Le gouvernement envisage une réforme du régime des plus-values immobilières, jugé trop complexe et peu incitatif. Au cœur du projet : l’abandon progressif des abattements pour durée de détention, remplacés par une indexation sur l’inflation.

Un système jugé obsolète et peu lisible

Depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier et les fiscalistes alertent sur la complexité du régime de taxation des plus-values immobilières.
Actuellement, les cessions de biens (hors résidence principale) sont soumises à deux types de prélèvements :

. 19 % d’impôt sur le revenu, avec exonération totale après 22 ans de détention.

. 17,2 % de prélèvements sociaux, exonérés seulement après 30 ans.

Un double régime souvent mal compris par les particuliers, et source de découragement pour les investisseurs, notamment dans un contexte où les plus-values peuvent être considérables.

Une réforme en discussion : simplifier pour relancer

Dans ce contexte, le gouvernement travaille sur une réforme visant à remplacer les abattements pour durée de détention par un système d’indexation du prix d’acquisition sur l’inflation.
Autrement dit, le montant de la plus-value imposable ne serait plus diminué selon le nombre d’années de détention, mais calculé de manière plus réaliste en fonction de l’évolution des prix.

Un tel dispositif présenterait deux avantages majeurs :

. Plus de simplicité dans le calcul (fin des tableaux d’abattement progressif).

. Une meilleure équité fiscale, en tenant compte de la perte de valeur de la monnaie dans le temps.

Quel calendrier pour cette réforme ?

La mesure ne figure pas dans la loi de finances pour 2025, mais pourrait être intégrée à celle de 2026, selon les orientations budgétaires du gouvernement.
Les discussions sont en cours, notamment avec les représentants du secteur immobilier et des associations de contribuables.

L’objectif est clair : stimuler la mise en vente de biens immobiliers, notamment de résidences secondaires et d’investissements locatifs, souvent “gelés” par la crainte d’une taxation trop lourde.

Quelles conséquences pour les professionnels ?

Pour les agents immobiliers et mandataires, cette réforme, si elle aboutit, pourrait provoquer une vague de nouvelles mises en vente de biens anciens détenus de longue date.

Cela pourrait :

. Fluidifier le marché, notamment dans les zones secondaires et rurales.

. Offrir de nouvelles opportunités de prospection.

. Impliquer une mise à jour des argumentaires commerciaux, notamment auprès des vendeurs hésitants à céder à cause de l’imposition.

Elle obligera aussi à repenser certaines stratégies patrimoniales, notamment pour les investisseurs en location nue.

Une réforme encore floue mais très attendue

Si les modalités exactes de cette réforme restent à définir, le principe d’une indexation sur l’inflation semble faire consensus parmi les acteurs économiques.
Reste à savoir comment elle sera appliquée, notamment :

. En cas de travaux.

. Pour les biens acquis par succession ou donation.

. Et pour les périodes de détention longues, où les effets peuvent être très variables selon les régions.

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