Un acheteur se rétracte, le vendeur renonce, ou les conditions suspensives ne sont pas levées… L’annulation d’un compromis de vente peut vite devenir un casse-tête juridique pour les professionnels. Entre les règles du mandat, les clauses du compromis et la jurisprudence, la question clé demeure : à quel moment l’agent immobilier conserve son droit à commission ? Décryptage d’une situation fréquente, mais souvent mal comprise.

Le principe : la commission n’est due qu’à la signature de l’acte authentique

La règle est claire : conformément à la loi Hoguet (article 6), l’agent immobilier ne peut percevoir sa rémunération qu’à la réalisation effective de la vente, c’est-à-dire lorsque l’acte authentique est signé chez le notaire. Tant que cet acte n’est pas signé, aucune commission n’est exigible, même si un compromis a été régularisé et que l’agence a accompli toutes les démarches commerciales.

En résumé : le compromis n’est pas la vente. Le droit à honoraires ne naît qu’une fois la transaction définitivement conclue.

Si le compromis est annulé : plusieurs cas de figure à distinguer

1. Rétractation légale de l’acheteur (loi SRU)

Dans le cadre d’une vente à usage d’habitation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. S’il se rétracte dans ce délai, aucune indemnité ne peut être réclamée, ni par le vendeur, ni par l’agence.

2. Non-réalisation d’une condition suspensive

Si la vente est annulée pour non-obtention du prêt bancaire ou tout autre événement prévu dans le compromis, la vente est réputée n’avoir jamais existé. L’agence ne peut pas réclamer sa commission, même si elle a trouvé l’acquéreur.

3. Désistement fautif d’une partie

Si l’un des signataires (acheteur ou vendeur) se retire en dehors de tout cadre légal, la partie fautive peut être condamnée à verser des dommages et intérêts, voire la clause pénale prévue au compromis. Dans ce cas, l’agent immobilier peut prétendre à une partie de sa rémunération, à condition que le mandat et le compromis le prévoient expressément. Les tribunaux reconnaissent parfois le droit à honoraires lorsque la vente n’a pas eu lieu par la faute du vendeur.

Le rôle du mandat et des clauses du compromis

Tout dépend du mandat de vente signé.
Certains mandats contiennent une clause stipulant que la commission reste due si l’opération échoue par la faute du mandant.
Encore faut-il que cette clause soit rédigée de manière claire et acceptée expressément par le client.

De même, le compromis de vente peut prévoir une indemnité d’immobilisation dont une part revient à l’agence, mais cette pratique doit être conforme au mandat et à la réglementation Hoguet.

À retenir pour les professionnels

. La commission n’est due qu’à la signature de l’acte authentique.
. Si le compromis est annulé pour une cause légale (rétractation, prêt non obtenu), aucune rémunération n’est due.
. En cas de faute du vendeur ou d’un désistement abusif, l’agence peut réclamer une indemnité, si le mandat le prévoit.
. Rédiger un mandat clair et bien encadré reste la meilleure protection juridique pour les professionnels.

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