Dans une transaction immobilière, il arrive qu’un acquéreur se retire après avoir formulé une offre, signé un compromis ou engagé des démarches avancées. Cette situation soulève une question fréquente chez les professionnels : l’agence immobilière peut-elle réclamer sa commission malgré l’annulation de la vente ?

La réponse dépend essentiellement du moment de la rétractation et des circonstances juridiques entourant l’abandon du projet.

Principe général : la commission dépend de la réalisation de la vente

En droit immobilier français, la règle est claire : l’agent immobilier perçoit sa rémunération uniquement lorsque la vente est juridiquement conclue. Une vente est considérée comme réalisée lorsque les parties s’accordent sur le prix, le bien et que toutes les conditions suspensives sont levées. En pratique, cela signifie que la commission devient généralement exigible lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

➡️ Conséquence directe : Si la vente n’aboutit pas, l’agence ne peut en principe pas réclamer ses honoraires.

Le cas le plus fréquent : la rétractation pendant le délai légal de 10 jours

Après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acquéreur particulier bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut se retirer librement et sans justification.

Dans ce cas :

. L’acheteur peut annuler la vente sans pénalité

. Les sommes versées doivent être intégralement restituées

. L’agence ne peut pas réclamer sa commission

Ce droit de rétractation est une protection légale du consommateur et s’applique systématiquement pour les acquisitions à usage d’habitation.

Lorsque la rétractation intervient après le délai légal

La situation devient plus complexe lorsque l’acquéreur abandonne le projet après expiration du délai de rétractation.

Deux cas principaux doivent alors être distingués.

Annulation justifiée par une condition suspensive

Les compromis de vente comportent généralement des conditions suspensives, comme :

. Refus de prêt immobilier

. Problème administratif

. Sinistre affectant le bien

Si l’une de ces conditions se réalise, la vente devient caduque et :

➡️ L’agence immobilière ne peut pas prétendre à sa commission, car juridiquement la vente n’est jamais finalisée.

Désistement fautif de l’acquéreur

En revanche, si l’acquéreur renonce sans motif légal ou contractuel, il peut être considéré comme responsable du préjudice subi par le vendeur… mais aussi par l’agence.

La jurisprudence reconnaît que l’acheteur peut être condamné à indemniser l’agent immobilier lorsque son comportement prive ce dernier de sa commission.

Dans certains dossiers, les tribunaux ont même accordé à l’agence une indemnisation équivalente au montant de sa rémunération initialement prévue.

Le rôle essentiel du mandat et du compromis

Les droits de l’agence reposent largement sur les documents contractuels signés :

➡️ Le mandat doit préciser clairement :

. Le montant des honoraires

. Les conditions de paiement

. Les éventuelles clauses pénales

➡️ Le compromis peut également prévoir :

. Une indemnité en cas de désistement

. Une protection spécifique pour l’agence

Sans ces mentions contractuelles, il devient plus difficile pour le professionnel de réclamer une compensation financière.

L’agence doit prouver son intervention déterminante

Même en cas de litige, l’agent immobilier doit démontrer qu’il a joué un rôle réel dans la transaction :

. Organisation des visites

. Mise en relation des parties

. Négociation du prix

Sans participation active, la demande d’indemnisation peut être rejetée par les tribunaux.

Diffusez votre article juste ici

Contactez l'équipe Flash Immo au 03 89 55 69 02