La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 acte une hausse de la CSG sur les revenus du capital. Le taux passera ainsi de 9,2 % à 10,6 %, avec un impact direct sur certains revenus immobiliers, notamment ceux issus de la location meublée non professionnelle (LMNP), calculés sur le résultat fiscal de fin 2025.

Une hausse qui touche directement les revenus immobiliers

L’augmentation de la CSG en 2026 s’inscrit dans un contexte de pression fiscale déjà élevée sur l’immobilier. Contrairement à d’autres prélèvements plus indirects, la CSG agit en ligne directe sur les revenus perçus, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de revenus issus du meublé.

Pour de nombreux propriétaires, cette hausse se traduira par une baisse du revenu net, parfois mal anticipée. Les professionnels se retrouvent donc en première ligne pour expliquer, chiffrer et contextualiser cet impact.

LMNP, foncier, location nue : des impacts différents

Tous les profils ne sont pas touchés de la même manière. Les investisseurs en location nue verront la hausse de la CSG s’ajouter à une fiscalité déjà lourde, notamment pour ceux imposés au régime réel sans optimisation particulière.

Du côté du LMNP, l’impact dépendra fortement du régime choisi. Les investisseurs bénéficiant d’amortissements importants pourront absorber partiellement la hausse, tandis que les profils plus faiblement optimisés ressentiront davantage la pression fiscale.

Le rôle du professionnel est ici d’adapter le discours selon le profil du client, sans approche uniforme.

Replacer la fiscalité dans une vision globale du projet

Face à la hausse de la CSG, le réflexe ne doit pas être uniquement fiscal. Les professionnels ont tout intérêt à repositionner la discussion sur une vision plus large :

. Durée de détention du bien,

. Potentiel de valorisation,

. Qualité de l’emplacement,

. Capacité du bien à rester attractif sur le marché locatif.

La fiscalité est un paramètre important, mais elle ne doit pas occulter la cohérence globale du projet immobilier. C’est souvent dans cette approche globale que les clients trouvent le plus de réassurance.

Anticiper plutôt que subir : un discours à tenir dès maintenant

Même si la hausse de la CSG entre en vigueur en 2026, les échanges doivent commencer dès aujourd’hui.
Informer en amont permet d’éviter les réactions à chaud et de préparer des arbitrages :

. Réajustement des loyers quand c’est possible,

. Réflexion sur des travaux de rénovation pour améliorer la valeur locative,

. Repositionnement du bien sur un autre segment (meublé, colocation, etc.).

Les professionnels qui anticipent ces discussions renforcent leur rôle de conseillers de confiance, au-delà de la simple transaction.

Un enjeu de pédagogie pour les agences et mandataires

Dans un contexte où les annonces fiscales sont souvent perçues comme anxiogènes, la capacité à expliquer simplement les mécanismes devient un véritable avantage concurrentiel.
Clarifier l’impact réel de la hausse de la CSG, éviter les amalgames et apporter des éléments chiffrés permet de calmer les inquiétudes et de maintenir la dynamique des projets.

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