Quels sont les contrats immobiliers soumis au droit de rétractation ? Comment rédiger un contrat ou un mandat conforme à la réglementation applicables en matière de droit de rétractation ? Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de rétractation pour l’agent immobilier après que ce dernier a entrepris des opérations de promotion ? L’agent immobilier peut-il obtenir réparation du préjudice éventuellement subi du fait de l’exercice du droit de rétractation ? Toutes les réponses sont dans cet article !

LES CONDITIONS D’APPLICATION

Le droit de rétractation est codifié à l’article L.221-18 du Code de la consommation, qui prévoit notamment que (seule la partie applicable aux mandats et contrats immobilier est reproduite ci-après) :

« Le consommateur dispose d'un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d'un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25. Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour :

1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l'article L. 221-4 ... »

Autrement formulé, les conditions requises au bénéfice du droit de rétractation de 14 jours sont les suivantes :

Disposer de la qualité de consommateur et,

Avoir conclu un contrat à distance ou,

Avoir conclu un contrat à la suite d’un démarchage téléphonique ou,

Avoir conclu un contrat hors établissement.

L’article liminaire du Code de la consommation défini comme consommateur « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Le contrat conclu à distance (article L.221-1 1° du Code de la consommation): tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat.

Le contrat conclu hors établissement (article L.221-1 2° du Code de la consommation) : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur en dehors de tout établissement commercial :

• Dans un lieu autre que celui où le professionnel exerce habituellement son activité, en la présence physique et simultanée des deux parties.
• Dans le lieu où le professionnel exerce habituellement son activité, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce son activité.
• Dans une « excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou services au consommateur ».

EXCEPTION : APPLICATION AUX PROFESSIONNELS

L’article L.221-3 du Code de la consommation prévoit notamment, que les dispositions relatives au droit de la rétractation sont applicables aux contrats conclus entre professionnels, sous réserve du respect des trois conditions cumulatives suivantes :

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

INFORMATION OBLIGATOIRE

Le professionnel est tenu par l’article L.221-20 du Code de la consommation, lorsqu’il traite avec un consommateur dans le cadre d’un contrat correspondant aux caractéristiques évoquées ci-avant, de l’informer qu’il dispose dudit droit de rétractation. Cette obligation ressort également des dispositions de l’article L.221-5 du même Code, aux termes desquels le professionnel doit non seulement avertir le consommateur de son droit à rétractation, mais également, l’informer des délai et modalités d’exercice de ce droit, ainsi que lui fournir un formulaire type de rétractation.

À défaut de l’en informer, le délai de rétractation de 14 jours se trouve prorogé pour une période de 12 mois à compter de l’expiration du délai de 14 jours.

APPLICATION AUX MANDATS

Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite en confier la vente à un agent immobilier, ce dernier lui fait régulariser le fameux « mandat de vente ». Ce mandat encadre les relations juridiques à venir entre les parties, à savoir, le mandant et le mandataire. La pratique des mandats consiste à stipuler quasi systématiquement une clause relative au commencement immédiat des opérations de l’agent immobilier, qui se confronte directement au droit de rétractation dont bénéficie le consommateur.

Dans le cadre d’un mandat, il convient d’appliquer la grille de lecture étudiée précédemment afin d’apprécier si le droit de rétractation à vocation à s’appliquer.

Le mandant est-il un consommateur ? Autrement formulé, le mandant agit-il a des fins qui entrent dans son activité professionnelle ?

Si la réponse est non, il bénéficie du droit de rétractation, et vous devez l’en informer.

Si la réponse est oui, les conditions suivantes sont-elles remplies ?

• Le contrat doit avoir été conclu hors établissement ;
• L’effectif de salarié de l'entreprise se prévalant du droit de rétractation est inférieur ou égal à 5 ;
• L’objet du contrat conclu n'entre pas dans le champ de l'activité principale du professionnel.

Si l’une de ces conditions fait défaut, les dispositions relatives au droit de rétractation ne seront pas applicables au mandant.

RENONCIATION CONVENTIONNELLE AU DROIT DE RÉTRACTATION

Le droit de rétractation dont bénéficient les consommateurs peut être générateur d’incertitude pour le professionnel cocontractant. Cela est d’autant plus exact en matière immobilière, dont la pratique est difficilement conciliable avec l’attente de l’écoulement du délai de rétractation de 14 jours préalablement au démarrage des opérations de communication.

Nombreuses sont les situations dans lesquelles l’agent immobilier a investi du temps et de l’argent en communiquant sur un bien en mandat, avant que le mandant ne fasse usage de son droit de rétractation.

Comment éviter une telle situation ou en limiter les effets dommageables ?

Le droit de rétractation est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger par une clause contraire.  Il est néanmoins possible d’en aménager les conséquences, dans le strict cadre de l’article L.221-25 du Code de la consommation.

Conformément à l’alinéa 1ᵉʳ de l’article L.221-25 du Code de la consommation, lorsque le consommateur souhaite que l’exécution d’une prestation de service débute avant la fin du délai de rétractation, le professionnel recueille la demande du consommateur sur un support durable pour des raisons de preuve (le consommateur doit expressément indiquer qu’il reconnaît qu’une fois le contrat entièrement exécuté, il ne disposera plus du droit de rétractation).

Le second alinéa de l’article L.221-25 précise que dans l’hypothèse visée au paragraphe précédent, dans laquelle le consommateur exercerait néanmoins son droit de rétractation avant la fin de l’exécution de la prestation, celui-ci devra verser au professionnel, un montant proportionné au prix total de la prestation convenu dans le contrat (sans pouvoir être excessif).

L’application en matière de mandat de vente nécessiterait l’ajout d’une clause du type :

« Le Mandant souhaite que le Mandataire débute ses opérations de promotion immédiatement après la signature du présent mandat, et reconnaît renoncer à son droit de rétractation à compter de la réalisation de la prestation objet du contrat. Dans l’hypothèse où le Mandant devait faire usage de son droit de rétractation avant la réalisation effective de la prestation, il reconnaît expressément qu’il sera redevable envers le Mandant. A cette fin, le Mandant appose de sa main, la mention suivante :

« Je soussigné M/Mme …, sollicite du Mandataire qu’il débute immédiatement après la signature du présent mandat, ses opérations de communication. Je reconnais qu’une fois le contrat entièrement exécuté, je ne disposerai plus du droit de rétractation ».

Une telle clause permettra à l’agent immobilier de s’assurer une rémunération, même partielle, des opérations de communication qu’il a pu générer, dans l’hypothèse où le mandant devait faire usage de son droit de rétractation.

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Nombreux sont les professionnels de l’immobilier ignorant qu’une cession de parts sociales peut être soumise au droit de préemption urbain, et pourtant, tel est bien le cas depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l’article L. 213-1 4° du Code de l’urbanisme.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a, en effet, étendu le spectre du droit de préemption urbain, en y soumettant les cessions de parts sociales.

L’article L.213-1 du Code de l’urbanisme prévoit la soumission au droit de préemption : « Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ».

PARTS DE SCI

La cession de parts de société civile immobilière est désormais soumise au droit de préemption urbain, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales.

Cela étant, afin de ne pas pénaliser les mécanismes de transmission de patrimoine entre alliés, l’article L.213-1 3° du Code de l’urbanisme est complété par une exception au principe de la soumission de telles cessions au droit de préemption.

En effet, le droit de préemption urbain défini ci-avant n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

Au regard de la rédaction de l’exception au droit de préemption urbain de l’article L.212-1 3° du Code de l’urbanisme, il convient de rester particulièrement attentif à la composition de la SCI et des liens familiaux existants entre chaque individu la composant : « parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

AUTRES SOCIÉTÉS

La cession de parts de toute autre société qu’une SCI est également soumise au droit de préemption urbain, dès lors que deux conditions se trouvent réunies :

• La cession conduit l’acquéreur à détenir la majorité des parts de la société;
• Le patrimoine de la société est constitué d’une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

OBSERVATIONS

D’une part, la cession peut porter sur une minorité de parts sociales et être soumise au droit de préemption urbain, dès lors que le cessionnaire (l’acquéreur des parts), du fait de cette acquisition, devient propriétaire de la majorité des parts sociales.

D’autre part, il est nécessaire de déterminer si la vente du bien immobilier (un terrain étant également un bien immobilier) dont la société est propriétaire, serait elle-même soumise au droit de préemption.

Ainsi, bien qu’en apparence restrictive, les conditions cumulatives nécessaires à la soumission au droit de préemption urbain d’une telle cession, devraient conduire à une faible application dans les faits.

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La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler l’état du droit en matière de formation d’un contrat de vente immobilière. En effet, contrairement aux idées reçues, le droit n’impose aucun formalisme particulier à la conclusion d’un acte de vente.

La vente immobilière, comme tout autre contrat de vente, est soumis aux dispositions de l’article 1538 du Code civil, qui prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Il s’évince de cette disposition qu’un contrat de vente est juridiquement matérialisé dès lors que le vendeur et l’acquéreur se sont accordés, d’une part, sur la chose vendue, d’autre part, le prix de cette chose.

Ainsi, dès lors que les parties se sont accordés sur la chose et son prix, la vente est conclue. Et ce, indépendamment de la remise de la chose par le vendeur à l’acquéreur ou du paiement du prix par l’acquéreur au vendeur.

Aucune disposition particulière n’est prévue en matière de vente immobilière

RAPPEL DE LA COUR

En l’espèce, une société propriétaire de deux appartements et deux emplacements de stationnement met ces derniers en vente. Une autre société adresse au mandataire la première, en date du 31 janvier 2018, un courriel portant offre d’achat portant sur l’ensemble des biens décrits, pour un prix de 830.000€

Cette offre a été acceptée par la société propriétaire, en date du 8 février 2018.

Or, la société acquéreur a renoncé à réitérer la vente.

Fort de ce constat, la société propriétaires assigna l’acquéreur en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

La juridiction de première instance, ainsi que la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 mars 2022 se sont prononcées en faveur de l’annulation de la vente, au motif que l’offre d’achat ne valait pas vente, dès lors que celle-ci était été soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

Or, la proposition d’achat ne précisait aucunement que la réalisation de la vente serait soumise à la conclusion d’une promesse de vente.

En conséquence, c’est par une application conforme aux dispositions de l’article 1583 rappelé plus avant, que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, au motif que :

alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé

En d’autres termes, sans précision soumettant la validité de la vente à la signature ultérieure d’un autre acte, les règles de l’article 1583 du Code civil trouvent à s’appliquer.

C’est ainsi qu’à défaut de mention contraire, une simple offre d’achat transmise par mail, précisant l’objet sur lequel porte l’offre et son prix, vaut vente parfaite à compter du jour où son destinataire l’accepte.

Cet arrêt nous rappelle l’importance de la rédaction des avants contrats de vente !

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Lorsqu’un locataire estime indues les charges qui lui sont imputées par son bailleur, il dispose de la faculté de saisir la juridiction compétence d’une demande en restitution desdites charges.

C’est précisément ce qu’on fait plusieurs locataires d’appartements situés dans un même immeuble, appartenant à une société d’habitation à loyers modérés.

Dans le cadre de cette procédure, le Tribunal d’instance (actuel Tribunal judiciaire) de Villejuif a, par jugement du 8 septembre 2011, condamné le bailleur social à restituer une partie des provisions sur charges dont le bien-fondé était contesté.

L’organisme HLM a interjeté appel de ce jugement. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 16 mai 2013 (CA Paris, 16 mai 2013, n° 11/17492), a infirmé le jugement précédant, au motif que l’action des locataires devait, pour partie, être déclarée irrecevable comme prescrite. Plus précisément, la Cour d’appel a retenu comme point de départ de la prescription de l’action en répétition des charges, la date de paiement des provisions indues, et non la date de régularisation des charges.

L’amicale des locataires a formé un pourvoi à l’encontre de cet arrêt, au motif que l’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et que ce jour est celui de la régularisation, qui seule, permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

La Cour de cassation fait sienne l’argumentation de l’amicale des locataires, et par un arrêt en date du 09 novembre 2017 (Cass, civ 3^ème, 9 novembre 2017, n°16-22.445), et casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris.

Ainsi, la prescription de l’action en répétition de charges indues ne court qu’à compter du jour où le locataire a pris connaissance de la régularisation des charges.

Une décision de bon sens, dès lors qu’une simple demande de provision ne permet aucunement au locataire de s’assurer de la conformité du montant sollicité à titre de provision avec les réelles dépenses supportées par le bailleur.

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L’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (dit « Hoguet ») prévoit notamment, l’obligation pour le titulaire d’une carte professionnelle mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce », de tenir un registre chronologique des mandats, chacun devant être identifié par un numéro lui étant propre, et reporté sur les mandats. Quelles sont les conséquences de l’absence de respect d’un tel formalisme ?

La Cour d’appel d’Amiens a récemment eu à connaître d’un tel contentieux, dans lequel un agent immobilier sollicitait le paiement par le mandant, du montant stipulé à titre de clause pénale.

En défense, le mandant soutenait notamment l’absence du respect du formalisme imposé par l’article 72 du décret sus énoncé.

Le mandant faisait ainsi valoir que le mandat de vente du fonds de commerce ne contenait ni numéro d’enregistrement, ni date d’enregistrement.

En outre, il précise également qu’aucun exemplaire mentionnant ces informations ne lui a été délivré.

En l’espèce, l’agent immobilier soutient que le mandat dont il s’agit mentionne bien le numéro de celui-ci, ainsi que sa date.

Cela étant, la juridiction constate que le mandat présenté par l’agent immobilier, et faisant mention du numéro d’enregistrement ainsi que de la date, n’est pas celui qui a été remis entre les mains de l’acquéreur lors de sa signature.

La juridiction constate par ailleurs que l’écriture diffère entre le numéro d’enregistrement et de sa date, de celle utilisée pour les autres mentions.

À ce titre, la Cour d’Amiens prononce la nullité du mandat de vente.

Cet arrêt rappelle l’importance toute particulière pour les agents immobiliers de s’entourer des outils leur permettant de générer des contrats exemptent de toute coquille juridique.

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Lorsqu’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur (celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle) contient une clause pénale, celle-ci doit respecter un certain formalisme afin d’assurer la parfaite information du consommateur. Quelles sont les conséquences de l’irrespect des conditions de forme d’une clause pénale ?

L’article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme étant celle par laquelle « une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ». Autrement formulé, toute clause faisant supporter une charge particulière (en général le paiement d’une somme d’argent), à l’une des parties à défaut d’exécution par celle-ci de ses obligations contractuelles.

En matière de mandat de vente, tel est le cas des clauses stipulant l’empêchement pour le mandant de procéder lui-même à la vente directe de son bien sans l’intermédiaire de l’agent immobilier, ou de confier la vente à un autre agent immobilier, pour une certaine durée, sous peine d’avoir à verser au mandataire une certaine somme (généralement 10% du montant du prix de vente défini au mandat).

En matière immobilière, l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise qu’une telle clause doit apparaître « en caractères très apparents ».

La Cour d’appel d’Amiens, à l’occasion d’un très récent arrêt (CA Amiens, 16/01/2024 / n°21/02596), rappelle l’application de ces dispositions.

En l’espèce, un agent immobilier a sollicité le paiement de la clause pénale contenue au sein d’un mandat de vente, afin de sanctionner le comportement du mandant.

Dans le cadre de la procédure, le mandant fait valoir le fait que la clause pénale dont l’application est sollicitée ne respecterait pas les dispositions de l’article 78 du décret susvisé, et conclu en conséquence, à sa nullité.

Plus précisément, le mandant appui son argumentation sur la circonstance que si la clause dont il s’agit est bien rédigée en caractères gras et lisibles, celle-ci est « noyée au milieu d’un paragraphe intitulé « OBLIGATIONS DU MANDANT », collée sans espace à un paragraphe c) relative à la liberté de procéder à la recherche d'un acquéreur, fait état des conséquences en cas de non-respect des paragraphes A,B ou C qui pour A et B sont celles relatives aux obligations et pouvoirs du mandataire et non du mandant, de sorte qu'elle n'est pas compréhensible par le mandant et qu'elle ne remplit pas la condition exigée par les dispositions susvisées ».

Les juges de la Cour d’appel d’Amiens retiennent l’argumentation développée par le mandant de l’agent immobilier, et sanctionnent ce dernier par la nullité du mandat de vente, et partant, ne peuvent que rejeter la demande en paiement de la clause pénale.  

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Le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires a ouvert une consultation publique relative à un projet d’arrêté modifiant les seuils du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces.

Les statistiques sont sans appel, 34% des logements d’une surface inférieure à 30 m² font l’objet d’un DPE classé F ou G (rapport du SDES publié le 27 juillet 2022 « Etat du parc estimé au 1ᵉʳ janvier 2022 sur les résidences principales »).

Ces résultats s’expliquent notamment par une consommation d’eau chaude sanitaire ramenée au m2 plus grande pour les petits logements.

En effet, un couple fait un usage approximatif d’une même quantité d’eau chaude sanitaire qu’il soit dans un logement de 80 m² ou 30 m².

Or, les consommations d’énergie étant exprimées par unité de surface en m2, il est cohérent d’obtenir des consommations ramenées au m2 plus élevées pour les petits logements que les grandes surfaces.

On comprend ainsi que la difficulté d’obtention d’un DPE bien classé est corrélée à la superficie de ce dernier, celle-ci augmentant avant la diminution de la superficie du bien.

Rappelons l’importance de la catégorie du DPE, qui peut notamment amener le propriétaire bailleur à une interdiction de faire usage de l’indexation annuelle du loyer.

Face à cette problématique frappant les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m², le Ministre de la transition écologique a pris l’initiative de soumettre un projet d’arrêté à enquête publique, portant notamment les modifications suivantes :

• Les articles 1 et 2 du projet d’arrêté s’attaquent à la notion de surface à prendre en considération pour le calcul du DPE. Actuellement, la définition de la surface de référence n’est pas prévue par la réglementation. Outre, cette définition, ces articles entendent également porter modification des seuils des étiquettes DPE pour les logements de petite surface (modification de l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021), en ajoutant à l’annexe 5 une nouvelle division, entre d’une part, les logements d’une superficie strictement supérieure à 40 m², et d’autre part, ceux d’une superficie inférieure ou égale à 40m2.

• L’article 3 prévoit la faculté d’éditer une attestation de changement d’étiquette pour les DPE déjà effectués sur les logements de petite surface (inférieure ou égale à 40 m²). Cette attestation téléchargeable via le site de l’observatoire DPE de l’ADEME. Cette attestation permettre de justifier d’une nouvelle classification du DPE, en application des seuils modifiés.

Une fois la consultation publique clôturée (13/03/2024), et sous réserves de nouvelles modifications, l’arrêté entrera en vigueur à compter du 1^er juillet 2024 (article 5 du projet de l’arrêté).

Afin d’illustrer la distinction opérée entre les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² de ceux d’une superficie supérieure, voici les tableaux annexés au projet d’arrêté :    

Pour les logements d’une superficie supérieure à 40 m² :                    

Pour les logements d’une superficie inférieure ou égale à 40 m² :

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La Cour de cassation s’est très récemment prononcée sur début du délai de l’action fixé par la loi à une année, qui peut être engagée par l’acquéreur d’un bien par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’article 1648, alinéa 2 du Code civil prévoit en matière de VEFA, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être introduite « dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

En l’espèce, une SCI a fait édifier et vendu en l’état futur d’achèvement un groupe d’immeubles comprenant trois bâtiments.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves par les copropriétaires. Face à l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires assigna le promoteur aux fins d’indemnisation.

Le promoteur soutient que l’action introduite par le syndicat serait prescrite, dès qu'elle l'a été postérieurement au délai d’une année prévu par l’article 1648 alinéa 2 en matière de VEFA.

La Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 20 septembre 2022, fait sienne l’argumentation du promoteur en déclarant irrecevable comme prescrite, la demande du syndicat.

Le syndicat se pourvoit en cassation, en soutenant que le délai d’une année prescrit par l’article 1648 du Code civil n’aurait nullement vocation à s’appliquer « aux désordres que le vendeur s’est engagé à réparer ».

La Cour de cassation retient pour droit que :

« Le délai de forclusion n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserve à la réception » (Cass. civ. 3, 1er février 2024, n° 22-23.716).

Elle casse et annule, en conséquence, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Metz.