Que vous soyez propriétaire à titre personnel d’un bien immobilier donné en location, ou que vous accompagnez en votre qualité d’agent immobilier, de potentiels acquéreurs de tels biens, il est important d’avoir une certaine visibilité sur le champ fiscal.
La présente étude est circonscrite au cas d’un investissement immobilier par une personne physique, sans structure juridique spécifique.
LE RÉGIME MICRO-FONCIER
La première étape consiste à distinguer la situation dans laquelle les revenus fonciers générés annuellement sont supérieurs ou inférieurs à 15.000€. Dans l’hypothèse où ces revenus sont inférieurs à 15.000€, l’investisseur est automatiquement assimilé au régime dit du « micro-foncier ».
Ce régime emporte l’application automatique d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus fonciers à déclarer.
Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 500€, soit 6000€ à l’année, vous ne déclarerez qu’un montant de 4.200€ (6000 x 0,7).
LE RÉGIME DU RÉEL
Dans l’hypothèse où les revenus générés sont supérieurs à 15.000€, le régime dit du « réel » trouve à s’appliquer. Dans ce régime fiscal, aucun abattement n’est appliqué par l’administration fiscale dans la déclaration de vos revenus fonciers. Néanmoins, vous disposez de la faculté de déduire l’ensemble de coûts que vous supportez dans la gestion courante du bien.
Vous pourrez ainsi déduire de vos loyers, le montant des travaux réalisés, de la taxe foncière acquittée, d’éventuels honoraires de gestion, de prime d’assurance, d’intérêts bancaires, … La seule condition étant que les frais soient effectivement générés par le bien générateur des revenus fonciers.
Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 2.000€, soit 24.000€ à l’année, que vous avez réalisé des travaux pour un montant de 10.000€, payé une taxe foncière de 700€, et une prime d’assurance de 200€, vous pourrez déduire de ce montant :
- les travaux de 10.000€
- la taxe foncière de 700€
- la prime d’assurance de 200€
Vous ne déclarerez ainsi qu’un montant de 5.000€, résultant de la différence entre le montant des loyers et des charges réellement supportées (24.000 – 19.000).
OPTION POUR LE RÉGIME DU RÉEL
Si le régime du micro-foncier est exclu dès lors que le montant des revenus fonciers annuel est supérieur à 15.000€, celui du réel peut trouver à s’appliquer aux revenus fonciers inférieurs à 15.000€. Il s’agit du régime dit sur option.
Cette faculté permet au propriétaire dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000€, de bénéficier sur option (sur demande expresse de sa part), du régime réel. Cela peut être intéressant lorsque les frais supportés par le propriétaire sont supérieurs à l’abattement de 30%.
Cette situation est généralement le cas lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux au sein du logement.
Néanmoins, l’opportunité de souscrire sur option au régime du réel doit être analysée sur les 3 années à venir, dès lors que celle-ci est irrévocable avant l’expiration d’une période triennale (article 32, 4. CGI)
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Ces îles sont situées à 25 minutes en bateau de l’île de Bocas Del toro, l’île principale de la région.
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Heart-Shaped Island – Panama
Cette île se situe dans la baie des Daulphins (Dolphin bay), à 25 minutes en bateau des villes de Bocas et Almirante.
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Le domaine des conflits de voisinage est vaste, et prend bien souvent forme autour d’éléments ayant trait à la propriété immobilière, qu’il s’agisse de l’entretien d’un mur mitoyen, d’un empiètement sur la parcelle voisine, ou encore d’une construction ne respectant pas les prescriptions d’urbanisme.
Dans la majorité des situations, ces litiges dans lesquels règne une mauvaise foi partagée, trouvent leur épilogue devant les juridictions judiciaires.
Quelle est l’étendue de la réparation possible de solliciter dans un tel cas, et quelle forme peut-elle prendre ? Indépendamment de l’aspect purement mercantile, une procédure contentieuse en matière de conflit de voisinage peut aboutir en une décision de démolition, lorsque le trouble allégué résulte d’une violation du permis de construire !
C’est précisément cette situation qui fût, très récemment, soumise à l’analyse de la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation (Cass. Civ.3, 04/04/2024, n°22-21.132).
LES FAITS
Un propriétaire fait réaliser une expertise judiciaire sur le fonds voisin afin d’assigner son propriétaire dans le cadre d’une procédure de mise en conformité de l’immeuble y étant bâti avec les règles de hauteurs prévues par le plan local d’urbanisme et le permis de construire, outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Plus précisément, parmi les non-conformités soulevées, figurait un dépassement de 70 centimètres de la hauteur maximale prévue par l’autorisation d’urbanisme.
La Cour d’appel de Saint Denis de la Réunion du 17 juin 2022, a fait droit aux demandes présentées par la requérante, à savoir, l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ainsi qu’à la condamnation du propriétaire du bien à une mise en conformité, soit à l’abaissement du niveau de la construction de 70 centimètres.
Compte tenu des difficultés d’une telle mise en conformité, le défendeur s’est pourvu en cassation.
LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION
Dans le cadre de son pourvoi, le propriétaire faisait valoir le caractère disproportionné des condamnations entreprises à son encontre.
En particulier, il était soulevé que la Cour d’appel n’avait procédé à aucune recherche quant au coût généré par de tels travaux de réduction, et que partant, sa décision être déclarée nulle pour disproportion entre la sanction prononcée et la non-conformité constatée.
La Cour de cassation n’est pas cet avis, et retient pour droit que, conformément au principe de la réparation intégrale, la victime d’un fait dommageable doit être indemnisée sans perte ni profit.
La haute juridiction rappelle également que la Cour d’appel a constaté, comme elle y était contrainte, préalablement à la condamnation du défendeur à la démolition partielle, que la construction dont il s’agit avait été édifiée en violation des prescriptions du permis de construire, et avait causé un préjudice direct au voisin.
Enfin, l’arrêt d’appel est validé par la Cour, constatant qu’a été « caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d'un permis de construire, la cour d'appel a pu en déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée. »
OBSERVATIONS
Cet arrêt nous rappelle les conditions dans lesquelles le propriétaire d’un fonds voisin est fondé à solliciter la mise en conformité du bien édifié en violation des règles d’urbanisme, ce qui équivaut bien souvent, à une démolition au moins partielle du bien.
Les conditions requises à cet égard ont été rappelées par la Cour de cassation, à savoir, l’édification du bien en question en violation du permis de construire, ainsi que le préjudice directement causé au voisin.
Par ailleurs, il est utile de préciser que l’argumentation du défendeur, consistant en faire valoir le principe de proportionnalité quant au coût supporté par le responsable du dommage, n’est applicable qu’en matière contractuelle, et non extra contractuelle, comme en l’espèce.
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Qui du propriétaire ou de l’architecte doit assumer les conséquences dommageables d’un vice du sol compromettant la solidité de l’édification ?
La question peut paraître, de prime abord, évidente. En effet, si un maître d’ouvrage (le propriétaire), a recours aux services d’un architecte (outre le caractère souvent obligatoire d’un tel recours), c’est précisément dans la finalité d’éviter toute problématique liée à la structure de la construction projetée. Dès lors, il pourrait être tentant de se prononcer immédiatement en faveur de la responsabilité de l’architecte, pour tout dommage résultant d’un vice du sol.
Cela étant, dans les faits, il peut arriver que l’architecte, dans le cadre de sa mission d’expertise, informe et avertisse le maître d’ouvrage de l’existence d’un éventuel risque ou danger que peut présenter les modalités de construction retenues. Or, lorsque le maître d’ouvrage souhaite, nonobstant l’alerte de l’architecte, poursuivre la construction dans les modalités initiales, la question de la responsabilité de l’architecte se pose sous un tout autre angle.
C’est dans ce cadre qu’a eu à se prononcer la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 15 février 2024.
LES FAITS
Les propriétaires d’un terrain ont confié à un architecte, la mission de réaliser le dossier de permis de construire ainsi que de rédiger les documents de consultation des entreprises en vue de l’édification d’un immeuble.
L’ensemble du processus préalable à l’édification de l’immeuble ayant été réalisée par l’architecte, les travaux ont pu démarrer et aboutir à la construction telle que prévue par les plans.
Malheureusement, de nombreuses fissures sont apparues sur le bien ultérieurement à sa livraison, de sorte que les propriétaires ont assigné, tant l’entreprise ayant assuré la mission de gros œuvre que l’architecte, aux fins de voir leur responsabilité engagée sur le fondement de la responsabilité décennale.
L’architecte sollicita de la juridiction que sa responsabilité soit écartée, dès lors qu’il avait informé les maîtres d’ouvrages de la nécessité de faire réalisation l’étude de sol qui aurait précisément permis d’éviter la survenance du sinistre, conseil qui n’aurait pas été suivi d’effet, selon son argumentation.
La position de la Cour d’appel de Montpellier et de la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation diffèrent quant à l’imputabilité de la responsabilité entre les maîtres d’ouvrage et l’architecte.
LA POSITION DE LA COUR D’APPEL
Par un arrêt en date du 29 septembre 2022, la Cour d’appel de Montpellier a suivi l’argumentation développée par l’architecte, en considérant que les maîtres d’ouvrage ont été suffisamment informés de l’importance de réaliser l’étude de sol conformément aux prescriptions de l’architecte, et qu’en conséquence, ils avaient accepté les risques inhérents à l’absence de sa réalisation.
Les propriétaires se pourvoient en cassation à l’encontre de cette décision.
LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION
Les maîtres de l’ouvrage soutiennent à hauteur de Cassation, qu’en application des dispositions de l’article 1792 du Code civil, le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage, « des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent al solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».
Le second alinéa de l’article précité précise que la responsabilité de plein droit de l’alinéa premier n’a pas lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
La Cour de cassation va considérer que l’architecte ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère en l’espèce.
En effet, celui-ci se contente d’indiquer qu’il a bien averti les maîtres de l’ouvrage ainsi que la société de gros œuvre, de la nécessité de dimensionner les fondations après réalisation d’une étude de sol, sans apporter la preuve que ces plans ont bien été utilisés pour la construction litigieuse.
En conséquence, la Cour de cassation annule l’arrêt de la Cour d’appel, au motif que l’architecte ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère à l’apparition des fissures.
OBSERVATIONS
Cet arrêt rappelle qu’en matière de responsabilité contractuelle, l’architecte, au même titre que le constructeur, pour s’exonérer de sa responsabilité de plein droit prévue par l’article 1792 du Code civil, doit rapporter la preuve d’une cause étrangère, laquelle peut être constituée par l’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage.
Néanmoins, il reviendra dans une telle situation à l’architecte de rapporter la preuve irréfutable de l’acceptation des risques par le maître d’ouvrage, par exemple, par la signature d’une décharge de responsabilité, stipulant expressément que l’architecte a accompli son devoir d’information et conseil à son égard, consistant en la réalisation d’une étude, et que nonobstant cette information, le maître de l’ouvrage a souhaité poursuivre le projet sans sa réalisation.
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Au quatrième trimestre 2023, les indices utilisés pour la révision des baux commerciaux et professionnels s’établissent ainsi :
- Indice des loyers commerciaux (ILC) : 132,63 (+ 5,22 % sur un an).
- Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 133,69 (+ 5,55 % sur un an).
- Indice du coût de la construction (ICC) : 2162 (+ 5,36 % sur un an).
Agents immobiliers !
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Après l’affaire du Maire de la commune d’Adge désormais connue au plan national, la voyante ventriloque s’en prend à un agent immobilier local !
LE MAIRE
Rappelons brièvement les faits à l’origine de la mise en examen et de l’incarcération de l’élu de la commune d’Agde, ainsi que de sa voyante (ventriloque), pour prise illégale d’intérêts, corruption passive et détournement de fonds publics.
Le Maire, Gilles d’Etorre, fortement impacté par le décès de son père, décide de faire appel aux services d’une voyante (manifestement pas comme les autres). L’élu ignorait alors le talent caché de son interlocutrice…
Durant les nombreuses séances de voyance auxquelles il assiste, ce dernier est persuadé d’entendre la voix d’un « archange » en contact direct avec son défunt père.
Cette voix, dont on connait désormais l’origine (le ventre de la voyante), aurait poussé Monsieur le Maire à octroyer à la voyante nombre d’avantages, dont notamment, le financement d’une somptueuse cérémonie de mariage dans un château de l’Hérault, divers travaux à son domicile, l’embauche de son mari et de quatre autres proches, la mise à disposition d’un chauffeur, le tout sur les fonds publics de la commune…
Les largesses ainsi accordées sont estimées à environ 300.000€ !
L'AGENT IMMOBILIER
La médiatisation de cette affaire amène d’autres victimes à prendre la parole… C’est le cas d’un agent immobilier de la commune d’Agde qui réunirait actuellement les preuves nécessaires en vue d’un dépôt de plainte.
L’agent immobilier restitue les faits suivants : après avoir pris connaissance de l’affaire impliquant Monsieur le Maire, il ne peut s’empêcher de faire le rapprochement avec sa propre situation. En effet, suite à la perte de sa mère, il décide de franchir le pas, et de faire appel aux services de la voyante locale !
À cette occasion, il explique avoir été impressionné dès la première séance, à court de laquelle il affirme qu’un stylo aurait traversé la pièce, avant que la voyante affirme (sans bouger les lèvres) « C’est votre mère qui vous fait signe, elle vous demande de m’aider ».
L’agent immobilier assure avoir été poussé par cette voix venue de l’au-delà, à aider financièrement son intermédiaire avec l’autre monde … à hauteur de 10.000€ !
Les agents immobiliers l’apprennent bien souvent à leurs dépens, l’implacable formalisme auquel leurs actes sont soumis est régulièrement à l’origine d’une réduction, voire d’une disparition de leur droit à honoraires ! L’arrêt commenté à l’occasion de cet article en est une illustration (Cass, civ. 1ʳᵉ, 24/11/2021, n°19-23.693).
RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES
Parmi les nombreuses conditions de formes auxquelles sont soumis les actes des agents immobiliers, la mention de la répartition de la prise en charges des honoraires entre les parties est à l’origine d’un important contentieux.
L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, prévoit notamment que les contrats concluent avec un agent immobilier et portant sur les opérations mentionnées aux 1° à 6° doivent préciser les « conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ».
L’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet, prévoit quant à lui, que les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent, d’une part, être mentionnées dans le mandat, et d’autre part, préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans cette seconde hypothèse, les modalités et conditions de ce partage doivent apparaître dans le mandat, et être reprises dans l’engagement des parties.
Il en résulte que, les conditions de détermination de la rémunération de l’agent doivent être expressément mentionnées, non seulement dans le mandat, mais également au sein des actes régularisés postérieurement, tels qu’une offre de vente, d’achat ou d’un compromis de vente. Outre cette mention, la répartition entre l’acquéreur et le vendeur doit pareillement être mentionnée au sein du mandat et des actes comportant l’engagement des parties.
LES FAITS A L’ORIGINE DE LA DÉCISION COMMENTÉE
Aux termes d’un mandat portant sur la commercialisation de quinze lots de maisons individuelles, l’agence immobilière sollicita le paiement de ses honoraires prévus au mandat, d’un montant de 160.000€ pour la réalisation de cinq ventes. Le promoteur refusant de verser les montants sollicités par l’agence immobilière, celle-ci assigna la société de promotion immobilière afin d’obtenir sa condamnation au versement d’une provision d’un montant de 160.000€. L’agence immobilière obtint la condamnation de la société de promotion immobilière au montant de 160.000€.
La société interjeta appel de ce jugement, appel dont les moyens furent rejetés. Le promoteur se pourvut finalement en cassation, à l’appui de l’argumentation suivante. La société argua de ce que les contrats de vente de chaque lot, contrairement au mandat signé entre le promoteur et l’agence immobilière, s’ils mentionnaient bien le montant des honoraires, ne précisaient néanmoins pas qui en était débiteur.
L’agence immobilière se défendit en faisant valoir que le mandat définissait clairement que la société promotion serait seule débitrice des honoraires de l’agence.
Néanmoins, et ainsi qu’il a été rappelé plus avant, l’article 6 de la loi Hoguet ainsi que l’article 73 de son décret d’application, requièrent tous deux la mention, non seulement du montant des honoraires, mais également, de la partie qui en supporte la charge, ces mentions devant apparaître dans le mandat ainsi que dans l’acte comportant l’engagement des parties.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de précision au sein des compromis de vente successifs, de la partie débitrice des honoraires, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel.
OBSERVATIONS
Cet arrêt rappelle une nouvelle fois aux agents immobiliers l’importance toute particulière de la rédaction de leurs mandats et autres contrats de vente.
Une simple légèreté dans la rédaction d’une clause peut aboutir à une suppression pure et simple du droit à honoraires.
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La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de trancher une question originale, portant sur la justification de l’absence de paiement des loyers par le locataire, du fait de la défaillance du bailleur dans le paiement des échéances de son prêt à taux zéro (Cass. civ. 3, 14 mars 2024, n° 21-25.798).
RAPPEL
Le prêt à taux zéro est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages respectant certaines conditions de ressources. Ce prêt est, comme son nom l’indique, gratuit, et peut porter sur une durée de 20, 22 ou 25 ans, avec une période de remboursement pouvant être différé jusqu’à 15 ans.
Ces avantages emportent cependant certaines obligations à l’égard des emprunteurs, dont notamment, l’obligation « au cours des six années suivant la date de versement du prêt », d’affecter le logement financé à la résidence principale de l’emprunteur, sauf exception prévues par la loi (articles L.31-10-6 et R.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation).
L’article L.31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la sanction du non-respect de l’une des obligations résultant de l’article L.31-10-6 précité, par l’exigibilité immédiate du capital restant dû au titre du prêt ou l'alignement des modalités du prêt octroyés à celles correspondant aux conditions habituelles du marché.
L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION
Dans le cadre d’un contentieux opposant un locataire à son bailleur pour non-paiement des loyers prévus au bail, le premier opposait au second sa défaillance dans le paiement des échéances du prêt à taux zéro dont il était bénéficiaire.
Le locataire fondait ainsi le non-paiement de son loyer par la défaillance du propriétaire dans le paiement de ses propres échéances de prêt.
La subtilité de cette argumentation est la suivante : le locataire soutenait que le bailleur n’était pas fondé à se prévaloir des stipulations du bail, dès lors que ce dernier avait été conclu en violation des dispositions de l’article L.36-10-6 du Code de la construction et de l’habitation, excluant la mise en location du bien.
Aussi originale fût-elle, cette argumentation peine à convaincre les hauts magistrats, qui logiquement, la rejette, en rappelant que les sanctions du non-respect par le titulaire d’un prêt à taux zéro des conditions prévues les dispositions législatives et règlementaires en vigueur sont exhaustivement prévues à l’article L.46-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, au nombre desquels ne figure pas la nullité du contrat de bail.
OBSERVATIONS
Le bénéficiaire d’un prêt à taux zéro qui ne respecterait pas les restrictions d’usage du bien ainsi acquis (des dérogations permettent la mise en location d’un bien acquis par un prêt à taux zéro : voir l’article R.46-10-6 du Code de la construction et de l’habitation), ne peut faire l’objet que des sanctions prévues à l’article L.36-10-7 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :
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