaire quant à lui, soutenait la thèse contraire, à savoir que la condition suspensive ne mentionnant aucun seuil, mais uniquement un montant maximal, l’unique obligation en résultant était l’acceptation d’un prêt à hauteur du montant sollicité, soit 414.000€.
Il en conclu que la défaillance de la condition suspensive ne saurait lui être imputable.
La Cour de Cassation confirme l’arrêt rendu par la Cour d’Appel, en retenant que « l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur ».
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En effet, à titre illustratif, la clause relative à la condition suspensive dans les contrats de vente SINIMO ne se contente pas stipuler un montant maximal de prêt, mais l’associe à un montant minimal, de sorte que les parties sont parfaitement sécurisées dans leur relation contractuelle.
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