Encadrement des loyers : le Sénat vote deux ans de plus, mais rien n’est encore définitif

Le suspense autour de l’encadrement des loyers vient de franchir une étape majeure. Mercredi 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, par 325 voix contre 17. Le texte sénatorial prévoit de prolonger de deux ans l’expérimentation actuelle, sans l’étendre à de nouvelles collectivités. Mais il ne s’agit pas encore d’une loi applicable : les députés doivent à nouveau examiner cette version modifiée avant qu’une adoption définitive puisse intervenir.

Une prolongation de deux ans plutôt qu’une pérennisation

L’encadrement expérimental des loyers issu de la loi Élan de 2018 concerne actuellement neuf territoires regroupant 70 communes, selon le Sénat. Le dispositif doit arriver à son terme le 23 novembre 2026 en l’absence de nouvelle intervention législative. C’est cette échéance rapprochée qui explique l’urgence du calendrier parlementaire.

L’Assemblée nationale avait adopté en décembre 2025 un texte visant à rendre l’encadrement permanent et à modifier plusieurs de ses modalités. Le Sénat a choisi une voie différente : prolonger l’expérimentation de huit à dix ans, à périmètre constant. Il n’est donc pas question, dans cette version, d’ouvrir immédiatement le dispositif à de nouvelles communes.

La Haute Assemblée prévoit aussi que les collectivités déjà concernées puissent demander à sortir de l’expérimentation avant son terme. Cette possibilité reste, elle aussi, conditionnée à l’adoption définitive de la proposition de loi.

Le scrutin a été largement favorable : 344 sénateurs ont participé au vote, 342 suffrages ont été exprimés, 325 pour et 17 contre, avec deux abstentions. Cette majorité politique ne dispense pas de la suite de la procédure parlementaire.

Délais de contestation, compléments de loyer : les points sensibles

Le texte voté contient plusieurs mesures importantes pour les agences et les administrateurs de biens. Il prévoit notamment d’harmoniser à un an, à compter de la signature du bail, le délai pour contester un complément de loyer et celui de l’action en diminution de loyer, avec un mécanisme de suspension lié à la saisine de la commission départementale de conciliation. Aujourd’hui, ces actions obéissent à des délais différents : trois mois pour la contestation du complément et trois ans pour l’action en diminution.

Le Sénat a par ailleurs supprimé certaines dispositions plus contraignantes de la version initiale. Il a écarté le doublement des amendes envisagé pour les professionnels et les bailleurs en cas de manquements aux transmissions de données aux observatoires locaux des loyers. Il a également retiré une mesure visant à réduire certains loyers de référence majorés et une disposition qui aurait figé les compléments de loyer.

La fiabilité des données statistiques reste néanmoins au cœur du débat. Les sénateurs souhaitent enrichir les informations de la base « Gérer mes biens immobiliers » pour mieux mesurer les effets du dispositif sur l’offre locative privée. La Cour des comptes avait, le 14 octobre, souligné les fragilités méthodologiques de l’encadrement actuel.

Ce que les professionnels doivent faire maintenant

À ce stade, aucun gestionnaire ne doit modifier ses baux ou ses procédures de contestation sur la seule base du vote sénatorial. Les règles actuellement en vigueur continuent de s’appliquer tant que le texte n’est pas définitivement adopté, promulgué et entré en vigueur. Les annonces de location doivent donc toujours respecter les obligations existantes dans les territoires concernés.

En revanche, les directions d’agences ont intérêt à suivre de près la navette parlementaire, particulièrement les dispositions sur les délais de recours et les compléments de loyer. Les équipes de gestion devront éventuellement adapter leurs modèles documentaires, leurs contrôles de conformité et les informations délivrées aux propriétaires bailleurs.

La prochaine étape se jouera à l’Assemblée nationale. Le calendrier est serré : il reste environ un mois avant la fin annoncée de l’expérimentation. Pour les professionnels, le message est clair : le Sénat a voté une prolongation, mais la sécurité juridique définitive du dispositif dépend encore du Parlement.

Sources : Sénat, texte adopté et scrutin public n° 25 du 21 octobre 2026 ; AFP.