L'absence de mention au sein de l'acte contenant l'engagement des parties à la vente, des commissions dues à l'agent, ainsi que de l'identité du débiteur de ces dernières, emporte-t-elle suppression du droit à commission de l'agent ? La Cour de cassation apporte son analyse dans un récent arrêt du 24 novembre 2021 (Cass. civ 1ʳᵉ, 24/11/2021, n° 19-23.693)
Un promoteur confie à une agence immobilière la commercialisation de quinze lots situés dans un lotissement comportant chacun une maison individuelle.
L’agence immobilière ayant réalisé cinq ventes, mais n’ayant perçu aucune commission, elle assigne le promoteur en référé provision, et obtient la condamnation de ce dernier à provisionner une somme de 160.000€.
Suite à de nombreuses contrefaçons, le projet de lotissement a été stoppé, et les constructions déjà édifiées, démolies.
Pour ce motif, le promoteur sollicita le remboursement de la provision versée, ce que refusa l’agence immobilière.
En conséquence, l’agence immobilière s’est vue assignée par le promoteur, en remboursement desdites sommes.
Cette demande en remboursement a été rejetée par la Cour d’appel de Rennes selon un arrêt du 19 septembre 2019.
Le promoteur se pourvoit en cassation.
Le promoteur soutien à l’appui de son pourvoi, que l’engagement des parties ne comportait pas la mention du montant de la rémunération de l’agence immobilière, ni l’identité de la partie débitrice (entre l’acquéreur et le vendeur), en violation des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-658 du 20 juillet 1972.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 novembre 2021, considère qu’il résulte des dispositions précitées, que « le montant de la rémunération ou de la commission de l'intermédiaire immobilier, ainsi que l'indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l'engagement des parties. »
La Cour casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Rennes, qui n’a pas vérifié, comme il lui incombait, si l’engagement des parties faisait bien mention du montant de la rémunération de l’agent, ainsi que de l’identité de la partie à laquelle incombe sa prise en charge.
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La Cour de cassation précise les conséquences de l’usage du droit de préférence, sur le droit à rétractation du vendeur (Cass. Civ 3ème, 28/09/2023, n° 22-15.576).
En l’espèce, une promesse de vente portant sur une parcelle boisée est signée.
Le prix et les conditions de la vente sont notifiées au propriétaire d’une parcelle boisée contiguë, conformément aux dispositions du second alinéa de l’article L.331-19 du Code forestier.
Ce dernier déclare exercer son droit de préférence, qui lui est conféré par l’alinéa premier de l’article L.331-19 précité, pour l’acquisition de la parcelle objet de la promesse de vente.
Le vendeur refuse de vendre la parcelle au propriétaire voisin.
Fort de ce refus de vente, ce dernier assigne le vendeur en vente forcée.
La Cour d’appel de Grenoble condamne le vendeur à régulariser la vente de la parcelle au profit du propriétaire voisin, au motif que le vendeur ne dispose plus de la faculté de se rétracter de son intention de vendre après l’exercice du droit de préférence.
Cette position de la Cour d’appel est censurée par la Cour de cassation, qui considère « qu’à défaut de disposition législative le précisant, la notification ou l'affichage du prix et des conditions de la vente projetée ne vaut pas offre ferme de vente au profit du bénéficiaire du droit de préférence, de sorte que l'exercice de ce droit par le propriétaire d'une parcelle boisée contiguë ne prive pas le vendeur de la liberté de renoncer à la vente ».
Ainsi, la Cour de cassation rappelle la nécessité de mention express au sein de la loi, que la notification de l’intention de vendre un bien aux titulaires d’un droit de préférence correspond à une offre ferme de vente, pour dénier le droit de rétractation du vendeur.
Tel n’est pas le cas en matière de parcelle boisée, dont l’article L.331-19 se contente de mentionner un droit de préférence au profit des propriétaires de certaines parcelles contiguës.
Cet arrêt rappelle l'importance pour les agents immobiliers de se munir de contrats présentant les plus hautes garanties juridiques. Dans une telle situation, l'agent immobilier n'ayant pas pris soin de rédiger une clause relative au paiement de ses honoraires dans l'hypothèse où le vendeur ne souhaite pas conclure la vente, se retrouverait dénué de tout moyen d'action en paiement de ses commissions.
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La Cour de cassation a récemment rappelé sa position quant au point de départ du délai de prescription des factures du constructeur contre le maître d’ouvrage (le propriétaire du bien) (Cass. Civ 3ème, 19/10/2023, n°22-18.825).
La détermination du point de départ du délai de prescription des factures du constructeur contre le maître d’ouvrage nécessite de mobiliser diverses notions, relevant d’une part, du droit de la responsabilité du constructeur, et d’autre part, du droit de la consommation lorsque le professionnel constructeur contacte avec un consommateur (un particulier).
Dans cette dernière hypothèse, l’article L.218-2 du Code de la consommation prévoit que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».
L’article 2224 du Code civil précise que le point de départ du délai de prescription est la date de la connaissance des faits qui permet au professionnel d’exercer son action.
En matière de réalisation de travaux et services, cette date se caractérisé par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations.
Or, en l’espèce, le constructeur n’a jamais terminé les travaux, mais ne s’est plus présenté sur le chantier.
Le maître de l’ouvrage ayant constaté la présence de malfaçons sur le chantier, ce dernier a procédé à son assignation afin de le voir condamner à montant de dommages et intérêts.
Le constructeur sollicite, en réponse à cette demande, le paiement de ses factures impayées.
Le maître d’ouvrage invoque la prescription de ces demandes en paiement, conformément aux dispositions de l’article L.218-2 du Code de la consommation, au motif que le professionnel ne se serait plus présenté sur le chantier durant plus de deux années.
La Cour d’appel accueille favorablement la demande en paiement des factures du professionnel, en considérant, conformément aux dispositions de l’article 2224 du Code civil, que le délai de prescription ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux, lesquels n’ont pas été achevés.
Cela étant, cette analyse a été critiquée en Cassation par le maître d’ouvrage, soulevant que le professionnel avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son action en paiement partiel depuis l’interruption définitive des travaux, ce qu’il n’a pas fait dans le délai de deux ans.
La Cour de cassation retient cette analyse, en précisant qu’en « cas d’achèvement partiel des travaux, la créance en paiement devient exigible à la date à laquelle le professionnel a cessé définitivement d’intervenir sur le chantier ».
Cette position s’imposait à la Cour. En effet, une appréciation inverse aurait conduit à reconnaître un droit imprescriptible en faveur du professionnel n’achevant pas les travaux convenus.
La Cour de cassation a récemment rappelé les conditions permettant de solliciter le remboursement de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux dressé par huissier de justice (Cass. Civ 3ème, 26/10/2023, n°22-20.183)
En l’espèce, face au refus des preneurs de signer l’état des lieux, un bailleur a sollicité l’intervention d’un huissier de justice afin de dresser par procès-verbal, un état des lieux de sortie.
Les locataires ont été avisés par courrier recommandé avec accusé de réception, du mandat de réalisation de l’état des lieux qui a été confié par le bailleur, à l’huissier de justice.
Cela étant, cette information n’a pas été communiquée dans le délai prescrit au deuxième alinéa de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que :
« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier, alinéa il est établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception »
En effet, les preneurs ont été avisés par l’huissier de justice dans un délai inférieur à sept jours avant le début des opérations de constat.
Face au refus de prise en charge de la moitié des frais de l’huissier de justice, le bailleur a assigné les locataires en paiement de divers montants, dont notamment leur quote-part des frais d’établissement de l’état des lieux.
Les preneurs s’opposent à cette demande en paiement, notamment au motif que le délai de sept jours prévu par l’article précité n’a pas été respecté par l’huissier de justice.
La Cour d’appel condamne les preneurs au remboursement de ces montants.
Ces derniers se pourvoient en cassation, arguant de la violation des dispositions précitées.
La haute juridiction fait sienne l’argumentation des locataires, en cassant l’arrêt rendu par la Cour d’appel, au motif que les locataires avaient été avisés moins de sept jours à l’avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées.
Cette précision de la Cour de cassation n’est pas sans intérêt au regard de la lettre du second alinéa de l’article 3-2 précité, dont l’appréciation peut être sujette à discussion.
En effet, l’article précité ne conditionne pas, stricto sensu, le partage des frais d’huissier à la communication de l’information à l’autre partie du mandat qui lui a été confié, sept jours avant la réalisation du constat.
L’arrêt de la Cour de cassation présente ainsi un apport de clarté bienvenu.
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Dans l'exercice de leur profession, les agents immobiliers sont susceptibles d'être sollicités en vue de la réalisation d'un acte de cession de parts sociales. La rédaction d'un tel acte nécessite de définir précisément le cadre juridique le régissant. Plus concrètement, il s'agit notamment, pour les agents immobiliers, de savoir si l'acte de cession de parts sociales est soumis à la loi Hoguet du 2 février 1970 et à son décret d'application du 20 juillet 1972.
La loi Hoguet et son décret d'application, bien connus par les praticiens de l'immobilier, régissent l'exercice de la profession de l'agent immobilier. Ces textes imposent notamment des obligations en matière d'accès à l'exercice de la profession (détention d'une carte professionnelle), d'affichage d'honoraires, de durée de mandats, de garantie financière et d'assurances, de tenue d'un registre de mandats…
Aussi, la question de la soumission aux dispositions précitées, aux cessions de parts sociales, présente une importance toute particulière.
À cet égard, le champ d'application de la loi Hoguet est précisé par les points 1, 4 et 5 de son article premier, retenant son application aux personnes que se livrent, à titre habituel et pour le compte d'autrui, aux opérations suivantes :
La première hypothèse visée par la loi Hoguet traite des sociétés civiles d'attribution, forme sociale en voie de disparition.
La seconde hypothèse est davantage susceptible d'intéresser les praticiens actuels de l'immobilier.
Première observation, cette seconde hypothèse vise les "cession de parts sociales", et non la cession d'actions. Il en résulte qu'échappent à la règlementation de la loi Hoguet, les cessions d'actions de sociétés anonymes (SA) et de société par actions simplifiées (SAS), et ce même si ces dernières détiennent un ou plusieurs biens immobiliers ou un fonds de commerce.
Une telle cession peut, en conséquence, être réalisée par tout intermédiaire, indépendamment de sa qualité d'agent immobilier.
En revanche, les cessions de parts sociales de sociétés civiles (SCI), de sociétés en nom collectif (SNC) ou de société à responsabilité limitée (SARL), sont soumises aux dispositions de la loi Hoguet, dès lors qu'elles détiennent un actif immobilier ou un fonds de commerce.
Afin d'illustrer la frontière parfois ténue, du champ d'application de la loi Hoguet et de son décret d'application en matière de cession de parts sociales, l'analyse de la jurisprudence s'avère être d'une aide précieuse.
La Cour de cassation s'est notamment prononcée par un arrêt relativement récent du 27 juin 2018 (Cass. com, 27/06/2018, n°16-23.848), sur la soumission aux dispositions précitées, d'une cession de parts sociales d'une SARL d'expertise comptable.
Un mandat de recherche de "titre d'une entité ou la clientèle d'une entité" de société d'expertise comptable a été conclu entre une société d'expertise comptable et une agence immobilière.
Une fois l’opération de cession de parts sociales réalisée, la société mandante refuse de régler à l’agence immobilière les honoraires dus aux termes du mandat signé, d’un montant de 31.750€, au motif que l’agence immobilière n’aurait pas respecté ses obligations résultant de la loi Hoguet et de son décret d’application.
L’agence immobilière assigne la société d’expertise comptable en paiement des honoraires stipulés.
La société développe les arguments suivants devant la juridiction, afin d’échapper au paiement de la commission de l’agent immobilier :
Ces deux circonstances devaient, selon l’argumentation soutenue par la société d’expertise comptable, conduire à soumettre ladite cession aux dispositions de la loi Hoguet ainsi qu’à son décret d’application, sur le fondement de son article premier, définissant son champ d’application, son 5° visant : « L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ».
Cela étant, la Cour de cassation rejette ses arguments, au motif, d’une part, que les sociétés commerciales par la forme qui ont un objet civil ne sont pas nécessairement titulaires d’un fonds de commerce, d’autre part, que le mandat litigieux vise des « titres d’une entité ou la clientèle d’une entité », qui ont un caractère mobilier et non immobilier.
Il en résulte que la nature commerciale d’une société (SA / SNC / SARL), n’impacte pas nécessairement la nature de son exploitation, et ce notamment le cas où il s’agit, comme en l’espèce, d’une profession civile.
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Un important arrêt de la Cour de cassation, vient récemment préciser les éléments permettant au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, et notamment l'importance de l'impayé ainsi que la bonne foi du bailleur (Cass, civ 3ème, 26/10/2023, n°22-16.216).
Les faits ayant conduit la haute à juridiction à se prononcer sur ces deux éléments sont les suivants.
Le preneur d'un local commercial accumule une dette locative d'un montant de 20.031€.
Le bailleur assigne le locataire en vue de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Une ordonnance de référé, non contestée par le bailleur, autorise le locataire à se libérer de sa dette en 24 mensualités, et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire. Étant précisé que la clause résolutoire retrouverait ses pleins effets à défaut du paiement d'une seule échéance.
Le preneur respect ses obligations issues de l'ordonnance de référé. Cela étant, lors du paiement de la dernière échéance, subsiste un impayé de 31€, non réglé par le preneur.
Pour cet unique motif, le bailleur sollicite, conformément à l'ordonnance de référé, l'application de la clause résolutoire pour défaut de respect des délais fixés.
Cet argument a été écarté par la Cour d'appel de Toulouse, considérant le bailleur de mauvaise foi au regard du caractère dérisoire de la somme restante (31€) par rapport au montant initial de la dette (20.031€).
Pour ce motif, la Cour d'appel retient que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir produit aucun effet.
La Cour de cassation rappelle en préambule, que conformément à l'article L.145-41 du Code de commerce, lorsqu'une "ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s'en prévaloir puisse y faire obstacle."
En l'espèce, elle en conclu que, le locataire n'ayant pas respecté les délais de paiement accordés par l'ordonnance, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées.
Elle casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Toulouse.
Cet arrêt rappelle que les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce, conditionne l'acquisition de la clause résolutoire au non-respect des délais accordés par l'ordonnance de référé, et ce, indépendamment, tant du montant de l'impayé que de l'éventuelle mauvaise foi du bailleur.
Le secteur de l'immobilier a été considérablement impacté par la développement des plateformes de location de courte durée en ligne, type Airbnb. Entre avantages et inconvénients du recours par les propriétaires ou agents immobiliers à de telles plateformes, une récente affaire a permis à un propriétaire de doubler la rentabilité de sa location en faisant condamner Airbnb au remboursement des sous-loyers !
En effet, la Cour d'appel de Paris s'est récemment prononcée sur les conséquences d'une sous-location via la plateforme Airbnb, d'un logement donné en location, dans le cadre d'un bail prohibant expressément cette pratique (CA Paris, 03/01/2023, n°20/08067).
LES FAITS ET LA SOLUTION DE LA COUR
Un bail a été conclu par acte sous seing privé, entre le propriétaire du bien et un preneur, portant sur un loyer mensuel d'un montant de 977€.
Ce bail contenait une clause prohibant toute sous-location. Nonobstant ladite clause, le bien a été sous-loué par le preneur initial, via la plateforme Airbnb.
En application des articles 546 et 547 du Code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire.
Dès lors, le propriétaire du bien a assigné le locataire et la plateforme Airbnb, afin d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement des fruits civils issus des sous-locations illicites et de dommages et intérêts pour préjudice moral.
La juridiction de première instance à fait droit à la demande du propriétaire, en condamnant solidairement le locataire et la plateforme Airbnb au paiement des sous-loyers perçus, soit 51.939,61€.
La plateforme Airbnb a interjeté appel du jugement.
La Cour d'Appel de Paris confirme le jugement critiqué, en retenant notamment que : "En ne réclamant pas à Mme P (la locataire), la preuve de ce qu'elle pouvait librement disposer de l'appartement qu'elle sous-louait, la société Airbnb a largement contribué à la violation par la locataire de ses obligations contractuelles qui lui interdisaient de sous-louer le logement sans l'accord de la bailleresse".
La Cour retient ainsi que la plateforme Aribnb a contribué "dans une large mesure" au préjudice économique subi par le bailleur.
Cet arrêt rappelle l'importance toute particulière de la rédaction des baux d'habitation, et notamment de la présence d'une clause prohibant explicitement toute sous-location.
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La Cour de cassation a récemment eu à trancher et préciser, les conséquences de la caducité d'une promesse de vente. Cette décision revêt un intérêt tout particulier pour les professionnels de l'immobilier, dans la mesure où le cas d'espèce soumis à la Cour a été introduit par un agent immobilier, poursuivant l'acquéreur défaillant en paiement de sa commission (Cass. 3ème civ. 14/12/2022, n°21-24/539).
Les faits sont les suivants : une promesse de vente a été consentie par le propriétaire du bien à un potentiel acquéreur, laquelle promesse faisait notamment mention d'une condition suspensive à la charge du bénéficiaire, portant l'obtention d'un prêt bancaire, d'un montant maximum de 414.000€ et d'un taux maximal de 2% l'an. Cette promesse contenait également, une clause d'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'une clause destinée à garantir à l'agent immobilier, le paiement de sa commission en cas de non-réalisation de la condition suspensive aux torts de l'une des parties.
Or, le bénéficiaire de la promesse a notifié au promettant (le vendeur) sa renonciation à l'acquisition projetée. Ce dernier refuse, en outre, à s' acquitter de la commission de l'agent immobilier, ainsi qu'au paiement de l'indemnité d'immobilisation au promettant.
Fort de ce constat, l'agent assigne l'acquéreur d'une demande tendant à voir ce dernier condamner au paiement de sa commission.
L'agent (pour le paiement de sa commission) et le promettant (pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation), soutiennent, dans le cadre de cette procédure, que la condition suspensive n'a pas été réalisée du seul fait de l'acquéreur. Ils appuient leur argumentation sur le fait qu'une offre de prêt conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse leur aurait bien été adressée (414.000€ au taux de 2%).
Cela étant, l'offre de financement dont il s'agit, ne portait pas sur le montant de 414.000€, mais sur un montant de 407.000€. Or, la condition suspensive était rédigée comme suit : "obtention d'un prêt d'un montant de 414.000€ maximum ...".
Compte tenu de la rédaction de la condition suspensive, tant la Cour d'appel que la Cour de cassation, retiennent que "l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur".
En conséquence, la Cour en déduit que la défaillance de la condition suspensive n'est nullement imputable au bénéficiaire de la promesse, laquelle est devenue caduque.
Concrètement, les répercussions de cette décision sont importantes tant pour le promettant que pour l'agent immobilier : le premier n'ayant aucun droit au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée, le second n'ayant aucun droit au paiement de sa commission.
Cet arrêt rappelle l'importance toute particulière de la rédaction des conditions suspensives dans tout contrat de vente immobilière.
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La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur une demande de réduction de la commission revenant à l'agent immobilier, aux termes d'un mandat de vente. La réduction des honoraires de l'agent était notamment fondée sur un manquement de ce dernier à son obligation de conseil (Cass. civ. 1ʳᵉ, 16/03/2022, n°20/20.334).
En vertu d'un mandat de vente exclusif, un agent immobilier négocie et rédige un compromis de vente, moyennant une commission de 30.000€ à la charge de l'acquéreur.
Cela étant, postérieurement à la signature dudit compromis de vente, le terrain s'est révélé, non seulement être d'une surface inférieure à celle annoncée, mais également, frappé d'une servitude conventionnelle.
Fort de ce constat, les acquéreurs ont invoqué divers manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil, et ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de payer la commission convenue.
L'agent immobilier n'a ainsi eu d'autre alternative que de procéder à l'assignation des acquéreurs en paiement de la commission due.
À l'occasion de cette procédure, les acquéreurs sollicitent, à titre de demande reconventionnelle, la condamnation de l'agent immobilier au paiement de dommages et intérêts qu'ils évaluent à 30.000€.
La Cour d'appel a condamné les acquéreurs au paiement de la commission de l'agent immobilier, et rejeté leurs prétentions indemnitaires. Pour ce faire, la Cour d'appel s'est notamment fondée sur la circonstance que le notaire instrumentaire, avait bien informé les acquéreurs de l'existence de la servitude préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, et que, nonobstant ladite servitude, les acquéreurs "ont fait preuve d'un grand empressement en vue de la réalisation de la vente et qu'ils ont persisté dans leur volonté de vite conclure l'affaire".
Les acquéreurs se pourvoient en cassation, en soutenant qu'ils n'avaient pas connaissance de l'existence de ladite servitude au jour de signature du compromis de vente, et que cette seule circonstance était de nature à justifier d'elle-même la réduction des honoraires de l'agent immobilier, outre sa condamnation à des dommages et intérêts.
La Cour de cassation confirme la position de la Cour d'appel, en retenant que : "Après avoir exactement énoncé que la réduction de la rémunération de l'agent immobilier, qui a une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et sans méconnaître l'autorité de la chose jugée, estimé que les acquéreurs, qui, après avoir été informés de l'existence de la servitude non aedificandi, avaient poursuivi la vente avec empressement, ne justifiaient d'aucun préjudice résultant de la faute de l'agent immobilier.".
Cet arrêt rappelle, une fois encore, la vigilance toute particulière dont doit faire preuve l'agent immobilier dans la rédaction des actes juridiques dont il a la charge.
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