Le marché immobilier français entre dans une nouvelle phase. Si les prix dans l’ancien amorcent une stabilisation après deux années de baisse, ceux du neuf, eux, restent durablement élevés. Analyse d’une double dynamique qui redessine les opportunités pour les professionnels.

L’ancien : un marché qui s’équilibre (enfin)

Après une baisse moyenne de -5 à -8 % selon les régions depuis 2023, les prix des logements anciens montrent enfin des signes de stabilisation au printemps 2025. D’après les données des notaires de France, les transactions reprennent doucement, portées par :

. Une accalmie sur les taux de crédit (autour de 3,1 % sur 20 ans) ;

. Des ajustements de prix réalistes chez les vendeurs ;

. Le retour progressif des primo-accédants dans les zones périphériques.

Dans plusieurs grandes villes comme Lyon, Nantes ou Strasbourg, les prix n’augmentent plus mais ne baissent plus non plus, indiquant un palier. Pour les pros, c’est un signal fort : la phase de tension maximale est passée, et l'activité de transaction peut redémarrer.

Le neuf : prix sous tension, offres limitées

Côté immobilier neuf, la situation est bien différente. Les prix restent à un niveau historiquement élevé, autour de 4 700 €/m² en moyenne, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Cette rigidité des prix s’explique par plusieurs facteurs :

. La hausse des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre, normes environnementales) ;

. Le recul du nombre de permis de construire (-24 % sur un an) ;

. Une offre structurellement faible, surtout en zones tendues.

Résultat : même si la demande baisse, les promoteurs ne baissent pas leurs prix, préférant retarder ou annuler les lancements commerciaux. Ce phénomène crée une tension persistante, notamment dans les villes attractives comme Bordeaux ou Montpellier, où l’offre neuve se raréfie.

Un écart ancien/neuf qui redéfinit les arbitrages

Cette dichotomie crée un nouvel arbitrage pour les acquéreurs : le différentiel de prix entre l’ancien et le neuf atteint parfois 30 à 40 % dans certaines agglomérations. Cela pousse :

. Les investisseurs à se repositionner sur l'ancien, plus rentable à l'achat ;

. Les primo-accédants à reconsidérer l'achat neuf, malgré les aides type PTZ 2025 élargi ;

. Les agences à renforcer leur argumentaire conseil, en exposant clairement les avantages/inconvénients de chaque type de bien.

« Nous voyons clairement un recentrage de la demande sur l’ancien rénové, avec extérieur ou bon DPE. Le neuf devient un marché de niche pour ménages aisés ou ciblés. » – Responsable d’agence, Rennes

Conclusion : vers une recomposition du marché

En mai 2025, le marché immobilier français vit une recomposition discrète mais profonde. L’ancien redevient une valeur refuge et redevient actif. Le neuf, en tension, attend des signaux réglementaires ou économiques plus forts pour rebondir.

Pour les agences, mandataires et promoteurs, la clé est simple : rester agiles, mettre à jour leurs argumentaires, et aider les acquéreurs à faire les bons arbitrages… car les équilibres changent.

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