Quelle est la responsabilité encourue par l'agent immobilier du fait de l'opposabilité du DPE ?

En cette période de fortes chaleurs, la lutte contre les logements énergivores et partant, les bouilloires énergétiques, est plus que jamais au cœur de l’actualité du marché de l’immobilier.

Habituellement associés aux difficultés de chauffage, les logements qualifiés d’énergivores et de passoires thermiques sont pareillement impactés par les épisodes de canicules.

Afin de lutter contre ces logements, le gouvernement a rendu obligatoire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, lequel doit être annexé à tout acte de vente immobilière, et de bail à usage d’habitation.

Ces diagnostics de performance énergétique (DPE) sont valables pour une durée de 10 ans, sous réserve de ceux effectués avant le 1^er juillet 2021, dont la date de validité est ainsi fixée :c

• Diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valables jusqu’au 31 décembre 2024.

En matière de location et de vente d’immeuble bâti, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 modifie les articles L.126-29 (location) et L.271-4 (vente) du Code de la construction et de l’habitation, en restreignant le champ de l'inopposabilité du DPE aux seules recommandations accompagnant ce dernier.

Ainsi, le diagnostic de performance énergétique devient directement opposable aux propriétaire, bailleur ou vendeur.

Concrètement, cette modification impacte directement les conséquences d’une information erronée au sein d’un DPE.

En effet, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les informations contenues au sein du DPE n’étaient pas opposables par le locataire ou l’acquéreur du bien concerné.

De sorte que la sanction prononcée en pareille situation par les juridictions à l’encontre des vendeurs, consistait essentiellement en l’indemnisation d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente pour l’acquéreur (Cass, 3^e civ, 21 novembre 2019, n°18-23.251 ; Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).

La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur l’indemnisation du préjudice subi par l’acquéreur ou le preneur d’un bien immobilier du fait d’un DPE erroné opposable au vendeur (postérieur à la loi du 22 août 2021).

En matière de location immobilière, l’opposabilité du DPE au locataire lui permettra, par exemple, de solliciter une compensation financière, prenant la forme d’une baisse de loyer.

Si la responsabilité premièrement engagée en matière de DPE erroné est celle du diagnostiqueur, il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier intervenant dans l’opération est également susceptible de voir sa responsabilité engagée, au titre de son devoir de conseil et d’information.

Tel est le cas, notamment lorsque le DPE est absent du contrat (compromis de vente, promesse de vente, bail …).

Afin de sécuriser leur pratique, l’application SINIMO propose aux agents immobiliers un large panel de contrat pré-établis par une équipe juridique, leur assurant le respect des dispositions législatives et règlementaires.

À titre illustratif, en matière de DPE, l’application SINIMO vous permet d’annexer le DPE à tout acte de vente ou bail à usage d’habitation.