L’acquéreur de locaux donnés en location à un Ehpad, est-il fondé à obtenir la résolution de la vente, ou des dommages et intérêts du vendeur, au motif de la résiliation du bail commercial par la société exploitante ? La Cour de cassation s’est prononcée par un arrêt du 28 septembre 2023 (Cass. 3e civ. 28-9-2023 n° 22-15.236 FS-B, Sté Twinkyco c/ SCI l'Étang du Manoir).

En l’espèce, une société fait l’acquisition de chambres au sein d’une résidence pour personnes âgées dépendantes, selon acte authentique de vente daté du 18 octobre 2006.

Le même jour, un bail commercial est signé entre la société propriétaire des chambres et la société exploitante de l’Ehpad.

Le 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence ont été informés de la décision de la société exploitante de transférer l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dans une nouvelle construction capable d’abriter des lits supplémentaires.

Fort de ce constat, la société ayant fait l’acquisition des chambres selon acte authentique du 18 octobre 2006, fait assigner la société venderesse en résolution de la vente immobilière aux torts exclusifs du vendeur, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts, en soutenant que l’utilisation de la résidence en Ehpad était une condition essentielle de son acquisition.

Ses demandes sont rejetées par la Cour d’appel d’Orléans, selon arrêt du 24 janvier 2022.

La Cour de Cassation confirme cet arrêt, en retenant que l’acte authentique de vente mentionnait que les biens et droits immobiliers objet de la vente étaient destinés à l’activité commerciale de loueur en meublé dans une résidence d’habitation avec services, et comportait la mention des autorisations administratives existantes liées à l’exploitation de l’immeuble.

La Cour constate ainsi, que l’autorisation d’exploiter un EHPAD n’était ni attachée à l’immeuble, ni à son propriétaire, mais à l'établissement médico-social exploité par la société locataire.

Enfin, la Cour constate également que l’acte de vente ne contenait aucun engagement du vendeur relatif à un éventuel maintien des autorisations administratives existantes au jour de la vente.

En conséquence, la haute juridiction rejette l’argumentation de l’acquéreur, retenant que le transfert de l’EHPAD ne constituait pas un trouble de fait ou de droit à la propriété des biens cédés.

Cet arrêt nous rappelle l’importante de la rédaction des actes de vente précédant l’acte authentique de vente.

En effet, la précision selon laquelle l’exploitation des locaux par un EHPAD constituait une condition essentielle de la vente pour l’acquéreur, aurait sans aucun doute conduit les juridictions à une solution inverse.

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