Les points essentiels à savoir lors de la vente d’un bien loué

By juillet 04, 2022

Réaliser un investissement locatif, louer le logement pendant plusieurs années, la suite de l’histoire pour un propriétaire est souvent de vendre le bien. La vente d’un bien loué fait partie des incontournables de la gestion locative. En tant qu’agence immobilière, vos clients ont besoin de vos conseils en tant que professionnel pour ce projet.

Gest’in, société de gestion locative en nourrice, accompagne depuis plus de 15 ans les professionnels en immobilier. La vente d’un bien loué est un sujet que l’entreprise connaît bien. Y a-t-il des règles à suivre ? Un propriétaire peut-il demander à son locataire de quitter les lieux dès que possible ? Qu’est-ce qui change entre la vente d’un bien occupé et celle d'un bien libre ? Autant de questions pour lesquelles Gest’in a les réponses.

Le propriétaire doit donner congé à son locataire

La vente du logement fait partie des motifs permettant à un propriétaire de donner congé. Selon la loi du 6 juillet 1989, la demande de congé doit être transmise par lettre recommandée avec avis de réception, signifiée par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. 

Attention, le bailleur qui délivre un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement encourt une amende pénale. En cas de contestation du locataire, cette amende peut aller jusqu’à 6 000€ pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le délai du préavis

La demande de congé, lorsqu’elle émane du propriétaire, doit être délivrée au plus tard six mois avant la fin du bail. 

Le locataire, peut-il acheter le bien ?

Lorsque le propriétaire prend la décision de vendre le bien, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Si ces éléments manquent à la demande de congé, cela le rend invalide. En effet, la demande de congé vaut offre de vente au profit du locataire (droit de préemption, hors logement meublé), valable pendant les deux premiers mois du préavis. 

Les spécificités d’une vente d’un bien occupé

Lors d’une vente d’un bien occupé, il n’y a pas de procédure spécifique vis-à-vis du locataire et il n’y a pas de droit de priorité qui lui est accordé. De plus, l’acquéreur devient le bailleur à la place du vendeur. Il faudra bien entendu informer le locataire du changement avec les coordonnées du nouveau propriétaire. Néanmoins, le bail se poursuit aux conditions initiales.

Dans le cas de l’achat d’un bien occupé, si le nouveau propriétaire souhaite délivrer congé pour y habiter ou vendre le logement à son tour, des conditions spécifiques de délai s’appliquent. 

Si la volonté est d’habiter le logement : 

  • Plus de deux ans après la signature de l’acte authentique pour l’achat du bien, le nouveau propriétaire devra délivrer congé six mois avant la fin du bail.
  • Moins de deux ans après la signature de l’acte authentique pour l’achat du bien, une demande de congé peut être faite, mais la demande ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans après la date d'achat du logement.

Si la volonté est de vendre le bien : 

  • Plus de trois ans après la signature de l’acte authentique pour l’achat du bien, le nouveau propriétaire devra délivrer congé six mois avant la fin du bail.
  • Moins de trois ans après la signature de l’acte authentique pour l’achat du bien, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.

Exemple : Congé en cas de vente d’un bien occupé

Nous avons un bail avec effet au 15 février 2020 et qui se termine le 14 février 2023. La signature de l’acte authentique de vente du bien a eu lieu le 22 mars 2022, il reste donc moins de deux ans avant la fin du bail. 

Le congé est à donner six mois avant le 14 février 2023, soit le 14 août 2022 au plus tard.
La prise d’effet du congé et le départ du locataire auront lieu le 22 mars 2024, soit deux ans après la vente.
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En partenariat avec Gest’in, c’est notre équipe de gestionnaires qui se charge des formalités en cas de vente d’un bien loué. Nos partenaires se concentrent uniquement sur la relation et la satisfaction de leurs clients. Gest’in prend en charge l’ensemble des missions inhérentes à la gestion locative : administratif, juridique, comptable, etc. Un véritable travail en tandem, fondé sur une relation de confiance, permet à nos partenaires de booster leur rentabilité et leur notoriété, et de créer des synergies entre leurs activités. 

dernière modification le lundi, 11 juillet 2022 14:13
Emma Harbonnier

Chargée de communication Gest'in 

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