De nombreux agents immobiliers se sont déjà vu contesté leur droit à honoraires…Les causes pouvant entraîner la nullité d’un contrat sont en effet multiples. On en dénombre en effet pas moins de 35, qui en cas de difficulté pourraient vous être rappelées légitimement ou non ! Voici les trois catégories de nullité potentielles, issues de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2/1/1970 et décret n° 72-678 du 20/1/1972).

Carte professionnelle et attestation d’habilitation

Attention ! Une carte professionnelle en cours de renouvellement n’est pas une carte renouvelée ! Sachez que toute modification statutaire dans votre société (dirigeant, siège, dénomination, forme..) peut porter atteinte à la validité de votre carte et entraîner une perte du droit à honoraires (si vous exercez sans carte).

Pour être toujours en règle, veillez à toujours prendre de l’avance sur le dépôt de votre dossier (2 mois minimum avant échéance) ou la demande de justificatifs d’assurance et / ou garanties financières.

Il en est de même pour les attestations d’habilitation attribuées aux collaborateurs d’une agence dont le manquement peut également mener à une perte du droit à honoraires. Les pouvoirs délégués doivent également dans ce cas être extrêmement précis (habilité à détenir des fonds, signer des mandats, etc…) pour éviter tous litiges ultérieurs.

Un formalisme à respecter

Lorsque vous réalisez un mandat, vous êtes tenu de respecter un certain formalisme. A défaut, votre droit à honoraires pourrait être retenu.

Les documents que vous fournissez doivent en effet être irréprochable tant sur la forme sur sur le fond. Avec l’inflation législative que nous connaissons ces dernières années, de nouvelles mentions obligatoires peuvent faire apparition. Une veille juridique avec mises à jour régulière est désormais indispensable. Vous pouvez donc faire auditeur régulièrement vos contrats par un professionnel du droit, faire confiance à votre réseau immobilier ou opter pour un logiciel sérieux vous permettant de créer vos contrats immobiliers (voir Sinimo N°1 des outils tout-en-1, expert en validité juridique).

« On est sûrs d’être toujours à la page au niveau des lois, sans avoir à se soucier des éventuels changements législatifs ! «  explique Monique Guignerat, directrice d’agence et utilisatrice de l’application SINIMO

Quel que soit le contrat, vous devez impérativement :

• avoir un contrat écrit( un mandat oral n’est pas valide ni un simple courrier)
• Établir autant d’originaux que de parties
• Une signature par échange de mail n’est pas valide, il vous faudra privilégier la signature électronique (sécurisée!)
• Indiquer clairement vos honoraires : ne pas renvoyer à un barème, exprimer un montant ou % d’une somme ( ex : X% du prix de vente)
• Indiquer qui s’acquittera des honoraires (le débiteur) : acquéreur, vendeur ou répartition entre ces derniers
• Faire apparaître certaines clauses en caractères très apparents :  la clause d’exclusivité, la clause pénale et la clause de dénonciation du mandat
• Faire apparaître le numéro d’enregistrement du mandat également sur l’exemplaire du client
• Donner une date butoir à votre mandat. Un mandat non limité dans sa durée sera considéré comme nul.
• Ne pas limiter ou restreindre la procédure de résiliation : passé un délai de 3 mois, le mandat peut être dénoncé à tout moment à condition de respecter un préavis de 15 jours. Vos conditions de résiliation doivent être explicites.
• Décrire précisément les actions mises en oeuvre dans le cadre d’un mandat exclusif (périodicité des comptes rendus, actions en matière de communication, etc..)

Cette liste est non exhaustive ! De nombreuses autres obligations s’imposent aux professionnels de l’immobilier s’ils souhaitent éviter à tout prix une nullité relative du mandat et donc un risque de perdre leurs honoraires.

Continuité des mandats : l’importance du registre

Enfin, la tenue d’un registre des mandats est indispensable !  Les mandats doivent être obligatoirement enregistrés dans un registre avec un ordre chronologique,  sans blanc et sans rature sous peine de nullité. Pour simplifier la tâche aux professionnels de l’immobilier, SINIMO a mis en place depuis ce début d’année un registre électronique des mandats.

Les mandats créés sous SINIMO bénéficient ainsi d’un numéro d’ordre automatique (sur chaque exemplaire) et d’une inscription sur ce fameux registre des mandats numériques. Avec cette solution vous êtes légalement irréprochable et financièrement…Gagnant ! puisque cette fonctionnalité est totalement gratuite et accessible à tous les clients de l’application.

Une nullité désormais relative

On notera cependant que depuis 2017 la nullité des mandats n’est plus absolue mais relative !

Elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. Cette récente réforme permet d’éviter l’invocation de soi disant « irrégularité de mandats » pour traiter en direct avec un acquéreur pourtant amené par le professionnel de l’immobilier.

Une bonne nouvelle donc mais qui ne dispensent pas pour autant les professionnels de l’immobilier du strict respect des obligations de forme imposées par la loi Hoguet.